（2014）广民初字第1540号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2016-10-31
案件名称
邓某与张某相邻关系纠纷一审民事判决书
法院
廊坊市广阳区人民法院
所属地区
廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓某,张某,廊坊市宁远物业服务有限公司
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款
全文
河北省廊坊市广阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）广民初字第1540号原告邓某，1988年6月24日，个体经商。委托代理人解用礼，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。被告张某，金鼎房地产公司员工。第三人廊坊市宁远物业服务有限公司（以下简称宁远物业公司），现住廊坊市开发区华祥路。法人代表李某。委托代理人崔如岩，公司员工。原告邓某与被告张某、第三人廊坊市宁远物业服务有限公司相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邓某及其委托代理人解用礼，被告张某，第三人宁远物业公司的委托代理人崔如岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓某诉称，原告与被告张某系相邻楼层的邻居，2014年7月30日突降大雨，因被告违规改造，造成雨水无法排除，流入原告屋内，造成原告室内积水。地板、墙皮、门框和柜子等相关财产受损，事发后通过物业找到被告，就财产损失赔偿事宜协商未果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令被告向原告赔偿各项财产损失13150元及租房损失18000元。被告张某辩称，原告的损失应当由物业公司承担。积水发生在公共的露台，然后流到我家再流到原告家中，造成损失，造成积水的管道是公共的。认为租房协议与本案无因果关系，不予质证。第三人宁远物业公司辩称，被告张某所住房屋露台为其本人所有，不属于小区公共部位设备设施，应自行负责维修。物业公司作为服务企业，承担的义务仅仅限于双方订立的物业服务合同内的约定，本公司已尽到提示义务，因此本公司不承担对该私人房屋露台管道堵塞积水的维修义务。经审理查明，原告与被告张某系相邻楼层的邻居，原告住被告楼下，2014年7月30日突降大雨，被告张某房屋露台管道堵塞，造成积水，流入原告邓某家中，造成财产损失。发生积水的露台系被告购置的和平丽景小区20-1-901房屋赠送的楼顶露台，并未登记在被告所有房屋的房产权证中。经廊坊市赵都装饰装修工程有限公司出具证明，此次事故造成原告财产损失11150元，原告主张因此次事故造成误工十天，产生误工损失2000元。原告主张因此次漏水事故，造成原告房屋无法居住，2014年7月31日，原告与案外人冯雅琳签订了房屋出租合同，约定租期一年，租金每月1500元，每半年支付一次，已支付9000元，并出具收据。上述事实有廊坊市赵都装饰装修工程有限公司出具的证明、宁远物业公司证明、现场照片及原、被告双方当事人陈述可证。本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。屋顶是建筑物的基本结构部分，屋顶作为建筑物的基本结构当然属于整幢房屋全体业主共有，而屋顶无论采用何种形式，仍然属于屋顶的一部分，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应视为全体业主的共有部分。但本案涉及的露台，系被告购置房屋时赠送的面积，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。并且根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。但同时具备三项条件：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。本案露台虽然建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，但没能能够登记成为特定业主所有权的客体，产权证上也并没有标注，因此，不能简单理解为屋顶露台是被告张某专有部分。作为共有部位的房顶，却有特定业主独享专用，造成损失费用一概由共有业主来承担，与权利义务相一致的原则不符。本院认定被告张某和第三人宁远物业在本次漏水事故中的责任比例为50%：50%。关于原告主张的财产损失，被告张某认为财产损失过高，但未在规定期间内提交鉴定申请，本院视为自愿放弃其权利；关于原告主张的误工费用，没有提交证据证实，本院不予支持；关于原告主张的租房费用，原告提交了租房协议、房租收据，但并未证明其租房费用产生的必要性，考虑到是因此次漏水事故修缮房屋中必然产生的费用，本院结合原告提交的租房协议，予以酌定3000元，过高部分不予支持。故依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，判决如下：一、被告张某赔偿原告邓某财产损失5575元及租房费用1500元。二、第三人廊坊市宁远物业服务有限公司赔偿原告邓某财产损失5575元及租房费用1500元。三、驳回原告其他诉讼请求。以上一、二项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告张某承担75元，由第三人廊坊市宁远物业服务有限公司承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长 孙宝胜审 判 员 吴丽红代理审判员 周翰林二〇一五年二月十七日书 记 员 刘 茜 关注公众号“”