（2015）渝五中法民终字第00188号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-07-01
案件名称
荣昌县五洲五金装饰城有限公司与吕继恩,郑荣芳商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荣昌县五洲五金装饰城有限公司,吕继恩,郑荣芬
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00188号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地荣昌县板桥工业园区迎宾大道，组织机构代码56162562-5。法定代表人舒策丸，该公司董事长。委托代理人贺志敏、胡朝珏，重庆宇东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕继恩，男，1967年10月26日生，汉族。被上诉人（原审原告）郑荣芬，女，1967年11月27日生，汉族。二被上诉人共同委托代理人马礼芳，重庆森达律师事务所律师。上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（下称五洲五金公司）与被上诉人吕继恩、郑荣芬商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第02152号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2012年8月21日，二原告与五洲五金公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将坐落于荣昌县昌州街道迎宾大道南段×××××××××（即“五洲国际商贸城”）的商业用房一套以人民币287359元的价格出卖与二原告。合同签订当日，二原告支付被告262359元。2012年11月28日，二原告支付剩余购房款25000元。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》主合同载明：“第七条、交房期限及交付条件，（一）本商品房交房期限，2、属预售商品房的，甲方（即‘被告五洲五金公司’，以下简称‘甲方’）应当在2012年11月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即‘原告吕继恩、郑荣芬’，以下简称‘乙方’）使用……。第九条、甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的不可抗力的情况外，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不累加）：（1）、逾期60日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同补充协议载明：“第七条、关于收房的补充说明：（1）、a、甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、委托甲方缴纳的契税、公共维修基金和办理产权的相关费用，提供自行缴纳的物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权和抵押权登记所需要的资料并办理相关手续，办理物业相关手续。否则甲方有权相应顺延将该商品房交付乙方的时间至前述约定履行完毕全部义务之日，且无须承担任何违约责任。”《重庆市商品房买卖合同》签订之后，二原告与荣昌县五洲物业管理公司签订了《五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，该协议第三条委托经营期限载明：“（一）、该商铺的委托经营期限自2012年11月28日起至2015年11月27日止（共计3年）；（二）、未经甲（即‘二原告’，以下简称‘甲方’）乙（即‘荣昌县五洲物业管理有限公司’）双方协商一致，不得变更委托经营期限；（三）、甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延6个月起算。”2014年1月18日，二原告与被告和无锡市怡庭物业管理有限公司荣昌分公司三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，《五洲国际商贸城房屋交接书》载明“甲方：荣昌县五洲五金装饰城有限公司，乙方：吕继恩、郑荣芬，丙方：无锡市怡庭物业管理有限公司荣昌分公司，乙方购买甲方开发的荣昌五洲国际商贸城×××××××号商铺，现该商铺已达到使用交付条件，乙方同意接受上述商铺，并根据乙方与丙方签订《商铺委托经营管理协议》，将上述商铺通过本交接书转交丙方经营管理并交付承租户进场装修。同时三方确认如下事宜：1、丙方向乙方确认：上述商铺的委托经营管理起租日期为2012年11月28日；2、甲方确认，该商铺经乙方转交丙方经营管理，但甲方仍承担原《商品房预售合同》中约定的房屋保修义务，并由丙方在实际管理过程中代为向甲方主张；3、本交接书一式三份，三方各执一份。甲方：荣昌县五洲五金装饰城有限公司，2014年1月18日；乙方：郑荣贵代，2014年1月18日；丙方：无锡市怡庭物业管理有限公司荣昌分公司，2014年1月18日。”2014年1月18日，二原告向被告支付房屋契税和办理产权的相关费用。庭审中，被告陈述荣昌县五洲五金装饰城有限公司、荣昌县五洲物业管理有限公司、无锡市怡庭物业管理有限公司荣昌分公司均为五洲国际控股有限公司下属企业，均具有独立的法人资格，荣昌县五洲五金装饰城有限公司属于开发公司，无锡市怡庭物业管理有限公司荣昌分公司负责五洲国际商铺的前期管理，荣昌县五洲物业管理有限公司成立后由其负责五洲国际商铺的管理。被告陈述根据《商铺委托经营管理协议》、《五洲国际商贸城房屋交接书》约定表明，二原告已放弃向被告主张延迟交房的责任。被告陈述本案所争议房屋于2013年1月31日取得竣工备案登记证，原告对此无异议。庭审中，原、被告均认可房屋实际交付时间为2014年1月18日。原告要求被告支付从2012年11月29日至2014年1月18日期间的延迟交房违约金。原审原告吕继恩、郑荣芬诉称：2012年8月21日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在建的五洲国际商贸城×××××××商业用房一套，建筑面积63.54平方米，房款总计287359元。合同第七条（一）2项约定：被告应当在2012年11月28日前，按照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。事实上，被告于2014年1月18日才将商品房交付原告，逾期416天。合同第九条第一项约定：逾期超过60日后，原告要求合同继续履行的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之三的违约金即35862.4元，原告找到被告多次协商，被告拒不支付。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金35862.4元；2、诉讼费被告承担。原审被告五洲五金公司辨称：原、被告在签订买卖合同的同时也签订了商铺委托经营管理协议，原告购买的商铺必须交付给荣昌县五洲五金物业管理公司进行管理，物业管理公司已将前三年的租金交付给了原告。原告在接房时，原告与物业管理公司以及被告签订了接房交接书，共同确认房屋委托租赁管理的起始日期为2012年11月28日，被告迟延交付给原告，而原告又迟延交付给物业管理公司，根据三方所签订的交接书及商铺委托经营管理协议，原告已选择了不追究被告责任，被告不应承担违约金，请求驳回原告请求。按照原、被告签订的商品房买卖合同补充协议第七条的约定被告将房屋交付原告使用的前提是原告办理收房手续时，应当付清房价款（包含应结算的面积误差款）、委托被告缴纳的契税、公共维修基金和办理产权的相关费用。否则被告有权将该商品房交付原告使用的时间推迟至按前述约定履行完毕全部义务之日，且无须承担任何违约责任。原告在实际接房时才完善上述费用，故按照补充协议第七条的约定被告不应承担延迟交房的违约责任。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条和第九条已对房屋交付期限及延期交房的违约责任进行了明确约定，原、被告应按照其合同约定行使各自的权利，履行各自义务。由于被告迟延交房，原告请求按照合同约定要求被告承担从2012年11月29日至2014年1月18日期间的延迟交房违约金符合法律规定，法院予以支持。对于被告所辩称的按照《商铺委托经营管理协议》、《五洲国际商贸城房屋交接书》中约定表明原告已放弃向被告主张延迟交房违约金的理由，由于《商铺委托经营管理协议》的双方当事人是二原告与荣昌县五洲物业管理公司，与本案被告不属于同一主体，属于另一法律关系，故被告的辩解理由法院不予采信。对于被告辩称因二原告在2014年1月18日才缴清相关费用，按照商品房买卖合同补充协议第七条的约定，被告不应承担延期交房的违约责任的辩解意见，法院认为双方所签订的商品房买卖合同中对补充协议第七条中约定的房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、委托甲方缴纳的契税、公共维修基金和办理产权的相关费用等费用并无明确约定支付时间，被告也未举示任何证据证明其于2014年1月18日前曾通知过二原告缴纳上述费用，且在合同约定的交房日房屋尚未竣工验收不具备交房条件，原告未能获知何时应缴纳剩余款项，二原告不存在过错，故被告该辩解意见，法院不予采信。根据合同约定及被告延迟交房期限计算出被告延迟交房违约金应为287359元×0.0003×416天=35862.4元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：荣昌县五洲五金装饰城有限公司于本判决生效之日起三十日内支付吕继恩、郑荣芬延迟交房违约金35862.4元。案件受理费减半收取349元，由五洲五金公司负担。宣判后，五洲五金公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判五洲五金公司不承担违约责任，本案上诉费由吕继恩、郑荣芬承担。其理由是：1、五洲五金公司与吕继恩、郑荣芬签订买卖合同的同时签订了商铺委托经营管理协议，吕继恩、郑荣芬所购商铺须交付给荣昌县五洲五金牧业管理有限公司进行管理，物业管理公司已将前三年的租金付给了吕继恩、郑荣芬。吕继恩、郑荣芬接房时与五洲五金公司、物业管理公司签订了接房交接书，共同确认房屋委托租赁的起始日期为2012年11月28日，根据交接书及委托经营管理协议，吕继恩、郑荣芬已选择了不要求五洲五金公司承担逾期交房的违约责任。2、根据商品房买卖合同补充协议第七条约定，五洲五金公司将房屋交付给吕继恩、郑荣芬使用的前提是二人付清房价款、契税、公共维修基金及办理产权的相关费用，否则五洲五金公司有权顺延交房。吕继恩、郑荣芬应在合同约定的时间即2012年11月28日缴齐上述款项，但于2014年1月18日才缴齐，故五洲五金公司也不应承担延迟交房的违约责任。3、即使五洲五金公司违约，一审判决也计算错误。因吕继恩、郑荣芬系违约交房给物业管理公司，应退还租金34474.79元，品迭后五洲五金公司只应向其支付1387.61元。另外，吕继恩、郑荣芬实际付房款26万多元，有2.5万元未付，违约金计算的基数也有误。被上诉人吕继恩、郑荣芬答辩称：1、交接书上并无明确约定吕继恩、郑荣芬放弃向五洲五金公司追究违约责任。2、涉案房屋2013年1月30日才竣工验收，因此在合同约定的交房时间即2012年11月28日五洲五金公司根本不具备交房条件，不能以契税等的缴纳作为延期交房的理由，且合同也无缴纳时间的具体约定。3、商铺租赁是与案外人的另一法律关系，与本案无关，不应对租金进行冲抵。吕继恩于2012年11月27日缴纳了剩余房款2.5万元，一审判决的违约金计算基数没有错误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。二审中，吕继恩、郑荣芬举示收据（复印件）4份，其中2012年8月16日2份收据（编号0009904、0009905）分别载明吕继恩、郑荣芬向五洲五金公司缴纳房款262359元、大修基金1906元，另一份无收款日期的收据（编号0009906）载明吕继恩、郑荣芬向五洲五金公司缴纳3424元，收款事由为“转让手续费2874元、转移手续费550元”；2012年11月27日收据（编号0008505）载明吕继恩、郑荣芬向五洲五金公司缴纳现金2.5万元，收款事由为“商铺尾款”。五洲五金公司认为收据系复印件，不认可其真实性。二审查明：吕继恩、郑荣芬与荣昌县五洲物业管理有限公司签订的《五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》（下称《商铺托管协议》）第六条约定：“（一）补偿金标准：委托经营期内，……考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方（即吕继恩、郑荣芬）的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方（即荣昌县五洲物业管理有限公司）收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。……（二）委托经营第四年起至委托经营期结束（即2015年11月28日至2022年11月27日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。甲方确认，乙方可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业服务费。代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业服务费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。……（四）前三年委托经营期满时甲方要求收回所购商铺自用，需提前6个月向乙方提出书面申请并征得乙方同意；即使届时该商铺实际未租出的，亦应当征得乙方书面同意，否则不影响本协议第三条约定的委托经营期限……”二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。本院认为：对于吕继恩、郑荣芬是否付完房款，虽然其举示的收据为复印件，但根据双方合同及补充协议约定，五洲五金公司交付商铺的前提是吕继恩、郑荣芬付清全部应付房款及契税等费用，现涉案商铺已交付，五洲五金公司在一审中也仅以吕继恩、郑荣芬在交房当日才完清房款、契税、印花税等费用作为公司交房未违约的抗辩理由，可推知吕继恩、郑荣芬购房款系已付清，公司应当持有相应收据存根或财务凭证，而五洲五金公司未能举示证据对吕继恩、郑荣芬提交的收据复印件加以反驳，应当承担举证不能的责任，故本院对吕继恩、郑荣芬于2012年8月16日缴纳房款262359元、2012年11月27日缴纳余款25000元，已付清全部房款之事实予以确认。本案争议焦点为五洲五金公司是否应当向吕继恩、郑荣芬支付逾期交房违约金。五洲五金公司称吕继恩、郑荣芬于2014年1月18日才付清房款及相关费用，公司不应承担延期交房的违约责任，因双方签订的买卖合同中对上述费用并未明确约定支付时间，五洲五金公司也未举示证据证明吕继恩、郑荣芬拒绝在2014年1月18日之前缴纳该款，故五洲五金公司此项上诉理由不能成立，本院不予支持。吕继恩、郑荣芬与五洲五金公司签订商品房买卖合同后，与荣昌县五洲物业管理公司签订《商铺托管协议》，第三条约定委托经营期限从2012年11月28日（即买卖合同约定的交房日期）至2015年11月27日，吕继恩、郑荣芬应于房屋交接后即将商铺交付给物业公司，如五洲五金公司交付商铺时间迟延，吕继恩、郑荣芬放弃向五洲五金公司主张延迟交房责任的，则委托经营期仍从2012年11月28日起计算；第六条又约定委托经营期于2022年11月27日结束，吕继恩、郑荣芬放弃前三年的经营收益，从第四年即2015年11月28日起开始收取实际租金。因此，吕继恩、郑荣芬委托物业公司对商铺经营的期限应至2022年11月27日止，且放弃收取前三年商铺可能产生的租金收益。虽然商品房买卖合同约定交房时间为2012年11月28日，五洲五金公司于2014年1月18日才交付涉案商铺，应承担违约责任，但吕继恩、郑荣芬于接房时与五洲五金公司及无锡市怡庭物业管理有限公司荣昌分公司约定涉案商铺起租时间为2012年11月28日，表明吕继恩、郑荣芬通过与上述二公司协商，确定2012年11月28日视为吕继恩、郑荣芬已从五洲五金公司处接房，并移交给物业公司进行商铺经营管理，根据前述《商铺托管协议》中的约定，吕继恩、郑荣芬即可从2015年11月28日起获得商铺实际出租的租金收益，而不是从实际接房后的第四年即2017年1月18日起获得租金。虽然五洲五金公司并非《商铺托管协议》的合同相对方，但根据诚实信用原则，吕继恩、郑荣芬既已通过确定起租日的方式选择了按合同约定日期接房，以便早日享受相应租金收益，就不能再向五洲五金公司主张迟延交房的违约责任。因此，对于五洲五金公司要求不承担违约责任的上诉请求，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市荣昌县人民法院（2014）荣法民初字第02152号民事判决；二、驳回吕继恩、郑荣芬的诉讼请求。二审案件受理费698元，由吕继恩、郑荣芬负担（此款荣昌县五洲五金装饰城有限公司已预交，由吕继恩、郑荣芬直接向荣昌县五洲五金装饰城有限公司支付，本院不作退费处理）。本判决为终审判决。审 判 长 江信红审 判 员 苏 渝代理审判员 钱昳心二〇一五年二月十七日书 记 员 张乾胜 更多数据：搜索“”来源：