（2015）石大民初字第190号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-24
案件名称
邓宏如与王毅、王亭房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市大武口区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓宏如,王毅,王亭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百四十二条，第九十七条，第一百三十条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2015）石大民初字第190号原告邓宏如，男，1966年5月27日出生，汉族，个体户，住银川市兴庆区。委托代理人马勇，宁夏兴业律师事务所律师。被告王毅，男，1964年10月6日出生，汉族，个体户，住大武口区。被告王亭，男，1976年4月12日出生，汉族，个体户，住大武口区。上列被告委托代理人任秀萍，宁夏永川律师事务所律师。原告邓宏如与被告王毅、王亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理。依法由本院审判员刘力适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓宏如及其委托代理人马勇，被告王毅、王亭及其委托代理人任秀萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓宏如诉称，2012年7月6日邓宏如与王毅、王亭签订了一份房屋买卖合同，约定由王毅、王亭将坐落在白芨沟矿自建房三间，建筑面积100平方米、院子及菜地以25万元价格卖给邓宏如，合同签订当日邓宏如通过工商银行向王毅个人银行卡上汇款25万元，邓宏如催促王毅、王亭办理房屋过户手续及交付房屋，但王毅、王亭均以种种借口推拖。后来邓宏如发现涉案房屋被人拆除。邓宏如即找到王毅、王亭询问，王毅、王亭答复说房屋被白芨沟矿保卫科因人盗挖煤而拆除。邓宏如就多次找王毅、王亭让其退回25万元购房款，王毅、王亭先是同意退还购房款，之后又以各种理由拒不退款。王毅、王亭未依双方签订的房屋买卖合同交付房屋，且该房屋已灭失，合同目的无法实现，双方之间的买卖合同已解除，王毅、王亭理应退还25万元购房款。邓宏如为维护其合法财产权益，向法院提起诉讼，要求判令：1.被告王毅、王亭返还购房款25万元、支付利息39633元（自2012年7月6日至2014年12月7日起诉之日，共计29个月，利率按基准贷款年利率6.56%计算）；2.本案案件受理费由被告王毅、王亭承担。被告王毅、王亭辩称，邓宏如所诉内容不是事实，原来总共是12间房屋，5间砖木结构房屋，7间土木结构房屋，合同是由邓宏如起草的，签订合同时有邓宏如、王毅、王亭外还有在场人王彦平，合同签订以后（2012年7月6日），邓宏如当天就把购房款25万元通过银行转账支付给王毅，王毅就将涉案住房证当天交给了邓宏如。还有，王毅、王亭于2012年7月14日搬出了涉案房屋，并把涉案房屋钥匙交给了邓宏如。原告邓宏如为支持其主张成立向法院提交的证据，被告王毅、王亭发表质证意见及本院的认证意见如下：证据一、房屋买卖合同一份，以证明2012年7月6日邓宏如与王毅、王亭达成房屋买卖协议，约定由王毅、王亭将位于白芨沟矿自建房（建筑面积为100㎡）、院子及菜地等空地（100㎡）出卖给邓宏如，购房款为25万元的事实。王毅、王亭质证，对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议即对房屋面积有异议，涉案房屋总共是12间，还有院子、菜地（7分田）及附着物。证据二、个人业务凭证、收据各一张，以证明2012年7月6日邓宏如通过工商银行石嘴山市贺兰山南路支行向王毅所设立账户转入购房款25万元；王毅收到购房款后向邓宏如出具收据的事实；补充一点，其中收据的时间书写有误，应是2012年7月6日，误写成2012年6月7日。王毅、王亭对该组证据无异议。本院认证，以上证据所体现邓宏如待证事实存在，且与本案争议有实质关系，予以采信。证据三、石嘴山市公安局太西分局对王毅、王亭、杨宁平（白芨沟矿保卫科科长）三人做的讯问笔录各一份，以证明邓宏如在起诉前曾向相关公安机关以诈骗报案，公安机关进行了调查，其中王毅、王亭对本案的关键事实，即涉案房屋是否交付以及如何交付，二人说法不一，甚至矛盾；与另外一个被讯问人杨宁平的说法截然相反，反映出涉案房屋没有交付的事实。王毅、王亭质证，对该组证据的真实性、合法性无异议，但达不到邓宏如的证明目的，当时这个笔录是在事隔一年以后制作的，具体时间因记忆有出入，所以表述不一定很准确；另外，杨宁平这个笔录与事实不符，当时王毅、王亭要的是刘军房子的石棉瓦，并未要涉案房屋的石棉瓦。本院认证，该证据在关联性上能体现邓宏如待证事实的存在，予以采信；对王毅、王亭关于记忆有出入的质证理由不予采纳。被告王毅、王亭向本院提交的证据，原告邓宏如对证据的质证意见及本院对证据的认证情况如下：证据一、售房协议、收款收据各一份（与原件核对无异议的复印件，原件已收回），以证明2012年7月13日王亭与孙粉平、魏忠华达成了房屋买卖协议，孙粉平、魏忠华将白芨沟矿土木结构房屋5间及院子、菜园出售给王亭，价格为6000元，有孙粉平出具的收款收据，同时能证实王毅、王亭为搬家做准备工作。邓宏如质证，对该组证据的证据三性均有异议，无法证实该协议确实是与魏忠华于2012年7月13签订，也无法证实该协议与本案具有联系，更不能证明王毅、王亭为搬家做了准备。证据二、孙粉平书写的证明一份，以证明2012年7月13日孙粉平将位于白芨沟矿自建房卖给王毅、王亭，同时能证实2012年7月14日王毅、王亭搬家的事实。邓宏如质证，对该证据的证据三性均有异议，无法证实该证据是孙粉平本人所写；另外，证人孙粉平应出庭作证，有特殊情况的才可采用法律规定的证人书面证言形式；也不能证明孙粉平是如何看到王毅、王亭在2012年7月14日搬家的。本院认证，以上证据所体现待证事实与本案当事人争议尚不产生实质关系。证据三、王彦平的询问笔录一份，以证明涉案房屋已在2012年7月14日交付给邓宏如的事实。邓宏如质证，该证据自始至终没有一个字提到王毅、王亭将涉案房屋交付给了邓宏如，也没有提及涉案房屋是空置的，邓宏如不知道本案王毅、王亭及代理人凭那句话得出其所要举证的证明目的，对该证据三性没有异议，但达不到王毅、王亭的证明目的。本院认证，该证据在关联性上不足以体现王毅、王亭待证事实的存在。证据四、证人张天林证言，以证明2012年7月14日王毅、王亭搬家，并将涉案房屋交付给邓宏如；该证人证言客观真实，能证明王毅、王亭所举证的证明目的。邓宏如质证，证人证言不应被法庭采纳，理由：一、证言与王毅、王亭的笔录相矛盾，二、证言所证明的2012年7月14日这个时间有伪证的嫌疑，因连当事人本人都记不清这个时间，证人确很清楚，根据生活常识证人与王毅、王亭有串通作伪证的嫌疑，请求法庭予以制裁；三、证人充其量只能证明搬家的事实，无法证实房屋交付这一事实。本院认证，该证据在关联性上不足以体现王毅、王亭待证事实的存在。根据邓宏如与王毅、王亭的当庭陈述、辩称、举证、质证以及本院对证据的认证，本院确认以下事实：2012年7月6日邓宏如与王毅、王亭签订了一份房屋买卖合同，约定由王毅、王亭将坐落在白芨沟矿自建房、院子及菜地及附属设施以25万元价格出卖给邓宏如，在支付购房款后三天内交付房屋。合同签订当日邓宏如通过工商银行向王毅设立账户转款25万元。但王毅、王亭却未按约定期限交付涉案房屋（包括附属不动产）。不久涉案房屋灭失。之后，在邓宏如与王毅、王亭交涉退还购房款25万元事宜无果的情况下，邓宏如为维护合法财产权益，向本院提起诉讼，要求判令：1.被告王毅、王亭返还原告购房款25万元、利息39633元，合计289633元；2.本案案件受理费由被告王毅、王亭承担。本院认为，合同当事人应遵循诚信原则负适当履行义务。在本案中，邓宏如出示“房屋买卖合同”，以证明其与王毅、王亭之间存在房屋买卖关系；王毅、王亭除对该证据约定的涉案面积有异议，并不否认协议约定的其他内容，可见“房屋买卖合同”是双方真实意思表示，且不存在违反相关法律、行政法规的强制性规定，是一份合法、有效的协议，对双方当事人具有约束力。邓宏如出示“个人业务凭证、收据”，以证明其已如约支付购房款25万元义务；王毅、王亭对该组证据的证明效力无异议，可见，邓宏如已按约定履行了自己的主要义务。依《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案当事人争议焦点问题是涉案房屋是否已发生了风险转移。本案亦应适用上述一般交付的规定，即如果涉案房屋已由王毅、王亭交付给了邓宏如，邓宏如的诉求依法不能成立；反之，王毅、王亭应向邓宏如返还购房款25万元并可能承担相应实际损失。在2012年7月13日邓如宏向王毅、王亭支付全部购房款后不长时间，涉案房屋意外灭失。对该事实本案当事人均无异议，王毅、王亭应就履行涉案房屋交付行为负有举证义务。王毅、王亭出示“王彦平的讯问笔录”，该证据在证明效果上不能证明王毅、王亭已于2012年7月14日将涉案房屋交付给了邓宏如；王毅、王亭出示“证人张天林证言”，该证据在证明效果上不足以体现涉案房屋于2012年7月14日已向邓宏如履行了交付行为；依双方签订的“房屋买卖合同”约定：“应收到全部购房款之日起3天内，将涉案房屋交付给买受方”，王毅、王亭显然未如约履行涉案房屋交付义务；邓宏如出示“王亭的讯问笔录”中记载其陈述“到了7月27日白芨沟挺进路平房发生爆炸以后，白芨沟矿保卫科的人和太西分局的民警一起搞清查的时候，白芨沟矿保卫科副科长容宇跟我说让我把家里该搬的东西都搬走，他们过两天就要把我家原来的房子推掉了”，该内容体现在7月27日王毅、王亭并未从涉案房屋中搬出；对此，王毅、王亭抗辩因陈述之时与交付房屋时间间隔过长，发生记忆误差，前后表述不一是可理解的；但王亭陈述中带有重大时间点即“到了7月27日白芨沟挺进路平房发生爆炸以后”，可见，王毅、王亭的辩解不能自圆其说，不能完全令人信服；王毅、王亭无证据证明已履行了交付涉案房屋行为，王毅、王亭相关的举证行为无法达到其证明目的，涉案房屋未发生风险转移，涉案房屋意外灭失，以致使邓宏如房屋买卖合同的目的无法实现。邓宏如主张王毅、王亭返还购房款25万，确有客观事实，符合相关法律的规定，予以支持。依上述关于标的物风险转移的一般规定，可知该法律规则包含合同解除权行使可能的空间，这也是邓宏如主张其购房款能够返回原因；但邓宏如行使合同解除权亦应符合《中华人民共和国合同法》总则关于合同解除的规定。合同解除权的行使要有解除行为，邓宏如是以起诉方式主张“返还购房款”，由于以上阐释已支持了邓宏如该项请求，但房屋买卖合同解除的效力是在庭审中才得以确认，故邓宏如主张2012年7月6日至2014年12月7日止29个月的利息，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王毅、王亭于本判决生效后十日内返还原告邓宏如购房款25万元整；二、驳回原告邓宏如的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5644元，减半收取2822元，由原告邓宏如负担422元，由被告王毅、王亭负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘 力二〇一五年二月五日书记员 范抒意附有关法律条文和注意事项：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。 来源：