（2014）杭富民初字第1694号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-04-10
案件名称
金永水、周杏娟与杭州恒远房地产开发有限公司、沈文兰商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第二十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十五条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）杭富民初字第1694号原告：金永水。原告：周杏娟。两原告委托代理人：底世清、郑雷。被告：杭州恒远房地产开发有限公司。法定代表人：沈文兰。委托代理人：张一岷。被告：沈文兰。委托代理人：张一岷。原告金永水、周杏娟为与被告杭州恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房产）商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2014年12月10日、2015年1月19日公开开庭进行了审理。第一次、第三次庭审，原告金永水���周杏娟的委托代理人郑雷，被告恒远房产、沈文兰的委托代理人张一岷到庭参加诉讼；第二次庭审，原告金永水、周杏娟的委托代理人底世清、郑雷，被告恒远房产、沈文兰的委托代理人张一岷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金永水、周杏娟起诉称：被告恒远房产系锦绣兰庭项目楼盘的开发商。2013年7月份，两原告与被告恒远房产签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告恒远房产以2400000元的价格，将位于杭州市富阳区（原富阳市）鹿山街道218号锦绣兰庭兰韵苑10号102室商品房出售给两原告。合同对购房价、面积、付款方式及期限、交付期限及条件、产权登记、违约责任等方面作了明确约定。此外，考虑到近年来房地产市场的风险，双方针对上述合同，还签订《《补充合同》》一份，约定：被告恒远房产在2014年7月28日前保留合同解除申请权，但被告恒远房产应当在每个月20日向两原告支付资金占用费，逾期支付资金占用费的，被告恒远房产不得再主张解除购房合同。为了保证上述合同的履行，被告沈文兰自愿向两原告出具《连带责任保证书》一份，承诺对被告恒远房产的上述合同承担连带保证责任。合同签订后，两原告与被告恒远房产在2013年7月31日办理了商品房预告登记手续。两原告于2013年7月31日向被告恒远房产支付全部购房款。2014年1月20日之后，被告恒远房产不再按照《补充合同》约定，向原告支付资金占用费。两原告曾多次要求被告恒远房产按照《浙江省商品房买卖合同》交付房屋土地、房屋权属证书并办理房屋权属转移登记手续，但被告恒远房产迟迟未能交付土地权属证书，并办理房屋权属转移登记手续，被告沈文兰作为连带保证人，也未能依法履行其连带保证义务。要求：一、判令��告恒远房产立即按照《浙江省商品房买卖合同》的约定交付土地、房屋权属证书，并办理杭州市富阳区鹿山街道218号锦绣兰庭兰韵苑10号102室商品房过户转移登记手续；二、判令被告恒远房产支付逾期交房违约金35217.6元（按每日0.0667%标准从2014年2月21日开始计算至2014年3月15日）；三、判令被告恒远房产支付逾期交付权属证书及办理过户转移登记手续违约金296148元（按每日0.0667%标准从2014年2月21日开始暂计算至2014年8月25日，以后继续主张，直至实际完成过户转移登记手续为止）；四、判令被告恒远房产支付律师费78382元；五、判令被告沈文兰对上述第二、三、四项承担连带责任；六、本案诉讼费由两被告承担。原告金永水、周杏娟为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：1、《浙江省商品房买卖合同》一份、《补充���同》一份，证明原告与被告恒远房产之间存在房屋买卖合同关系以及相关权利义务关系。2、连带责任保证书一份，证明被告沈文兰为被告恒远房产的合同履行承担连带保证责任。3、房屋预告登记证明一份，证明原告与被告恒远房产办理了商品房预告登记手续。4、收据一份，证明原告已按合同约定支付了全部购房款。5、交房通知书一份，证明被告恒远房产于2014年3月15日通知原告交付房屋的事实。6、委托代理合同一份、汇款凭证一份、发票一份，证明原告为本案支付的律师费。7、恒远房产股东会议决议一份，证明被告的行为经股东会议决议，不存在任何虚构。被告恒远房产、沈文兰答辩称：两原告与被告恒远房产虽然签订了《浙江省商品房买卖合同》，但双方之间的真实关系是借款及借款��保关系。虽然双方签订了合同，并且出具了收据，但这都是为了给两原告出借给被告恒远房产资金的一种变相的保证。如果是一个真实的商品房买卖，就不会存在《补充合同》中约定的资金占用费，资金占用费实际就是借款利息。如果是真实的商品房买卖合同，被告沈文兰也不会出具担保范围为被告恒远房产返还已支付两原告的全部购房款的连带保证责任书。因为真实的商品房买卖合同，作为出卖方的义务，交房和办证的义务是被告沈文兰无法提供担保。要求驳回两原告的诉讼请求。被告恒远房产、沈文兰未向本院提供证据材料。两原告提供的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：证据1-6，两被告对真实性均无异议，关联性均有异议。认为原告与被告恒远房产存在的是借款关系，证据均是为保证借款安全所虚拟。本院对证据1-6的真实性予以认定。证据7，两被告认为需要核实。本院认为，证据7系原件，两被告事后未提供书面质证意见，本院对证据7的真实性予以认定。本院经审理，认定事实如下：一、2013年7月29日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人（两原告、下同）向出卖人（被告恒远房产、下同）购买杭州市富阳区（原富阳市）鹿山街道江滨西大道218号锦绣兰庭兰韵苑10号102室房屋一套，建筑面积246.52平方米；单价每平方米9735.51元，总价款2400000元整；第七条付款方式及期限约定：买受人于2013年8月1日前付清房款2400000元整；第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2014年7月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……；第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、……；2、逾期交房的，以总房款为基数，按日0.667%的比例支付���约金给买受人。逾期支付的违约金每十天自动并入购房款，出卖人以此新基数按日0.667%的比例计算下一期违约金；第十六条关于产权登记的约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记。……；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年7月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付购房款的日0.667%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.667%的违约金。合同还约定其他条款。合同签订后，两原告与被告恒远房产签订《补充合同》一份，约定：本合同为双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的补充约定，具体内容如下：1、因近几年房地产调控，开发商私下大幅度打折售房非常普遍。锦绣兰庭当前的售价严重高估，而公开降价销售会造成市场混乱，社会不稳定，因此出卖人自愿按锦绣兰庭早期的售价即总价2400000元将兰韵苑10号102室房屋出售给买受人金永水。2、由于房地产政策的不确定性，未来一年可能会出现短期的房价反弹，出卖人届时出售会获取更高的收益。经买卖双方协商同意：在2014年7月28日前，出卖人申请解除购房合同的，买受人可以同意。为保留购房合同解除申请权，出卖人自愿在每月的20日以购房款为基数按年化20%的比例按月支付资金占用费给买受人，补偿买受人在其他楼盘购房的升值机会。3、资金占用费如涉及有个人所得税等全部税费的，则由出卖人承担。逾期支付资金占用费的，出卖人不得再解除购房合同。4、出卖人丧失购房合同解申请权后，应即日交付房屋。未及时交付的，以购房款为基数，按日0.667%的比例支付滞纳金给买受人。逾期支付的滞纳金每十天自动并入购房款，出卖人以此为基数按日0.667%的比例计算下一期滞纳金。5、丧失购房合同解除权申请后，出卖人应在合理的时间内将产权证办至买受人名下。逾期则以购房款为基数，按日0.667%的比例支付滞纳金给买受人。逾期支付的滞纳金每十天自动并入购房款，出卖人以此新基数按日0.667%的比例计算下一期滞纳金。6、出卖人按购房合同和本合同约定履行全部义务的，则买受人在7个工作日内协助出卖人办理《浙江省商品房买卖合同》登记备案撤销手续。逾期按每日一百元赔偿给出卖人，但由于出卖人的原因导致延误的除外。《浙江省商品房买卖合同》和《补充合同》签订后，被告沈文兰出具连带责任保证书一份，载明：本人已明确恒远房产与金永水签订的《浙江省商品房买卖合同》和《补充合同》中由恒远房产应承担的全部责任义务，并自愿为恒远房产承担连带责任保证。本人此次连带责任保证范围包括金永水提供的购房款、违约金、滞纳金、保全费、律师费、差旅费、公证费、评估费等各项税费及其他一切包括但不限于实现债权不得费用。若恒远房产违反约定，逾期未履行义务的，金永水可随时要求本人支付，本人不得拒绝。本人的连带保证责任具有独立于上述二个合同的法律效力，保证责任不因上���二个合同无效、被撤销等情形而免除。上述二个合同是签约当事人真实意思表示，因此，如上述二个合同因各种原因被确认无或被撤销，对于金永水可根据上述二个合同要求恒远房产返还已支付的全部购房款，本人愿承担连带保证的返还责任，合同约定及合同发生的恒远房产应向金永水支付的违约金、滞纳金、保全费、律师费、差旅费、公证费、评估费等各项税费及其他一切包括但不限于实现债权的费用，本人仍应赔偿金永水。保证责任直至上述二个合同约定的全部责任义务履行完毕为止。本连带责任保证书等同于保证合同。2013年7月31日，两原告与被告恒远房产到杭州市富阳区（原富阳市）房地产管理处办理了预购商品房预告登记。原告金永水向被告恒远房产支付购房款2400000元。2013年10月23日，被告恒远房产向原告金永水开具了收据。2013年7���29日，被告恒远房产作出关于同意出售房屋的决议，载明：1、同意将公司开发建设的位于杭州市富阳区（原富阳市）鹿山街道江滨西大道锦绣兰庭兰韵苑10号102室房屋按单价9735.5元，总价2400000元出售给金永水。同意将253#、254#车位随房屋赠送给金永水。同意由公司销售部和客户签订的《浙江省商品房买卖合同》。2013年8月1日至2015年7月31日的物业管理费由出卖人承担。2014年1月20日后，被告恒远房产未按《补充合同》的约定，向两原告支付资金占用费。2014年3月15日，被告恒远房产向原告金永水发出交房通知书，载明：恒远—锦绣兰庭兰韵苑10号102室住宅顺利通过竣工验收备案，正式办理交房手续。交房时间：2014年3月15日起至2014年3月20日；如逾期办理交房手续，请另行电话预约。我公司承诺，你户自收房之日起壹年内的物业费及地下车位的物业管���费、卫生费等全部费用由本公司承担。本案审理过程中，两原告陈述2014年3月15日后取得房屋钥匙，并办理领取房屋钥匙手续；被告恒远房产陈述2014年3月15日前已向两原告交付房屋钥匙。2014年8月7日，被告恒远房产取得涉案房屋《房屋所有权证》。因本案，两原告支出律师费78382元。经本院释明，两原告表示不变更诉讼请求。本院认为：本案的争议焦点是两原告与被告恒远房产之间的法律关系的性质和效力。两原告主张其与被告恒远房产之间是商品房买卖合同关系。被告恒远房产主张双方之间是借款关系。本院认为，两原告与被告恒远房产签订了《浙江省商品房买卖合同》和《补充合同》，并在杭州市富阳区（原富阳市）房地产管理处办理了预售商品房预告登记，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；被告恒远房产在违反《补充合同》约定后，向原告金永水发出交房通知，进一步表明其原意按照《浙江省商品房买卖合同》约定交付房屋。因此，两原告与被告恒远房产之间是商品房买卖合同关系，被告恒远房产主张双方之间是借款关系，本院不予采信。本案《补充合同》为《浙江省商品房买卖合同》的履行附设了解除申请权，即2014年7月28日前，被告恒远房产在每月20日支付两原告以购房款为基数按年化20%的比例的资金占用费，被告恒远房产可申请解除购房合同，逾期支付资金占用费的，被告恒远房产不得再主张解除购房合同。被告恒远房产在2014年1月20日后不再按《补充合同》约定支付资金占用费，丧失了《浙江省商品房买卖合同》解除申请权，被告恒远房产应继续履行《浙江省商品房买卖合同》。因《补充合同》中，对于被告恒远房产丧失《浙江省���品房买卖合同》解除申请权后，约定的交付房屋时间为即日交付，本案中房屋交付时间应为2014年2月20日。两原告主张2014年3月15日后取得房屋钥匙，被告恒远房产主张2014年3月15日前交付房屋钥匙。本院认为，被告恒远房产向原告交付钥匙时，按照交易习惯，两原告需要在相关交付资料上签字确认，该交付资料应保存在被告恒远房产处，被告恒远房产在能够提供的情况下未提供该资料，对于房屋交付时间，以原告主张为准，即房屋交付时间为2014年3月15日。被告恒远房产逾期交付房屋，应承担相应违约责任。《补充合同》将《浙江省商品房买卖合同》中约定被告应当向两原告交付被告办理土地使用权初始登记、申请房屋所有权初始登记时取得的《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》和约定两原告委托被告办理商品房转移登记，变更为出卖人应当在合理的时间内将产权证办至买受人名下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告恒远房产应当在交付房屋后90天内将房屋产权转移登记至两原告名下，即被告恒远房产应当在2014年6月13日前将房屋产权转移登记至两原告名下。既然《补充合同》对《浙江省商品房买卖合同》进行了变更，两原告仍要求被告恒远房产按照《浙江省商品房买卖合同》的约定交付合同约定的土地、房屋权属证书，缺乏理由，本院不予支持。被告恒远房产逾期交付房屋，逾期办理房屋产权转移登记手续，应承担相应违约责任。因《浙江省商品房买卖合同》和《补充合同》约定的滞纳金计算标准一致，两原告在起诉时已自动进行了调整，且调整后的违约金计算标准符合法律规定，因此，原告主张按照购房款的日0.0667%计算违约金���本院予以支持。对于两原告主张自2014年2月21日起算逾期交房违约金，符合两原告与被告恒远房产之间的约定，本院予以确认；对于被告恒远房产逾期办理房屋产权转移登记手续应承担的违约金的起算时间，原告主张自2014年2月21日起算，不符合本案事实和相关法律规定，本院确认自2014年6月14日起算。被告沈文兰自愿作出连带责任保证，保证范围包括违约金、滞纳金、保全费、律师费等及其他实现债权的费用，因此，两原告要求被告沈文兰承担被告恒远房产逾期交房、逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金的连带责任，理由正当，本院予以支持。对于两原告因本案支出的律师费，《浙江省商品房买卖合同》和《补充合同》均未约定被告恒远房产违约需要承担律师费，故两原告要求被告恒远房产承担律师费，无事实依据，本院不予支持；根据《中华人民共和国担保��》第六条的规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，在主债务人被告恒远房产未约定需要承担律师费的情形下，原告要求作为保证人的被告沈文兰承担律师费的连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、被告杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内办理杭州市富阳区鹿山街道218号锦绣兰庭兰韵苑10号102室商品房产权转移登记手续，即将杭州市富阳区鹿山��道218号锦绣兰庭兰韵苑10号102室商品房产权转移登记至原告金永水、周杏娟名下；二、被告杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告金永水、周杏娟逾期交房违约金35217.60元；三、被告杭州恒远房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告金永水、周杏娟逾期办理房屋产权转移登记手续违约金116858.40元及按照本金2400000元按日0.667%自2014年8月26日起计算至本院确定的办理房屋产权转移登记手续日止的违约金；三、被告沈文兰对上述二、三两项承担连带责任；四、驳回原告金永水、周杏娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29278元，保全费2020元，由原告金永水、周杏娟承担1997元，由被告杭州恒远房地产开发有限公司承担29301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴贤祥审 判 员 戚利尧人民陪审员 孙军涛二〇一五年二月十七日代书 记员 吴翰佩