（2014）佛南法桂民三初字第187号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2016-09-05
案件名称
上海罗定民餐饮有限公司与佛山创鸿商业发展有限公司、广州市创鸿商业发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海罗定民餐饮有限公司,佛山创鸿商业发展有限公司,广州市创鸿商业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第五十八条第一款，第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法桂民三初字第187号原告上海罗定民餐饮有限公司，住所上海市杨浦区。法定代表人梁耀辉。委托代理人习江玲、陈倩，均是广东习法律师事务所律师。被告佛山创鸿商业发展有限公司，住所佛山市南海区（仅作办公用途）。法定代表人黄子腾。被告广州市创鸿商业发展有限公司，住所广州市天河区临江。法定代表人黄国然。两被告共同委托代理人颜智鹏，是广东金轮律师事务所律师。原告上海罗定民餐饮有限公司（以下简称“罗定民公司”）与被告佛山创鸿商业发展有限公司（以下简称“佛山创鸿公司”）、广州市创鸿商业发展有限公司（以下简称“广州创鸿公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法适用简易程序，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人习江玲、陈倩，两被告的共同委托代理人颜智鹏均到庭参加诉讼。期间，当事人申请庭外和解，和解期一个月。本案现已审理终结。原告诉称，原告罗定民公司与案外人佛山市南海万业置地有限公司（以下简称“万业公司”）于2013年9月16日签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告承租位于佛山市南海区桂城街道南海大道北46号的南海创鸿城购物中心（以下简称“创鸿城”）四层01号商铺，被告佛山创鸿公司作为创鸿城的物业管理公司，于同日与原告签订《南海创鸿物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定被告佛山创鸿公司为原告提供该租赁商铺的物业服务。其后，原告依约向被告佛山创鸿公司支付了履约保证金48000元、质量保证金10000元、装修进场费49960元和2013年12月25日至2014年3月31日期间的物业管理费77600元。但由于万业公司遭遇重大变故，创鸿城至今未能开业，经原告多次催促，万业公司仍一再承诺推迟开业时间，目前开业时间仍未能确定。原告遂委托律师向万业公司发函提出解除租赁合同，万业公司已于2014年10月27日收到该函，租赁合同于当日解除。根据物业合同的第11条：“自本合同于出租人与乙方签订的《租赁合同》终止时同时终止”，原告与万业公司的租赁合同已依法解除，故原告有权解除涉案物业合同，故原告委托律师同时向被告佛山创鸿公司发出《律师函》，提出解除物业合同和要求被告佛山创鸿公司退回原告已支付的上述款项，该公司于2014年10月27日签收该函，物业合同于当日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现物业合同解除，被告佛山创鸿公司亦未向原告提供任何物业服务，故原告有权要求恢复原状，即被告佛山创鸿公司返还原告已支付的上述款项。被告佛山创鸿公司是一人有限责任公司，被告广州创鸿公司是其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因此被告广州创鸿公司对被告佛山创鸿公司的上述债务承担连带清偿债务。综上，请求法院依法判令：一、确认原告与被告佛山创鸿公司签订的《物业服务合同》已于2014年10月27日解除；二、被告佛山创鸿公司向原告返还履约保证金48000元和质量保证金10000元；三、被告佛山创鸿公司向原告返还装修进场费49960元；四、被告佛山创鸿公司向原告返还2013年12月25日至2014年3月31日期间的物业管理费77600元；五、被告广州创鸿公司对被告佛山创鸿公司的上述债务承担连带清偿责任；六、两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第三项诉请的装修进场费包括装修押金24000元和水电费、垃圾清运费以及装修服务费，该项诉请中除装修押金外，其他费用原告已在另案中向万业公司主张，故原告撤回相应诉请；第五项诉请亦因应作相应调整。两被告共同辩称，物业合同与租赁合同同时终止，但截至目前为止，没有形成任何法律文书或原告与业主单位万业公司签订解除合同的书面协议，故物业合同并未具备解除或终止的条件，原告要求退还相关费用缺乏依据。此外，被告佛山创鸿公司已依约为原告提供物业管理服务，且无任何违约行为，故不属合同违约方，即便租赁合同因创鸿城未能开业而导致解除，佛山创鸿公司仍无需承担任何违约责任，鉴于佛山创鸿公司已为原告提供物业服务，故无需向原告退还其已支付的上述费用。广州创鸿公司与佛山创鸿公司虽属关联公司，但属于独立的法人，故在没有任何书面材料证实广州创鸿公司为佛山创鸿公司的上述债务提供连带担保的情况下，原告要求广州创鸿公司对涉案债务承担连带清偿责任并无依据。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、两被告企业机读档案登记资料、组织机构代码证信息（各2份，打印件），用以证明两被告的诉讼主体资格。3、物业服务合同（1份，原件），用以证明原告与被告佛山创鸿公司于2013年9月16日签订了物业服务合同，双方约定了具体的权利义务。4、2013年11月4日银行付款凭证、发票（各1份，原件）、收据（2份，原件），用以证明原告向被告佛山创鸿公司支付了履约保证金48000元、质量保证金10000元和首期物业服务费77600元。5、2013年10月14日银行付凭证（1份，原件）、收据、发票（各2份，原件），用以证明原告向被告佛山创鸿公司支付了装修进场费49960元，含装修押金24000元、施工临时用电费1000元、水费960元、垃圾清运费8000元和装修管理费16000元。6、开业通知（1份，复印件）、通知（2份，复印件），用以证明由于万业公司的原因，创鸿城的开业时间一再拖延，至今仍未能开业，第一份开业通知反映创鸿城项目自2013年12月起停工，第二份通知称从2014年5月起复工，至同年10月全面完工，而事实上该项目在2014年5月根本没有复工，第三份通知反映至2014年9月才开始复工，截至目前仍未有全部复工。7、律师函（2份，复印件）、签收记录（2份，打印件加盖邮局公章），用以证明原告已依法解除与万业公司之间的租赁合同，与此同时，原告向被告佛山创鸿公司发出解除合同和索赔的函件。8、租赁合同（1份，原件），用以证明原告与出租方万业公司签订了涉案商铺租赁合同，约定了具体的权利义务。9、会议纪要（1份，原件），用以证明万业公司承诺若2014年10月未能开业，则原告有权解除租赁合同并索赔，参加会议的庞梦轩的是万业公司的副总裁，××是该公司的招商总监。10、另案民事起诉书、受理通知书、传票（各1份，原件），用以证明原告已另案起诉要求确认其与万业公司的租赁合同解除，该案已由南海法院受理。11、万业置地公司关于各部门职务聘任的通知（1份，复印件）、劳动合同（1份，原件），用以证明庞梦轩是万业公司的副总裁，从而佐证上述会议纪要的真实性。经质证，两被告对原告举证1-5、8均无异议；举证6的开业通知无法确认其真实性，没有原件核对；另外的两份通知由万业公司出具，两被告无法确认其真实性；对举证7的真实性无异议，只能证实原告曾发出相关函件，至于租赁合同是否解除需依法认定；举证9没有加盖公章，故无法确认其真实性；对举证10的真实性无异议，正好说明租赁合同尚未取得生效法律文书确认解除；对举证11有异议，无法确认其真实性，即便真实，也是万业公司作出的意思表示，与两被告无关。诉讼中，两被告共同举证如下：1、佛山创鸿公司的营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件）、广州创鸿公司的营业执照正、副本（各1份，复印件），用以证明两被告的诉讼主体资格。经质证，原告对两被告的举证1无异议。经审核，原告举证9与举证11能相互印证，本院确认其真实性；原告与两被告的其他举证，对方无异议或对真实性无异议，本院予以确认。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2013年1月23日，被告佛山创鸿公司登记成立，属于法人独资的有限责任公司，投资人是被告广州创鸿公司。2013年9月16日，原告与万业公司签订《南海创鸿城商铺租赁合同》（编号FSWY-NHCHGC-K1-2013-066），约定万业公司将位于佛山市南海区桂城街道南海大道北46号的南海创鸿城购物中心四层01号商铺出租给原告经营餐饮业；租赁期限为十个租约年，预计从2013年12月25日起至2023年12月24日止；免租装修期至2013年12月24日结束（免租装修期为自进场日起至开业前一日的期间，计租日为免租装修期届满次日）；其中2013年12月25日至2015年12月24日月租金为72000元，其后每年递增7%，首期租金即2013年12月25日至2014年3月31日期间租金232800元，原告应于合同签订后7日内支付，如因万业公司整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，则以多付租金直接结转为原告应付的下一期租金；除首期租金外，其余各期租金均以叁个自然月为一个交租期，原告应于每个交租期的最后一个自然月的第20日前向万业公司一次性足额支付下个交租期的租金；签订合同当天原告支付144000元作为履约保证金，合同终止后30个自然日内，如不存在合同约定的万业公司不予退还履约保证金的情形，万业公司应当将履约保证金余额（如有）无息退还给原告；进场日为2013年9月10日；创鸿城的整体开业日暂定为2013年12月25日，原告开业日亦暂定为2013年12月25日，万业公司另行书面通知开业日的，以书面通知为准；原告未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每日应向万业公司支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，超过30日，万业公司有权提前终止本合同；因原告违约而提前终止合同，万业公司有权没收租赁保证金，因万业公司违约而提前终止合同，万业公司应无息双倍返还租赁保证金；等等。同日，原告与被告佛山创鸿公司签订《南海创鸿城物业服务合同》（编号FSSY-NHCHGC-J1-2013-066），约定被告佛山创鸿公司为原告的上述承租商铺提供物业服务，物业服务的计费面积为800平方米，收费标准为30元／月／平方，每月物业服务费为24000元，自计租日开始计付，首期服务费应于本合同签署后七天内支付，首期物业费从2013年12月25日起至2014年3月31日止，金额77600元，如起始计费日变更，原告应在确定起始计费日后7天内与创鸿公司确认首期物业费收费时间及应付金额。装修期按《南海创鸿城商铺租赁合同》中约定万业公司给予原告的免租装修期，期间原告无须支付租金及物业服务费，但应支付装修期服务费以及进场日起该场所发生的水、电等能源费、垃圾清运费、空调服务费等各项费用，装修期服务费每月每平方米10元，无论原告是否在进场日办理交接手续，免租装修期内的装修服务费均自进场日开始计算，并应于办理进场交接手续时一次性支付，不予退还。签订合同当天原告支付48000元作为履约保证金，本合同终止后30天内，如不存在合同约定的被告佛山创鸿公司不予退还保证金情形的，履约保证金无息退还。原告应于开业前向被告佛山创鸿公司支付10000元作为质量保证金；因支付消费者索赔及行政处罚造成质量保证金不足的，原告应在接到被告佛山创鸿公司书面通知后5个自然日内补足差额；本合同终止后的60个自然内，被告佛山创鸿公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给原告。如果原告违约逾期支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等能源费的，每逾期一日，原告应向被告佛山创鸿公司支付应付而未付部分1‰作为逾期付款违约金，逾期达30天的，被告佛山创鸿公司有权解除合同。被告佛山创鸿公司享有及承担《南海创鸿城商铺租赁合同》约定的其他权利和义务，本合同与原告与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》终止时同时终止。签订上述合同的前后，原告与万业公司交接了涉案商铺，并进行装修。2013年10月14日，原告向被告交纳了装修押金24000元、装修期间管理费16000元、临时电费1000元、水费960元及垃圾清运费8000元。2013年11月4日，原告向被告交纳了履约保证金48000元、质量保证金10000元和预交了2013年12月25日至2014年3月31日期间的首期物业服务费77600元。2013年12月23日，被告佛山创鸿公司向租户发出通知，内容为：受集团特殊事件影响及其他因素，创鸿城项目工程进度所阻，将定于2014年4月25日开业。2014年3月25日，万业公司与原告双方的代表就延期开业事宜召开座谈会，并制作会议纪要如下：一、万业公司已收取原告函件，了解原告的投入情况及赔偿要求；二、万业公司正积极寻找新的投资人接手创鸿城项目，尽快复工，争取2014年上半年开业，如有变故，也确保2014年10月前正式开业；三、万业公司承诺尽量稳定创鸿城的进场租户，保证开业时商场的品牌配置基本不变；四、针对原告的索赔要求，双方均同意暂不通过法律途径解除，延缓至2014年10月视商场开业情况处理；如商场在2014年10月前正式开业的，万业公司给予一定免租期作为逾期开业的补偿，具体另行协商；如2014年10月仍不能正式全面开业，双方同意解除租赁合同，万业公司退回已收款项，并对原告的装修及其他损失进行赔偿。2014年7月14日，万业公司向租户发出通知，内容为：创鸿城项目于2014年5月初陆续复工，预计于2014年10月全面完工，并争取于2014年年底前整体开业。2014年9月20日，万业公司再次向租户发出通知，内容为：创鸿城项目于2014年9月初陆续复工，预计9月下旬全面复工，并将于2014年12月23日至30日整体开业；若因政府部门原因导致项目竣工验收延迟，则创鸿城于2014年12月23日开展试业。另外，由于佛山创鸿公司的经营问题，其全体成员已于2014年3月初调入万业公司，成为万业公司员工，因此佛山创鸿公司已不具备给各租户提供物业服务的能力；目前，万业公司正筹备新的商业管理公司，以向各位租户提供运营、物业、维护等服务，待新的商管公司筹备完成后，将通知各位重新签订新的物业合同。2014年10月24日，原告向万业公司和被告佛山创鸿公司分别发出《律师函》，要求解除上述《南海创鸿城商铺租赁合同》和《南海创鸿城物业服务合同》；万业公司和佛山创鸿公司已于2014年10月27日收取上述《律师函》。2014年11月12日，原告提起本案诉讼，主张相关权利。本院认为：原告与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》以及与被告佛山创鸿公司签订的《南海创鸿城物业服务合同》，是签订各方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定创鸿城的整体开业日为2013年12月25日，虽该日期为暂定日期，万业公司可另行书面通知开业日，但至本案提起诉讼已近一年，至今仍未确定开业日期，已超出合同签订时的合理预期，致合同目的无法实现，故原告请求解除与被告佛山创鸿公司签订的《南海创鸿城物业服务合同》，符合法律规定和双方约定，本院予以支持，解除时间为佛山创鸿公司收到律师函的时间即2014年10月27日。该物业服务合同非因原告违约解除，故被告佛山创鸿公司应向原告返还履约保证金48000元、质量保证金10000元及装修押金24000元。创鸿城至今仍未开业，被告佛山创鸿公司辩称有提供物业服务，如保安、清洁等相当于装修期的物业服务，故主张不予退还首期物业服务费。但被告未能就其在2013年12月25日以后提供上述服务进行举证，且原告不予确认；而事实上，创鸿城项目工程由于多种原因长期停工，停工期间并不具备被告佛山创鸿公司提供物业服务的条件，而万业公司向业主发出的通知中亦反映佛山创鸿公司的全体成员已于2014年3月初调入万业公司。综上，结合《南海创鸿城物业服务合同》有关装修期服务费和物业服务费的收取相定，本院确定被告佛山创鸿公司尚应向原告返还预交的首期物业费77600元。此外，被告佛山创鸿公司属于被告广州创鸿公司独资的有限责任公司，而被告广州创鸿公司在庭审中未能举证证明被告佛山创鸿公司的财产独立于其财产，故应对被告佛山创鸿公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第五十八条第二款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海罗定民餐饮有限公司与被告佛山创鸿商业发展有限公司已于2014年10月27日解除双方于2013年9月16日签订的《南海创鸿城物业服务合同》。二、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海罗定民餐饮有限公司返还履约保证金48000元。三、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海罗定民餐饮有限公司返还质量保证金10000元。四、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海罗定民餐饮有限公司返还装修押金24000元。五、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海罗定民餐饮有限公司返还预付的物业服务费77600元。六、被告广州市创鸿商业发展有限公司对被告佛山创鸿商业发展有限公司上述第二至五项债务承担连带清偿责任。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取2005.6元（原告已预交），由两被告根据上述判决确定的责任予以分担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张焕然二〇一五年二月十七日书记员 董留忠 搜索“”