（2015）朝民初字第02344号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
田鲁茗与田庄等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田鲁茗,田跃华,田庄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第02344号原告田鲁茗，女，1964年6月15日出生。委托代理人张雪，北京大成律师事务所律师。被告田跃华，男，1929年7月1日出生。委托代理人田野（田跃华之子），男，1963年1月18日出生。被告田庄，男，1989年6月25日出生。原告田鲁茗与被告田跃华、被告田庄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。原告田鲁茗的委托代理人张雪、被告田跃华的委托代理人田野、被告田庄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田鲁茗诉称：田跃华是我的父亲、田庄的祖父。田跃华与我的母亲刘福娟于1994年4月21日以优惠价购买了位于朝阳区香河园中里X号楼X单元X层X号直管公房（以下简称X号房屋）一套，产权人登记为田跃华。2013年3月28日，刘福娟因病死亡，其法定继承人未对遗产进行分割。2014年3月4日，田跃华与田庄在未告知我的情况下擅自签订《存量房屋买卖合同》，约定田跃华以1元价格将X号房屋出售给田庄，并办理了房屋过户手续。二被告未经过作为房屋共同共有人的我的同意，恶意地以明显不合理低价进行房屋买卖，严重侵犯了我的合法权益，该《存量房屋买卖合同》应被认定为无效，二被告应当将X号房屋的所有权人恢复登记为田跃华。因此，我诉至法院，请求法院判决：1、田跃华与田庄于2014年3月4日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、田跃华、田庄将X号房屋的所有权人恢复登记为田跃华。被告田跃华、被告田庄共同辩称：田跃华与田庄是祖孙关系，双方签订的房屋买卖合��合法有效，也已经经过了房管部门的确认和过户，因此不同意田鲁茗的诉讼请求，请法院予以驳回。经审理查明：田跃华与刘福娟系夫妻关系，二人育有一子一女，为田野和田鲁茗。田庄系田野之子。2013年3月28日，刘福娟因病死亡。X号房屋原系田跃华与刘福娟的夫妻共同财产，登记的所有权人为田跃华。2014年3月4日，田跃华与田庄签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW264771），约定：田跃华将203号房屋出售给田庄，成交价格为1元。合同签订后，田跃华与田庄办理了房屋过户手续，将X号房屋过户登记至田庄名下。现X号房屋出租给案外人居住使用，房屋租金由田鲁茗收取。诉讼中，田鲁茗主张，X号房屋作为田跃华与刘福娟的夫妻共同财产，有刘福娟的一半份额，在遗产分割前，刘福娟的遗产处于共同共有状态，田跃华与田庄未经田鲁茗同意而进行的买卖行为属于恶意串通，损害了田鲁茗的合法权益，因此合同应属无效。另，田鲁茗提交遗嘱一份，内容为“我们决定在我们过逝之后，将朝阳区香河园中里X楼X门X号房屋产权，让田跃华之女儿田鲁茗来继承产权，请有关的领导和负责人给予办理过户手续”，落款处“立遗嘱人”为“田跃华、刘福娟”，落款日期为1999年3月18日。二被告不认可遗嘱的真实性。上述事实，有各方当事人提交的房屋所有权证、存量房屋买卖合同、优惠出售直管公房住宅材料、收据、户口簿、证明信、死亡证明、遗嘱等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益��（五）违反法律、行政法规的强制性规定。X号房屋原系田跃华与刘福娟的夫妻共同财产，在刘福娟去世后、遗产分割前，所有法定继承人就X号房屋中属于刘福娟的份额为共同共有状态。刘福娟的法定继承人包括田跃华、田野、田鲁茗。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。田跃华在未经田鲁茗同意的情况下，将203号房屋以明显不合理的价格（1元）出售给田庄，损害了其他法定继承人的合法权益，故田鲁茗主张田跃华与田庄签订的房屋买卖合同无效，合法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，田鲁茗要求将X号房屋恢复登记至田跃华名下的请求合法有据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告田跃华与被告田庄于2014年3月4日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW264771）无效。二、被告田跃华、被告田庄于本判决生效后五日内将位于北京市朝阳区香河园中里X号楼X单元X层X号房屋变更登记至被告田跃华名下。案件受理费35元，由被告田跃华、被告田庄负担（原告田鲁茗已垫付，被告田跃华、田庄于本判决生效后七日内支付给原告田鲁茗）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 凌巍二〇一五年二月五日书记员 陈洁 来自