（2014）宿城开民初字第0882号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-05-08
案件名称
屠井平与宿迁市希望房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
屠井平,宿迁市希望房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十九条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城开民初字第0882号原告屠井平。被告宿迁市希望房地产开发有限公司。法定代表人吕静，董事长。委托代理人王艳，江苏固邦律师事务所律师。委托代理人陆琴，公司职工。原告屠井平与被告宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员司杨凯独任审判，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。2014年12月8日，本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屠井平，被告的委托代理人王艳、陆琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠井平诉称：我于2012年8月17日与被告签订了一份商品房买卖合同，购买希望城h2幢802号商品房。我于2013年7月16日前支付了全部房价款443100元，但被告至今未按合同约定在2013年12月28日前将验收合格的商品房交付原告。被告已严重违约。原告要求被告支付违约金，但被告拒不答应，故请求判令被告支付逾期交房违约金33099.57元（2013年12月29日至2014年9月03日）及按日以总房款万分之三向原告支付起诉后至房屋交付之日期间的违约金。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金38815.56元（自2013年12月29日起至2014年10月16日），此后按日支付至指定账户。被告希望公司辩称：原告主张的逾期交房违约责任正在进行中，原告主张的违约金是不确定的，即诉讼请求不明确，不符合起诉条件。合同第九条约定违约金���付方式是从约定的交付期限起第二日，但是到目前为止，房屋仍未交付，因此该支付方式不能实现。原告应当在房屋交付的时候才能按照逾期的天数主张违约金。原告自合同签订之日起十个月内未将购房款支付完毕，我公司请求解除双方的商品房买卖合同。如果最终法院判令继续履行合同，原告应支付逾期付款违约金，该违约金抵销我公司应付原告的违约金。经审理查明：2012年8月17日，原被告签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，约定原告以443100元的价格购买被告开发的希望城h8幢802号房。合同第六条约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：……银行按揭贷款，买受人签订商品房买卖合同前，首付不低于总房款的40%计人民币178100元，其余应付款计人民币265000元，以银行按揭贷款的方式支付。银行批准的按揭贷款不足的由买受人补齐。（见附件��）”。合同第七条约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同第八条约定，“出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。”第九条约定，“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过30日后，…���买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”《合同补充协议》第5条约定，“对于买卖双方无过错，银行按揭贷款未能在本合同签订之日起10个月内到账的，买卖双方均有权提出退房要求，解除《商品房买卖合同》，退房手续履行完毕后，出卖人全额退还买受人所缴的购房款本金。”合同签订前，原告已于2012年8月9日付清首付款178100元。2013年7月16日，本案原被告及案外人中国农业银行股份有限公司宿迁宿城支行签订了按揭贷款合同。2013年9月3日原告向被告支付了按揭贷款265000元。截至2014年12月8日法庭调查终结之时，被告仍未交付房屋。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、《个人购房按揭贷款合同》、贷款借款借据、当事人陈述等证据证实。本院认为：原被告之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。被告未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向原告支付违约金。本案逾期交房的违约金应按合同约定的标准从最后交付期限的第二天即2013年12月29日起计算至法庭调查终结之日即2014年12月8日，合计为443100元×日万分之三×345天＝45861元（45860.85取整）。关于原告主张的法庭调查终结之后的违约金，由于未来可能存在被告是否已通知交付房屋，交付条件是否成就及交付的房屋是否符合约定等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，对法庭调查终结之后的违约金，应由原告另行主张权利。关于被告提出的房屋交付时才能主张违约金的抗辩，本院认为，本案违约金性质上属于继续性债权，即依照合同约定每天产生的违约金，��应作为一个独立的债权请求权，故原告可在房屋交付前请求被告支付违约金。关于被告提出的因原告逾期支付按揭贷款，因此要求解除双方之间《商品房买卖合同》的主张，本院认为：虽然原告逾期支付按揭贷款的行为符合《补充协议》第5条约定的情形，但2013年7月16日被告作为保证人在按揭贷款合同上签字，且该按揭贷款合同中原告夫妻作为抵押人将涉案房屋进行抵押，应视为被告同意原告继续通过按揭贷款的方式支付尚余购房款，也同意继续履行双方之间的《商品房买卖合同》。因此，被告再据此要求解除双方的《商品房买卖合同》，本院不予支持。被告逾期支付购房款，应按照合同第七条之约定，承担违约责任，向原告支付违约金。原告应于2013年6月17日前（2012年8月17日签订合同，“10个月之内到账”）支付按揭贷款，实际于2013年9月3日支付，逾期88天，违��金为265000元×日万分之三×88天＝6996元。因原被告之间互负到期的金钱债务，被告主张将债务抵销，符合法律规定，本院予以支持。抵销后，被告应支付原告的违约金数额为45861-6996=38865元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿迁市希望房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屠井平支付逾期交房违约金38865元（2013年12月29日至2014年12月8日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，由被告宿迁市希望房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方��事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费602元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长 司杨凯人民陪审员 王新权人民陪审员 索铁生二〇一五年二月十七日书 记 员 李宵骁 微信公众号“”