（2014）杭临民初字第2594号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-05-25
案件名称
临安市天阳物业管理有限公司与周宇青物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
临安市人民法院
所属地区
临安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临安市天阳物业管理有限公司,周宇青
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条
全文
浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2014）杭临民初字第2594号原告临安市天阳物业管理有限公司，住所地临安市锦城街道江桥路419号。法定代表人何伟丽，系该公司董事长。委托代理人张杰、方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。被告周宇青。委托代理人周智民。原告临安市天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）与被告周宇青物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员张晓颖独任审判，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告天阳物业公司的委托代理人张杰、被告周宇青委托代理人周智民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天阳物业公司诉称：原告系临安市锦北街道筑境花园小区的物业管理公司，自2002年10月份起一直为该小区提供物业服务。被告系该小区二区20幢605室的业主，房屋面积为150.74平方米，物业服务费按照每月每平方米0.9元的标准计算。被告2011年11月1日至2014年11月30日共37个多月的物业费为5019.6元。经原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付2011年11月1日至2014年11月30日期间的物业服务费5019.6元；2、被告向原告支付逾期付款利息损失至实际付清之日止（按银行同期利率的四倍计算至2014年11月30日为2172.65元）。原告在庭审中更正事实，认为其在筑境花园小区的服务从2011年11月开始。原告天阳物业公司为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：证据一、物业管理服务合同及天阳物业管理服务合同各1份，用于证明原告于2011年8月2日及2013年10月30日分别与筑境花园业主委员会签订物业管理服务合同，自2011年11月1日起为筑境小区提供日常物业管理服务，被告应依约缴纳物业费按每月每平方米0.9元计算及缴纳时间点为接管小区之日缴纳当年物业费，以后在每年该日前10日内缴纳当年物业费的事实。证据二、房产记载信息查询记录1份，用于证明被告系筑境花园小区20幢605室房屋所有权人，房屋建筑面积为150.74平方米的事实。证据三、张贴催费通知单照片1张及催费短信记录1份、律师函1份、挂号信收据1份，用于证明原告通过书面催费通知单及发送短信等方式向被告催讨物业费的事实。被告周宇青辩称：1、如果原告从2002年10月开始在小区服务，被告房屋失窃应由原告赔偿。2、物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。自原告进入该小区后，被告要求原告对房屋进行维修，屋内有霉味，但原告一直到2013年10月23日才对房屋进行维修，时间已经过去两年。由于失窃未获赔偿和房内维修未果霉味逼人，被告一直没有居住过。被告曾与原告对物业费进行协商，主张维修之前的物业费按50%计算，物业要求全部按70%收费。之后，被告又向原告邮寄处理物业费的意见，但原告一拖又是一年，严重影响被告使用。根据物业管理条例规定，物业管理企业不履行物业管理服务合同或者履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。被告认为原告应当赔偿被告的金额远大于原告提出的数额。另外，原告未通过书面催收，也未通过业委会催收，不符合条例规定。此前调解中心有工作人员打电话给我，但后来也没有消息了。3、到目前为止，单元防盗门无法使用，使得被告财产安全性减少50%。4、外墙渗漏还没有彻底修好。被告不是拖欠物业费，而是因为原告服务太差，服务迟缓却要全额收取物业服务费所致。综上请求驳回原告的诉讼请求，被告从单元门修好之日起开始支付物业费。被告向本院提供如下证据：证据一、房屋墙面照片4份，用于证明原告一直拖延到2013年11月才进行维修的事实。证据二、信件、快递单各1份，用于证明被告主动与原告协商的事实。证据三、照片1份，用于证明单元门长期损坏的事实。证据四、报案单1份，用于证明被告财产被盗的事实。证据五、书面函1份，用于证明被告要求原告尽快进行维修，并表明修好之后支付物业费的事实。证据六、照片1份，用于证明被告房屋墙面未修好，部分墙体脱落的事实。证据七、工作联系单1份，用于证明漏水的状况通过之前的物业与房产公司进行沟通，后来因房产公司的账户被冻结，没钱对被告房屋进行维修的事实。对原、被告提供的上述证据，认证如下：被告对原告提供的证据一的真实性无异议，但认为2014年5月之前，旧条例规定空置房是按70%收费的，合同有些内容不符合物业管理条例规定，新条例规定物业服务应该包括住宅，合同第七条写明了权利和义务。本院审核后对原告提供的证据一的真实性予以确认。被告对原告提供的证据二无异议，本院审核后认为原告提供的证据二符合证据有效要件形式，对其证明力予以确认。被告对原告提供的证据三的催费短信记录的真实性无异议，但认为律师函没有收过，收到短信后要求物业公司不要在家门口张贴通知单。本院审核后对原告提供的证据三中的催费短信及催费通知单的真实性予以确认，可以证明原告已经通过短信及书面通知单等方式向被告催收物业费，律师函及挂号信因无邮寄地址及回执，无法确认收件人，故本院对原告通过律师函及挂号信的方式向被告进行催收的事实不予确认。原告对被告提供的证据一至证据五的真实性无异议，但认为证据一无法看出原告存在拖延维修的情况，而且原告已经对房屋进行多次查看，最后才确定原因，并于2013年8月进行维修，墙体开裂等情况属于开发商的问题；证据三的情况是因为维修需要动用维修基金，原告进入小区服务时单元门就已经损坏，现已经在申请维修过程中；证据四与原告无关。本院审核后对上述证据的真实性予以确认，上述证据结合原告提供的有效证据可以证明自原告进入筑境花园小区服务开始未支付物业服务费，因被告认为其房屋内墙渗水长时间未修好是原告的责任，单元门也长期损坏未修，双方曾因物业服务费的问题进行协商，但未达成一致意见。原告对被告提供的证据六、七的真实性有异议，认为被告房屋墙面原告已经进行维修，是房屋质量问题，现状的情况无法确认；房屋问题被告在2009年已经向前一物业公司反映过情况，原告进入服务后一直没有解决，是前期物业遗留问题，经过原告的努力已经解决了，被告仍然拖欠物业费不合情理。本院审核后认为，根据被告提供的证据六，无法确认照片上的是否是经过维修的墙面，但根据原告的陈述可以确认，被告未交物业服务费的原因之一是其认为原告未能妥善处理房屋墙面渗水问题。原告虽然未对被告提供的证据七的真实性进行确认，但知晓被告的房屋问题已在2009年向物业公司进行反映，故本院对该证据的真实性进行确认，可以证明被告房屋墙面渗水问题在2009年7月就已产生，并反映至杭州物华物业公司临安分公司筑境花园物业服务中心的事实。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：原告临安市天阳物业管理有限公司于2011年11月开始为临安市锦北街道筑境花园小区提供物业服务，与临安市筑境花园业主委员会签订物业服务合同，约定服务时间分别为2011年11月1日起至2013年10月31日，和2013年11月1日起至2016年10月31日。在合同中，双方对管理服务事项、质量及双方权利义务作了约定，还对物业服务费的收取作了约定，由多层公寓业主按物业建筑面积每月每平方米0.9元的标准交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。另查明，被告周宇青系临安市锦北街道筑境花园小区20幢605室房屋的所有权人，房屋面积为150.74平方米。自2011年11月1日至2014年11月30日止，被告未向原告支付物业服务费5019.6元。本院认为：原告与临安市筑境花园业主委员会签订的物业服务合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告依据物业服务合同在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。本案争议焦点为被告所述的拖欠理由是否与原告有关联、原告主张的逾期付款利息损失是否有依据。一、关于被告所述的拖欠理由是否与原告有关联的问题被告陈述其房屋物品曾被盗，房间墙壁渗水导致墙体霉变，单元门长期损害未修，这些问题发生在原告物业服务期间。本院经查明事实后认为，被告房屋被盗事件发生时未发生在原告服务期间，故与原告无关。房间渗水问题双方均确认是窗户安装时与墙体有缝隙所致，该问题在原告提供服务前已经产生，且系建设单位施工不到位所致。被告也承认原告曾多次上门查看，并且在查找到原因之后将缝隙进行填补，对墙壁进行粉刷。虽然维修时间为2013年8月，但原告已经在其服务范围外尽力满足被告的维修要求，被告以原告拖延维修的理由不成立，应当按约支付物业服务费。至于被告提到的单元门损害问题，在原告服务期间内确实未能得到及时解决，原告也表示将申请维修基金对单元门统一进行维修。但原告收取物业服务费是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，被告应当及时支付物业服务费5019.6元。二、关于逾期付款利息损失是否合理的问题虽然在物业服务合同中对于迟延支付物业服务费约定了滞纳金及支付标准，但根据被告提出的合理理由以及其一直在与原告就物业服务费的问题进行协商的事实看，其并非恶意拖欠，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，故对于原告提出要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告周宇青应在本判决生效之日起十日内支付给原告临安市天阳物业管理有限公司物业服务费5019.6元。二、驳回原告临安市天阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周宇青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。审判员 张晓颖二〇一五年二月十七日书记员 陈咏梅附：相关的法律条文一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 来源：百度搜索“”