（2015）穗花法民三初字第43号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-12-24
案件名称
高尚宜与广州东湛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高尚宜,广州东湛房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第二十四条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第43号原告：高尚宜，住广东省佛山市南海区。委托代理人：韩晓东，广东东成律师事务所律师。委托代理人：陈柳凤，广东东成律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：何建梁。委托代理人：胡开欣，住广州市东山区。系该公司职员。原告高尚宜诉被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理，由代理审判员白一帆依法适用简易程序于2015年1月30日公开开庭进行审理，原告高尚宜的委托代理人韩晓东、被告东湛公司的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201101153374）和补充协议，约定原告向被告购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园（自编H2-4）栋102房，建筑面积为505.37平方米，房屋总价为人民币5564813元，合同还约定了付款方式、产权登记以及双方的违约责任等其他事项。根据合同第13条、第21条、第22条约定：被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋，并在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如被告逾期办妥房地产权证，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。上述合同和补充协议签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款及其他费用，被告于2011年12月31日前将该商品房交付原告使用，原告也按时向被告交付了办理产权证的所有资料。按照合同约定被告应当在2012年10月31日前为原告办妥房地产权证并交付原告，即使按照所谓的补充协议第十条约定，被告也应当在2014年1月10日前为原告办妥房地产权证交付证件原告，但是直至2014年9月25日被告才为原告办妥房地产权证。被告逾期为原告办妥房地产权证，其行为已经严重违反合同和补充协议的约定，被告的行为构成违约，应该承担逾期办理房地产权证的违约责任。特具状诉诸贵院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金共712296元（每日按总房价款5564813元的0.05%标准从2014年1月11日开始计至2014年9月24日止，即5564813×0.05%×256天=712296元）。2、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金751250元（违约金的计算标准为每日按总房价款5564813元的0.05%从2013年12月29日开始计至2014年9月24日止）。2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：被告同意向原告支付逾期办理房地产权证的违约金，违约金应该以合同约定总房价款5564813元的5%为限，超过总房价款5564813元的5%部分不予以支付。经审理查明：被告是位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园的开发商。2011年1月14日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园（自编H2-4栋）102房，该商品房合同约定建筑面积共505.37平方米，其中，套内建筑面积484.13平方米，共有公摊面积约21.24平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米11011.36元，总金额5564813元。付款方式为按揭贷款方式，首期款自本预售合同网上签订之日日0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.1%，金额1674813元，除首期款外，剩余房款金额3890000元须于2011年1月14日前申请办理银行按揭手续。甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金：逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十条约定，买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，主合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十七条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告签订合同后，原告支付了全部房价款。原告于2011年12月29日收楼。2014年9月25日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发了粤房地权证穗花字第××号房地产权证，将涉案房屋的权属登记至原告名下。诉讼中，原告认为被告应在商品房交付之日起730日内将产权证交付原告，被告逾期办妥产权证的，应自逾期之日的次日起至乙方实际取得产权证之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，并不以总购房价的5%为限。补充协议为被告提供的格式条款。被告认为补充协议并非格式条款，因为补充协议第二十四条已经约定合同及补充协议非被告提供的格式条款。补充协议第十条约定的是违约金的计算标准，第十七条约定的是违约金的总额，即违约金按照总房价款每日0.05%计算，但总额不得超过总房价5%。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。原告已履行了合同的全部义务，被告应按照合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权证。被告未在合同约定的期限内为原告办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应向原告支付违约金。本案争议的焦点一为补充协议中的条款是否是格式条款？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十四条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，原告主张补充协议是格式条款没有依据，本院不予采纳。本案的争议焦点二为被告因逾期为原告办妥涉案房屋的房产证应如何计算违约金。根据补充协议第十条、第十一条的约定，被告为原告办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，被告逾期办妥房产证的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。而补充协议的第十七条约定双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。因上述补充协议第十一条约定的是被告逾期办理房产证应承担违约责任时违约金的计算方法，该条款并没有对违约金的总额进行约定，而补充协议第十七条是对因违反合同而产生的违约金总额即最高上限（不得超过总购房价的5%）进行的约定，因此，两者并不矛盾，故被告认为违约金应每日按该商品房总价款0.05%的标准计算，但违约金总额应以总购房价的5%为限的抗辩理由成立，本院予以采纳。本案中，原告于2014年9月25日取得房地产权证，说明被告已逾期办证达200多天，被告应支付的违约金已超过总房价5564813元的5%，即278241元。故原告要求被告支付迟延办证的违约金超出278241元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高尚宜支付迟延办证违约金278241元。二、驳回原告高尚宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5656元，由原告高尚宜负担5373元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。代理审判员 白一帆二〇一五年二月十七日书 记 员 朱婷欣 关注公众号“”