（2014）梅民初字第2242号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-08-26
案件名称
黄传吉与被告黄洲阳、王锋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市梅列区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄传吉,黄洲阳,王锋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《诉讼费用交纳办法》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅民初字第2242号原告黄传吉，男，1961年10月4日出生，住三明市。委托代理人吴红，福建枫桦律师事务所律师。被告黄洲阳，男，1966年10月18日出生，住三明市。委托代理人高洁，福建明经律师事务所律师。被告王锋，男，1973年11月20日出生，住三明市。委托代理人张起钻，福建明经律师事务所律师。原告黄传吉与被告黄洲阳、王锋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，依法由审判员俞美华适用简易程序公开开庭进行了审理。后因原、被告争议较大，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄传吉及其委托代理人吴红、被告黄洲阳及其委托代理人高洁、被告王锋的委托代理人张起钻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月3日，原告与被告黄洲阳、案外人郑婷婷签订《协议书》，被告黄洲阳以其拥有的位于三明市梅列区和仁新村X幢一层X（1）、X（2）商业店面（以下简称涉诉店面）转让给原告，以抵偿其及案外人郑婷婷所欠原告的借款。2014年6月6日，原告取得该店面的所有权。事后，被告王锋向原告提供2011年8月20日其与被告黄洲阳签订的《店面租赁合同》（以下简称《租赁合同》）复印件一份，主张已租赁该店面作为商业使用，租赁期自2011年8月20日起至2030年8月29日止，每月租金为10000元。为核对该份租赁合同的真实性，原告多次要求二被告提供《租赁合同》原件核实，但直至目前为止，二被告拒绝提供。据了解，同地段其他店面的租金均在30000元左右，而二被告签订的《租赁合同》所约定的租金显然低于同地段其他店面的租金，且被告黄洲阳将店面转让给原告时并未如实告知该店面已低价出租的事实。故原告诉至法院，请求判令确认二被告于2011年8月20日签订的《租赁合同》无效；被告王锋立即停止侵害、恢复原状并返还涉诉店面；被告王锋向原告支付自2014年6月6日起至2014年8月5日止的占有使用费40001元（共两个月，参照月租金29000元计算，合计58000元，扣除已支付的17999元，余40001元未支付，日后的占有使用费按市场同类房屋租金价格计算，计至被告王锋返还上述房屋之日止）；二被告向原告支付上述款项的利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年6月6日起计至二被告偿还所有款项之日止）；二被告承担本案的诉讼费、鉴定费。诉讼过程中，原告明确诉讼请求中“被告王锋立即停止侵害、恢复原状并返还涉诉店面”为“被告王锋返还涉诉店面”。被告黄洲阳辩称，二被告签订的《租赁合同》合法有效，原告的诉求无理，不应得到支持。被告王锋辩称，原告所述不实，原告在购买讼争的店面前就已经知道被告黄洲阳将其出租给被告王锋。二被告于2011年8月20日签订的《租赁合同》合法有效，原告应与被告王锋继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。经开庭审理，本院查明以下事实：1.被告黄洲阳、案外人郑婷婷、原告黄传吉签订《协议书》，三方约定：被告黄洲阳、案外人郑婷婷尚欠原告5850000元，被告黄洲阳将涉诉店面作价7050000元抵偿该债务，原告应于房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清余款1200000元。2.原告于2014年6月6日取得涉诉店面的房屋所有权证，于2014年6月16日取得涉诉店面的土地使用权证。3.2014年7月21日，被告黄洲阳通过案外人黄梅芳的账户向原告支付17999元；2014年8月1日、2014年9月1日，被告黄洲阳通过案外人黄梅芳的账户各向原告支付10000元；以上款项合计37999元。上述事实，有原告提供的原、被告身份证复印件、《协议书》、房屋所有权证、土地使用权证各一份，被告黄洲阳提供的《电子银行回单》以及原、被告在法庭上的陈述等予以证实，本院予以确认。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：二被告签订的《租赁合同》是否有效的问题。原告认为，被告黄洲阳将讼争店面转让给原告时，口头告知其每月租金为26000元。讼争店面过户至原告名下后，被告王锋才向原告提供《租赁合同》复印件一份，主张已租赁该店面作为商业使用，租赁期自2011年8月20日起至2030年8月29日止，每月租金为10000元。为核对该份租赁合同的真实性，原告多次要求二被告提供《租赁合同》原件核实，但直至目前为止，二被告拒绝提供。同地段其他店面的租金均在30000元左右，而二被告签订的《租赁合同》所约定的租金显然低于同地段其他店面的租金，且被告黄洲阳将店面转让给原告时并未如实告知其该店面已低价出租的事实，应认定二被告签订的《租赁合同》无效。原告据此提供《租赁合同》复印件、《收条》复印件各一份，用以证明被告王锋以该合同主张其是涉诉店面的承租人，占有使用该店面的事实；2014年6月23日《通知》、快递函、2014年6月30日《通知函》各一份，用以证明原告多次催促二被告核实店面租赁事宜，但二被告拒绝提供《租赁合同》原件，也拒绝与原告核实店面租赁事宜；2014年7月18日《律师函》、快递函各一份，用以证明原告委托代理人通知被告王锋核实店面租赁事宜；通话录音二份，用以证明二被告只签订了2011年8月20日的《租赁合同》，之前没有签订其他合同，且二被告拒绝提供《租赁合同》原件；《合同书》一份，用以证明涉诉店面附近店面的租金情况，涉诉店面的月租金应按29000元计算。被告黄洲阳认为，原告在受让讼争店面前就知道该店面的租赁情况。二被告自愿签订的《租赁合同》未违反法律规定，属于有效合同。对原告提供的《租赁合同》复印件、《收条》复印件没有异议；对《通知》、《通知函》、快递函的真实性有异议，没有收件人的签名；对《律师函》、快递函的真实性有异议，不清楚收件人是谁；通话录音的真实性无法核实，且是在非法状态下取得的，不能作为定案的依据；《合同书》的真实性无法核实，按照现有的市场行情，所有的实体店面均在下调租金，原告所述月租金29000元是根本无法租出去的。被告王锋认为，对原告提供的《租赁合同》复印件、《收条》复印件没有异议；对《通知》、《通知函》、快递函的真实性有异议，原告当时已经知道涉诉店面出租的事实，《通知函》虽有寄出，但被告王锋并没有收到；对《律师函》、快递函的真实性有异议，快递并未开封；通话录音的真实性无法核实，不能证明二被告只签订了这份合同，反而可以证明原告知道涉诉店面租赁的事实，只是不清楚具体内容；对《合同书》的质证意见与被告黄洲阳的一致。二被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。二被告也已按《租赁合同》的约定履行。并提供《租赁合同》复印件、《收条》原件各一份，用以证明二被告签订的《租赁合同》约定租金每月为10000元，被告王锋已将2014年2月20日至2015年2月19日一年的租金120000元支付给被告黄洲阳；2005年《租赁合同》、《福建省拍卖成家确认书》各一份，用以证明涉诉店面附近店面的租金比原告主张的29000元要低。原告认为，对被告王锋提供的《租赁合同》复印件、《收条》原件有异议，不是实际存在的；2005年《租赁合同》、《福建省拍卖成家确认书》的真实性无法核实，不同地段的价格不尽相同，且出租方为公司，不是个人，与涉诉店面不具有可比性。被告黄洲阳认为，对被告王锋提供的《租赁合同》复印件、《收条》原件没有异议，合同是2011年8月20日签订的，被告黄洲阳也已按月租金10000元收取被告王锋2014年2月20日至2015年2月19日一年的租金；对2005年《租赁合同》、《福建省拍卖成家确认书》没有异议，价格的高低是由租赁物所有人决定的。2014年9月11日，原告申请对《租赁合同》的第一页与第二页是否系同一时间形成的（第一页是否系变造形成的）进行鉴定。2014年10月16日，福建省警察学院司法鉴定中心作出明警院司鉴中心（2014）文鉴字第083号《文书司法鉴定意见书》，认定《店面租赁合同》前后两页不是为同一台打印机具一次性连续打印形成。2014年11月13日，原告申请对2014年讼争店面的月租金进行鉴定。2014年12月20日，三明市价格认证中心作出明价认字（2014）150号《价格鉴定意见书》，认定讼争店面的鉴定单价为236元／㎡月，鉴定价格为24454元／月。原告认为，对《文书司法鉴定意见书》的真实性没有异议，《文书司法鉴定意见书》表明二被告签订的《租赁合同》前后两页不是在2011年8月20日同时形成的，是假的，是无效的；对《价格鉴定意见书》的真实性及证明内容均没有异议。被告黄洲阳认为，对《文书司法鉴定意见书》的真实性没有异议，但被告黄洲阳在拥有讼争店面所有权期间有权对《租赁合同》的内容进行变更；对《价格鉴定意见书》的真实性没有异议，但鉴定的价格过高，其租赁给被告王锋的价格是每月10000元。被告王锋认为，对《文书司法鉴定意见书》的真实性没有异议，但不能证明二被告签订的《租赁合同》是不真实的，无效的；对《价格鉴定意见书》的真实性没有异议，但鉴定单价过高。本院认为，首先，原、被告对福建省警察学院司法鉴定中心作出的《文书司法鉴定意见书》的真实性没有异议，本院予以采信，故认定《租赁合同》前后两页不是为同一台打印机具一次性连续打印形成。在进行文书鉴定之前，被告黄洲阳本人陈述“《租赁合同》的两页是2011年8月20日打印并于当日签字的”，该陈述与《文书司法鉴定意见书》不符，说明《租赁合同》系虚假证据，本院不予采信。其次，原、被告对三明市价格认证中心做出的《价格鉴定意见书》的真实性没有异议，本院予以采信，故认定2014年涉诉店面的月租金为24454元。二被告签订的《租赁合同》约定的月租金为10000元，明显低于鉴定的月租金，且双方约定的租赁期自2011年8月20日起至2030年8月29日止，时间长达19年，不符合常理。被告关于原告受让涉诉店面前知道上述租赁情况的抗辩理由，未提供相应的证据，不能成立，本院不予采纳。在原告不知情的情况下，二被告提供虚假的《租赁合同》要求原告履行，系恶意串通，损害第三人的利益，故认定该《租赁合同》无效。二被告恶意串通，其仅提供《借条》主张被告王锋已于2014年2月20日向被告黄洲阳支付2014年2月20日至2015年2月19日的房租共计120000元，该证据本院不予采信。原告提供的《通知》、快递函、《通知函》、《律师函》并未送达二被告，本院不予采信；原告未提供其他证据佐证通话录音的内容，该证据本院不予采信；原告提供的《合同书》、被告王锋提供的2005年《租赁合同》、《福建省拍卖成家确认书》与本案没有关联性，本院不予采信。综上所述，本院认为，二被告恶意串通签订的《租赁合同》，损害了原告的合法权益，应认定为无效。原告要求被告王锋返还涉诉店面的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告王锋支付2014年6月6日（取得涉诉店面房产证之日）至其返还涉诉店面之日的占有使用费的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以支持，但占有使用费应参照三明市价格认证中心鉴定的数额（24454元／月）计算。原、被告均同意被告黄洲阳通过案外人黄梅芳账户已支付给原告的37999元在租金中予以扣除，该约定未违反法律规定，本院予以确认。原告要求二被告从2014年6月6日支付利息损失的主张，没有法律依据，本院不予支持。根据谁主张、谁负担的原则，原告黄传吉在诉讼过程中花费的鉴定费应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《诉讼费用交纳办法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告黄洲阳与被告王锋于2011年8月20日签订的《店面租赁合同》无效；二、被告王锋应于本判决生效之日起十日内返还原告黄传吉三明市梅列区和仁新村X幢一层X（1）、X（2）商业店面；三、被告王锋应于本判决生效之日起十日内向原告黄传吉支付占有使用费（该占有使用费按24454元／月计算，从2014年6月6日计算至被告王锋返还店面之日止，被告黄洲阳已支付的37999元应从中予以扣除）；四、驳回原告黄传吉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告黄传吉负担100元，被告黄洲阳、王锋共同负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长 郑文红审 判 员 俞美华人民陪审员 骆志雄二〇一五年二月十七日书 记 员 吴益文附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《诉讼费用交纳办法》第十二条诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。人民法院依照民事诉讼法第十一条第三款规定提供当地民族通用语言、文字翻译的，不收取费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。