（2015）荔民初字第118号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-10-23
案件名称
翁桂元、陈贞珠与莆田高佳房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁桂元,陈贞珠,莆田高佳房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第118号原告翁桂元，男，汉族，居民，住所地莆田市涵江区。原告陈贞珠，女，汉族，居民，住所地同上。委托代理人黄志兴，福建众益律师事务所律师，代理权限特别代理。被告莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可，系该公司法务人员，男，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区，代理权限特别代理。原告翁桂元、陈贞珠与被告莆田高佳房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由审判员林元彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翁桂元、陈贞珠的委托代理人黄志兴、被告莆田高佳房地产开发有限公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁桂元、陈贞珠诉称：被告莆田高佳房地产开发有限公司开发的三迪西天尾花园（云顶枫丹）位于莆田市荔城区西天尾镇后卓村，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第27号，原告翁桂元、陈贞珠夫妻于2011年9月15日向被告购买第8幢14层1402号房，并签订编号MF-2007-01-NO。0411902《商品房买卖合同》（商品房销售合同备案登记号：201143198），商品房用途为住宅，建筑面积共118.01平方米，购房款总金额人民币806210元。两原告于2011年9月23日交纳购房首付款496210元，2011年9月26日交纳首付款人民币66000元，2011年12月27日交纳首付款94000元，共交纳首付款人民币656210元，通过按揭贷款支付人民币150000元，被告于2013年1月1日将商品房交付原告，但至今没有为两原告办理房产证。依照《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%支付违约金，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告立即为两原告办理房屋权属证书；二、被告自2013年4月1日起向两原告支付款人民币806210元按日0.005%计算的违约金；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告莆田高佳房地产开发有限公司辩称：因为办理房屋所有权证和土地使用权证系国家职能机关的行政职权范围，两证正在办理中。经原被告双方协商一致，签订《商品房购买合同》补充协议书，对办证期限做了另外的约定，由原来的90天变更为720天，所以被告要求重新计算违约金。本案在审理过程，原告为支持自己的主张在法定期间内提供以下证据：一、翁桂元、陈贞珠身份证复印件、结婚证复印件，证明原告主体资格；二、商品房买卖合同，证明1、两原告于2011年9月15日向被告购买第8幢14层1402号房，并签订《商品房买卖合同》，购房款总金额人民币806210元。2《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%支付违约金；三、销售不动产统一发票1份、收款收据7份，证明1、两原告于2011年9月23日交纳购房首付款496210元，2011年9月26日交纳首付款人民币66000元，2011年12月27日交纳首付款94000元，共交纳首付款人民币656210元；四、个人住房借款合同，证明两原告通过按揭贷款支付购房款15万元；五、入伙通知书，证明被告于2013年1月1日交房。被告对原告的证据质证意见如下：对证据一、三、四、五均没有异议；对证据二的真实性与客观性没有异议，对关联性有异议，被告认为双方签署的关于办证期限补充协议原告没有提交。本院经审查认为：双方对证据一、三、四、五均没有异议，本院予以确认。被告对证据二的真实性、客观性无异议，对关联性有异议。该合同中第十四条系双方对产权登记有关的办理房屋所有权初始预登记的主体、责任、期限、违约金和委托被告代为申请办理房屋所有权属证书的主体、费用进行约定。对原告提供的证据真实性合法性本院予以确认。本案在审理过程中，被告提供以下证据：《商品房买卖合同》附件六：补充协议一份，证明双方另行约定办证期限即交房后720天。原告对被告提供证据的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明对象有异议：一、从合同补充协议文本来看，属于被告制定的格式条款，被告在格式条款当中约定720天办证期限属于免除、减轻被告的办证义务，按照合同法的规定应当属于无效条款，而且被告在补充协议中并没有对相关的条款做口头或者书面的说明，而且也没有对相关条款进行加黑突出显示。二、被告提供的所谓合同补充协议与商品房买卖合同都是在2011年9月15日同时签订的，所谓的补充协议实际上是在篡改和变更建设主管部门制定的商品房买卖合同示范文本，所以，补充协议关于720天的约定与商品房买卖合同约定的90天相抵触，故应当以商品房买卖合同为准，因为合同与补充协议是同时签订的，不存在补充协议优先的问题。三、商品房买卖合同的第二十二条特别规定，本合同未尽事项可签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，所以补充协议只能就合同“未尽事项”进行约定，而商品房买卖合同已经约定90天办证期限，所以该事项不属于未尽事项。四、被告制定的补充协议格式条款720天办证期限，属于减轻或免除被告的责任，所以补充协议违反了商品房买卖合同22条，实际上是被告在利用补充协议规避商品房买卖合同示范文本，所以补充协议的相关条款应认定无效。本院经审查认为：双方对附件六补充协议的真实性无异议，本院予以确认。综合整个合同及附件六补充协议的约定，《商品房买卖合同》作为建设主管部门制定的示范合同文本，双方使用补充协议的条款变更办证期限，没有违反法律、行政法规的强制性规定，虽然《商品房买卖合同》和《补充协议》实际上是同一天签订的，但补充协议是双方对示范合同文本专门对商品房买卖合同第十四条的约定进行修改，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。故认定补充协议合法有效，对双方有约束的效力。在办证期限问题上应当以经双方修改后的补充协议约定的办证期限为准。经审理查明：被告莆田高佳房地产开发有限公司开发的三迪西天尾花园（云顶枫丹）位于莆田市荔城区西天尾镇后卓村，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第27号，原告翁桂元、陈贞珠夫妻于2011年9月15日向被告购买第8幢14层1402号房，并签订编号MF-2007-01-NO。0411902《商品房买卖合同》（商品房销售合同备案登记号：201143198），商品房用途为住宅，建筑面积共118.01平方米，购房款总金额人民币806210元。当天，原、被告又签订《附件六：合同补充协议》，第十条：“出卖人与买受人均同意，本条第（1）约定修改为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始预登记办结后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”两原告于2011年9月23日交纳购房首付款496210元，2011年9月26日交纳购房款人民币66000元，2011年12月27日交纳购房款94000元，共交纳购房款人民币656210元，2012年2月7日通过按揭贷款支付人民币150000元，被告于2013年1月1日将商品房交付原告，但至今没有为两原告办理房产证。依照《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%支付违约金，因原告提出因被告的责任，导致原告不能按约定的期限取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，而被告抗辩未能及时取得产权证并非被告的原因，经本院调解双方无法达成一致意见，致诉讼。综上所述，本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及附件六补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件六补充协议作为对示范合同文本《商品房买卖合同》的修改，在办证期限问题上应当以附件六补充协议约定为准。双方均应按照合同及附件六的约定全面履行自己的义务。被告应当自2013年1月1日交房日起720日内完成房屋所有权初始预登记，被告未能在约定期限内办理完毕，造成原告无法如期领取房屋权属证书，已构成违约，因原、被告双方选择了委托被告代为申请办证，被告仍应承担继续履行办理房屋权属证书并交付给原告的义务，并继续承担逾期交付证书的违约责任。原告其他部分违约金的请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为原告翁桂元、陈贞珠办理房屋权属证书并交付给原告翁桂元、陈贞珠，原告翁桂元、陈贞珠应当予以协助；二、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告翁桂元、陈贞珠自二〇一四年十二月二十日起至本判决指定交付房屋权属证书之日止每日按原告的已付购房款人民币八十万六千二百一十元的十万分之五计算的违约金；三、驳回原告翁桂元、陈贞珠其他的诉讼请求。如果被告莆田高佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币300元，减半收取人民币150元，由原告翁桂元、陈贞珠，被告莆田高佳房地产开发有限公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 林元彬二〇一五年二月五日书记员 林 晶附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第（一）款，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百三十条，即“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条，即“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，即“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。” 百度搜索“”