（2014）佛南法桂民三初字第195号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2016-09-02
案件名称
广州大宋御品餐饮管理有限公司与佛山创鸿商业发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州大宋御品餐饮管理有限公司,佛山创鸿商业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法桂民三初字第195号原告广州大宋御品餐饮管理有限公司，住所广州市越秀区。法定代表人温晶。委托代理人张文明、赵莹，均是广东南国德赛律师事务所律师。被告佛山创鸿商业发展有限公司，住所佛山市南海区（仅作办公用途）。法定代表人黄子腾委托代理人颜智鹏，是广东金轮律师事务所律师。原告广州大宋御品餐饮管理有限公司（以下简称“大宋公司”）与被告佛山创鸿商业发展有限公司（以下简称“创鸿公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张文明、赵莹，被告的委托代理人颜智鹏均到庭参加诉讼。期间，当事人申请庭外和解，和解期为一个月，本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月，原告与被告签订《南海创鸿城物业服务合同》，约定被告为原告承租的创鸿城四层15、16号商铺（建筑面积共计551.18平方米）提供物业服务，服务费80元／月／平方米；合同签署当天，原告需向被告支付履约保证金88188元，原告应于开业日前向被告支付质量保证金10000元。首期物业费从2013年12月25日起计至2014年3月31日，共计142572元于合同签署之日起7个自然日内支付。合同签订后，原告依约向被告交纳了履约保证金、质量保证金和首期物业服务费，但创鸿城商场整体未能如期完工，多次推迟商场开业日期，致使原告无法按期开业，造成重大损失。双方约定的服务期自创鸿城整体开业之日即2013年12月25日起算，但截至原告起诉时止，该商场未能整体开业，被告也没有为原告提供约定服务。综上，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的物业服务合同；二、被告退还履约保证金88188元、质量保证金10000元、首期物业服务费142572元、装修押金16535元和装修工人出入证押金1500元（以上共计258795元）；三、被告承担本案诉讼费。被告辩称，根据物业服务合同约定，物业合同与租赁合同保持一致，于租赁合同终止时终止，目前暂无生效法律文书或原告与出租方签订的书面协议确定租赁合同业已终止，且被告不存在违约，故目前不具备解除物业服务合同的条件。装修期届满后，商场尽管没有开业，但被告依然按装修期的标准提供安保及清洁等物业服务，因此不应承担归还上述款项的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照、组织机构代码证（复印件各1份），用以证明原告的诉讼主体资格。2、被告的企业机读档案登记资料、组织机构代码证（复印件各1份），用以证明被告的诉讼主体资格。3、南海创鸿物业服务合同（原件1份），用以证明原、被告签订了物业服务合同，双方约定了具体的权利义务。4、履约保证金、质量保证金收据（原件各1份）、网上转账电子回单（打印件2份），用以证明原告向被告交纳了履行保证金88188元和质量保证金10000元。5、首期物业费发票（原件1份）、网上转账电子回单（打印件1份），用以证明原告向被告交纳了首期物业费142572元。6、缴费通知单（传真件1份）、网上银行转账电子回单（打印件1份），用以证明原告向被告交纳了装修押金16535.4元和装修工人出入证押金1500元。7、商铺租赁合同（复印件1份），用以证明原告与佛山市南海万业置地有限公司（以下简称“万业公司”）签订了涉案商铺的租赁合同，该合同也是原、被告签订涉案物业服务合同的前提。8、会议纪要（原件1份），用以证明万业公司承认延迟开业的事实，该公司承诺附条件地解除租赁合同、退回已收款项及对原告损失进行赔偿，故原、被告签订物业服务合同的前提已不存在。9、起诉状、开庭传票（原件各1份），用以证明原告已另案起诉万业公司，要求解除租赁合同，南海法院已受理并安排开庭。10、律师函、邮寄凭据（复印件各2份），用以证明原告已向被告及万业公司正式提出解除租赁合同及物业服务合同。经质证，被告对原告的举证1-3、7无异议；对举证4-5的收据和发票没有异议，对网上转账电子回单有异议，只是打印件没有加盖银行公章；举证6的缴费通知单没有原件核对，对其真实性有异议；对网上转账电子回单有异议，只是打印件没有加盖银行公章；对举证8有异议，由万业公司与原告签订，并未加盖被告公章，无法确认其真实性；对举证9的真实性无异议，同时也证明了原告与万业公司的租赁合同是否解除尚处于不确定状态，需由法院依法认定；对举证10的真实性不确认，被告并未收取，即便收到也是原告的单方意思表示，无法证明合同已经解除。诉讼中，被告举证如下：1、被告的营业执照、组织机构代码证（复印件各1份），用以证明被告的诉讼主体资格。经质证，原告对被告的举证1无异议。经审核，原告举证4-6能相互印证，本院确认其真实性；原告举证8是原件，被告有异议但未能举证推翻，本院确认其真实性；原告举证10能相互印证，本院确认其真实性。原、被告的其他举证，对方无异议或对真实性无异议，本院予以确认。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2013年8月，原告与万业公司签订《南海创鸿城商铺租赁合同》（编号FSWY-NHCHGC-K1-2013-025），约定万业公司将位于佛山市南海区桂城街道南海大道北46号的南海创鸿城购物中心四层15、16号商铺出租给原告经营餐饮业；租赁期限为七个租约年，预计从2013年12月25日起至2020年12月24日止；免租装修期至2014年1月24日结束（计租日为免租装修期届满次日）；其中2014年1月25日至2015年12月24日月租金为66142元，其后每年递增8%，首期租金即2014年1月25日至2014年4月31日期间租金213882元，原告应于合同签订后7日内支付，如因万业公司整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，则以多付租金直接结转为原告应付的下一期租金；除首期租金外，其余各期租金均以叁个自然月为一个交租期，原告应于每个交租期的最后一个自然月的第20日前向万业公司一次性足额支付下个交租期的租金；签订合同当天原告支付132284元作为履约保证金，合同终止后30个自然日内，如不存在合同约定的万业公司不予退还履约保证金的情形，万业公司应当将履约保证金余额（如有）无息退还给原告；进场日为2013年8月31日；创鸿城的整体开业日暂定为2013年12月25日，原告开业日亦暂定为2013年12月25日，万业公司另行书面通知开业日的，以书面通知为准；原告未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每日应向万业公司支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，超过30日，万业公司有权提前终止本合同；因原告违约而提前终止合同，万业公司有权没收租赁保证金，因万业公司违约而提前终止合同，万业公司应无息双倍返还租赁保证金；等等。期间，原告与被告创鸿公司签订《南海创鸿城物业服务合同》（编号FSSY-NHCHGC-J1-2013-026），约定被告为原告的上述承租商铺提供物业服务，物业服务的计费面积为551.18平方米，收费标准为80元／月／平方，每月物业服务费为44094元，自计租日开始计付，首期服务费应于本合同签署后七天内支付，首期物业费从2013年12月25日起至2014年3月31日止，金额142572元，如起始计费日变更，原告应在确定起始计费日后7天内与被告确认首期物业费收费时间及应付金额。装修期按《南海创鸿城商铺租赁合同》中约定万业公司给予原告的免租装修期，期间原告无须支付租金及物业服务费，但应支付装修期服务费以及进场日起该场所发生的水、电等能源费、垃圾清运费、空调服务费等各项费用，装修期服务费每月每平方米10元，无论原告是否在进场日办理交接手续，免租装修期内的装修服务费均自进场日开始计算，并应于办理进场交接手续时一次性支付，不予退还。签订合同当天原告支付88188元作为履约保证金，本合同终止后30天内，如不存在合同约定的被告不予退还保证金情形的，履约保证金无息退还。原告应于开业前向被告支付10000元作为质量保证金；因支付消费者索赔及行政处罚造成质量保证金不足的，原告应在接到被告书面通知后5个自然日内补足差额；本合同终止后的60个自然日内，被告应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给原告。如果原告违约逾期支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等能源费的，每逾期一日，原告应向被告支付应付而未付部分1‰作为逾期付款违约金，逾期达30天的，被告有权解除合同。被告享有及承担《南海创鸿城商铺租赁合同》约定的其他权利和义务，本合同于原告与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》终止时同时终止。签订上述合同的前后，原告与万业公司交接了涉案商铺。2013年8月19日，原告向被告交纳了履约保证金88188元、质量保证金10000元。2013年10月11日，原告向被告交纳了装修押金16535.4元、建筑垃圾清运费5511.8元、装修管理费11023.6元、装修期水费661.42元、施工临时用电费1000、装修工人出入证工本费300元和装修工人出入证押金1500元。2013年11月4日，原告向被告预交了2013年12月25日至2014年3月31日期间的首期物业服务费142572元。2014年3月18日，万业公司与原告的双方代表就延期开业事宜召开座谈会，并制作会议纪要，万业公司在会议上承诺：一、万业公司正积极寻找新的投资人接手创鸿城项目，争取尽快复工并在2014年10月开业；尽量稳定创鸿城的进场租户，保证开业时商场的品牌配置基本不变；二、针对原告的索赔要求，视2014年10月商场的开业情况进行处理：（一）如商场在2014年10月前正式开业的，万业公司给予原告一定免租期作为逾期开业的补偿，具体另行协商；（二）如2014年10月仍不能正式全面开业，原告有权要求解除租赁合同，万业公司应退回已收款项，并对原告的装修及其他损失进行赔偿。2014年11月27日，原告提起本案诉讼，主张相关权利。直至起诉时止，创鸿城尚未正式开业。起诉后，原告曾向万业公司和被告分别出寄《律师函》，要求解除上述商铺租赁合同及物业服务合同。本院认为：原告与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》以及与被告签订的《南海创鸿城物业服务合同》，是签订各方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，签订各方应依约履行义务。合同约定创鸿城的整体开业时间为2013年12月25日，虽该日期为暂定日期，万业公司可另行书面通知具体开业时间，但距本案提起诉讼已近一年，该商场至今仍未开业，已超出合同签订时的合理预期，致合同目的无法实现，故原告请求解除与被告签订的《南海创鸿城物业服务合同》，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。该物业服务合同非因原告违约解除，故被告应向原告返还履约保证金88188元、质量保证金10000元、装修押金16535.4元及装修工人出入证押金1500元，原告只主张整数部分金额，属于处分自身权益的行为，不违反法律规定，本院予以准照。创鸿城至今尚未开业，被告辩称其有为被告提供物业服务，如保安、清洁等相当于装修期的物业服务，故主张不予退还首期物业服务费。但被告未能就其在2013年12月25日以后提供上述服务进行举证，且原告不予确认；而事实上，创鸿城项目工程由于多种原因长期处于停工状态，停工期间并不具备被告提供物业服务的条件。综上，结合《南海创鸿城物业服务合同》有关装修期服务费和物业服务费的收取约定，本院确定被告应向原告返还预交的首期物业费142572元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告广州大宋御品餐饮管理有限公司与被告佛山创鸿商业发展有限公司签订的《南海创鸿城物业服务合同》。二、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大宋御品餐饮管理有限公司返还履约保证金88188元。三、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大宋御品餐饮管理有限公司返还质量保证金10000元。四、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大宋御品餐饮管理有限公司返还装修押金16535元。五、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大宋御品餐饮管理有限公司返还装修工人出入证押金1500元。六、被告佛山创鸿商业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大宋御品餐饮管理有限公司返还预付的物业服务费142572元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取2590.96元（原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张焕然二〇一五年二月十七日书记员 李嘉敏 来自