（2015）哈中民二终字第38号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-17
案件名称
柴希妍与郑饼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柴希妍,郑彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈中民二终字第38号上诉人（原审被告、反诉原告）：柴希妍，女，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑彬，女，汉族。上诉人柴希妍因与被上诉人郑彬房屋买卖合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2014）哈市民二初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柴希妍、被上诉人郑彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：2014年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房产买卖合同一份，约定：“第一条，甲方自愿将拥有的坐落于哈密市八一路银顺苑小区1号楼208号房产转让给乙方，此房建筑面积128.66平方米，乙方自愿购买甲方上述房产，并对该房产实地察看、深入了解，对该房产结构布局、建成年代、建筑质量、室内设施均无异议。第二条、甲乙双方同意该房产转让总价款为伍拾贰万元整，经甲乙双方协商，由乙方于本合同签订当日向甲方分四次将房款全部结清，第一次付款日期为甲乙上访签订房屋出售合同之日预付款壹拾伍万元整；第二次支付款额为壹拾万元整于2014年6月30日前付清；第三次支付款额为贰拾壹万元于2015年4月27日前支付。第四次付款额为壹万元于甲方协助乙方办理完所有过户手续后支付，如延期支付，乙方向甲方按每日1600元支付赔偿款。第三条、双方约定甲方与2014年5月3日将此房交付给乙方，交房前甲方不得破坏室内设施，交房时应出具各项费用（水、电、暖气、燃气、通讯网络、电视收视等）结清清单或证明。交房前产生的所有费用由甲方承担，交房后产生的所有费用由乙方承担……”合同签订后，被告向原告支付首付款150000元，并于2014年5月3日入住房屋。2014年5月28日，原告认为涉案房屋不能上市交易，双方签订的房产买卖合同可能无效，遂通知被告。被告要求原告退还已付房款，原告于2014年5月29日、30日以银行转账的方式向被告退还房款150000元。因双方各自主张对方赔偿相应损失无果，引起本案诉讼。原审另查，被告入住房屋后，对房屋进行了部分装修，装修过程中将房屋原有客厅吸顶灯、书房吊灯、饭厅吊灯、卫生间洗漱台及镜子、酒柜毛玻璃拆下，另行安装了灯、窗帘、洗漱台等。本案审理过程中，被告于2014年9月16日向原告交还房屋（进门钥匙、水电气卡、防护栏钥匙）。2014年11月19日，被告将其安装的客厅及小卧室窗帘、客厅水晶灯一盏、饭厅吊灯一盏、书房吸顶灯一盏、卫生间洗漱台及镜子、置物架拆走，将有线电视移走；将原告客厅吸顶灯重新安装上，将原告安装的宽带设备交还原告。房屋原有的书房吊灯、饭厅吊灯、酒柜毛玻璃、卫生间镜子被告拆除后现已无法找到。原审再查，本案审理过程中，原告于2014年11月27日将其诉讼请求变更为：1、被告赔偿各项损失9694.5元，包括卫生间镜子200元，酒柜毛玻璃200元，修复房屋破坏部分1500元，物业费794.5元，租金6000元（2014年6月-9月），饭厅、书房灯两盏1000元；2、被告承担案件受理费用。庭审中，被告同意赔偿丢失的饭厅灯、书房灯1000元。原审法院认为：原告与被告签订的房产买卖合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，属合法有效。履行合同过程中，原告于2014年5月28日提出房屋可能无法上市交易，被告可暂且租住房屋，被告随即提出退房退款，原告遂于2014年5月30日退还被告15万元购房款，至此，双方已经协商一致不再履行房屋买卖合同。经原审查看现场，涉案房屋现状为：被告新装修物品已拆走，房屋原有的书房吊灯、饭厅吊灯、酒柜毛玻璃、卫生间镜子被告拆除后无法找到，对此被告应当承担赔偿责任。关于书房、饭厅两盏灯，原告主张赔偿1000元，被告对此同意，原审予以确认。关于酒柜毛玻璃、卫生间镜子，原审酌情支持150元。被告收到退款后，应当搬离房屋并将房屋交还给原告，扣除其搬家合理期间一个月，自2014年7月1日至2014年至9月16日，期间产生的占用费及物业费被告应当承担。对于占用费，原审参照相同地理位置租金标准，酌情支持1500元／月＊2.5月=3750元；物业费为158.9元／月＊2.5月=397.25元。以上各项合计5297.25元。对于合同的解除，系原告首先提出，被告之后也不再愿意购买，是双方行为共同导致的后果，双方均具有责任。对于原、被告各自主张的装修、搬家、修复房屋损失应各自承担。被告主张原告承担缔约过失责任20000元，缺乏事实、法律依据，原审不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、被告柴希妍赔偿原告郑彬物品损失（灯具、镜子、毛玻璃）1150元。二、被告柴希妍支付原告郑彬占用房屋费用3750元。三、被告柴希妍支付原告郑彬占用房屋期间物业费397.25元。以上第一、二、三项合计5297.25元，于本判决生效之日起五日内履行完毕。四、驳回原告郑彬其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）柴希妍反诉请求。原审本诉案件受理费50元，反诉案件受理费399元，邮寄送达费30元，均由被告柴希妍负担。原审法院宣判后，上诉人柴希妍不服原审判决，向本院提起上诉认为：1、涉案房屋系哈密市政府机关事务管理局统建的单位集资房，根据相关政策属于5年内不得上市的限制交易房屋，原审忽视了该政策，认定合同有效，系适用法律错误；2、原审片面支持了被上诉人的请求，而未予支持上诉人请求，显失公平；3、本案不是房屋租赁合同，但原审判令上诉人支付被上诉人2个半月租赁费，缺乏法律依据。故请求二审法院依法改判。被上诉人郑彬答辩认为：合同是自愿签订的，因为房屋是集资房，被上诉人于2014年5月28日好心告知上诉人房屋可能不能上市的信息，上诉人同意解除房屋买卖合同，并提出退款，但在被上诉人退款后，上诉人迟迟不退房，才引起纠纷，同时合同也约定了因政策性原因不能过户的后果，既然合同已经解除，上诉人就因支付我房屋占用期间的损失，原审对我其他损失没有支持，我考虑双方是邻居，就请二审予以维持原审。经二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。另查，上诉人购买涉案房屋后，被上诉人一直使用其中一间存放东西至2014年9月16日上诉人交房之日止。本院认为，二审中双方当事人争议焦点为：上诉人柴希妍、被上诉人郑彬损失如何认定。根据被上诉人的陈述和上诉人在涉案房屋同楼房中亦集资一套楼房的事实，双方当事人在签订合同时对哈密市集资房限制交易的事实应当是清楚的，随后亦基于此因，被上诉人郑彬在2014年5月28日提出解除涉案合同、上诉人柴希妍同意并提出退房款，被上诉人郑彬也于同月30日退还了上诉人柴希妍已付房款，双方当事人的行为已经表明房屋买卖合同解除，且不在履行。因涉案合同涉及政府集资房政策，对政府集资房买卖合同能否作为交易和办理房产过户有效依据属于政府职能范畴，原审对此予以处理不当，本院予以纠正。鉴于本案中涉案合同已经双方当事人自愿解除，双方当事人在均清楚哈密市集资房政策情况下签订涉案合同，故双方当事人对合同解除后造成的自身和对方损失均有责任，原审基于上诉人同意赔偿灯具1000元，且不能返还酒柜毛玻璃、卫生间镜子的事实，酌情认定灯具、毛玻璃、镜子损失1150元，与事实相符，本院予以确认。涉案合同解除后，上诉人应在合理期间内搬离涉案房屋，但上诉人直到2014年9月16日才搬离，扩大了被上诉人的损失，其对扩大的部分损失应承担补偿责任，原审基于合同已经解除，上诉人行为扩大了被上诉人损失，因此参照同地段房屋租金，酌情认定被上诉人该项损失3750元，并认定被上诉人物业费损失397.25元，与事实相符，本院予以确认。上诉人提出购房后至交房前，被上诉人一直占用涉案房屋中的一间，在该损失中应予扣除，因被上诉人使用该房间系上诉人同意，且在当时未约定相关费用，因此上诉人此意见，本院不予采纳。原审根据被上诉人责任，对被上诉人诉请超出上述损失的部分，认定由被上诉人自行承担，对根据上诉人的责任，并考虑上诉人重新装修安装的灯具等已自行拆走，未支持上诉人的请求，与事实相符，故上诉人认为原审判决显失公平的上诉理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，本院应予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柴希妍负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁建新代理审判员 张晓丽代理审判员 王 刚二〇一五年二月五日书 记 员 肖存军