（2014）西中民二终字第02295号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-03
案件名称
封先婷、张国栋与苏安锁、海英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
封先婷,张国栋,苏安锁,海英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西中民二终字第02295号上诉人（原审原告）封先婷，长庆油田职工。上诉人（原审原告）张国栋，长庆油田职工。共同委托代理人杨理论，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏安锁，陕西博瑞智投资管理公司执行董事兼经理。委托代理人马峰，陕西力德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海英，无业。委托代理人朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。上诉人封先婷、张国栋因与被上诉人苏安锁、海英确认房屋买卖行为无效纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第01955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人封先婷、张国栋的委托代理人杨理论、被上诉人苏安锁的委托代理人马峰、被上诉人海英的委托代理人朱培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，封先婷与张国栋系夫妻关系，2006年11月6日以封先婷的名义从西安油龙房地产开发有限责任公司购得位于西安市未央路雅苑大厦D座综合楼银河华庭第2幢1单元19层11901号的商品房一套。该房屋售价370878元，封先婷、张国栋支付了首付款120878元，并办理了250000元的按揭贷款。2012年5月3日，封先婷与张国栋签订委托书，授权海英代为办理以下事项：1、代为办理领取房产证。2、代为联系买主，签订买卖合同。3、代收房款。4、代为办理上述房屋过户手续以及签署相关文件。5、协助买方办理银行按揭手续以及签署相关文件。6、代为办理上述房屋的物业交割手续以及签署相关文件。7、代为办理与出售上述房屋相关的一切事宜。8、代为办理房屋抵押贷款的一切相关事宜。委托期限自委托人签署委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。委托书签订当日，封先婷与张国栋对委托事宜进行了公证。2012年11月7日，海英代为清偿了全部贷款本息204247.8元，并于同年11月15日将该房屋以62.15万元的价格出售给苏安锁，同日办理了产权转移登记申请。2014年2月，涉案房屋的物业管理部门告知封先婷与张国栋有人要求物业公司办理房屋更名手续，封先婷与张国栋方知该房屋被过户到苏安锁名下。此后，双方交涉未果，封先婷与张国栋遂提起此次诉讼。审理中，苏安锁提出管辖权异议，本院依法裁定驳回。苏安锁与海英上诉后，西安市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，封先婷与张国栋表示双方纠纷的起因是其因资金周转需要，与时任陕西博瑞智投资管理有限公司法定代表人的苏安锁协商，为其办理贷款事宜，苏安锁指派海英具体操作。此后苏安锁与海英恶意串通，将涉案房屋擅自转移到苏安锁名下，而苏安锁又以封先婷与张国栋欠其借款及替他人担保的借款未还为由，扣留了涉案房屋的对价。苏安锁表示已支付房屋对价，其与封先婷、张国栋没有债权债务关系，而是封先婷、张国栋与海英之间存在债权债务关系。海英表示其与封先婷、张国栋之间不存在债权债务关系，而是封先婷、张国栋与苏安锁之间存在债权债务关系；至于苏安锁是否向封先婷与张国栋支付房屋对价，与其没有关系。但双方对各自的陈述，未提供相应证据。2014年3月10日，封先婷、张国栋诉至原审法院称：2006年11月6日，封先婷以银行按揭贷款的形式购得未央路雅苑大厦D座综合楼银河华庭第2幢1单元19层11901号商品房屋。同年封先婷与张国栋结婚。2012年5月3日，封先婷与张国栋因资金需要，找到时任陕西博瑞智投资管理有限公司法人代表即苏安锁，苏安锁答应以封先婷所购房屋担保的方式为封先婷与张国栋帮忙贷款，同时要求封先婷、张国栋在其起草的委托人为封先婷与张国栋、受托人为其公司股东加职员的海英为形式的委托书上签名，理由为在其帮忙为封先婷与张国栋贷款的过程中如果贷款难度较大时其可在征求封先婷与张国栋意见后对外以公平的价格为封先婷与张国栋出售房屋。然时至今日，苏安锁与海英非但没有给封先婷与张国栋贷得任何一笔贷款，反而在未给封先婷与张国栋任何通知或解释的情况下直接将封先婷与张国栋所属房屋过户在苏安锁名下。为此，封先婷与张国栋至苏安锁与海英处质问，苏安锁与海英借故推诿，致使封先婷与张国栋权利受到侵害。现请求判决确认苏安锁与海英将封先婷与张国栋的房屋过户给苏安锁的行为无效。苏安锁辩称：其依照合同约定取得涉案房屋，属于善意取得；至于封先婷、张国栋和海英之间发生的问题，与其无关。封先婷与张国栋隐瞒了事实，属于恶意诉讼，应驳回其诉讼请求。海英辩称：封先婷与张国栋给其出具有经过公证的委托书，出售涉案房屋在授权范围内，所以将封先婷与张国栋的房屋出售给苏安锁是有效的，应驳回封先婷与张国栋的诉讼请求。原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，封先婷与张国栋委托海英办理相关代领房产证、代为办理上述房屋过户手续以及签署相关文件等事宜，双方并未约定限制性条款，故海英以封先婷与张国栋的名义将房屋过户给苏安锁，并不违反双方的约定，其法律后果应由封先婷与张国栋负担。至于海英将房屋出售给苏安锁以及封先婷与张国栋是否收取房款，属于代理人履行委托职责的问题，与苏安锁之间并无法律上的因果联系。故封先婷与张国栋要求确认苏安锁与海英将其房屋过户给苏安锁的行为无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十六条第二款之规定，判决如下：驳回封先婷、张国栋要求确认苏安锁、海英将封先婷、张国栋的房屋过户给苏安锁的行为无效之诉讼请求。案件受理费11800元，封先婷与张国栋已预交，由其自行承担。宣判后，封先婷、张国栋不服，向本院提起上诉称：原审判决枉法裁决，本案的真实情况是：2012年5月封先婷、张国栋因资金需要，找到作为陕西博瑞智投资管理公司法定代表人的苏安锁要求帮忙贷款。期间苏安锁提议用封先婷、张国栋名下房产作为抵押担保的形式办理贷款，如果以房贷款的手续不好办理，封先婷、张国栋可授权对外出售房产。在苏安锁的劝说下，封先婷、张国栋在房屋买卖委托书上签名，委托书中记载受托人为陕西博瑞智投资管理公司股东加职员海英。海英带封先婷、张国栋去办理了委托公证。但是苏安锁与海英并没有告知封先婷、张国栋房产过户到苏安锁名下的事实，直到2014年2月封先婷、张国栋接到物业公司的电话时才得知。苏安锁与海英将封先婷、张国栋房产直接过户的行为系恶意所为。委托书形式上虽然是封先婷、张国栋与海英所签，但实质上委托书的合同主体分别是封先婷、张国栋一方与苏安锁、海英一方。作为受托人的苏安锁、海英，本应遵循诚实信用原则，尽职尽责履行受托义务，而不是利用受托人身份的便利直接谋取委托人的财产权益。原审中封先婷、张国栋所提交的陕西博瑞智投资管理公司工商档案和海英的录音资料，能客观真实地证明本案事实，但原审法院却对此证据只字不提。苏安锁与海英在法庭上的陈述自相矛盾且极为荒诞。其二人本质上都是受托人，之间不存在真实的房屋买卖行为。因此，封先婷、张国栋现上诉请求撤销原审判决，改判确认苏安锁与海英将封先婷、张国栋名下房产过户给苏安锁的行为无效，一、二审诉讼费用由苏安锁、海英承担。苏安锁辩称：原审判决认定事实清楚，所确定的案由已准确表明了本案案件性质。本案涉案的四个当事人都是以自然人的身份确立的民事法律关系，房屋买卖行为是各方真实意思表示，完全合法有效。现请求驳回上诉，维持原判。海英辩称：封先婷、张国栋给海英出具了经过公证的委托书，委托书所记载授权范围明确。房屋转让给苏安锁并没有超过委托权限。封先婷、张国栋与苏安锁之间存在债权债务关系，其二人没有偿付债务，最终将房屋出售给苏安锁用于抵债。因此，苏安锁是否支付房屋对价，与海英无关。封先婷、张国栋的上诉请求不能成立，应予驳回。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人封先婷、张国栋向被上诉人海英出具委托书，委托海英代为办理房屋买卖有关事宜，包括代为联系买主、签订买卖合同、代收房款、代为办理领取房产证、代为办理房屋过户手续等一切事项。此委托书经过公证，是封先婷、张国栋的真实意思表示。委托书中并未约定不得将房屋卖给特定某人之类的限制性条款。海英将该房屋过户给苏安锁，并未超出代理权限。封先婷、张国栋作为委托人，应当对代理人海英以委托人名义实施的代理行为承担民事责任。封先婷、张国栋所提交的陕西博瑞智投资管理公司工商档案和海英的录音资料，并不能否定上述委托书的真实性。其上诉认为苏安锁实际与海英同为委托事项的受托人，并无证据可以证明。因此，原审判决驳回封先婷、张国栋要求确认苏安锁、海英将其房屋过户给苏安锁的行为无效的诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，上诉人封先婷、张国栋已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审 判 长 焦海林代理审判员 李美红代理审判员 朱利安二〇一五年二月五日书 记 员 常 菁 来自