（2015）藤民初字第463号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-08-15
案件名称
郭安忠、文惠萍等与颜建成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
藤县人民法院
所属地区
藤县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭安忠,文惠萍,颜建成,何艺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2015）藤民初字第463号原告郭安忠（系原告文惠萍丈夫，并为原告文惠萍的特别授权委托代理人），农民。原告文惠萍，农民。被告颜建成，居民。第三人何艺。原告郭安忠、文惠萍与被告颜建成、第三人何艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月21日受理后，依法由审判员何玲适用简易程序于2015年2月13日公开开庭进行了审理。书记员卓继宇担任记录。原告郭安忠、第三人何艺到庭参加诉讼，原告文惠萍、被告颜建成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称，原告郭安忠与原告文惠萍系夫妻关系。2013年11月第三人何艺向原告介绍说其有一个朋友即被告颜建成在藤县藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期购有一块国有土地，已取得了土地使用权证，准备建集资房，现在朱砂井市场经营服装生意的老板等人都定购了其中部分楼层，若想在县城购房可考虑购集资房，第三人还带原告到其称建集资房的那块地察看。同年12月2日第三人带被告到原告的店铺，当天原告与被告先签订《委托合资建房协议书》，约定建房地块位置为藤县藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期国有用地，建设用地的出让合同编号《藤土出让字第201113号》、该土地面积、乙方所定楼层、户型及面积、付款方式、甲方在得到《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后次日起14个月内施工完毕交付乙方使用等，接着双方又签订《补充协议》，约定乙方所定的房屋为第3单元第二层户型，面积95平方米，房屋价格为每平方米3000元等。原告郭安忠在协议书的乙方栏上签名，被告在甲方栏上签名。当时被告要求原告先交款5万元，并将款转到第三人的银行帐户。签订协议后次日原告文惠萍在藤县农村信用合作联社转帐5万元到第三人帐户，次日被告亲笔写了一张收条给原告收执。原告交定金几个月后不见被告施工便要求被告退回定金5万元，但被告以很快会施工为由不愿退款。同年6月原告又找被告退款时，被告告知原告建房用地是其向黄建勇购买的，因黄建勇不愿将该土地使用权转到其名下致使目前未能施工，若到8月份还不能施工的话可退回定金。之后原告不断追被告及第三人，但至今被告均以各种理由不愿退回5万元给原告。原告认为，被告与第三人串通欺骗原告，被告与原告签订的名为委托合资建房协议，实为商品房预售协议，因为委托合资建房应是以原告等建房人已取得该建房用地的使用权证后并办理建房规划许可等有关审批手续后才能建房，并在房屋建成后经过双方结算才能确定房屋的造价。但被告与原告签订协议的当天就已在协议书上写明原告所定楼层为每平方米3000元及应付房款。被告至今没有取得该所建集资房的土地使用权证，也没有经营出售商品房的资格，其与原告签订的《委托合资建房协议书》及《补充协议》目的是为了逃避国家税收，违反了我国合同法第五十二条的规定，故原告与被告签订《委托合资建房协议书》及《补充协议》是无效协议。由于造成该协议无效过错在于被告，被告的行为已给原告造成了经济损失，根据我国合同法的相关规定，被告颜建成应及时返还房款5万元及赔偿利息损失。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、确认原告与被告于2013年12月2日签订的《委托合资建房协议书》及《补充协议》无效；2、被告颜建成及时返还房款5万元及赔偿利息损失（利息损失计算：从2013年12月3日起按银行同期贷款利率计算）给两原告；3、本案的诉讼费由被告承担。被告颜建成没有答辩，也没有提供证据。第三人述称，对原告请求无异议。原告诉称其于2013年12月2日与颜建成签订《委托合资建房协议书》、《补充协议》时第三人在场及原告文惠萍于2013年12月3日在藤县农村信用合作联社转帐5万元到第三人帐户作为购讼争房屋的定金均是事实，但原告在信用社转帐时颜建成也在场，且第三人在收到原告该款后已将5万元交给了颜建成，颜建成当即写了收条给原告。第三人与颜建成没有串通欺骗原告，第三人在向原告介绍购房前，颜建成已给第三人看过其与黄建勇签订的土地使用权转让协议书，并称其准备在本案讼争的土地上建房出售，委托第三人介绍客户购房，第三人从中获得一定介绍费。同时颜建成与第三人签订的《委托书》，约定第三人代售讼争房屋中（即幸福楼）第三单元户型套房及出售幸福楼的法律责任由颜建成负责。第三人代颜建成销售讼争房屋只是从中收取一些服务费，并不是与颜建成合伙建房出售给原告，原、被告之间签订的合同与第三人无关。综合全案的证据，本院确认如下法律事实：原告郭安忠与原告文惠萍系夫妻关系。2013年11月第三人何艺向原告介绍称其朋友即被告颜建成在藤县藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期购有一块国有土地正准备建成集资房出售，现已有人预定了其中的部分楼层。两原告听后向第三人表达了购房意向，随后第三人带原告到所称的建房用地察看。2013年12月2日被告与原告郭安忠签订《委托合资建房协议书》及《补充协议》（上述协议书内容均是被告打印好及书写），该委托合资建房协议书载有：购地地块位置为广西藤县藤州镇河东桂榜小区花园二期用地（即被告与第三人在委托书中载明的幸福楼用地）、建设用地的出让合同编号《藤土出让字第201113号》、乙方所定的楼层面积、首期付款5万元、施工期限及交房时间等内容，补充协议载有：乙方所定的集资房为第3单元第二层户型，户型面积约95平方米，每平方米价格为3000元，乙方第一期支付5万元等。原告郭安忠在两份协议中乙方栏签名及盖上指模，被告在甲方栏签名及盖上指模。签订协议时第三人在场。签订协议后次日原告文惠萍按照被告及第三人的要求在藤县农村信用合作联社转帐5万元到第三人帐户，当天被告亲笔写了一张收条给原告收执。该收条载明：收到恒榜二期用地幸福楼第三单元二楼小户型定金伍万元。收款人颜建成。原告交了首期款5万元给被告后，多次到被告所称的建房用地察看并追问被告及第三人何时进行建房施工，被告均称会尽快施工，但直到2014年6月原告见被告仍无施工迹象后即要求被告退回定金5万元，此时被告告知原告称建集资房用地因与案外人黄建勇有纠纷，黄建勇还没有将该土地使用权转到其名下，同意到8月份退回定金5万元给原告。后虽经原告多次催促，但至今被告不愿退款。至开庭日被告还没有取得讼争建房用地的土地使用权。为此，原告诉至本院，提出前述诉请。另查明，2013年9月30日被告与第三人签订《委托书》，双方约定被告委托第三人在2013年12月31日前代售幸福楼第三单元户型，即现讼争的原告向被告定购的房屋户型。代售房屋按每平方米2900元计价，代售房屋价格超出每平方米2900元部分作为第三人的代售服务费。本院正在审理的被告作为原告之一起诉黄建勇等人的（2014）藤民初字第1616号建设用地使用权纠纷一案中，被告提供了其等6人与黄建勇于2012年9月24日签订的《广西藤县藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期用地使用权转让协议书》，该协议书所载的土地使用权转让面积中有部分面积为黄建勇享有，并且与本案讼争出售给原告的房屋建房用地是同一宗地。《藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期用地的土地使用权证》登记的土地使用权人为黄建勇等人。以上事实，有原告及第三人在庭上的陈述、原告提供的《委托合资建房协议书》、《补充协议》及本院调取的被告在另案中向本院提供的《广西藤县藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期用地使用权转让协议书》及《藤州镇河东桂榜小区恒榜花园二期用地的土地使用权证》以及第三人提供的《委托书》等证据在卷证实。本院认为，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋，并根据协议分配新建房屋或利润的一种合作形式。本案原、被告签订的《委托合资建房协议书》及《补充协议》，名为合作建房协议，但协议内容对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、房屋交付时间、办证费用、违约责任等内容均作了约定，且原告按每平方米3000元出资后取得第3单元第二层面积为95平方米的房屋，并不参与利润的分配也不承担经营风险。被告无开发经营商品房资格。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”的规定，原、被告签订的协议实际为房屋买卖协议。被告与原告签订协议后至今未取得讼争的建房土地使用权，对原告存在欺诈行为，且为了逃避国家税收，把房屋买卖协议写成合作建房协议，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议应认定为无效协议。被告应承担合同无效后向原告返还购房款的责任。由于造成该协议无效过错在于被告，原告请求被告赔偿因协议无效造成的利息损失，合法有理，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭安忠与被告颜建成于2013年12月2日签订的《委托合资建房协议书》及《补充协议》无效；二、被告颜建成应返还购房款5万元及赔偿利息损失（利息损失计算：从2013年12月3日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止按银行同期贷款利率计付）给原告郭安忠、文惠萍；案件受理费1050元，适用简易程序审理，减半收取为525元，由被告颜建成负担。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审判员 何 玲二〇一五年二月十七日书记员 卓继宇 来自：