（2014）闸民三（民）初字第200号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-04-27
案件名称
上海沪欣房地产发展有限公司与上海蜀生餐饮有限公司、袁伦君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海沪欣房地产发展有限公司,上海蜀生餐饮有限公司,袁伦君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第200号原告（反诉被告）上海沪欣房地产发展有限公司。法定代表人林建岳。委托代理人魏国俊，北京市中伦律师事务所上海分所律师。委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）上海蜀生餐饮有限公司。法定代表人袁伦容。被告袁伦君。两被告共同委托代理人迟庆明，上海恒杰律师事务所律师。原告上海沪欣房地产发展有限公司（以下简称沪欣公司）与被告上海蜀生餐饮有限公司（以下简称蜀生公司）、袁伦君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告蜀生公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2014年6月4日、9月12日两次公开开庭进行了审理。原告沪欣公司委托代理夏英、魏国俊（第一次到庭）、被告蜀生公司、袁伦君共同委托代理人迟庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪欣公司诉称，原告与被告袁伦君于2011年11月18日签订一份《房屋预租合同》（合同编号：五月花／铺／预10_009），原告将其合法所有的上海市芷江西路XXX号XXX层五月花生活广场873.45m2的商铺（以下简称系争房屋）租予被告袁伦君使用，租期为72个月（2012年6月1日-2018年5月31日），2012年6月1日至2014年5月31日期间月租金为人民币69075元（以下币种均为人民币），物业管理费为每月26204元，推广费为每月4367元，被告袁伦君应于每月首5日前向原告支付当月费用。之后原告与被告袁伦君签署《租赁合同补充协议》，将合同租期调整为2012年9月1日-2018年8月31日；又签署《租赁合同补充协议（二）》，减免2012年9月份的租金及物业管理费。2012年11月28日，原告与两被告签订了《更名协议书》，约定自2012年12月份起租赁合同所涉及至承租人的所有权利、义务由被告蜀生公司承继，被告袁伦君为合同的完整履行提供连带的不可撤销的担保。后原告与被告蜀生公司签署《租赁合同补充协议（三）》约定，若被告蜀生公司于2013年3月26日前付清拖欠费用，则可减免2013年1月、2月租金及推广费，2013年3月、4月租金及推广费减半收取。然被告蜀生公司未按协议的约定履行付款义务，故协议未生效，租金及推广费应当照常收取。自2012年12月起，被告蜀生公司开始陆续拖欠原告租金、物业管理费、推广费及水电等费用，经原告多次催讨后，被告蜀生公司至今仍然拖欠2013年8、9、10三个月的租金、2013年1月至10月的物业管理费、2012年部分物业管理费、2013年3月至10月的推广费、2013年1月至10月的水、电能耗费用等大量费用。更有甚者，被告蜀生公司两次发函单方面终止租赁合同，并于2013年10月31日撤出系争房屋停止经营，由此可见，无论从被告蜀生公司的意思表示还是实际行动，均已明确其不再继续履行房屋租赁合同，其实质是被告蜀生公司的单方毁约行为。有鉴于此，双方签订的租赁合同实际已无法继续履行。因此，原告诉至本院，请求1、依法确认原告与被告蜀生公司的房屋预租合同于2013年10月31日解除；2、依法判令被告蜀生公司注销在系争房屋登记的卫生、食品、环评、消防、税务、营业执照等证照；3、依法判令被告蜀生公司支付2013年7月至2013年10月拖欠的租金214001元及滞纳金（从每期应付租金之次日算至实际支付日止，每日按每期欠付租金0.05%的标准计算）；4、依法判令被告蜀生公司支付2013年1月至2013年10月物业管理费262040元及滞纳金（从每期应付物业管理费之次日算至实际支付日止，每日按每期欠付物业管理费0.05%的标准计算）：5、依法判令被告蜀生公司支付2013年3月至2013年10月的推广费30569元及滞纳金（从每期应付推广费之次日算至实际支付日止，每日按每期欠付推广费0.05%的标准计算）；6、依法判令被告蜀生公司支付拖欠的水、电费用137666.94元及滞纳金（以每期拖欠数额为本金，按日千分之二的标准，从应付之次日算至实际支付日止）；7、依法判令被告蜀生公司支付租金优惠期2012年9月的减免租金69075元及减免的物业管理费26204元；8、依法判令被告蜀生公司支付2012年6月至2012年8月装修期租金207225元；9、依法判令被告蜀生公司支付2013年1月-2013年4月租金优惠期减免的租金207225元及减免的推广费13101元；10、依法判令被告蜀生公司支付合同解除后空置期租金207225元、空置期推广费13101元及空置期物业管理费78612元；11、依法判令被告蜀生公司将房屋恢复原状或支付装修恢复费用153017.28元；12、依法判令被告蜀生公司支付中介服务费损失75186元；13、依法判令被告蜀生公司支付本案公证费损失3000元；14、依法判令被告袁伦君对上述诉讼请求承担连带责任。被告（反诉原告）蜀生公司辩（诉）称，预租合同是格式合同，权利义务严重失衡，保证金没收的条款违反法律规定，故该合同应当撤销。第二，证照迁移或注销手续并非民事诉讼案件的审理范围。原告非法扣押被告蜀生公司的设备，在原告返还设备后被告蜀生公司可以配合办理证照迁移或注销手续。第三，被告蜀生公司已经全额支付2013年7月之前（含7月）的全部租金，根据合同约定，8月-10月的租金可以与签订合同时原告收取的相当于3个月租金金额的保证金相抵扣，故被告不存在欠租的情况。如果原告拒绝折抵，根据法律规定，该保证金应当返还，返还保证金后被告蜀生公司才有义务补交8-10月的租金。第四，原告没有物业管理费收取权，应由上海丽港物业管理有限公司（以下简称丽港公司）收取。之前的实际履行中，被告蜀生公司将物业管理费交到合同约定的丽港公司账户，发票由丽港公司出具。且物业管理费被告蜀生公司也已支付到2013年7月，3个月的物业管理费保证金，可以冲抵3个月的费用，因此已经付清。第五，原告没有实际履行推广义务，故被告蜀生公司不同意原告要求支付推广费的诉讼请求。对于拖欠的水电费金额，被告蜀生公司没有异议，但合同没有约定滞纳金，故不同意支付水电费滞纳金。因五月花广场设施不完善，给被告的经营带来影响，所以经原、被告协商，双方对相关费用的支付方式进行了变更。关于减免的相关费用，双方签订了补充协议并已实际履行，即使合同解除也不能撤销对相关费用的减免。在免租期内，由于原告指定的消防实施单位导致被告受到行政处罚，造成了被告的损失，而原告还向被告收取了审图费，故免除的租金应当作为对被告损失的补偿。2013年6月18日，被告书面通知原告要求解除合同，原告不予理睬，导致被告不得不于2013年10月31日强行撤离，这期间的损失不应由被告承担。由于原告提供的推广及物业管理服务不符合要求，导致被告经营困难，致使被告单方解除合同。根据法律规定及双方约定，被告没有义务将房屋恢复原状。而且被告按照原告审图要求进行装修，没有破坏原告的设施结构，被告的装修损失应由原告承担。原告支付的佣金是其在经营活动中的必要支出，不应由被告承担。公证费不是诉讼的必要费用，应由原告自行承担。综上，被告蜀生公司不同意原告的诉讼请求。同时，被告蜀生公司提起反诉，要求1、依法撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋预租合同》及更名协议书；2、反诉被告赔偿经济损失XXXXXXX元（包括装修费用、消防检测费用、附属设备花费、设计费、空调、燃气工程款等）；3、反诉被告返还保证金285837元；4、反诉被告返还2013年11月3日双方确认的清单上的物品；5、反诉被告返还审图费4067.25元。被告袁伦君辩称，同意蜀生公司的观点，其不是蜀生公司的法定代表人，也不是委托代理人，因此袁伦君签署的更名协议书没有法律效力，应当予以撤销。即使更名协议书有效，由于合同解除的主要原因是原告违约在先，所以袁伦君不应承担担保责任。反诉被告沪欣公司辩称，反诉原告要求撤销合同没有法律依据，合同已于2013年10月31日解除。合同解除是因反诉原告违约所致，故应由其承担自身损失并赔偿反诉被告的损失。根据合同约定，反诉原告应当拆除装修、恢复原状，所以反诉被告不同意赔偿装修损失。关于保证金，根据合同约定应予没收。物品清单的真实性反诉被告予以认可，但要求反诉原告将系争房屋恢复原状并结清相应费用后才同意返还清单上的物品。反诉被告收取审图费后已经履行了相关义务，故不同意返还。经审理查明，2011年11月，原告与被告袁伦君签署一份《房屋预租合同》约定，承租人袁伦君愿意承租、出租人沪欣公司同意出租位于上海市闸北区芷江西路XXX号F301（5幢490号3层）室五月花生活广场建筑面积为873.45平方米的商铺。承租人租赁系争房屋用于经营巴顿火锅。租赁期72个月，自2012年6月1日起至2018年5月31日止（若交付日期延迟，则租赁期亦相应顺延）。合同租赁期中第一期租金于2012年3月1日前缴付。出租人暂定于2012年3月1日将房屋交付给承租人。装修期为3个月，自2012年3月1日起至2012年5月31日止（若交付日期延迟，则装修期亦相应顺延）。装修期内免租金，但承租人需向出租人支付物业管理费30元／平方米／月（26204元／月）及装修期内的能耗费。租金按先付后用、按月支付的原则，租期开始后承租人须于每月首五日（包括该日）内支付当月的租金和物业管理费，如遇国定节假日，承租人须提前3天支付。2012年6月1日起至2014年5月31日期间，每日每平方米2.6元，每月69075元；2014年6月1日起至2016年5月31日期间，每日每平方米2.81元，每月74654元；2016年6月1日起至2018年5月31日期间，每日每平方米3.09元，每月82093元。其中2012年6月1日起至2012年9月30日期间为试营业期，租金按约定标准的50%计收。物业管理费的支付方式、期限等均与租金相同。出租人负责物业的整体推广，承租人自租赁期开始之日起每月应向出租人支付推广费5元／平方米／月，每月4367元。承租人应于本合同签订的同时向出租人缴交该房屋的租赁保证金，保证金为三个月租金和三个月物业管理费之和，即285837元。保证金、租金及推广费支付到原告银行账号，物业管理费及水电等其他费用支付到丽港公司的银行账号。所有费用以支票、现金或出租人指定的其他方式支付，出租人在收到合同约定的当期全额款项后开具发票给承租人。如承租人逾期向出租人支付本协议下的任何款项，出租人除可依据本合同约定提前终止合同外，还可要求承租人支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项的0.2%计收。出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿承租人的任何应付款项。合同第六条第二款约定，“……出租人因审批施工图需聘请机械工程、结构工程或其他专业顾问所发生的一切费用均由承租人负担（无论申请是否最终被出租人批准）……”第十款约定，承租人倘对该房屋的电力、消防喷淋、监控、空调、网络、给排水系统或其他影响或可能影响五月花生活广场主体系统的工程进行任何修改／重做，必须聘用出租人书面指定的承建商并承担由此而引起的一切费用。第九条第十九款约定，发生虫害时须及时报告出租人，并由其安排进行灭虫工作，费用由承租人交付（出租人统一灭虫害活动费用除外）。第二十八款约定，在获得出租人或五月花生活广场物业管理处批准的前提下，承租人有权以出租人指定的统一字体，在五月花生活广场的指示牌（如有）上展示承租人的名字。该等统一的字体由出租人全权为承租人安排制造及摆放，有关费用由承租人负担。第十六条第四款约定当承租人提前解约时，出租人有权没收承租人缴付的全部保证金，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归出租人所有，承租人并应付清一切本合同项下的应付款项（包括补付已享用的装修期租金）。第五款约定，合同终止时，对承租人尚未履行的本合同项下的任何义务及／或尚未承担的责任，出租人均享有留置承租人放置／安置在该房屋内之财物并以该等财物优先受偿的权利。合同第十七条第三款约定：“未经双方协商一致，承租人单方面要求提前终止合同，或因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。此外，出租人的下列损失，出租人仍有权向承租人予以追偿：1、在本合同约定的租期内，因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同形成该房屋空置期的租金、物业管理费、推广费损失；……3、出租人基于承租方完全履行本合同考虑而给予承租人享有的装修期、免租期及试营业期间的租金损失；……”2012年6月1日，原告将系争房屋以毛坯状态交付给被告。同年6月18日，原告与被告袁伦君签订《租赁合同补充协议》，将第一期租金缴付时间、租期起止时间、交房时间、装修期、开业时间等均向后延迟了三个月。原约定“2012年6月1日起至2012年9月30日期间为试营业期，租金按约定标准的50%计收”，补充协议变更为“2012年9月1日起至2012年9月30日期间为租金优惠期，租金按约定标准的50%计收”。承租人承诺，系争房屋对外公众开业日期为2012年9月1日。原合同第十七条第三款中“试营业期间”改成“租金优惠期”。原合同其他条款不变，继续履行。同年9月27日，双方签署《租赁合同补充协议（二）》，原告同意免除袁伦君2012年9月1日起至2012年9月30日期间的租金34537.5元及物业管理费26204元，但袁伦君须正常支付其他有关费用。该协议作为原合同之补充，其他条款不变，继续履行。2012年10月9日，消防监督检查记录记载，被检查单位上海蜀生餐饮有限公司，发现的违法行为及火灾隐患为1、两部楼梯间的防火门应加装闭门器；2、厨房间部分区域与营业厅部分吊顶造型处应增设报警与喷淋；3、火灾自动报警系统联动不正常；4、部分报警线路穿管不到位；5、应提供厨房间防火门的相关检验报告；6、吊顶未按要求采用不燃材料。被告对系争房屋装修后于2012年11月10日开业。2012年11月28日，原告（甲方）与被告蜀生公司（丙方）、被告袁伦君（乙方）签订《更名协议书》约定，系争房屋承租人变更为丙方，合同所涉及之承租人的所有权利、义务由丙方承继。合同更名后，乙方仍为合同的完整履行提供连带的不可撤销的担保。2012年12月7日，蜀生公司发邮件询问原告车库指示牌、电梯指示及门口灯箱何时能做好。2012年12月25日，原告发送题为《关于五月花租户减免租金回复函》的电子邮件给蜀生公司表示对于蜀生公司提出的减免租金之申请会尽快核实并于2013年1月20日前给予回复，但希望蜀生公司遵守合同约定于2012年12月28日前支付完成所有欠款，其中涉及装修押金退还费用可以书面申请抵充未支付物业管理费等相关欠费，多退少补。另，就五月花地下二层车库的标识原告物业部将于本周三上临时标识牌，电梯轿厢内的指示亦将于近日安装。当日下午，原告又发送邮件表示蜀生公司在物业管理部的装修押金87345元扣除装修期间水电费17180.8元，余额为70164.2元。蜀生公司应配合出具书面确认函，表示同意将装修押金抵充欠款物业管理费70164.2元，剩余物业管理欠费60855.8元及拖欠租金、推广费等将于本月28日完成支付，共计214163.94元。2012年12月30日，被告蜀生公司发送题为《情况说明及减免租金》的电子邮件给五月花生活广场营运部反映两方面问题。一是开业前损失，蜀生公司通过原告指定的消防工程公司进行施工，并向物业支付了4067.25元的审图费，但在消防部门检查时发现多处不合格，致使蜀生公司进行二次施工。蜀生公司原计划配合五月花广场9月25日开业，于9月22日进行试营业前的调试，但是发现店面电力严重不足。蜀生公司向原告说明情况，原告检查后说没问题。最后经过原告及厂家工作人员检查发现是原告的空气开关损坏所致，这导致蜀生公司无法如期开业，给蜀生公司造成重大损失。二是五月花各部门未尽事宜，主要指缺少户外店招、标识、车库指引。蜀生公司提出经与梁总协商沟通，1月20日前未进行推广，此期间造成人流不足，给蜀生公司带来的经济损失将会进行补偿，1月20日后将进行推广工作，如统一推广工作一再拖延，蜀生公司将拒绝支付该笔费用。原告承诺在2013年1月20日前将就蜀生公司的损失提出赔偿方案，如方案不合理，不能弥补蜀生公司的相关损失，蜀生公司将继续拒绝交付租金、物业费。因五月花广场商业萧条，已有多家商户退租或准备退租。蜀生公司要求原告采取措施，提升人流量，以保证入驻商户正常运营。同时，蜀生公司认为五月花广场物业服务水平与收费标准不符，要求降低物业费。同日，蜀生公司还发送题为《关于五月花生活广场店面租赁合同相关问题的商榷函》的电子邮件给原告，再次重申原告所管理的空气开关损坏导致被告蜀生公司不能如期正常开业，给蜀生公司造成员工工资、员工宿舍费用、店面租金、物业管理费、推广费等一系列损失高达50余万元。根据合同约定，原告应保证公共设备设施的正常运行，因电力失效、故障或暂停造成的损失应由原告方负责赔偿。第二，2012年10月9日，上海市闸北区消防主管部门对店面进行消防开业检查。因系争房屋多处消防设施未按相关消防规定进行施工，被告蜀生公司受到了处罚。蜀生公司认为原告强制指定消防设施承建商并向蜀生公司收取了审图费，但未给予正确的指导，又没有监督指定施工单位的消防施工，导致蜀生公司进行二次施工，延期开业，给公司带来直接经济损失十几万元。第三，从巴顿火锅店面项目筹备至今，五月花生活广场没有开展相关的推广活动，导致顾客寥寥，没有达到蜀生公司投资五月花广场的期望和原告当初的承诺。蜀生公司在商户入驻率不过半的情况下与原告签约，就是信任原告能够对生活广场进行建设、完善和推广，但是原告未按合同约定开展相应的商业推广活动，引发多家商户向原告反映此情况。为此，蜀生公司提出1、通过减免租金及物业管理费至2013年1月底以弥补所遭受的经济损失。如推广、物业等问题不能尽快彻底落实，蜀生公司仍拒绝履行房租及物业费用责任。2、在五月花各部门各项未尽事宜落实前，五月花应给予租金及物业费一定比例的减免。3、在大楼整体人流兴旺，店铺入驻率达80%以上前，应给予租金减半以扶持入驻商户。2013年1月8日起，蜀生公司发邮件向原告反映店内鼠患问题。2013年2月4日，原告回复会提供方案。之后，蜀生公司又多次发邮件反映鼠患问题。2013年3月8日，原告发电子邮件告知被告蜀生公司物业管理部已于2013年1月21日与灭鼠专业服务单位共同制订了鼠患灭杀计划。2013年2月8日，灭鼠专业服务单位实施鼠患灭杀工作，2013年2月21日对餐饮租户鼠害区域进行回访检查，发现经过两周时间，投放鼠药已有被盗食痕迹，已起到一定效果。2013年3月8日，物业管理部与灭鼠专业服务单位共同至巴顿火锅等餐饮租户区域查看发现巴顿各区域天花顶部孔洞较多，且结构多为开放式，易于老鼠活动，并且其厨房、经营区域等食品摆放随意、地面残渣较多易于老鼠繁殖。灭鼠专业服务单位建议商铺对管线缝隙及天花孔洞等区域进行封闭处理并注意食品摆放规范及食料间做好密封处理等，从根源上杜绝鼠害繁殖。2013年3月13日，蜀生公司向原告递交申请称，蜀生公司就开业前“消防、煤气、推广、标示标牌”等诸多问题，已多次向原告反映及投诉，希望原告给予相应的解决方案。综合前期的各种因素和实际情况，蜀生公司申请延长开业期2个月，2个月50%租金优惠以弥补开业前部分损失。如原告同意此次申请，则蜀生公司会严格按合同约定及时、足额地支付款项，并积极配合原告的其他工作，以及补足其余前期相应欠款。同时不会再以贵司之前的问题向原告重复提出补偿、赔偿等主张和异议。2013年4月22日，原告与被告蜀生公司签订《租赁合同补充协议（三）》约定，在满足本补充协议所有条款及限制的前提下，原告同意免除蜀生公司2013年1月1日至2013年2月28日期间的房屋租金138150元及推广费8734元；2013年3月1日至2013年4月30日期间的租金及推广费，原告按原合同约定标准的50%优惠计收。其他有关费用须按原合同标准及时、足额支付。蜀生公司拖欠原告的前期应付款项须在2013年3月26日前付清，蜀生公司只有在该时间前履行上述付款义务后才能获得前述减免优惠条件，逾期未付或未付清，则蜀生公司仍须按原合同约定的标准全额缴付租金、推广费。本协议生效后至租赁合同期满终止前，若因蜀生公司违约导致原合同提前解除或终止履行，则原告的前述减免优惠失效。2013年5月17日，蜀生公司发函给原告，申请将装修押金抵扣物业管理费，金额为87345元。2013年6月18日，被告发送题为《申请函》的电子邮件称，由于原告一直以来没有给予好的支持配合，导致蜀生公司开业至今经营状况非常不理想，无能力缴纳租金，无力继续经营，特向原告申请暂停租赁合同。2013年6月27日，五月花生活广场发出告知函将统一制作商场立牌。2013年8月，原告发邮件表示将对各租户进行为期三个月的鼠控防治工作，于8月2日已完成第一阶段第一次服务。希望蜀生公司配合原告进行虫洞封堵工作。2013年10月29日，蜀生公司向原告发送《解除合同通知书》称原告在合同订立过程中通过制定格式合同的方式来免除自己义务而加重蜀生公司义务，以及在合同履行过程中的违约行为造成蜀生公司继续履行该合同已经没有任何实际意义，故蜀生公司根据合同法的规定提出解除租赁合同。同年10月31日，原告回函不同意蜀生公司提前解除合同，若蜀生公司坚持退租，应依约承担违约责任。蜀生公司于该日搬出系争房屋并停止经营。同年11月1日，蜀生公司回函表示由于原告原因导致租赁合同履行不能，蜀生公司已书面通知原告解除合同，租赁合同及附属合同自原告收到通知之日起解除，原告无权对被告店内的设施行使留置权。同年11月3日，双方对系争房屋内的物品进行清点，制作了清单。该物品清单载明：凳子285张，圆红凳33张，电磁炉57个，菜架55个，消毒柜2台，冰箱8个，冰柜8个，工作台2个，灶台2个，调料车1个，开水桶1个，桌子66张，宝宝椅5个，电脑桌3台，棋桌7张，不锈钢菜架3个，汤壶3个，饮水机2个，电子秤2个，保险柜1个，电饭锅1个，炒锅2个，大风扇1台，水池3个，洗衣机1台，功放机2台，显示频（监控）1台。上述物品现仍由原告留置。租赁合同履行期间，原告分别于2011年12月6日、12月15日、2012年5月30日、5月31日、6月25日、12月12日、2013年1月5日、3月1日、6月19日、7月30日、9月23日收到被告支付的69075元、26204元、26204元、225095.5元、100446.75元、34537.5元、67985.8元、47411.44元、208314.2元、50000元、138150元，总计993424.19元。其中，第一笔69075元注明为押金，2013年1月5日支付的67985.8元注明为房款，同年6月19日、7月30日支付的208314.2元、50000元注明为房租，其余打款未写明用途。原告于2012年5月30日开具三张押金发票，金额分别为100000元、100000元、85837元；2012年11月29日开具10月1日-10月31日租金69075元的发票；2012年12月30日开具10月1日-10月31日推广费4367元、11月1日-11月30日租金、推广费73442元、12月1日-12月31日租金、推广费73442元的发票；2013年6月28日开具3月1日-3月31日租金34537.5元、4月1日-4月30日租金34537.5元、5月1日-5月31日租金69075元的发票；2013年9月23日开具6月1日-6月30日租金69075元、7月1日-7月31日租金69075元的发票。丽港公司于2012年6月25日向被告蜀生公司分别开具装修押金87345元的发票以及审图费4067.25元、空调系统检测费300元的发票；于2012年11月29日开具2012年6月1日至2012年6月30日26204元物业费的发票。审理中，原告确认被告蜀生公司总共向原告支付了993424。19元，其中保证金285837元、审图费及空调系统检测费4367.25元、垃圾清运费8734.5元、装修押金87345元、水电费47411.14元，剩余的是已付的租金、物业费、推广费。由于蜀生公司支付款项随意，且往往不写明用途，故原告财务自行做账予以拆分。原告确认蜀生公司已支付2012年10月至12月、2013年3月至6月的租金，其中3月至4月的租金按50%的标准支付，2013年7月还差6776元租金未支付。原告同意将蜀生公司支付的装修押金与物业管理费相抵扣，即蜀生公司已付清从2012年6月至当年12月的物业管理费，推广费则从2012年10月付至当年12月。第二，根据双方约定，蜀生公司单方面提前终止合同的，被告支付的押金应当没收，蜀生公司还应承担装修期的租金、租金优惠期减免的租金、物业管理费、推广费。关于系争房屋空置期的损失，原告向被告主张三个月的租金、物业管理费和推广费。第三，根据合同约定，蜀生公司应当将系争房屋恢复原状或支付装修恢复费用。经物业公司估价，恢复费用为153017.28元。对于被告反诉主张的装修等损失应由其自行承担。第四，原告通过中介引进被告支付的佣金75186元应由被告承担。原告为保全本案证据支付的公证费3000元也应由被告承担。第五，原告对于被告提供的邮件真实性没有异议，但认为邮件中所述是被告单方陈述，不代表真实情况。原告提供照片及公证书，证明原告进行了推广活动。至于被告提及的鼠患问题，是因被告自身装修产生的隐患，再加之被告卫生状况差所致。被告表示对于原告所述100446.75元是蜀生公司付给丽港公司的审图费、检测费、垃圾清运费和装修押金，47411.14元是支付的水电费予以确认。被告认为，原告在合同实际履行过程中延迟三个月交房，租赁期相应顺延，故物业管理费起付时间也应相应顺延。因原告没有为被告提供推广服务，故不同意支付推广费。第二，丽港公司的法定代表人与原告相同，故丽港公司出具的装修恢复报价被告不予认可，应当按照被告提供的付款凭证来确定装修损失。第三，佣金确认书没有经过被告签字认可，且原告无法证明该笔佣金与系争房屋有关。即使原告支付了佣金，那也是原告经营活动中的支出，不应由被告承担。公证费不是诉讼的必要费用，且原告现在所公证的内容没必要公证，故该笔公证费应由原告自行承担。原告提供的推广照片及公证书形成时间是2013年11月之后，不能证明原告在租期内为被告提供了推广服务，且照片中反映的楼层指示牌不是推广的内容。第四，租赁合同是原告提供的格式合同，原、被告双方的权利义务严重失衡，应当撤销或者对相关条款进行平衡，对于免除原告义务的条款应当作出不利于原告的解释。因五月花广场设施不完善，给被告经营带来影响，所以原、被告双方经协商变更了相关费用的支付方式。租赁合同补充协议（三）是针对五月花广场全体租户做出的优惠，不仅针对被告一户。该协议签署的时间在约定的付款时间之后，这表明协议已经履行，被告没有欠费，原告不能再撤销相关费用的减免。以上事实，由原告提供的《房屋预租合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议（二）》、《更名协议书》、《租赁合同补充协议（三）》、解除合同通知书、提前退租事宜函及回函、电子邮件、物品清单、现金券、申请、更换空气开关情况、照片、鼠患灭杀电子邮件、大众点评评价节选、恢复毛坯报价、佣金确认书、付款凭证、佣金发票、公证书、公证费发票，被告提供的消防监督检查记录、收据、汇款凭证、函、电子邮件、照片、装修费凭证、物品清单、点评网顾客评价以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同、补充协议、更名协议书并不存在法定的撤销或是无效的事由，故被告主张撤销预租合同及要求确认更名协议书无效的请求，本院不予支持。本案被告蜀生公司已向原告发出解除合同的通知并于2013年10月31日迁出系争房屋，故原告起诉要求确认双方的租赁合同于2013年10月31日解除，本院予以确认。原告要求被告蜀生公司注销在系争房屋内登记的卫生、食品、环评、消防、税务、营业执照等证照，涉及被告向有关主管行政部门申请才能予以办理，不属于法院民事案件审理的范围，故对于原告该项请求，本院依法予以驳回。因原、被告对付款情况说法不一，故本院要求双方各自对收付款情况进行梳理。原、被告均确认285837元是押金，47411.14元是水电费，100446.75元包括装修押金、审图费、空调系统检测费、垃圾清运费。因被告在实际履约过程中，未按照合同约定的时间、金额付款，且支付时未说明付款用途，所以原告财务自行对收款予以拆分，计算出被告欠付的租金、物业费、推广费金额。根据被告提供的发票显示，原告已开具收取被告2013年7月租金69075元的发票，故原告主张被告7月尚欠6776元租金的观点，本院难以认同。根据原告收款总额扣除双方确认的特定费用，再结合原告已开具的发票，本院确认被告已实际支付租金483525元、推广费13101元，其中租金已付至2013年7月31日。由于原、被告双方都同意装修押金与物业费相抵，故本院确认被告已付物业费金额总计为150448.3元。如前所述，被告自2013年8月1日起未付租金，应当按照合同约定支付至合同解除日止的租金及滞纳金。预租合同附件二约定装修期内免租金，但仍需支付物业费，故被告应从2012年6月1日开始支付物业费，鉴于补充协议（二）约定免除被告2012年9月的物业费，所以截止至2013年10月31日被告应付的物业费总额为419264元，扣除被告已付的150448.3元，被告还应向原告支付物业费268815.7元。系争房屋位于原告新建的商业广场之中，原告交付的是毛坯房，从双方往来邮件的内容以及延迟交房、多次签订补充协议的情况来看，本院有理由相信五月花广场在建成营业之初确实存在不完善的因素，给被告的经营活动造成一定的影响。被告曾多次就开业前的消防、电力、推广问题与原告沟通，并以此为由拒绝缴纳租金、物业费。关于被告反映的鼠患问题，虽然原告在2013年3月就建议被告对管线缝隙及天花空洞进行封闭处理，但是直到8月还未实施封堵。由此可见，原告提供的物业服务存在瑕疵，双方一直处于协商交涉的过程中，故原告要求被告支付物业费滞纳金，本院不予支持。关于推广费，被告抗辩原告未开展推广活动。从原告2012年12月25日发送的电子邮件内容可以反映其时地下车库指引以及电梯内的指示确未安装，原告的推广工作存在滞后的情况。且原告提供的公证书、推广材料反映的是2013年11月五月花广场的状况，故本院认为原告提供的推广服务不到位，本院酌情调整每月推广费数额为2000元／月，扣除被告已付费用，被告还应支付2013年3月至10月的推广费为6899元，对于原告要求支付推广费滞纳金的请求不予支持。水、电费是向供水、供电部门支付的费用，逾期支付的滞纳金也应由供水、供电单位收取，原告没有证据证明被告逾期支付给其造成了滞纳金损失，故关于原告要求被告支付水电费滞纳金的请求，本院不予支持。2013年3月，被告申请在原告给予2个月延长开业期、2个月50%租金优惠弥补开业前损失后不再重复提出赔偿主张，之后双方在同年4月就此达成补充协议（三），表明被告同意原告以减免租金等费用的方式来弥补原告延迟交房、物业服务、推广服务不完善给被告造成的损失。原告已经按照合同将系争房屋交付给被告使用，完成了主要的合同义务，但被告在签署补充协议后仍未支付2013年8月后的租金，且所提解约理由不构成法律规定或合同约定的事由，故本院认为合同提前解除的责任在被告方。根据合同约定，承租人单方面要求提前终止合同，出租人有权不予退还承租人已付的保证金，出租人有权向承租人追偿空置期的租金、物业管理费、推广费损失以及出租人基于承租方完全履行本合同考虑而给与承租人享有的装修期、免租期及租金优惠期的租金损失。因此，被告缴付的保证金应予没收，被告反诉要求原告退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。至于装修期、租金优惠期的租金损失问题，本院认为在合同履行过程中，存在原告延期交房、电气开关损坏以及物业、推广服务不完善的状况，从被告与原告交涉的电子邮件以及达成的几份补充协议内容来看，双方已达成以减免部分费用来弥补被告开业前损失的合意，且双方已按此实际履行。这表明对于原告的过错，被告同意不再主张赔偿，同样原告也不能再主张装修期、租金优惠期的租金损失以及已经给予被告的相关费用的减免优惠。更何况根据原告自行开具的发票显示其已认可免除被告2013年1月、2月的租金及推广费，2013年3月、4月租金及推广费给予50%的优惠，所以本院对于原告要求被告支付租金优惠期已经减免的相关费用以及装修期租金损失的诉讼请求均不予支持。鉴于本院已经支持原告没收保证金的主张，对原告的损失予以了弥补，故原告再要求被告支付三个月空置期租金、物业费、推广费的请求，本院难以支持。关于房屋交还问题，合同约定按出租人对交还状况的要求予以交还，并未约定恢复原状。因原告向被告交付的是毛坯房，现原告要求被告恢复原状，就是要恢复至毛坯，这显然不合理也无必要，故本院对于原告要求被告承担恢复费用的请求不予支持。对于原告主张的中介服务费损失、公证费损失，均不是合同解除产生的必然损失，合同中也无相关约定，故由被告承担上述费用，于法无据。鉴于被告袁伦君在签署《更名协议书》时作出过承诺，故其应对被告蜀生公司上述付款义务承担连带担保责任。预租合同第十六条第四款约定，承租人提前解约的，承租人在该房屋的装修、装潢全部无偿归出租人所有。如前所述，租赁合同提前解除是被告原因所致，故其反诉要求原告赔偿经济损失的请求，本院难以支持。2013年11月3日清单上所列物品属于被告蜀生公司，原告进行留置没有法律依据，应予返还。至于被告所谓的消防处罚费用，被告并没有提供受到处罚的证据。从消防监督检查记录内容看，需要整改的问题多与装修材质和工艺有关。即使存在被告所述为消防问题进行二次返工产生了损失，被告也应向承建单位主张，被告要求原告赔偿消防检测等费用2800元，缺乏相应的法律依据。关于审图费，也是双方确认由被告同意承担并已履行的费用。如前所述，被告没有证据证明受到了消防部门的罚款，亦无证据表明消防检查最初未通过完全是因施工图纸问题所致，故被告要求返还审图费，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海沪欣房地产发展有限公司与被告上海蜀生餐饮有限公司就上海市闸北区芷江西路XXX号XXX层商铺签订的《房屋预租合同》于2013年10月31日解除；二、被告上海蜀生餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海沪欣房地产发展有限公司支付2013年8月1日至2013年10月31日的租金207225元及滞纳金（以每期应付租金为本金，从每期应付租金之次日即每月6日开始算至实际支付日止，按日万分之五的标准计算）；三、被告上海蜀生餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海沪欣房地产发展有限公司支付物业管理费268815.7元；四、被告上海蜀生餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海沪欣房地产发展有限公司支付推广费6899元；五、被告上海蜀生餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海沪欣房地产发展有限公司支付水、电费137666。94元；六、被告袁伦君对被告上海蜀生餐饮有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；七、原告上海沪欣房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海蜀生餐饮有限公司返还2013年11月3日清单上的物品：凳子285张，圆红凳33张，电磁炉57个，菜架55个，消毒柜2台，冰箱8个，冰柜8个，工作台2个，灶台2个，调料车1个，开水桶1个，桌子66张，宝宝椅5个，电脑桌3台，棋桌7张，不锈钢菜架3个，汤壶3个，饮水机2个，电子秤2个，保险柜1个，电饭锅1个，炒锅2个，大风扇1台，水池3个，洗衣机1台，功放机2台，显示频（监控）1台；八、驳回原告上海沪欣房地产发展有限公司其余诉讼请求；九、驳回被告上海蜀生餐饮有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20832.5元（原告上海沪欣房地产发展有限公司已预缴），由原告上海沪欣房地产发展有限公司负担13393.5元，被告上海蜀生餐饮有限公司负担7439元；反诉案件受理费10984元（被告上海蜀生餐饮有限公司已预缴），由被告上海蜀生餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏思奇代理审判员 龚 平人民陪审员 成福鑫二〇一五年二月十七日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 关注公众号“”