（2014）玛民二初字第00494号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-04-05
案件名称
成平令与玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
玛纳斯县人民法院
所属地区
玛纳斯县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成平令,玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书（2014）玛民二初字第00494号原告：成平令，男，汉族，1959年10月8日出生。委托代理人：王吉俊，玛纳斯县玛纳斯镇法律服务所法律工作者。被告：玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司，营业执照号：652324050001119，组织机构代码：22928139-X，住所地：乌伊路北220号。法定代表人：黄献国，系该公司董事长。委托代理人：黄雅敏，新疆凤鸣律师事务所律师。原告成平令诉被告玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司（以下简称国运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员孙青莲独任审判，于2014年12月15日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告成平令及其委托代理人王吉俊、被告玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司委托代理人黄雅敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成平令诉称：2008年4月15日岳相琼与被告签订了一份为期六年的房屋租赁合同，2013年9月经被告同意岳相琼将其租赁被告的房屋转租给原告。2013年11月16日三方同意岳相琼承租的房屋由原告承租，原告按约定向被告缴纳2014年12月14日前的承租费8000元。双方没有签订书面的房屋租赁合同。原告经营兴顺旅馆至2014年4月23日，被告在未通知原告的情况下，将原告经营的旅馆停水、停电，致使原告无法正常经营旅馆。停水期间原告多次找被告协商未果，原告找供排水公司要求供水，但供排水公司告知原告是被告要求停水。由于被告违约给原告造成营业损失，现原告诉至法院：一、请求判令被告履行合同至2014年12月14日；二、要求被告赔偿停电、停水给原告造成的兴顺旅馆停业损失124740元（231天540元）；三、要求被告支付违约金1万元；四、要求被告承担本案诉讼费及送达费。被告国运公司辨称：被告请求驳回原告的全部诉请，理由为：第一、国运公司与岳相琼之间签订了房屋租赁合同，但国运公司与原告之间并没有签订过房屋租赁合同，岳相琼与原告成平令之间的转包合同，被告并不知情，被告认为兴顺旅馆是由岳相琼与成平令合伙经营；第二、2013年房屋租赁合同期满后，岳相琼找过国运公司，国运公司告知岳相琼房屋可以租赁至2014年3月份。2014年4月份国运公司找到岳相琼让她退回房屋，但她并没有向国运公司退回房屋；第三、成平令交纳5000元租金应当是2014年7月31日租赁期限就已届满；第四、2014年7月31日前，被告并没有给原告兴顺旅馆停过水和电，相反是原告自己没有给自来水公司交水费，自来水公司在同年8月份才给原告停的水，所以原告的诉讼请求应当全部驳回。原告向本院提供证据、被告质证意见及本院认证意见如下：1、房屋租赁合同1份，拟证实房屋是由岳相琼与国运公司签订的合同，租期为6年，2013年12月期限已满。被告对该证据的打印部分内容没有异议，但对合同第二页手写部分内容不认可；因该合同在2007年12月20日签订后并没有第二页手写部分内容，对原告要以此证实合同转包经过国运公司认可的事实有异议。被告对房屋租赁合同中打印部分内容均无异议，本院对房屋租赁合同中打印部分内容予以确认，但手写部分原告并未提供证据证实在签订合同时存在该部分内容，故本院对手写部分内容不予确认。2、转让合同1份，拟证实原告成平令从岳相琼处转租兴顺旅馆的事实。被告对转让合同不认可。被告虽然不认可转让合同，但对已经收取成平令房租的事实认可，故本院对转让合同的真实性予以确认。3、收条1份，拟证实2014年2月21日被告公司出纳姜燕收取了原告成平令预交的2014年的房租5000元。被告对收条真实性、合法性无异议，但质证提出收条上写的是预交，租赁期限是不确定的。本院对收条的真实性、合法性予以确认。4、收据1份，拟证实岳相琼向国运公司交3000元押金。被告对收据真实性、合法性无异议，认为该3000元是押金，如果合同到期后房屋的设施完好无损，押金要退给岳相琼。本院对该收据予以确认。5、收条1份，拟证实成平令从岳相琼处转租旅馆后，将这3000元押金退给岳相琼的事实。被告对收条真实性、关联性、合法性均不认可，质证提出被告并不知道原告与岳相琼之间的事情。因该收条与本案不具关联性，故本院对该收条不作确认。6、玛纳斯县自来水公司水费通知单1份，拟证实2014年4月23日自来水公司对原告承包兴顺旅馆停水的事实。被告对该证据的真实性无异议，对原告要证实的问题不认可，质证提出通知单表格下部分内容都是原告成平令自己写上去的。本院对该证据中打印部分内容的真实性予以确认，但对手写部分内容不予确认。7、收条1份，拟证实2013年成平令向国运公司交暖气费，因而证实被告是认可房屋已由岳相琼转租给原告的事实。被告对收条的真实性认可，但不认可原告要证实的问题。本院对收条的真实性、合法性予以确认。8、玛纳斯县供排水公司2015年1月20日出具证明一份，拟证实供排水公司2014年12月2日出具的证明成平令未交水费事实不妥。被告对证明的真实性无异议，关联性和合法性不认可，理由第一、原告以此来证实供排水公司在12月2日出具的证明中提到问题，与原告出示的自来水公司水费的通知单是相冲突；第二、国运公司综合楼的水费及电费是租用户自行交纳，所以不存在国运公司帮其交纳的问题；第三、原告在诉状中也认可国运公司要是想停水，也是要申请供排水公司停水，不可能国运公司想停水就停水的，所以停水的原因还是用水户拖欠水费。本院对该证据的真实性予以确认。9、玛纳斯镇凤城社区出具情况说明1份，拟证实成平令旅馆停水后想临时从凤城社区住户家接水用，但没有接成的事实。被告对情况说明的真实性无异议，关联性和合法性均不认可，质证提出情况说明并不能证实旅馆没有水，只是成平令自己说没有水。该证据并不能直接证实兴顺旅馆内停水的事实，本院对情况说明的真实性予以确认，但对关联性不予确认。10、袁银萍证明1份，拟证实原告在旅馆停水后租住袁银萍的房子解决用水问题。被告对袁银萍证明不认可，与本案无关。因袁银萍未出庭作证，且证明中证实的问题与本案缺乏直接关联性，故本院对该证据不予确认。11、曾联华证明1份，拟证实成平令的旅馆没有水想借用他家自来水，来解决吃水问题。被告对该证据不认可，质证提出按民事诉讼证据规则，应当让证人出庭来接受质证，再者证明是证人打印出来的，还是他人打印好让其签字不清楚。因证人未出庭作证，且证明中证实的问题与本案缺乏关联性，故本院对该证明不予确认。12、经原告申请，本院委托新疆百家价格评估事务所对玛纳斯光明路市场兴顺旅馆营业损失进行评估，该所出具评估报告一份、评估费发票一份。原告对评估报告有异议，认为评估的营业损失数额过低，不符合实际，申请重新作鉴定，对评估费发票没有异议。被告对该证据的真实性无异议。本院对鉴定报告、评估费发票的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。被告向本院提供证据、原告质证意见及本院认证意见如下：1、个体工商户登记情况（在册）1份，拟证实兴顺旅馆经营者是马菊英，并不是本案原告。原告对该证据真实性无异议，但认为房屋岳相琼已经转租给原告，只是一直没有去变更业主。本院对该证据的真实性予以确认。2、玛纳斯县供排水公司2014年12月2日证明1份、发票2张、水费清单1份，该组证据拟证实原告经营兴顺旅馆三楼和一、二楼的餐厅共用一个水表，2013年10月之后两家一直没有交过水费；2013年10月-2014年4月15日之前用水量是135方；2014年4月16日至6月15日用水量45方，45方水全部是兴顺旅馆用水，同年的8月份因未交水费自来水公司停止向国运公司综合楼三层楼供水；2013年10月至2014年7月期间一、二楼的餐厅和三楼的兴顺旅馆应交的全部水费已经由国运公司向供排水公司交纳。原告对证明的真实性、关联性均不认可，质证提出是国运公司给原告停的水，并不是原告不交水费。原告对发票和水费清单真实性认可，关联性不认可。因玛纳斯县供排水公司出具的证明被告虽不认可，但证明中的用水量与原告成平令提供的水费通知单中的用水量是一致的，故本院对证明、发票、水费清单均予以确认。3、供电公司证明1份、电费的发票7张、电卡充值产生发票5张，拟证实兴顺旅馆使用电表的代码尾数是726492，交电费的方式是插卡输入，用电量从1月到7月都有反映，原告从1月到6月共给电卡充入1100元的事实。原告对该组证据真实性无异议，但对关联性不认可。因原告并未提供相反证据予以反驳，故本院对该组证据予以确认。4、收据1份，拟证实三楼兴顺旅馆的租金是由岳相琼交纳的事实。原告对收据的真实性、合法性没有异议，但认为租金原告也交了24000元。原告并未否定证据本身，故本院对该收据予以确认。5、玛纳斯县供排水公司查看记录证明1份，拟证实2013年10月到2014年10月海纳尔特色美食城水表记录显示的用水方数，水表一直在运转，是正常供水。原告对该证据不认可。原告虽不认可，但未提供相反证据予以证实，故本院对该证据予以确认。6、刘新源的调查笔录1份，拟证实海纳尔特色美食城2014年4月停业的事实。原告对调查笔录不认可，认为与本案无关。因原告也认可海纳尔特色美食城2014年4月停业的事实，故本院对调查笔录予以确认。7、证人吐拉洪·吐尔逊出庭作证称：我与成平令认识，他是开旅馆的，但没有什么关系。我以前在海纳尔餐厅附近开早餐店。我是从每年3月份经营到12月份就回家了，有事了才过来看看。2014年3月份我过来开店，看到海纳尔餐厅没几天就关门了，好像是想要转店，有很多人来看店，但都没有转成，海纳尔餐厅老板常在我这给员工买早餐，大概过了一个多月的时间海纳尔餐厅就关门了（四月中旬的样子）。原告对证人证言不认可，认为与本案无关联性。被告对证人证言无异议。因该证人证言证实海纳尔特色美食城停业的时间与原告陈述的时间是一致的，故本院对证人证实海纳尔特色美食城是2014年4月停业的证言予以采信。8、证人黄献国出庭作证称：我认识成平令，没有亲属关系。我在国运公司工作，是公司的董事长。国运公司综合楼三楼是我公司租赁给岳相琼，由岳相琼和成平令共同经营。因为考虑2014年国运公司出租房屋要进行对外整体出租，并且要装修，当时成平令找我，想继续租赁房屋。我当时就给成平令说国运公司什么时候装修房屋，他们什么时候给国运公司交回房屋。2014年2月成平令交了5000元房屋租金。岳相琼在租赁房屋时交的3000元押金，按我们合同约定，在合同到期岳相琼给国运公司交房屋时，房屋没有什么损坏和改造，这个押金还是退给岳相琼。但2014年有一次三楼楼梯上的一个阳台着火，把房子一部分的窗户都烧坏了，我去找房屋承租人，也没有找着，最后还是用国运公司的砖把烧坏的窗户维修好，所以3000元押金作为赔偿损坏的财物，就不再退回给岳相琼。我没有同意3000元押金充抵原告2014年的房租款，也没有人向我请示过这个问题。我公司租赁给岳相琼的房屋三层楼有一个总表，下面有个分表，综合楼一、二层是餐厅，自来水公司向海纳特色美食城收取水费，三楼的兴顺旅馆把自己的水费交给餐厅，餐厅再交给自来水公司，因为餐厅用水量大，没有交水费，所以停了水。2014年8月，因为国运公司要拆原告经营旅馆后面的二层楼，而原告的电表在我们要拆的这个楼上，所以就把原告的电表拆了，电表拆了应当没有电了，但我看旅馆的灯一直是亮的，可能是从其他地方接的电。原告对证人陈述押金问题不认可，其他无异议。因证人与本案当事人有利害关系，但对原告没有异议的证言，本院予以采信。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下法律事实：2007年12月20日玛纳斯国运汽车运输有限责任公司与岳相琼签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方玛纳斯县国运汽车运输有限责任公司，乙方岳相琼；国运公司将综合楼三楼建筑面积251.1平方米楼房出租给岳相琼；承租期2007年12月15日至2013年12月14日，租期六年；租金每年8000元，对当年款项乙方必须做到先交款后使用，依次类推，如乙方未按时交清或不交房租，甲方可以诉至当地人民法院执行并解除此租赁合同；在承租期内，对其所属工商、税务、卫生及水、电、暖等各项费用，均由乙方承担，并按期缴纳，否则甲方有权对乙方做出停水、停电、停暖等处理；乙方在承租期内，如需对所租用房产进行改造、装修和转租，需经甲方同意。乙方不能私自挖墙、打洞，若发现违规改造、转租，造成影响，甲方有权单方终止合同，并要求乙方赔偿损失；经甲乙双方协商决定，乙方在承租期内向甲方交付押金1000元整。如出现下水管道堵塞、卫生不清洁等问题时，在乙方不愿自行解决的前提下，甲方有权用此款项支付其费用；自合同签订之日起，双方不得违约，如有一方违约，处罚违约方违约金壹万元。合同签订后，岳相琼实际向玛纳斯县国运公司交纳押金3000元。2013年11月16日，岳相琼与成平令签订兴顺旅社转让合同书一份，成平令承包玛纳斯县国运公司综合楼三楼，合同约定岳相琼从2013年8月后将兴顺旅社转让给成平令。2013年8月成平令已经开始实际经营兴顺旅社。2014年2月21日，成平令向国运公司预交2014年房租5000元。2014年7月，国运公司向成平令发出房屋租赁合同届满通知书，解除双方已到期的租赁合同。2014年11月11日，原告向本院起诉，要求被告玛纳斯县国运公司履行合同至2014年12月14日，并要求赔偿旅馆停业损失124740元、支付违约金1万元。经原告申请，本院委托新疆百家价格评估事务所对兴顺旅社2014年4月23日至2014年12月14日营业损失价值进行评估，鉴定意见为：营业损失的确定估价标的在2014年4月23日至2014年12月14日，共计7个月零20天的停业损失价值为96000元，原告支出鉴定费3500元。本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系？2、被告是否存在违约行为？本院认为：1、关于原、被告之间是否存在租赁合同关系的问题。原告成平令与被告国运公司没有书面的房屋租赁合同，但被告已经收取原告房屋租金，被告虽辩称被告是与岳相琼之间形成的房屋租赁合同，但被告与岳相琼之间的租赁合同在2013年12月14日即已届满，原告已向被告交纳2014年房屋租金5000元，被告也已收到房屋租金，双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，因双方并未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告未约定租赁期限，依照合同法第六十一条规定也不能确定，因此双方形成的是不定期房屋租赁合同关系。原告要求被告履行合同至2014年12月14日。因原、被告之间没有书面的房屋租赁合同，而原告房屋是从岳相琼处转租经营，房屋租金原、被告双方是按照岳相琼与被告之间的租金标准交纳每年8000元，原告向被告预交5000元租金，按照前述标准，原告的租金届满时间是2014年7月，而在2014年7月，被告已经向原告发出房屋租赁合同届满通知书，解除双方的租赁合同。因原、被告之间形成的是不定期房屋租赁合同关系，根据合同法第二百三十二条之规定，被告行使解除权并无不当。原告主张向被告交纳8000元租金，其中3000元是岳相琼向国运公司交纳的押金，3000元押金经过国运公司同意作为成平令向国运公司交纳租金。但原告提交的由岳相琼出具的收条，是岳相琼与原告成平令之间形成的，原告并无证据证实被告对岳相琼与原告之间将3000元押金充抵房租的事实是知情并同意的，因此原告并无充分证据证实已向被告交纳8000元的房租，而原告交纳5000元房屋租金已经到期，故本院对原告该诉讼请求不予支持。2、被告是否存在违约行为的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告要求被告赔偿旅馆停业损失124740元，原告主张是被告停水造成其旅馆停业构成违约，而原告向本院提供的停水通知单以及社区证明、证人证言并不能证实被告将原告租赁房屋停水，而被告提供的供排水公司证明以及供电公司证明却可以证实原告经营的旅馆从2014年1月至7月是正常供水、供电，被告并没有存在违约行为。原告对自己的主张并没有提供充分证据证实，对此原告应承担举证不能的后果，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿违约金1万元，因原告并未提供证据证实被告存在违约行为，故本院对原告该诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告成平令的诉讼请求。二、鉴定费3500元，由原告成平令负担。案件受理费2995元（原告已交纳），由原告成平令负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院，并在递交上诉状同时或上诉期满后七日内向本院预交二审案件受理费。审判员 孙青莲二〇一五年二月五日书记员 王诗淇 更多数据：搜索“”来源：