（2014）沪一中民二（民）终字第3333号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-02-25
案件名称
黄品芳等诉俞小根房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马永清,黄品芳,俞小根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3333号上诉人（原审被告）马永清上诉人（原审第三人）黄品芳。被上诉人（原审原告）俞小根。上诉人黄品芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人马永清及黄品芳的共同委托代理人马某某，被上诉人俞小根的委托代理人周宝其到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2008年3月19日，马永清作为转让方（甲方）、俞小根作为受让方（乙方），双方签订了《房屋转让协议》一份，约定甲乙双方协商，将甲方的本市某某区某某镇某某村某号某某室住宅房（以下简称系争房屋）转让给乙方；甲方将所有购房协议书交给乙方；经双方协商，房价为（人民币，下同）328，000元，房屋产权归乙方所有，买卖终止；当事人签字有效，任何一方违约，负法律责任（交钥匙时门窗完好，无损坏）。协议下方的备注载明，乙方已付243，000元，还剩85，000元未付。同日，马永清出具收条一份，载明收到俞小根购置洞泾中心村3号402室房款243，000元。2008年3月19日，马永清将系争房屋交付给俞小根。2008年4月16日，马永清的儿子马某某代马永清收取了俞小根支付的系争房屋剩余的购房款85，000元，并出具收条载明系争房屋购房款已全部付清。2008年8月6日，马永清作为出卖方（甲方）、俞小根作为购买方（乙方），双方签订《购房协议书》一份，约定乙方同意购买甲方拥有的座落在上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室的房屋，总房价328，000元，甲方应于收到乙方全额房款之日将交易的房产全部交付给乙方使用；因此房屋未有产权，在今后办理产权过户手续时，如须有甲方出面签字或其他事宜时甲方不得以任何理由向乙方索取钱款；经双方协商，产权过户手续费由乙方承担；甲、乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应在30日内将已付的全部房款（记利息）双倍返还给乙方；甲方出售的为毛坯房无房产证，乙方需自行办理房产证，一切费用自理，以上协议执行时可参考其他人家。购房协议书还对其他相关事宜进行了约定，马永清儿子马某某代马永清在出卖方落款处签名。上述协议签订后，马永清将系争房屋的购房发票等交付俞小根，俞小根负担了系争房屋的办证税费、维修基金等后，系争房屋于2009年3月31日被核准登记在马永清名下，系争房屋的房地产登记簿备注栏载明，配套商品房，自登记之日起五年内不得出租、转让。原审另查明，第一次庭审中，法院要求马永清提供系争房屋取得的来源，马永清于第二次庭审中提交了《上海市征用集体所有土地拆迁补偿安置协议》一份，载明拆迁人为上海某某某某有限公司，被拆迁人为马永清，被拆迁的房屋位于上海市某某区某某村，建筑面积为159.90平方米，马永清拆迁后取得某某区某某镇某某路某某弄某号某某室和某某区某某镇某某路某某弄某号某某室的二套房屋。马永清与黄品芳系夫妻关系，两人于1974年1月16日结婚。马某某系马永清的儿子。原审审理中，俞小根和马永清均确认，2008年3月19日的房屋转让协议及此后的两份收条载明的“某某镇某某村某号某某室”与“某某镇某某路某某弄某号某某室”是同一处房屋。俞小根诉称，其在2009年3月份先行办理马永清的产权登记时替马永清支付了全部的相关费用，在登记日满5年后，俞小根催促马永清配合俞小根办理产权过户手续，马永清却一味拖延，拒绝履行。因俞小根及家人自2008年4月付清房款后就一直居住在系争房屋，而现在登记权利人仍然是马永清，俞小根对此完全没有权利保障，故马永清应当按约履行义务。且马永清与黄品芳系夫妻关系，属共同义务人，黄品芳也有义务共同协助俞小根办理过户手续。为此，俞小根诉至法院，请求判令：马永清继续履行位于某某区某某镇某某路某某弄某号某某室的房屋买卖合同（2008年8月6日签订的购房协议书），马永清和黄品芳共同协助俞小根办理产权变更手续。马永清辩称，确认2008年8月6日的购房协议书是真实的，协议书是马永清的儿子马某某一人签订的，没有马永清的签字，也没有经过房屋共有权人即马永清爱人黄品芳的同意，侵犯了黄品芳的权益，黄品芳是拒绝追认签字效力的，马永清愿意承担违约责任，同意按照合同第七条的约定，将2倍的购房款返还俞小根并按照中国人民银行同期存款利率支付相应的利息。收条是马某某签名收的，不是马永清及马永清爱人收的，整个交易过程有俞小根、马永清和马永清儿子参与，但没有黄品芳的参与。当时马某某因经营不善很需要钱，所以想把房子卖掉，并恳请马永清不要告诉马永清的爱人黄品芳，两人串通是侵害黄品芳的权益的。黄品芳述称，系争房屋是黄品芳和马永清的共同财产，俞小根和马永清之间就系争房屋的买卖侵害了黄品芳的合法权益，且俞小根明知系争房屋是拆迁安置房，5年内不能交易，俞小根主观上是有过错的，俞小根和马永清之间的房屋转让协议是无效的。同时，黄品芳作为有独立请求权的第三人向法院提出如下诉请：请求确认俞小根和马永清签订的房屋转让协议无效。针对黄品芳提出的诉讼请求，俞小根辩称：不同意黄品芳的诉请。主张买卖合同无效是恶意违约，也应承担缔约过失责任，合同约定的违约责任不适用于本案情况。针对黄品芳提出的诉讼请求，马永清辩称：确认合同无效，愿意根据合同的约定承担违约责任。原审庭审中，俞小根陈述其儿子大了想分开住，俞小根和马永清住在隔壁小区，俞小根的老婆和马永清是亲戚关系，俞小根和黄品芳在活动中心碰到，黄品芳说他们要卖房子，本来要卖给对门的，后来没谈成；第一次看房是黄品芳带俞小根去看的，当时房子是租出去的，隔了两天马永清、黄品芳、俞小根和俞小根的爱人一起去了，马永清要求加房款，俞小根同意了；2008年3月19日签订房屋转让协议和出具收条时，马永清、黄品芳和马永清的儿子马某某都在场，房屋转让协议签订地就是马永清家里，是黄品芳要求将房屋卖给俞小根的；乡下人卖房子就是这样的，当家人签字就可以了，签订协议的时候黄品芳都在场的；系争房屋转让的所有税费俞小根愿意承担；房屋装修后俞小根儿子居住至今，马永清及黄品芳对于购房应该是很清楚的，马永清以黄品芳不知情为由解除合同没有依据。马永清则陈述马某某在2004年左右经营饭店不善需要资金，开不了口向亲戚借钱，马某某跟马永清商量，马永清说房子肯定不能卖，黄品芳也不会同意，但马某某只能通过卖掉房子来周转，马永清被马某某说服卖房，马永清不管了，让马某某去卖，马永清和马某某是瞒着黄品芳的，跟黄品芳说房子是租出去的；俞小根跟马永清是远房亲戚，俞小根从亲戚那里打听到马永清的房子在出售，俞小根就主动找上门，马永清约了俞小根到马永清家里来，马永清把黄品芳支开了，黄品芳没参与，是马永清跟俞小根谈的，没有其他人参与，俞小根作为亲戚，应知晓黄品芳的存在；系争房屋是拆迁安置后取得，当时共取得了两套，都是登记的马永清的名字，当时说加名字需要加钱，为了简化就没有写黄品芳的名字，但安置的房屋是婚后所得，黄品芳也是权利人，应该登记在马永清和黄品芳名下。黄品芳陈述本案起诉后黄品芳才知道卖房子的事情，房屋性质是共同财产，俞小根是马永清的远房亲戚，应该知道房屋是共同财产，俞小根对于黄品芳没有签字是有过错的，且房屋是拆迁安置房，5年内不能上市交易，俞小根明知却受让房屋存在主观恶意；本案共有人擅自处分共有房屋，行为效力待定，现其他共有权人拒绝追认，合同属于无效。马永清的儿子马某某陈述，其跟黄品芳说房子是租出去的，每套房屋实收1，400元，两套房屋2，800元，马某某每个月给黄品芳收取的租金，只是租客有过变化，租金也调整过，最近一、两个月马某某就给黄品芳3，000元，马某某2，800元也给过，3000元也给过；最后一次给黄品芳租金是2014年7月10日，支付了4，200元左右（包括物业费、有线电视费等）；马某某实际只出租了一套，只签了一份租赁合同，但跟黄品芳说两套都租出去的，马某某现在没有工作，所以有时候会将房款用掉点，租客也有变动，租金会前后有调整；黄品芳不大识字，深一点的字不认识，是马某某上高一的女儿向黄品芳解释了起诉状的内容。黄品芳陈述，自己老家房屋拆迁时安置了两套房屋，都出租了，租金是马某某去收的，收了之后交给黄品芳，租金三个月一付，先付后用，租金当初是每套800元，现在租金是每套1，400元；最后一笔租金是2014年7月支付了三个月的租金4，200元；黄品芳不识字，收到起诉状后没有人向自己解释过起诉状的内容；马永清与马某某将系争房屋卖掉黄品芳不同意；黄品芳现在住的地方与系争房屋在一个镇上，但需要坐公交车过去三站路。原审认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，根据庭审查明的事实，马永清与俞小根就系争房屋签订的房屋转让协议以及马永清的儿子代马永清与俞小根签订的购房协议书是双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。其次，马永清及黄品芳虽辩称黄品芳不知道俞小根和马永清签约的事实，也不同意转让系争房屋，但其一，俞小根和马永清是远房亲戚，俞小根和马永清也均确认双方在马永清的家中谈的系争房屋的买卖事宜，且俞小根陈述第一次看房时是黄品芳带俞小根去看的，是黄品芳要将房屋卖给俞小根的，2008年3月19日签订房屋转让协议和出具收条时，马永清、黄品芳和马永清的儿子马某某都在场。原审认为，俞小根的陈述更合乎情理，黄品芳对于俞小根和马永清签约转让房屋的事实应当知情；其二，系争房屋自2008年3月19日交付俞小根，居住至今已经五年有余，且黄品芳居住的房屋与系争房屋在同一个镇上，在长达五年多的时间内黄品芳应当知道房屋已转让的事实，其没有提出异议，也应视为对房屋转让的默示同意；其三，马永清虽辩称向黄品芳隐瞒了房屋转让的事实，只称是租给了亲戚居住，但马永清拆迁安置后分有两套房屋，马永清的代理人马某某以及黄品芳关于租金的陈述与实际租赁情况相矛盾，俞小根亦提出异议，法院难以采信。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，俞小根和马永清约定的房屋交易过户条件已经成就，马永清拒不履行协助义务应当承担继续履行的违约责任。最后，因俞小根是基于合同关系向马永清主张系争房屋的协助过户义务，而黄品芳并非本案所涉合同的相对方，故俞小根主张黄品芳协助俞小根办理产权过户手续，缺乏法律和合同依据，不予支持。此外，基于俞小根和马永清合同约定，系争房屋产权过户中产生的税费应由俞小根承担。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的之规定，于二○一四年十月十六日作出判决：一、马永清于判决生效之日起十日内协助俞小根将位于上海市某某区某某镇某某路某某弄某号某某室的房屋变更登记至俞小根名下；二、驳回俞小根的其余诉讼请求；三、驳回黄品芳的诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，有独立请求权的第三人案件受理费40元，合计诉讼费80元，由马永清负担40元，黄品芳负担40元。判决后，马永清、黄品芳不服，分别向本院提起上诉。马永清上诉称，因其儿子马某某急需用钱，故其瞒着黄品芳将系争房屋于2008年出售与被上诉人。2014年，被上诉人曾允诺补偿其4.5万元以进行过户，然而被上诉人却出尔反尔提起本案诉讼。被上诉人明知系争房屋是拆迁安置房，属于上诉人马永清和黄品芳的夫妻共同财产，且没有产权证，五年内不得交易，但被上诉人仍然与上诉人签订买卖合同，存在过错。鉴于上诉人马永清也存在过错，故其愿意加一倍返还被上诉人购房款，并支付相应利息，以此承担责任。故请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。黄品芳上诉称，系争房屋属于上诉人黄品芳和马永清的夫妻共同财产，马永清和被上诉人私自买卖系争房屋侵犯了黄品芳的合法权益，黄品芳作为共有权人不同意出售系争房屋，马永清作为房屋共有权人之一无权处分系争房屋，故请求二审撤销原判，改判确认马永清与俞小根签订的买卖合同无效。马永清和黄品芳互相同意对方的上诉请求。被上诉人俞小根辩称，不同意马永清和黄品芳的上诉请求，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人黄品芳对马永清将系争房屋出售与被上诉人俞小根的行为是否知晓且同意，以及马永清与俞小根就系争房屋签订购房协议的效力应如何判定。就上述争议，本案有如下关键事实：被上诉人俞小根与上诉人黄品芳系远房亲戚；俞小根系在黄品芳家中与马永清签订房屋转让协议；俞小根入住系争房屋已五年有余；黄品芳与俞小根居住于同一个镇上且黄品芳在此期间内从未提出异议；上诉人关于系争房屋出租的陈述存在前后矛盾之处。原审综合上述事实，采信了被上诉人俞小根的相关主张，判定黄品芳对马永清与俞小根签约转让系争房屋的行为知情且同意，并无不妥，本院予以支持。本院认为俞小根与马永清签订的房屋转让协议及购房协议书均为双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，也未侵害黄品芳的合法权益，应属合法有效，对签约双方产生拘束力。现系争房屋已符合上市交易条件，故俞小根据此要求马永清按约协助其办理产权过户手续，于法不悖，本院予以支持，因过户产生的税费按约则由俞小根承担。综上，原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人马永清无合法依据拒绝继续履行购房协议，其上诉请求本院不予支持。上诉人黄品芳以无权处分为由要求确认房屋转让协议无效，缺乏事实及法律依据，本院同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币120元，由上诉人马永清负担80元，上诉人黄品芳负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年二月十七日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”