（2014）沪二中民二（民）终字第2373号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-25
案件名称
上海柔亚尔卫生材料有限公司与上海星路机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海柔亚尔卫生材料有限公司,上海星路机械设备有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2373号上诉人（原审被告、反诉原告）上海柔亚尔卫生材料有限公司。法定代表人肖磊。委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海星路机械设备有限公司。法定代表人杨永茂。委托代理人顾建国。委托代理人倪尔飞，上海金能律师事务所律师。上诉人上海柔亚尔卫生材料有限公司（以下简称柔亚尔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年4月28日，上海星路机械设备有限公司（以下简称星路公司）、柔亚尔公司签订一份《厂房租赁合同》，约定星路公司将位于上海市嘉定区南翔镇科盛路XXX号XXX号楼XXX楼（以下简称系争房屋），建筑面积为1234平方米的厂房出租给柔亚尔公司使用。星路公司承诺柔亚尔公司可承租八年，自2009年5月15日至2016年5月14日。月租金为人民币（以下币种均为人民币）13，150元，年租金为157，800元。第一年年租金不变，第二年起每年递增5%。签约时柔亚尔公司应向星路公司支付3个月的租金及2个月的押金，以后每3个月支付一次。支付日期在支付月的10日内支付。租赁期间，柔亚尔公司按月支付500元的道路清洁、绿化保养费。租赁期满，柔亚尔公司应将设置的生产设备、附属设备（空调机等）搬出，并将隔墙、顶棚、照明等拆除，恢复原状后将厂房归还星路公司。租赁期间，如星路公司提前终止合同而违约，应赔偿柔亚尔公司2个月的租金；如柔亚尔公司提前退租而违约，应赔偿星路公司2个月的租金。如柔亚尔公司拖欠租金及其他应支付的费用满1个月，星路公司有权增收5%的违约金。拖欠满2个月，星路公司有权终止合同。合同另对其他事项作了约定。后双方签订一份《搭建简易房的协议》，约定柔亚尔公司可在系争房屋西侧马路南面搭建简易工棚，以存放设备之用。简易房是规划外建筑，如有关部门追责，由柔亚尔公司承担一切责任和费用。星路公司在总体规划的要求和相关部门的干涉下有权要求柔亚尔公司拆除简易房并恢复原状。2012年5月9日至10日，双方签订一份《厂房租赁续签合同》，约定：1、柔亚尔公司在原租赁合同基础上可再承租4年，自2012年5月15日至2016年5月14日；2、自2012年5月15日起租金每日每平方米为0.50元（含税）或0.475元（不含税）；3、自2012年5月15日至2013年5月14日的含税月租金为18，767元（不含税的月租金为17，828元），第二年（自2013年5月15日起）起租金每年递增5%；4、租赁合同每三年续签一次；5、自2012年5月15日起免除原合同中大棚费300元；6、水电费每月抄表后10天内付清，物业费、清洁费、租金提前3个月支付，物业费、清洁费按原合同执行；7、本合同与原合同重复之处按本合同执行，其他事项按原合同执行。2014年1月22日，双方签订一份《关于终止厂房租赁合同的补充条款》（双方于2014年1月27日在该补充协议上做了增补），约定柔亚尔公司因生产发展需要，于2014年1月14日正式向星路公司提出提前终止合同。经协商达成如下协议：1、根据原租赁合同的约定，因柔亚尔公司提前退租而违约，应赔偿星路公司2个月的租金，因此星路公司押柔亚尔公司2个月的租金26，300元不予退还柔亚尔公司。星路公司开具发票给柔亚尔公司，税金1754元由柔亚尔公司支付。2、到目前为止，柔亚尔公司尚欠星路公司4个月的水电费，具体月份为2013年6月、11月、12月及2014年1月（其中2014年1月抄表日期为2014年1月22日）。春节前先付2个月的水电费，节后在2月15日左右付清全部水电费。3、柔亚尔公司向星路公司预付租金至2014年2月14日，根据实际退房日期双方再结算。退房日期至2014年1月31日止，尚有半个月的租金退柔亚尔公司。4、根据合同约定，退房时应将厂房恢复原状，归还星路公司。至2014年1月27日，柔亚尔公司尚有分隔彩钢板及3台小空调、3台柜机空调未拆，待租房下家看房后再定。钥匙双方各1把。2014年1月31日，柔亚尔公司搬离系争房屋（尚留有空调、彩钢板未拆除和搬离）。2014年2月19日，星路公司向柔亚尔公司发送一份函件，要求柔亚尔公司尽快支付所欠费用。3月16日，星路公司向柔亚尔公司发出一份律师函，要求柔亚尔公司结清所欠费用并于收函后3日内将承租场地恢复原状。3月21日，双方负责人曾短信联系，柔亚尔公司表示其派人去拆除，遭到星路公司的阻拦，星路公司则要求柔亚尔公司结清水电费后再拆除。3月22日，柔亚尔公司回函称，其于2014年3月21日再次去现场拆除设施，又一次被星路公司阻止，因此责任不在柔亚尔公司，柔亚尔公司无法接受。遗留物至今未被拆除。2014年4月，星路公司向原审法院提起诉讼，称双方协商，星路公司同意按照租赁合同约定结清所有费用并将厂房恢复原状后解除，但柔亚尔公司至今仍拖欠星路公司水电费、物业费、清洁费、租金、违约金等，并尚有搭建的棚、隔断、室内空调等物品未拆走。故起诉要求法院判令：一、柔亚尔公司支付2013年12月至2014年1月的水电费47，396.70元；二、柔亚尔公司支付物业费、清洁费、租金51，910.60元（暂算至2014年6月30日，实际应计算至柔亚尔公司拆除之日，物业费和清洁费按每月500元计算，租金按每月19，705元计算）；三、柔亚尔公司支付违约金4，965.40元。原审庭审中，星路公司增加两项诉讼请求，要求法院判令：一、柔亚尔公司赔偿损失147，877.70元；二、柔亚尔公司搬离承租场地。原审中，柔亚尔公司反诉称，双方约定柔亚尔公司赔偿星路公司二个月的租金，并以押金冲抵，根据退房情况具体结算租金和水电费等。彩钢板、空调等待下家看房后确定。经对柔亚尔公司实际欠费进行了结算，最终确认柔亚尔公司应付款项为38，361元。之后，柔亚尔公司多次派人进行拆除，均被星路公司制止。由于无法拆除原有设施以继续利用，柔亚尔公司无奈只得购买新的设施在新场地进行了安装。星路公司的行为导致柔亚尔公司产生了不必要的开支，星路公司应按遗留物的市场价进行收购。现柔亚尔公司反诉要求星路公司赔偿遗留物损失176，720.22元。原审庭审中，星路公司、柔亚尔公司均确认物业费按每月500元计算，清洁费按每月500元计算，租金按每月19，705元计算。原审法院经审理后认为，星路公司、柔亚尔公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁续签合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据双方签订的《关于终止厂房租赁合同的补充条款》，可以确认双方于2014年1月22日解除了租赁合同。根据该补充条款，柔亚尔公司尚有2013年12月和2014年1月的水电费46，954.90元未支付，故柔亚尔公司应予支付。关于物业费、清洁费、租金问题，虽然补充条款约定空调及彩钢板待租房下家看房后再定，但根据双方在庭审中的陈述，在该租房下家表示不需要上述物品后，柔亚尔公司仍应及时拆除并搬离，且柔亚尔公司在庭审中也陈述星路公司曾将上述情况告知柔亚尔公司，故柔亚尔公司在占用系争房屋期间的物业费、清洁费、租金（应为实际使用费）应予支付。庭审中，星路公司确认于2014年3月21日阻止柔亚尔公司对上述物品进行拆除，根据补充条款关于柔亚尔公司支付租金等费用至2014年2月14日的约定，柔亚尔公司应支付物业费、清洁费、实际使用费至2014年3月21日，经核算，上述费用费金额为23，825元。2014年3月21日之后因柔亚尔公司实际已无法控制租赁物，星路公司也应采取适当措施避免损失的扩大，故星路公司要求柔亚尔公司支付自2014年3月22日至实际搬离之日的物业费、清洁费、实际使用费的诉讼请求，法院难以支持。关于违约金，虽然双方在补充协议中约定柔亚尔公司因提前退租需支付二个月的违约金（以二个月的押金抵扣），但根据合同约定，该违约金系解除合同违约金，而因柔亚尔公司未支付2013年12月和2014年1月的水电费46，954.90元的行为系逾期付款的违约行为，故应按照合同约定承担5%的违约金（即2，348元），该违约金系针对柔亚尔公司的逾期付款行为而非提前解约行为，故柔亚尔公司理应予以支付。关于承租场地内遗留的空调、彩钢板等物品，因星路公司已履行通知义务，柔亚尔公司应及时拆除并搬离，故对柔亚尔公司反诉要求星路公司赔偿上述物品损失的诉讼请求，法院不予支持。至于星路公司要求柔亚尔公司赔偿损失177，877.70元的诉讼请求，没有证据支持，法院亦不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海柔亚尔卫生材料有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区南翔镇科盛路XXX号XXX号楼XXX楼内的空调、彩钢板及室外简易棚拆除，携其财产搬离该场地；二、上海柔亚尔卫生材料有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海星路机械设备有限公司2013年12月和2014年1月的水电费人民币46，954.90元；三、上海柔亚尔卫生材料有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海星路机械设备有限公司自2014年2月15日至2014年3月21日的物业费、清洁费、实际使用费人民币23，825元；四、上海柔亚尔卫生材料有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海星路机械设备有限公司逾期付款违约金人民币2，348元；五、上海星路机械设备有限公司的其余本诉请求，不予支持；六、驳回上海柔亚尔卫生材料有限公司的反诉请求。原审判决后，上诉人柔亚尔公司不服，向本院提起上诉称：原审法院未查明相关事实，在租房下家明确表示不需要涉案添附物品后，星路公司一直阻止柔亚尔公司搬迁，故双方进行协商，直至2014年2月19日双方结算费用确认至1月31日。之后3月3日提出的方案也为先支付上述款项的50%，并未提及需结算至该日，故双方对在此期间遗留物占用场地一节已做实体处分。原审法院认定柔亚尔公司应支付2014年2月1日至3月21日期间的费用错误。此外，鉴于星路公司阻止柔亚尔公司将遗留物搬出，导致柔亚尔公司在新场地重新购置空调等设备，星路公司理应进行赔偿。故请求撤销原审判决主文第一、三、四、六项，改判驳回星路公司原审其他诉讼请求，并支持柔亚尔公司原审全部反诉请求。被上诉人星路公司辩称：星路公司曾多次要求柔亚尔公司拆除遗留物品并支付相关费用，柔亚尔公司直至2014年3月21日也仅派一名员工到现场，实际也无法进行拆除，故柔亚尔公司理应承担相应期间的费用。至于所遗留的搭建本身是违章建筑，按照合同约定应予拆除，而空调设备完全可以拆走使用，柔亚尔公司要求星路公司承担赔偿责任没有依据。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，现柔亚尔公司上诉主张系因星路公司以相关款项未支付为由，阻止柔亚尔公司拆除并搬离涉案的遗留物，故柔亚尔公司无须承担相应期间的费用，且星路公司应赔偿相应损失。根据双方在审理中的陈述，柔亚尔公司对应拆除并搬离涉案的遗留物是知晓的。而在本案一、二审期间，柔亚尔公司并未提供足够依据证明在原审法院所确认的2014年3月21日前系因星路公司的阻扰而无法拆除并搬离涉案的遗留物，故原审法院基于已查明的事实，判令柔亚尔公司承担相应期间的费用，并无不妥，本院予以维持。至于逾期付款违约金，系基于双方合同的约定，且柔亚尔公司在双方已经结算确认金额的情况下仍未支付应付款项，故原审法院依照合同约定确认5%的计算标准，亦无不妥。关于柔亚尔公司所主张的损失，系基于涉案遗留物留给星路公司的前提之下。在双方均已明确柔亚尔公司应当拆除搬离上述物品的情况下，对柔亚尔公司的上诉请求，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，834元，由上诉人上海柔亚尔卫生材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 徐 江代理审判员 姚 跃二〇一五年二月五日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”