（2014）青民三（民）初字第2817号

裁判日期: 2015-02-17

公开日期: 2015-04-14

案件名称

沈欢、沈建林等与上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈欢,沈建林,陶雪珍,林娜,上海旭博置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2014）青民三（民）初字第2817号原告沈欢。原告沈建林。原告陶雪珍。原告林娜。上述四原告的共同委托代理人陈枫，上海市方正律师事务所律师。上述四原告的共同委托代理人聂运梅，上海市方正律师事务所律师。被告上海旭博置业有限公司。法定代表人朱瑜，总经理。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。原告沈欢、沈建林、陶雪珍、林娜诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。本案于2014年8月8日第一次公开开庭进行了审理。原告沈欢、沈建林、陶雪珍、林娜的共同委托代理人陈枫、聂运梅、被告上海旭博置业有限公司的委托代理人谢锟到庭参加了诉讼。因原告向本院提出对被告提供的承诺书进行文检鉴定，故本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。本案于2015年1月28日第二次公开开庭进行了审理。原告沈欢、沈建林、陶雪珍、林娜的共同委托代理人聂运梅、被告上海旭博置业有限公司的委托代理人谢锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈欢、沈建林、陶雪珍、林娜诉称：2013年7月9日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区清河湾路某室；合同约定由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到办出小产证之日。之后，原告交付了全部房款，被告也通知原告办理了房屋交接手续，但被告仍未向原告提交办理房屋小产证的必备证件，致使原告无法办出小产证。为此原告诉于本院，要求：1、判令被告在未按约办理完成上述权证前向原告支付违约��（以总房价款人民币1，198，380元、每日万分之三为标准，自2013年12月31日计算至2014年7月25日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海旭博置业有限公司辩称：对于原告主张的违约期限的起点，原、被告的合同签订时间为2013年7月9日，合同签订的日期晚于合同约定的交房时间。原告最后一笔房款于2013年10月26日支付。根据合同约定如原告没有付清房款，被告有权延期交房，故被告认为房屋实际应在2013年10月26日交付。对于原告诉请的逾期办证的违约金标准，被告先期确实存在延迟办理大产证的情况，但在被告整改过程中，小业主存在阻挠行为，该扩大损失不应由被告承担，另日万分之三的标准过高，原告对其实际存在的损失并未举证。经开庭审理查明：2013年7月9日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路某��，据被告暂测该房屋建筑面积为89.70平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，193，192元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日��7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同附件一付款方式和付款期限中约定原告于合同签订之日支付购房款18万元，2013年7月9日支付413，192元，合同签订之日起60天内原告以贷款方式支付房款60万元。补充条款一中第16条约定被告将该房屋交付原告办理交接手续时，原告应付清全部应付款项（包括应结算的面积误差款、违约金等），否则被告有权��应顺延将该房屋交付原告的时间直到原告按前述约定履行完毕全部义务，且被告无须承担任何违约责任。第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。另查明：原告于2013年6月6日支付被告合同登记费80元，并于2013年6月起支付被告房款。被告分别出具开票日期为2013年7月9日（金额为593，192元）、2013年9月27日（金额为60万元）、2013年10月26日（金额为5，188元）的发票。2013年6月6日，原、被告签订房屋验收交接单。还查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7��21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，被告向包括原告在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明被告已取得房屋大产证，原告在7月24日至27日到被告处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，原告自行申办小产证。原告于2014年7月25日收到通知。又查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路某弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、领取办理小产证通知等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：原告认为：1、系争房屋是原告自第三方处转让，但是在被告知晓、同意并组织的情况下进行的操作处理。2013年6月6日被告已经将房屋交付原告，因当时被告电脑系统问题，未能签订合同，但对交房时间已经达成一致；7月双方补签了合同，原告于2013年7月开始缴纳物业费。原告不清楚系争房屋原买方是否支付被告房款及有无交付房屋，原告是直接支付房款给被告，自被告处取得房屋。补充条款约定的原告迟延付款，被告可顺延交房，但被告并未行使，原告虽然于9月份支付房款，但是被告仍于6月6日将房屋交付原告，可见被告认可了原告的付款行为。双方签订合同时约定的付款时间已经晚于交房时间，既然被告已经认可了原告迟延支付房款的事实，则关于交房时间应根据合同约定。2、迟延办出小产证的责任在于被告。起因是由于被告擅自改变规划，被告陈述整改遭到业主阻挠，此也是被告的责任，本案原告并未行使任何阻挠的行为。对于违约金标准，合同约定的日万分之三也��常规的违约金标准，原告认为该标准合理。被告认为：1、被告原本将系争房屋出售给第三方，第三方将房屋出售给了原告，为了节省税费，故由被告与原告签订预售合同，进行更名操作。原告与被告于7月9日签订合同，对于约定6月30日的交房日期，可能是原合同上约定的期限，未能做及时更改。被告认为2013年10月26日为交房时间。对于原告是否直接付款给被告，被告未查找到相关记录。2013年6月6日仅是看房手续，不能作为房屋交付的手续，房屋交付应在付清房款后。从证据相互印证的情况来看，合同约定的交房时间是不正确的时间，不能作为本案房屋交付的依据。2、当时被告为了实现人车分离，在领取房屋交付使用许可证后未经批准将原本部分规划为地面停车位改为绿化。因验收中需要土地核验许可证明，规土部门没有颁发该许可，要求被告整改，所以导致未能办理大产证。后公司在整改时遇到业主的阻挠，致使整改未能完成。被告也报警处理。被告认为房屋交付后满半年的次日至被告2013年5、6月准备整改，整改也需要一个合理期间，至该期间被告应承担责任。因业主的阻挠导致整改迟延完成，被告认为该期间业主也应承担一定的责任。对于违约金标准，被告认为约定的违约金标准过高，违约金应与实际损失相结合，原告应对其实际损失进行举证，被告认为原告不存在这么高的实际损失。被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭��，证明在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明部分业主参与了阻挠被告的整改，被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰湾业主联名信，证明该行为亦导致了被告的整改推迟。6、公安机关询问笔录，证明在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警。7、落款时间为2013年7月31日、由原告出具的书面承诺书，证明原告在购买房屋时已知晓该房屋所在的小区现状（包括但不限于车位、消防通道、绿地及花园等）需按规划部门要求进行整改，并放弃相关的索赔。原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且认为上述证据不能证明原告存在阻挠被告整改的行为；原告并对证据7认为该承诺书并非是其签字，申请对该承诺书的签名进行鉴定。审理中，因原告的申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对该承诺书上的签字的真实性进行鉴定。鉴定意见为：承诺书上承诺人处四原告的签名笔迹均不是四原告本人书写。原告对鉴定意见无异议。被告对鉴定报告真实性无异议，但认为原告与被告签订合同时已经发生规划问题的纠纷，由此原告签订了承诺书，对相应内容予以了承诺，可能因为操作的原因，签字并非原告本人所签，但相关的事实都是存在的。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。双方对于被告实际交房时间存在争议，原告认为应为2013年6月6日，被告认为应为2013年10月原告付清房款后。本院认为即使原告是自第三方处转让房屋，但根据前、后买卖的处理情况原、被告是直接签订合同并由原告支付被告房款，由被告交付房屋于原告。故双方在签订合同时应根据当时情况作出约定，现出现合同约定的交房时间与原告验房时间均是2013年6月，早于签订合同的时间及约定原告支付全部房款的时间，该情况与补充条款一中第16条内容矛盾，被告也是清楚的，且合同内容也是被告填写，故由此造成的不利后果由被告承担。合同约定的房屋交付时间为2013年6月底，房屋交付的标志是房屋钥匙的交付，并非如被告而言按房款付清为交房条件。原告实际验收房屋时间为6月6日，故原告按补充条款一中��18条中约定自2013年12月31日起向被告主张逾期办证违约金并无不当。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告取得房地产权证后已通知原告领取相关办证资料，原告可自行办理房屋产权证，原告应在合理期限内至被告处办理相关手续。对被告认为原告已作出承诺放弃向被告追责的抗辩意见，因其提供的承诺书上四原告的签名经鉴定并非四原告本人所书，被告也未提供证明该承诺书即使不是四原告所书但也是四原告真实意思的证据，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈欢、沈建林、陶雪珍、林娜逾期办证违约金人民币40，900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1，660.50元，减半收取计人民币830.25元，由原告负担人民币419元，被告负担人民币411.25元；鉴定费人民币12，000元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　王美芳二〇一五年二月十七日书记员　　张　莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损��数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。