（2014）江新法民四初字第168号

裁判日期: 2015-02-17

公开日期: 2015-09-02

案件名称

黄卓源与刘玉华、江门市雅达车业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

江门市新会区人民法院

所属地区

江门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄卓源,刘玉华,江门市雅达车业科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第九十七条，第二百二十六条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十九条

全文

广东省江门市新会区人民法院民事判决书（2014）江新法民四初字第168号原告黄卓源。委托代理人王金府、林文结，均系广东保信律师事务所律师。被告刘玉华。被告江门市雅达车业科技有限公司，住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：罗永浪。原告黄卓源诉被告刘玉华、江门市雅达车业科技有限公司（以下或简称雅达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日和2014年12月11日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告黄卓源及其委托代理人林文结、被告江门市雅达车业科技有限公司的法定代表人罗永浪到庭参加诉讼，被告刘玉华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告黄卓源及其委托代理人林文结到庭参加诉讼，被告刘玉华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告被告江门市雅达车业科技有限公司经本院传唤未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄卓源诉称，原、被告于2013年签订厂房租赁合同，约定原告将位于江门市新会区******的厂房出租给被告，租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止，每月的租金为38000元，乙方应当在每月10日前支付租金，逾期支付租金的，每日应按所欠租金的3%向支付滞纳金。合同签订后，原告按约定将厂房交付给被告使用，然而被告从2014年起拖欠原告租金，至起诉之日止拖欠原告3月、6月、7月、8月、9月租金共计178000元。原告多次追偿，被告均以各种理由推脱，为此，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定及合同约定提起诉讼，请求：1.被告支付原告租金17.8万元及利息（利息自起诉之日起以17.8万元为基数按中国人民银行同期同类型贷款利率计算至付清之日止）；2.解除原、被告2013年签订的厂房租赁合同；3.被告向原告支付违约金5万元；4.被告立即腾空并向原告交付厂房；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告黄卓源将第一项诉讼请求明确为要求被告支付至被告腾空并向原告交付厂房日止尚欠的租金。原告黄卓源向本院提供如下证据：1.房产证（原件）2份及土地使用证（原件）1份，拟证明原告是江门市新会区******厂房的产权人。2.厂房租赁合同（原件）1份，拟证明原告就本案涉讼的房产出租给被告，合同约定了双方的权利义务。3.企业机读档案登记资料（原件）1份，拟证明涉讼厂房由被告使用。4.中国农业银行金穗借记卡明细对账单共2页，拟证明被告未按约定支付租金。5.全球邮政特快专递回单（寄件人存，原件）1份，拟证明原告已向被告发出律师函，对方收取后仍拒绝支付租金。被告刘玉华庭后到庭表示，原告所诉称属实，同意支付租金给原告，但不同意原告的其他诉讼请求。被告雅达公司辩称，原告所诉称属实。被告刘玉华和被告雅达公司均未向本院提供证据。经审查，对于原告提供的证据，未发现有影响其真实性、关联性和合法性的因素存在，本院予以采纳。经审理查明，原告黄卓源是澳门永久性居民，被告刘玉华是内地居民，被告雅达公司成立于2013年1月24日，其法定代表人原是罗永波，后于2014年6月13日变更为罗永浪。诉讼中，原告和罗永浪均称：罗永波是刘玉华的丈夫，是罗永浪的兄长。涉讼租赁厂房涉及了原告黄卓源名下的房地产有：1.2005年7月20日，国土部门核发的新国用（20**）第****号国有土地使用权证，登记的江门市新会区******一使用权面积为29***平方米的土地使用权；2.2011年4月6日，房管部门核发的粤房地权证古私字第0******号广东省房地产权证，登记的江门市新会区******的3450.46平方米厂房；3.2011年4月6日，房管部门核发的粤房地权证古私字第0******号广东省房地产权证，登记的江门市新会区******的3450.46平方米厂房。2012年12月间，原告黄卓源与被告刘玉华签订《厂房租赁合同》，约定：原告黄卓源将江门市新会区******厂房或仓库租赁给被告刘玉华使用，包括厂房范围内全部建筑物及附属配套设施，租赁物面积8000平方米，被告刘玉华对租赁物四周场地有免费使用权；承租期限为2013年1月1日起至2016年1月1日止；租赁保证金为一个月租金即人民币38000元；在被告刘玉华承租期内，每月租金为38000元，原告黄卓源不得以任何理由增加租金；被告刘玉华应于签订合同后向原告黄卓源支付保证金人民币38000元，租赁期限届满，在刘玉华已向黄卓源交清了全部应付的租金，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后3日内，黄卓源向刘玉华无条件退还租赁保证金；刘玉华应于每月10日或该日以前向黄卓源支付当月租金，并由刘玉华汇至黄卓源指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付：开户行中国农业银行古井支行（胡莲珍），账号6******2，刘玉华逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为每天3%；在刘玉华交回租赁物、交清租金及其他因租赁合同产生的费用后，黄卓源在五日内将刘玉华的租金保证金无息退回给刘玉华；刘玉华不能拆除原来的装修。原告黄卓源与被告刘玉华签订涉讼合同并收到了刘玉华支付的押金人民币（以下均指人民币）38000元后，将涉讼厂房交付给被告刘玉华使用，刘玉华将所承租的涉讼厂房、土地用于经营生意。2013年1月24日所成立的被告雅达公司，其住所登记为“江门市新会区******”。被告刘玉华自2013年1月起，分别于2013年1月19日、2月28日、3月27日、4月28日、6月5日、7月9日、8月3日、9月9日、10月14日、2014年1月28日、4月29日、7月9日，每次转账了38000元给原告上述指定银行账户，另外，被告于2014年1月28日也转账了12000元到原告上述指定银行账户，3月7日分四笔每笔转了38000元到原告指定的银行账户，上述转账累计转了620000元。至本案庭审时（2014年12月11日）止，被告未再转账给原告。2014年9月23日，原告以被告违约为由，向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。因原告是澳门居民，本案属涉澳民事案件。由于本案的合同履行地在广东省江门市新会区，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下或简称为“《民事诉讼法》”）第二十四条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，本院对本案享有管辖权。另外，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案的合同履行有密切联系的法律是内地法律，本案适用中华人民共和国内地法律调整。被告刘玉华、江门市雅达车业科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案依法缺席判决。本案的主要问题是：一、是否应解除涉讼《厂房租赁合同》；二、如解除涉讼《厂房租赁合同》，那么当事人的权利义务应如何确定。一、关于第一个问题原告黄卓源与被告刘玉华所签订的《厂房租赁合同》是当事人的真实意思表示，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告黄卓源作为出租人，已经履行了自己交付租赁物给被告刘玉华使用的义务。而至原告起诉时（2014年9月23日），被告刘玉华仅向原告黄卓源支付了不足17个月的租金（620000元），但按照合同约定，被告刘玉华至该日应向原告支付共21个月（2013年1月至2014年9月）的租金798000元，则被告至该日已拖延支付租金178000元。由于被告刘玉华在本案诉讼期间至庭审时仍未支付相应租金给原告，故被告刘玉华的行为已构成违约，并且自原告起诉之日起，本院依法送达应诉文书后，被告刘玉华仍未如约支付租金，则本院认定合理期限已过。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告关于要求解除原告黄卓源与被告刘玉华签订的《厂房租赁合同》（租赁期限：2013年1月1日起至2016年1月1日）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于第二个问题（一）对于被告刘玉华是否承担及如何承担责任的问题首先，关于返还厂房。如前所述，对于涉讼《厂房租赁合同》予以解除，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，作为承租人的刘玉华应将涉讼租赁物返还给原告，原告关于要求被告刘玉华腾空并返还涉讼厂房的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。其次，关于租金。被告刘玉华作为涉讼《厂房租赁合同》的承租方，其存在延迟支付、拖欠租金的行为。根据《合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告主张被告刘玉华支付尚欠租金有理，本院予以支持，且租金应计算至合同解除之日{其中计算至庭审之日尚欠的租金为267483.87元【至2014年12月11日止，23个月11天的租金为887483.87元（38000元/月×23月+38000元÷31天×11天），减去被告已付的620000元】}；如被告刘玉华在合同解除后未及时返还厂房，则自合同解除之日至返还厂房之日止，被告刘玉华仍应参照租金金额支付房屋占用费。再次，对于原告请求的利息和违约金。被告刘玉华未按约定支付租金，根据《合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告赔偿损失。被告未如约支付租金，原告关于要求被告支付自起诉之日起的利息合法有据，本院予以支持。本院支持其起诉之日起的利息请求，以实欠租金和房屋占用费为基数（其中自2014年9月23日起至2014年10月10日止，以178000元为基数；自2014年10月11日起至2014年11月10日止，以216000元为基数；自2014年11月11日起至2014年12月10日止，以254000元为基数；自2014年12月11日起至2015年1月10日止，以292000元为基数；自2015年1月11日起至2015年2月10日止，以330000元为基数；2015年2月11日起至清偿日止，以实欠租金和房屋占用费为基数），按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算利息。涉讼合同约定，如刘玉华逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为每天3%，该条款实属有关违约金的条款，其已体现了赔偿损失性质。根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失赔偿额不超过被告在订立合同时预见到或者应当预见到因其违约行为造成原告的损失。在本案无其他证据的情形下，被告应预见到因其违约，至少给原告造成了利息损失。因原告并未提供证据证明被告所拖欠租金与月份的对应关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因原告未提供证据足以证明其损失额度，故本院按照不利于原告的方式计算利息损失。经核实，至起诉之日（2014年9月23日），按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率计算，被告拖延支付租金的违约行为给原告造成了6223.15元的利息损失。另外，鉴于原告主张自起诉之日起的利息的同时又主张违约金，而两者均体现赔偿损失的性质，故本院对于原告起诉前的期间，审查其违约金请求；对于原告起诉后的部分，审查其利息请求。因此，根据《合同法》第一百一十三条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，以被告预见到或者应当预见到的损失为限，结合双方在合同中关于滞纳金的约定，本院酌定以6223.15元利息的130%（即8090元）为限支持原告的违约金请求。（二）对于被告雅达公司是否承担及如何承担责任的问题首先，关于返还厂房。被告雅达公司是被告刘玉华承租涉讼厂房后，由被告刘玉华等人申请设立的独立法人，被告雅达公司实际占用了被告刘玉华向原告承租的涉讼厂房。在《厂房租赁合同》解除后，被告雅达公司占用涉讼厂房缺乏合法依据，应将涉讼厂房返还给权属人即原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告有权要求被告雅达公司返还涉讼厂房，故原告关于要求被告雅达公司腾空并返还涉讼厂房的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。其次，关于租金。雅达公司并非涉讼《厂房租赁合同》的合同当事人（厂房承租人）。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，支付租金的义务主体是承租人，故原告关于要求被告雅达公司支付租金及利息的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。再次，对于原告请求的利息和违约金。如前所述，雅达公司并非涉讼合同当事人，与原告之间没有法定或者约定的因租赁而产生的权利义务关系，原告关于要求被告雅达公司支付利息和违约金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、原告黄卓源与被告刘玉华就登记于原告黄卓源名下、位处广东省江门市新会区******的厂房签订的《厂房租赁合同》，于本判决发生法律效力之日解除。二、被告刘玉华、被告江门市雅达车业科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，将上述第一项判决中《厂房租赁合同》所涉及的位于广东省江门市新会区******的厂房腾空，并返还给原告黄卓源。三、被告刘玉华应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄卓源支付至2014年12月尚欠的租金292000元及自2015年1月至解除合同之日止的租金，以及自解除合同之次日起至返还厂房之日止的房屋占用费（租金和房屋占用使用费，均按38000元/月计算）。四、被告刘玉华在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄卓源支付利息损失【以实欠租金和房屋占用费（按前述第三项判决计算）为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2014年9月23日起计算至清偿日止】。五、被告刘玉华在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄卓源支付违约金8090元。六、原告黄卓源应在被告刘玉华、被告江门市雅达车业科技有限公司返还上述厂房当日，返还押金38000元给被告刘玉华。七、驳回原告黄卓源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14410元，申请（诉讼保全）费2020元，合共16430元，由被告刘玉华、江门市雅达车业科技有限公司负担。如不服本判决，原告黄卓源可在判决书送达之日起三十日内，被告刘玉华、江门市雅达车业科技有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审　判　长　　林峻永代理审判员　　李月贤人民陪审员　　陈仲爱二〇一五年二月十七日书　记　员　　范苑芬关注微信公众号“”