（2015）沪一中民二（民）终字第202号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-06-06
案件名称
姚莉萍诉上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚莉萍,上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会,朱碧心,谷春
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第202号上诉人（原审原告、反诉被告）姚莉萍。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海市松江区叶榭镇大庙村村民委员会。原审第三人朱碧心。原审第三人谷春。上诉人姚莉萍因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2004年1月1日，上海市某某区某某镇某某村村民委员会（以下简称叶榭镇大庙村委会，甲方）与上海某某服饰有限公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定甲方同意租赁土地给乙方种植花木；土地租赁地点为上海市某某区某某镇某某村东至＊＊＊＊＊＊＊＊＊、南至＊＊＊、西至＊＊＊、北至＊＊＊＊；租赁面积26亩（该租赁地点的土地以下简称系争土地）；租赁期限为十年，即2004年1月1日起至2013年12月31日止；土地租赁费每亩（人民币，下同）600元，并从第四年起每三年每亩土地租赁费以80元幅度上涨；付款方式实行先付后用的原则，土地租赁协议签约后，乙方先把当年度土地租赁付清，今后付款每年12月付下年度的土地租赁费，若三个月内拒付，甲方有权终止本协议，且责令乙方把地上种植的作物搬迁、清除和恢复土地原状并补偿损失；乙方在生产经营中不得擅自转租给第三方，否则甲方终止本协议。合同另对其他事项进行了约定。该协议落款处甲方由叶榭镇大庙村委会盖章，乙方由姚莉萍签字。合同签订后，叶榭镇大庙村委会将系争土地交付给姚莉萍，姚莉萍支付租金至2007年年底，在使用过程中姚莉萍还在系争土地上搭建了仓库和宿舍楼。2008年开始谷春使用姚莉萍搭建的建筑物及部分系争土地，在使用过程中谷春对于建筑物进行了扩建。在扩建过程中因发生工人死亡事故，故上海市某某区安全生产监督管理局于2008年12月20日对姚莉萍及谷春分别制作了询问笔录，在两份询问笔录中姚莉萍及谷春均陈述两人曾口头约定姚莉萍将系争土地上由其搭建的房屋出售给谷春。2009年3月8日，朱碧心（甲方）与谷春、案外人王某某（乙方）签订抵偿协议一份，约定：乙方在经营中多年来按先拿货，后结账的方式几十次拿甲方的棉纱等货物，至目前结欠货款1，948，725元，利息194，872.5元。现乙方无现金支付货款，经双方协议，乙方将现有的厂房，附房，设备，机器等财物（详见清单）作价贰佰壹拾万元整抵给甲方。两者相抵，乙方尚欠甲方43，597.50元。2010年4月27日，叶榭镇大庙村委会（甲方）与朱碧心（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定：土地租赁地点东至＊＊＊＊＊＊＊＊＊、南至＊＊＊、西至＊＊＊、北至大庙路；土地租赁面积26亩；土地租赁期限为十年，即2010年1月1日起，到2019年12月31日止；土地租赁费每亩700元，从第四年起每年每亩增加土地租赁费10%；付款方式实行先付后用原则，每亩12月底之前付清下年度租金；乙方在生产经营中不得擅自转租给第三方，否则甲方有权终止本协议。协议另对其他事项进行了约定。系争土地自2010年开始的租金由朱碧心交纳给叶榭镇大庙村委会。2011年8月5日，姚莉萍诉至法院，称谷春与其就系争土地上的厂房存在租赁合同关系，因谷春未按约支付租金，故请求法院判令解除双方签订的租赁合同，审理中姚莉萍变更诉讼请求为确认双方的租赁合同无效；谷春返还占用的房屋并支付占用费150，000元。法院经审理认为，案件所涉的租赁房屋未取得合法建造手续，故姚莉萍与谷春订立的厂房租赁合同无效，谷春应将租赁厂房返还并按每年78，000元的标准承担直至搬离之日止的房屋使用费。该案判决生效后，姚莉萍在申请执行中因朱碧心拒绝搬离，故姚莉萍提起本次诉讼。姚莉萍诉称，其和叶榭镇大庙村委会于2004年1月1日签订《土地租赁协议》一份，约定叶榭镇大庙村委会将系争土地出租给其种植苗木，租赁期限为十年。然在其和叶榭镇大庙村委会协议履行期间，叶榭镇大庙村委会于2010年4月27日又将上述土地租赁给朱碧心，导致其租赁的系争土地中有17亩被朱碧心控制，其无法全面有效的利用系争土地，由此给其造成了极大的损失。现其起诉至法院要求判令：叶榭镇大庙村委会赔偿其损失1，971，200元（其中房屋1，372，800元，水泥地、道路50，000元，香樟树283，200元，各类花卉树木142，800元，沟渠30，000元，围墙40，000元，简易房96，000元，合计2，014，800元，其仅按诉讼请求主张）。其明确，其系基于土地租赁协议无效提出上述请求。叶榭镇大庙村委会辩称，姚莉萍的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、其和姚莉萍签订的土地承包合同，因姚莉萍违约事实上已经解除，并非由于其和朱碧心签订了协议才导致合同解除。首先，姚莉萍2008年后不再支付租金又未将土地交还其，其在姚莉萍不付租金的情况下是可以解除协议并收回土地。其次，姚莉萍租赁土地违反了租赁用途，协议约定土地用于种植花木，但是姚莉萍在土地上建造的建筑物没有得到其的同意和有关部门的批准。再次，姚莉萍还将土地房屋转租给了谷春。基于上述三点理由，姚莉萍对系争土地不再享有合法权利，不应该得到法律保护和法院支持。2、其与朱碧心签订租赁合同事出无奈，也并无不当。其和姚莉萍签订土地租赁协议后，姚莉萍未按照约定使用土地，未按约支付租金，同时又拒不退还其交付的土地。经过其多次交涉，姚莉萍表示同意其另行出租，也不会再付租金。故其在朱碧心已实际使用土地的情况下与其签订协议，避免损失扩大。3、系争土地仍由姚莉萍和朱碧心在使用。姚莉萍使用约9亩，朱碧心使用约17亩，土地上面种植的植物没有任何变动，不存在任何的损坏，姚莉萍主张赔偿未提供相应依据。4、土地上的房屋是违法建筑，系姚莉萍和谷春擅自搭建，没有经过有关部门的批准，合同也没有约定可以搭建房屋。现在房屋已经由姚莉萍转让给了谷春，该事实在安监局和检察院都有当事人的陈述。既然姚莉萍已经向谷春转让，姚莉萍已经丧失了向其主张赔偿的基础。叶榭镇大庙村委会提起反诉称：2004年，其和姚莉萍签订土地租赁合同一份，约定姚莉萍租赁其的土地用于种植花木，租赁期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，土地租赁费每亩每年600元，租金先付后用，每年12月支付下一年度的土地租赁费，逾期三个月未付，其有权终止协议，姚莉萍应搬迁、清除地上的种植物并恢复土地原状后将土地返还其，同时双方约定不得改变土地的使用性质。姚莉萍在实际使用中将17亩土地使用权处置给了其他人，实际使用的土地为9亩。姚莉萍自2008年1月1日起未支付过相应的租金，故其反诉要求：1、姚莉萍立即将其实际使用的9亩租赁土地恢复原状后归还村委会；2、姚莉萍立即支付该9亩土地自2008年1月1日至其实际返还日止的土地使用费（按每亩每年600元计算）。姚莉萍针对叶榭镇大庙村委会的反诉辩称：要求驳回叶榭镇大庙村委会的反诉请求。1、其和叶榭镇大庙村委会签订的土地承包合同虽经释明为无效合同，但其在土地上种植了树木和花卉、开挖了沟渠，修建了道路。若叶榭镇大庙村委会要求返还土地，则应对其的上述投入进行赔偿。协议无效是因为叶榭镇大庙村委会的行为所导致，责任在于叶榭镇大庙村委会。2、2012年的土地使用费其要求向叶榭镇大庙村委会交付，但是叶榭镇大庙村委会没有收取。2012年之前的土地使用费，叶榭镇大庙村委会明确是免交的。叶榭镇大庙村委会现在主张土地使用费，明显超过诉讼时效。朱碧心述称，其和叶榭镇大庙村委会签订的租赁合同是合法有效的，因为姚莉萍和叶榭镇大庙村委会原先的租赁合同事实上已经终止履行。1、姚莉萍在叶榭镇大庙村委会和其签订租赁合同之前，就将租赁土地项下的厂房等建筑物转让给了谷春，姚莉萍和叶榭镇大庙村委会之间的土地租赁合同由于转让行为解除。2、姚莉萍的租赁费支付到2007年底，之后没有再支付过，姚莉萍以自己的实际行为表明原先的租赁不再履行。3、合同解除之后，姚莉萍仍占有部分土地和树木到现在，没有支付任何对价，现在所有的土地租赁费均由其交付。4、姚莉萍主张赔偿需要有侵权结果的发生，而房屋已经转让给了谷春，转让行为已经生效，姚莉萍得到了部分转让款。姚莉萍在房屋转让后再主张损失就没有事实依据，如果谷春没有付清房款，姚莉萍应该向谷春主张房款，不应该影响其与叶榭镇大庙村委会租赁合同的履行。现在姚莉萍主张合同无效没有事实和法律上的法律依据。谷春述称，2008年3、4月，姚莉萍向其出租系争土地上的厂房，2008年8、9月，姚莉萍向其出售系争土地使用权及作价100万元的地上房屋，未签订买卖合同，款项先支付了10万元。其在翻建厂房过程中发生安全事故，被刑事处罚。2009年，其将系争土地上的房屋抵押给了朱碧心。2011年，姚莉萍将其诉至法院，要求解除与其之间的租赁协议、其返还房屋并支付使用费等。原审审理过程中，法院于2014年3月20日，向上海市某某区规划和土地管理局发出调查函，调查系争土地的土地性质及租赁期间土地性质是否发生变化。该单位于2014年4月11日发出复函，载明该土地为集体土地，土地利用规划为基本农田，在2004年1月至2012年12月期间未发生过变化。复函的附件为2012年松江区“两规合一”暨土地利用总体规划方案三线控制图（定稿）（以下简称三线控制图）对于系争土地标注为基本农田，其中还有部分以白色区块标注的为现状保留建设用地。2014年6月12日，法院至系争土地进行现场勘查并制作了平面图，该土地最北面系姚莉萍在使用，该土地上有一些平房，树木和蔬菜；该土地南面为朱碧心在使用，土地中间种植了蔬菜，土地最东南面是多幢厂房，土地最西南系一块荒地，种植了少量的树木。原审审理中，当事人确认现由姚莉萍使用的土地为9亩，朱碧心使用的土地为17亩；2004年1月1日的《土地租赁协议》的合同相对方为姚莉萍和叶榭镇大庙村委会。姚莉萍就系争土地租金支付情况陈述如下：其自租赁土地后一直支付租金至2007年，2008年的租金是由谷春代其向叶榭镇大庙村委会支付，2009年、2010年的两年租金是叶榭镇大庙村委会口头同意免除的，2011年开始其再到叶榭镇大庙村委会处交租金，叶榭镇大庙村委会拒绝收取。叶榭镇大庙村委会则认为谷春支付的是2009年的租金，其余的租金并未免除也未拒绝收取，2010年之后的租金由朱碧心缴纳。原审审理中，经法院对合同效力释明，当事人未持异议。叶榭镇大庙村委会出具情况说明，载明不要求姚莉萍将其使用的9亩土地恢复原状，但其种植的苗木需搬离，搭建的建筑物归叶榭镇大庙村委会所有，叶榭镇大庙村委会自愿补偿姚莉萍35，000元。原审认为，土地管理法规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。该规定属于合同法及其司法解释规定的违反法律、行政法规效力性强制性的规定。因此，违反上述土地管理法的规定而签订的合同无效。本案中，系争地块为基本农田，姚莉萍和叶榭镇大庙村委会之间协议约定系争土地用于种植花木，实际也种植了花木、搭建房屋，故该协议因违反上述规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姚莉萍和叶榭镇大庙村委会签订的租赁协议中约定的租赁期限至2013年12月31日亦已届满，姚莉萍应搬离并返还系争土地。至于土地使用费，叶榭镇大庙村委会以每亩600元的标准向姚莉萍主张实际占有使用部分的使用费于法不悖，予以支持，同时扣除谷春支付的部分款项。合同无效后果处理的诉讼时效，应当从合同被确认为无效时起算，故姚莉萍辩称叶榭镇大庙村委会主张的使用费已过诉讼时效一节，不予采信。关于姚莉萍主张的地上物的损失。该部分损失应分两部分进行考虑。一是，由姚莉萍一直占有使用部分的9亩。虽然租赁合同无效，但由于姚莉萍在对该土地上进行投入时，应已对租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的搭建等亦最大化地进行了利用，租赁目的已实现。基于姚莉萍在整个租赁期间已经享有了全部利益，其已无要求叶榭镇大庙村委会赔偿的请求权基础，对有价值的部分姚莉萍可自行搬离。二是现由朱碧心占有使用的17亩土地。关于该部分权益，该部分土地上的建筑物大部分由谷春所搭建，姚莉萍亦已从谷春处获取了相应收益，故姚莉萍在该土地上的投入亦已享有了全部利益。再结合姚莉萍的搭建未办理合法手续、未征得叶榭镇大庙村委会同意、部分转租的情节，对姚莉萍主张的损失不予支持。叶榭镇大庙村委会自愿补偿姚莉萍35，000元，系对自身权利的处分，予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款之规定，于二○一四年十一月二十四日作出判决：一、姚莉萍与上海市某某区某某镇某某村村民委员会于2004年1月1日签订的《土地租赁协议》无效；二、驳回姚莉萍全部本诉请求；三、姚莉萍于判决生效之日起三十日内返还上海市某某区某某镇某某村村民委员会9亩土地；四、姚莉萍于判决生效之日起十日内支付上海市某某区某某镇某某村村民委员会截止至2013年12月31日的土地使用费27，000元及自2014年1月1日起至实际返还之日止按5，400元每年计算的土地使用费；五、上海市某某区某某镇某某村村民委员会于判决生效之日起支付姚莉萍补偿款35，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22，541元，反诉案件受理费364元，合计22，905元，由姚莉萍负担22，230元，由上海市某某区某某镇某某村村民委员会负担675元。判决后，姚莉萍不服，上诉于本院称，虽然上诉人与谷春曾口头约定上诉人将系争土地上的房屋出售给谷春，但双方事后并未实际履行该口头协议，而是继续履行2008年签订的租赁合同。上诉人对朱碧心与谷春等签订的抵偿协议的真实性不予认可，朱碧心无证据证明该抵偿协议有效。2004年被上诉人将系争土地承包给上诉人经营后，上诉人修建了道路、水渠、房屋，种植了大量的树木、花卉，为此投入了大量费用，上诉人修建的房屋也系经被上诉人同意后建造。而被上诉人在与上诉人的土地承包合同存续期间，擅自将系争土地租赁给朱碧心，致使上诉人无法利用土地，给上诉人造成了巨大损失，故请求二审撤销原判第二至五项，改判支持上诉人的全部原审诉请。被上诉人叶榭镇大庙村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人朱碧心述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人谷春则未作陈述。二审审理期间，上诉人向本院表示愿意按照5，400元每年的标准支付被上诉人自2009年至2013年共五年的土地租赁费用。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的土地租赁协议因违反土地管理法的相关规定而无效，本案的争议是如何处理上述合同无效的后果，上诉人所主张的各项损失是否有相应的依据。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，而有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方均确认上诉人实际占有使用系争土地中的9亩，故上诉人理应将该9亩土地恢复原状后返还被上诉人。因被上诉人明确表示不要求上诉人将该土地恢复原状，仅要求上诉人将种植的苗木搬离，并自愿补偿上诉人35，000元以取得上诉人搭建在土地上的建筑物，于法不悖，可予准许。上诉人于二审期间也明确表示愿意以每年5，400元的标准支付给被上诉人自2009年至2013年的土地租赁费用，原审判令上诉人支付27，000元土地使用费亦是以每年5，400元为标准的，并已扣除了原审第三人谷春代为支付的部分，故上诉人对此判决部分实际并无争议。原审进一步以此标准判令上诉人支付自2014年始至其返还土地之日止的土地使用费，亦无不妥，本院予以支持。至于上诉人另主张的若干损失，本院认为，首先，从上诉人擅自将大部分租赁土地转租给谷春并任其扩建厂房、曾与谷春合意出售该厂房且收取了10万元转让款、自2008年其便再未向被上诉人支付土地租赁费等行为可以表明，上诉人已经单方面终止了其与被上诉人就17亩系争土地的租赁关系；其次，上诉人与被上诉人约定的租赁期限至2013年底已经届满，上诉人在建造厂房等设施时，理应预估到相应的投入和回报率，且上述厂房的建造也未征得被上诉人同意；再次，上诉人于2008年便将大部分土地及厂房转租给了谷春并收取相应的费用，故原审认定上诉人在租赁期间已经享有了全部利益，其租赁目的已经实现，本院予以支持；最后，上诉人也未就其主张损失的存在及大小提供证据予以证明。故此，原审判令驳回了上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉请，于法不悖，本院予以维持。综上，原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人姚莉萍的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22，905元，由上诉人姚莉萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年二月十七日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：