（2014）东一法东民一初字第2618号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-07-26
案件名称
袁国军与陈惠文租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁国军,陈惠文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法东民一初字第2618号原告袁国军。委托代理人常晓，系广东百勤律师事务所律师。被告陈惠文。委托代理人陈子贤、陈佩君，分别、实习律师。原告袁国军诉被告陈惠文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人常晓，被告委托代理人陈子贤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2014年7月26日签订租赁合同，合同约定由被告把位于东莞市东城区光明社区原维海电子公司厂房租赁给原告，并于2014年10月1日交房给原告。原告按照约定向被告预先支付了两个月的租金76000元以及押金76000元。原告于2014年9月7日和9月18日分别把厂房的一部分转租给第三方东莞市长隆洗涤用品有限公司和郎东坡。被告忽然在2014年9月30日把厂房出租给其它人，不能按约于2014年10月1日把厂房交给原告，致使原告对第三方东莞市长隆洗涤用品有限公司和郎东坡违约，合计违约金88000元。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，按照合同约定，被告不仅要退还原告两个月租金和押金，还要支付原告违约金76000元及赔偿原告的损失，而被告拒不支付上述款项。综上，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令如下：一、被告归还原告已支付的两个月租金76000元和押金76000元，合计152000元；二、被告支付原告违约金76000元及原告的损失88000元，合计164000元；三、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告与被告签订厂房租赁合同时，明知该厂房没有合法建设手续，因此，原告对厂房租赁合同无效承担同等法律责任。二、原告签订厂房租赁合同后，一直没有按合同约定告知被告其与案外人东莞市长隆洗涤用品有限公司、郎东坡签订转租合同的事，因此，被告不承认存在转租的事实。三、根据法律规定，原告应对合同无效后产生的损失承担一半的责任。综上，被告认为，被告只需退回已收取的租金和押金，原告的其他诉讼请求没有法律依据和事实根据。经审理查明，2014年7月26日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，合同约定涉及如下内容：一、被告将位于东莞市东城区光明新村路（原东莞市维海电子有限公司）的厂房（以下简称“案涉租赁物”）出租给原告使用，总共建筑面积为4000平方米；二、租赁期限十年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止，被告必须于2014年10月1日将厂房交付给原告使用，装修免租期从2014年10月1日起至2014年12月15日止；三、每月租金为38000元，租赁期内租金每五年递增10%，另管理费、厂长费、卫生费一共每月1000元，上述费用必须于每月10日之前交纳；四、双方签订合同时，原告应支付厂房租赁押金76000元，并支付两个月租金76000元，押金于租赁期满时，由被告无息退还给原告；五、原告在租赁期间，可以经该厂房转租或分租给第三方，原告出租给第三方要提供此承租方的身份证复印件和联系电话给被告，但原告不得从事非法行业；原告对转租和分租给第三方所产生的问题归原告负责和承担，与被告无关，但原告必须用文字报告给被告。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁押金76000元和两个月租金76000元，但被告并未按约定向原告交付案涉租赁物。庭审中，被告确认案涉租赁物并未办理房地产权证和建设工程规划许可证，原告对此并未提出异议。被告主张案涉租赁物没有办理上述证照，因此双方签订的《厂房租赁合同》应认定无效，原告则认为案涉租赁物没有办理上述证照并不影响物业使用和租赁合同的效力。另，原告提供《租赁合同》、《终止合同协议》、收据等证据，主张：原被告签订《厂房租赁合同》后，原告于2014年9月先后与案外人东莞市长隆洗涤用品有限公司和郎东坡签订租赁合同，将案涉租赁物的部分物业转租给该两名次承租人；由于被告无法如期交付案涉租赁物，导致原告也无法按约定向次承租人交付租赁物业，次承租人因此要求原告承担违约责任，为免争议扩大，原告与次承租人在合同约定的违约责任基础上进行协商，最终确定由原告赔偿东莞市长隆洗涤用品有限公司38000元以及赔偿郎东坡50000元，原告该些损失都是由于被告违约未交付租赁物而导致的，因此被告应赔偿原告上述损失。被告抗辩称：原告从未告知其与次承租人签订转租合同之事，因此对原告主张的转租情况不予确认；由于案涉租赁物并未办理房地产权证和建设工程规划许可证，因此原被告签订的《厂房租赁合同》应认定无效，故即使原告确实与次承租人签订了转租合同，该合同也是无效的，故原告并不需要按转租合同约定向次承租人赔偿违约金，如原告向次承租人支付了违约金也是原告自身扩大损失的行为，与被告无关，被告无须承担赔偿责任。另查，原被告确认原告在起诉前并没有将转租情况告知被告，原告解释称：原告本打算将案涉租赁物分成四部分进行转租，于是在2014年9月先后将部分物业转租给东莞市长隆洗涤用品有限公司和郎东坡，并且计划在2014年10月份接收租赁物后再继续转租其他两部分，等四部分的转租合同签订后，再一并通知被告，然而在2014年10月1日被告却未能如约交付厂房，因此原告没来得及将已经签订的两份转租合同告知被告。以上事实，有本院审查认定的以下证据：《厂房租赁合同》、押金收据、租金收据、转租的《租赁合同》两份、转租的《终止合同协议》两份、违约金收据两份，以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查明，截至本案一审法庭辩论终结前，原被告均未能举证证明案涉租赁物已依法取得建设工程规划许可证或该租赁物的建设已依法取得政府主管部门的批准，因此根据上述法律规定原告和被告签订的案涉《厂房租赁合同》应属无效。合同无效，应自始无效，本案被告收取原告租赁押金和预付租金后，并未向原告交付案涉租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告要求被告退还租赁押金76000元和预付租金76000元合法有理，本院予以支持。由于原被告签订的《厂房租赁合同》是无效合同，因此该合同中约定的违约条款也归于无效，故原告诉请被告按合同约定支付违约金缺乏依据，本院予以驳回。关于原告要求被告赔偿其向次承租人支付的违约金损失。本院认为：首先，上述认定原被告签订的《厂房租赁合同》是无效合同，这将导致原告与次承租人签订的租赁合同无效，从而原告与次承租人签订的租赁合同中的违约条款也归于无效，因此原告主张其基于该租赁合同中的违约条款而向次承租人赔付的违约金，并非是必然损失。第二，原被告签订的《厂房租赁合同》因租赁物没有依法取得建设工程规划许可而归于无效，对此双方均有过错，原被告应各自承担相应的缔约过失责任，然而被告赔偿原告损失的范围应限于原告因履行双方合同而产生的直接损失，且该损失应为被告签订合同时可预见的损失。结合本案，原告主张的违约金支出是其因履行与他人签订的转租合同而产生的，应属于间接损失，而且原告并未将其与他人签订转租合同的事宜告知被告，因此该损失是被告不可预见的，因此原告主张的违约金支出不应属于被告承担缔约过失责任的范围。综上，原告要求被告赔偿其违约金支出88000元没有合法依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告陈惠文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告袁国军返还租赁押金76000元和预付租金76000元。二、驳回原告袁国军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3020元，由原告承担1567元，由被告承担1453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 周敬棠二〇一五年二月五日书 记 员 李嘉慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。