（2014）白民二终字第273号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2016-07-25
案件名称
高秋媛与吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市致宇阳光房地产开发有限供公司大安市安广分公司,高秋媛,吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）白民二终字第273号上诉人（原审被告）：长春市致宇阳光房地产开发有限供公司大安市安广分公司，住所地：大安市安广镇龙泉街2-10-159-1号。代表人：吴长有，分公司经理。委托代理人：刘中显，系吉林于晓辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高秋媛，女，汉族，1954年2月1日出生，无职业，现住吉林省大安市。委托代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。委托代理人：石成刚，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司，住所地：长春市二十一世纪商务总部A座1603号A室。法定代表人：梁彩霞，该公司经理。委托代理人：孙福祥，吉林吉人卓识律师事务所律师。上诉人长春市致宇阳光房地产开发有限供公司大安市安广分公司（以下简称致宇阳光公司）因与被上诉人高秋媛、吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称巨鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大安市人民法院（2013）大安民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。致宇阳光公司负责人吴长有及其委托代理人刘中显，被上诉人高秋媛及其委托代理人尚伟、石成刚，被上诉人巨鑫公司委托代理人孙福祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年10月10日高秋媛与致宇阳光公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，该协议约定致宇阳光公司给高秋媛回迁两栋楼房，面积均为80平方米，回迁期限自拆迁之日起18个月，根据实际情况预计2012年12月31日交付楼房。又约定致宇阳光公司不能向高秋媛交付楼房赔偿380000元。如果不能按约定的时间交付楼房，每超期1天，致宇阳光公司给付1900元违约金。2012年12月17日致宇阳光公司与巨鑫公司签订了《项目转让协议书》，双方协议将致宇阳光公司开发的位于大安市安广镇龙泉湖北岸、西岸的项目名称为龙泉祥和明珠花园（后改名为龙泉湖畔壹号）小区项目整体转让给巨鑫公司。2013年7月2日，致宇阳光公司负责人吴长有承诺高秋媛回迁补偿一事，全权由吴长有负责与巨鑫公司无关，如要回迁楼，按安置协议书由吴长有和巨鑫公司协商解决。原审法院认为，高秋媛与致宇阳光公司签订的《房屋拆迁安置协议书》是依法成立并生效的房屋拆迁安置补偿合同，合同双方均应按照约定的内容及时履行自己的义务。致宇阳光公司称该协议是在被逼迫情况下应住户即高秋媛的要求所签订，该协议是高秋媛起草的。对此原审认为必然要由一方提出要约，另一方做出承诺方可成立合同，由谁起草的并不影响合同的成立及效力，只有存在以欺诈、胁迫等手段，并违背致宇阳光公司真实意思表示的情况下，致宇阳光公司才享有协议的变更或撤销权，但致宇阳光公司并未提供证据证实存在上述情形，即使存在上述情形，也超过了法定一年的除斥期间，同时致宇阳光公司递交的5张被拆迁房屋的照片也不能够影响该协议的法律效力，故对致宇阳光公司的上述意见，不予采纳。《房屋拆迁安置协议书》第二条约定致宇阳光公司应在拆迁之日按相关规定十八个月内为回迁期，根据实际情况预计2012年12月31日将置换的楼房交给高秋媛。该协议的签订日期是2011年10月10日。这样约定的房屋交付日期就出现了两个有矛盾的日期，如果按协议签订后的十八个月内计算，交付楼房的时间是2013年4月10日，如果按具体日期算，交付楼房的时间为2012年12月31日。有具体交付日期的情况下，原审认为可以确定双方约定的交付日期是2012年12月31日，对高秋媛主张该协议是从别的回迁户的协议上面复制下来的，但双方约定实际交付日期为2012年12月31日的意见，予以采纳。高秋媛的第一项诉讼请求是要求被告致宇阳光公司向其支付380000元赔偿款。因双方约定的交付日期是2012年12月31日，至高秋媛变更诉讼请求要求给付380000元赔偿款之日致宇阳光公司与巨鑫公司尚不能向高秋媛交付该房屋，按照协议的约定，致宇阳光公司应当对此承担违约责任。故对高秋媛要求致宇阳光公司按照协议的约定承担380000元赔偿款的诉讼请求，予以支持。告高秋媛的第二项诉讼请求是要求致宇阳光公司向高秋媛支付从2013年1月1日起至本判决生效之日止所产生的违约金，即每日按1900元计算。《房屋拆迁安置协议书》第三条约定：“如果甲方（致宇阳光公司）不能向乙方（高秋媛）交付楼房，甲方（致宇阳光公司）给付乙方（高秋媛）赔偿款380000元。如果甲方（致宇阳光公司）不能按第二条约定的置换时间（2012年12月31日）交付楼房，每超期一天甲方（致宇阳光公司）给付乙方（高秋媛）逾期违约金1900元。”那么对该条约定做如何理解，双方发生了分歧。对此原审认为从该约定的字面理解，如果不能交付楼房，则适用该条约定的第一句话，即赔偿380000元。如果能够交付而超期交付，则适用该条约定的第二句话，即在交付楼房的同时每超期一天致宇阳光公司给付高秋媛逾期违约金1900元，直至交付楼房之日起。即两项约定不能同时适用，只能选择适用。高秋媛于2014年6月5日变更了诉讼请求，以楼房不能交付、履行不能为理由，要求致宇阳光公司赔偿高秋媛380000元赔偿款，那么双方关于“如果不能按期交付，每超期一天给付1900元逾期违约金”的约定就已经丧失了适用的前提条件，故在已经支持了向高秋媛给付380000元赔偿款的前提下，对高秋媛要求致宇阳光公司自2013年1月1日起至本判决生效之日至按每日1900元给付违约金的意见不予支持。违约金未予支持，但自应当给付380000元赔偿款之日起的利息损失，应予保护，原审酌定自2013年1月1日起按中国人民银行一年期贷款基准利率6%计算利息。致宇阳光公司与巨鑫公司于2012年12月17日签订了大安市安广镇龙泉祥和明珠花园（后改名为龙泉湖畔壹号）项目的整体转让合同，巨鑫公司虽然称其承接的回迁户中没有高秋媛这户，但《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”依据上述规定，高秋媛的拆迁补偿安置事宜尚未完成，巨鑫公司应当对此承担民事责任。巨鑫公司虽称致宇阳光公司负责人吴长有同意接手高秋媛的拆迁安置补偿事宜，但该证明未经过高秋媛的同意，对高秋媛不发生法律效力。同时二被告之间签订的项目转让协议内容只在二被告之间发生法律效力，巨鑫公司认为按照《项目转让协议书》第三条的约定，其不应该承担责任的意见，本院不予采纳。故高秋媛的拆迁补偿安置事宜，按照上述规定，应由巨鑫公司承担赔偿责任。另外，《房屋拆迁安置协议书》也是由致宇阳光公司同高秋媛所签订，且长春致宇阳光公司的负责人吴长有书面同意由其负责处理高秋媛回迁补偿事宜，致宇阳光公司应按约定的内容与巨鑫公司共同向高秋媛承担连带赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款、第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，判决如下：一、长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司与吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告高秋媛380000元赔偿款及利息，利息自2013年1月1日起按中国人民银行一年期贷款基准利率6%（年利率）计算至上述款项给付完毕之日止；二、长春市致宇阳光房地产开发有限公司与吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司对本判决主文第一项债务承担连带责任；三、驳回高秋媛其他的诉讼请求。案件受理费18274.80元，由高秋媛负担10723.80元，由吉林省巨鑫房地产开发有限责任公司、长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司共同负担7551元。宣判后，上诉人致宇阳光公司不服原审判决向本院提起上诉，其上诉理由归纳如下：1、一审认定事实正确；2、一审判决错误，应当依法改判巨鑫公司承担赔偿责任。上诉人与巨鑫公司签订的《项目转让协议》已经备案，受让方巨鑫公司已经取得了大安市发改委的批复，《项目转让协议》已经生效且实际履行，一审判决已认定了这个事实。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”，根据该规定，高秋媛的拆迁安置事宜尚未完成，巨鑫公司应当承担民事责任，巨鑫公司虽称吴长有自己承诺接管高秋媛回迁安置事宜，但是高秋媛不同意，对高秋媛不发生法律效力。按照上述法律规定，应当由巨鑫公司承担赔偿责任。一审判决已经论述吴长有承诺因高秋媛不同意，对其不发生法律效力，但是确判决上诉人与巨鑫公司共同赔偿高秋媛380000元，显然一审判决是错误的，应当改判由巨鑫公司独立承担赔偿责任。巨鑫公司辩称,通过一审庭审笔录和判决反映，针对项目转让协议书和房屋拆迁协议书的瑕疵，一审判决认定事实不清。错误使用已经废止的城市房屋拆迁管理条例，同时二上诉人的上诉请求即缺乏有效证据予以佐证，又缺乏充分的法律依据予以支持，虽然被上诉人未在法定期限内提出上诉，但为全面客观公正审理本案和国家法律的正确实施，维护各方当事人的合法权益，被上诉人请求二审法院查清事实，将本案发回重审。高秋媛辩称，关于赔偿主体正确，巨鑫公司与致宇阳光公司应承担连带责任。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点：原审认定赔偿责任主体是否正确。二审庭审中，上诉人向本院出示下列证据：证据一：大安市发改委文件大发改资字{2013}57号文件，证明该项目已经转让给巨鑫公司，已经通知高秋媛。巨鑫公司质证认为，对致宇阳光公司不是新证据，一审卷宗53页已经存在，对真实性没有异议。对证明问题有异议：1、从文件内容看是上诉人致宇阳光公司丧失了房地产资质，才通过政府将工程项目重新给巨鑫，被上诉人与上诉人之间虽然签订了项目转让协议书，但是由于致宇阳光公司已不具备开发资质，所以项目转让协议书不发生效力，是被上诉人从政府取得的工程项目；2、致宇阳光公司与高秋媛签订的违反国有土地上房屋征收补偿条例的房屋拆迁安置协议书，约定房屋拆迁截止日期是2012年12月31日，而巨鑫公司重新取得涉案工程项目的时间是2013年4月19日，所以该文件证据也佐证双方签订的房屋拆迁协议书无效。高秋媛质证认为，对真实性没有异议，对证明事项有问题有异议。上诉人承担责任是基于房屋拆迁协议书，主张巨鑫承担赔偿责任基于法律规定，两者之间并不矛盾。高秋媛与致宇阳光公司签订协议书的时间是2012年12月31日，项目转让批复时间是2013年4月19日，是在约定回迁时间之后，所以高主张二者承担连带赔偿责任。证据二：拆迁补偿统计表。证明统计表中31号是高秋媛的，高秋媛知道致宇阳光公司将项目转让给巨鑫公司，巨鑫公司也有统计表，知道有高秋媛。巨鑫公司质证认为，该证据是复印件真实性有异议。高秋媛质证无异议。本院综合认证如下，证据一在一审庭审已经出示，不属于新的证据。证据二系复印件且无其他证据相佐证，故对上述证据本院不予采信。二审中二被上诉人均未向法庭出示证据。本院二审审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为，上诉人致宇阳光公司与巨鑫公司应当承担连带赔偿责任。首先，巨鑫公司应承担回迁安置的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”。本案中，致宇阳光公司已经将回迁房屋的项目转让给巨鑫公司，被拆迁房屋范围内的土地使用权巨鑫公司已经实际接收，并在之上开发建设楼房，作为拆迁范围内的高秋媛的房屋已经拆除，巨鑫兴公司依据转让协议取得约定的利益也应承担相应的义务。同时依据法律规定，尚未完成拆迁补偿安置的，应由项目接收者进行安置补偿。其次，致宇阳光公司将项目转让给巨鑫公司，并未书面通知被拆迁人高秋媛，也未就转让事项予以公告，致宇阳光公司应就回迁事项共同承担责任。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。巨鑫公司主张原审审判决认定事实不清，错误使用已经废止的《城市房屋拆迁管理条例》，应当发回重审。但是巨鑫公司对于一审判决并未提出上诉，也未提供新的证据证明原审判决确有错误，依据法律规定对其请求二审不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7751元由上诉人长春市致宇阳光房地产开发有限公司大安市安广分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔庆江代理审判员 曹宝明代理审判员 倪继迎本件于原本核对无异二〇一五年二月十七日书 记 员 李立群 微信公众号“”