（2014）青民三（民）初字第4326号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-04-14
案件名称
杨志刚与上海绿港购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨志刚,上海绿港购物广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第4326号原告杨志刚，男，1974年11月4日出生，汉族。委托代理人陈维亮，上海传岵律师事务所律师。被告上海绿港购物广场有限公司。法定代表人王孔胜，经理。委托代理人唐鑫鑫，男，在上海绿港购物广场有限公司工作。原告杨志刚诉被告上海绿港购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。本案于2015年2月6日公开开庭进行审理，原告杨志刚的委托代理人陈维亮、被告上海绿港购物广场有限公司委托代理人唐鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志刚诉称：原告系青浦区三元路253号232室建筑面积为68.45平方米商铺的产权人即本案房屋的出租人，被告系承租人即反租承包人。原告曾于2014年3月因被告及案外人拖欠原告房租事宜将被告及案外人告上法庭，青浦区人民法院于2014年4月25日以（2014）青民三（民）初字第901号民事判决书审结并生效。该判决书查明及认定：1、系争房屋租赁期限为10年，自2011年10月至2021年9月；2、房屋租金按每季度先付后租；3、房屋年租金人民币119，141元（房屋销售总价的7%）。然被告至今尚未支付2014年全年租金，原告多次催讨无果，故起诉要求判令：1、被告支付返租房租金119，141元；2、被告支付租金逾期利息损失（自2014年1月1日起至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。被告上海绿港购物广场有限公司辩称：被告同意按照房屋实际总价的5.95%再扣除5%税金作为年租金标准支付。目前因案外人上海苏宁电器有限公司（以下简称“苏宁公司”）没有支付租金给被告，故被告也没有钱支付给原告。因为原告等业主前案已经申请执行，所以苏宁公司停止支付租金，希望原、被告在法院协调下处理租金支付问题。经开庭审理查明：位于上海市青浦区三元路253号232室属原告所有，建筑面积68.45平方米，规划用途为店铺。2010年1月20日原告作为乙方与案外人上海绿港投资管理有限公司（作为甲方）签订《委托租赁协议》，协议约定在上海绿港购物广场有限公司经验收合格并交付使用后，乙方委托甲方将商铺代为对外出租和经营，商铺位于上海市青浦区城中北路158号绿港购物广场内，商铺号为三元路253-232，协议约定面积为67.54平方米，甲方接受乙方之委托。委托出租期限为叁年，自2010年6月30日起至2013年6月29日止，购买日至2010年6月29日为甲方的商场装修免租期。受托出租期限内��甲方保证乙方按以下方法获得租赁收益：每年租赁收益总额为119，141元，一年支付四期，每期支付29，785元等。2011年9月30日，原告作为产权人出具产权人授权第三方租赁证明，内容为位于青浦区253－232室，产权属于个人所有。现产权人委托被告将该房产出租给苏宁公司，被告为出租本人房产与苏宁公司签订的所有合同、协议、备忘录等所有法律文件，本人均予认可，被告履行租赁合同过程的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，本人均予以承认。本人承诺，本授权委托书有效期为被告与苏宁公司签订的租赁合同的租赁期限终止时。2011年10月8日，被告出具承诺书，表示根据其与苏宁公司协议条款内容，本公司要求各业主委托其包租给苏宁公司，委托包租期限为10年，免租期3个月，租金首年至第二年按原包租协议约定销售总价7%下浮15%，第三年起按7%回报后，按7%每两年增5%。租金支付方式按每季度先付后租，每季度前一个月支付租金。各业主出具商铺委托手续后，本公司与苏宁公司即日将签订正式协议并根据本公司与苏宁公司协议条款与各商铺业主同时签订正式协议。另查明，因被告未能按期支付租金，原告于2014年3月4日起诉至我院，我院以（2014）青民三（民）初字第901号案件予以受理，并于2014年4月25日判决：1、上海绿港投资管理有限公司、上海绿港购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨志刚2011年7月至9月的租赁收益29，785元；2、上海绿港购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨志刚2012年至2013年的租赁收益余款42，724元。该判决已经生效，因被告未按照判决履行付款义务，原告已经向本院申请执行。又查明，因委托租赁协议中约定面积与产权登记面积存在差异，原、被告一致确认计算租金时是按照房屋总价1，723，335元进行结算，2012年、2013年季度租金标准为24，352.88元。被告至今未支付2014年起的租金致讼。以上事实，由原、被告的陈述、房地产权证、委托租赁协议、被告出具的承诺书、产权人授权第三方租赁证明、（2014）青民三（民）初字第901号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原告表示：按照被告出具的承诺书，2014年的租金标准应当是房屋总价的7%，再扣除5%的税金，不同意下浮15%。被告表示：2014年的租金同意按照房屋总价的7%下浮15%，即5.95%计算，再扣除5%的税金。即被告同意按照2012至2013年的租金标准支付。根据庭审确认的事实，本院认为：2011年10月起原告与被告直接建立租赁关系，租金应该由被告支付给原告。被告至今尚未支付2014年的租金，其拖欠租金的行为侵犯了原告的合法权益。根据被告2011年10月8日出具的承诺书，第三年起租金按照总价的7%计算，每两年增5%。原告本案中主张的是2014年的租金，即第三年的租金，故应当按照原、被告确认的房屋总价的7%计算，不再下浮15%。原、被告一致确认应当另行扣除5%的税金，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海绿港购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨志刚2014年的租赁收益人民币114，601.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，592元，减半收取计人民币1，296元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一五年二月十七日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。