（2014）宿中民一终字第00535号
裁判日期: 2015-02-17
公开日期: 2015-03-23
案件名称
安徽宏利房地产开发有限公司与王宏波商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽宏利房地产开发有限公司,王宏波
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民一终字第00535号上诉人（一审原告、反诉被告）：安徽宏利房地产开发有限公司。法定代表人：林泽民，该公司董事长。委托代理人：李运銮，该公司职员。上诉人（一审被告、反诉原告）：王宏波，男，汉族，1970年7月17日出生，住浙江省上虞市。委托代理人：宋晓梦，安徽华皖律师事务所律师。上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称安徽宏利公司）与上诉人王宏波商品房买卖合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2014年8月5日作出的（2012）宿埇民一初字第01894-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员杨俊举组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人安徽宏利公司的委托代理人李运銮，被上诉人王宏波及其委托代理人宋晓梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽宏利公司一审诉称：2005年9月1日，安徽宏利公司与王宏波签订商品房买卖合同一份，约定：王宏波购买安徽宏利公司坐落于宿州市城隍庙商城8号楼0129-0137、0140、0141共11套商铺，建筑面积共498.1392平方米，每平方米4000元，房款总额1992557元。同时约定王宏波于2005年9月1日一次性付清全部房款。如王宏波逾期付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向安徽宏利公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订至今，王宏波分文未付。虽经数次催要，王宏波明确表示不给付房款。现该房仍在王宏波名下备案。请求判令：解除安徽宏利公司与王宏波订立的商品房买卖合同；王宏波承担自2005年9月1日至2012年3月1日的违约金1398774元，2012年3月1日至解除合同之日止的违约金按合同约定计算。王宏波一审答辩称：该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。王宏波已足额支付了购房款，安徽宏利公司应继续履行合同义务。安徽宏利公司要求解除合同无事实及法律依据。请求驳回安徽宏利公司的诉讼请求。王宏波一审反诉称：2004年3月18日，合肥欣意房地产开发有限公司（以下简称合肥欣意公司）代表安徽宏利公司与华升建设集团安徽分公司（以下简称华升分公司）签订《工程承包补充协议》（附则）一份，约定由华升分公司承建安徽宏利公司开发的宿州市城隍庙商城。2004年10月，双方签订《建设工程施工合同》，后安徽宏利公司因资金短缺，多次要求华升分公司为其融资，并愿意以开发建设的门面房作为抵押。为解决安徽宏利公司的资金困难问题，2005年1月6日，经华升分公司推荐及担保，合肥市中城房地产开发有限公司（以下简称合肥中城公司）及安徽宏利公司、华升分公司签订《投资开发合作协议书》，约定：投资方愿就宿州城隍庙开发项目投资4000000元，投资期限6个月，自2005年1月10日至2005年7月10日；安徽宏利公司同意支付投资回报400000元，在2005年7月10日前一次性付清本息4400000元；安徽宏利公司同意合肥中城公司将投资款4000000元汇入华升分公司账户，作为项目工程进度款支付给华升分公司；华升分公司并对安徽宏利公司按期还款承担担保责任。但此后，安徽宏利公司并未按期还清投资方投资款及投资回报。2005年9月1日，王宏波、安徽宏利公司签订《商品房买卖合同》，约定安徽宏利公司将宿州城隍庙商城8号楼0129-0137及0140、0141合计建筑面积498.1392平方米共11套商铺出售给王宏波，房价为每平方米4000元，总价款为1992557元。王宏波于合同签订当日一次性付清购房款，安徽宏利公司向王宏波出具了支付购房款的明细说明，确认王宏波已向其支付2123010元，冲抵11套门面房款后剩余部分作为预收办证费用，多退少补。但安徽宏利公司至今既未将所售商铺交付王宏波，亦未办理房屋过户手续，损害了王宏波的合法权益。请求判令：1、安徽宏利公司全面履行《商品房买卖合同》，立即交付所销售房屋，并办理过户手续；2、安徽宏利公司向王宏波支付违约金17933元、赔偿损失1485000元，并承担本案诉讼费用。安徽宏利公司一审辩称：王宏波与安徽宏利公司签订购房协议是其个人行为。王宏波在诉前从未提供交付购房款的任何证据，也未要求安徽宏利公司交付房屋或办理房产证，安徽宏利公司要求王宏波解除房屋备案，以便销售。该合同已不具备履行条件，应予解除。王宏波反诉称的投资开发协议上除有甲方签字盖章外，乙方、丙方均末签字盖章，该协议未达成，也没有任何投资方投资4000000元，该协议并未履行。2004年4月13日，合肥欣意公司向安徽宏波公司借款1000000元已经还清。王宏波所提供的证据均不能有效证明其已支付购房款．应驳回其反诉请求。一审法院查明：2004年3月18日，合肥欣意公司与华升分公司签订了工程承包补充协议，约定：合肥欣意公司承建宿州市城隍庙商城第一期工程，垫资施工，第一次付款在主体结构封顶时，付完成工程量的80％工程款，以后每月按已完成的工程量的80%支付……。2004年4月13日，合肥欣意公司向安徽宏波公司借款200万元。2004年7月2日，合肥欣意公司致函华升分公司，将《工程承包补充协议书》约定的全部权利义务转让给安徽宏利房地产开发有限公司。该工程于2004年7月10日开工。2014年10月30日，安徽宏利公司与华升建设集团有限公司就该项工程又订立了《建设工程施工合同》，但没有实际履行，双方同意按照《工程承包补充协议书》继续履行。施工期间，2004年7月23日至2004年12月6日，华升分公司向合肥中城公司借款3940000元，均汇入华升分公司的宿州城隍庙项目部的账户。至2014年12月10日，华升分公司完成4、5号楼的主体施工。由于安徽宏利公司拖欠工程款，2004年12月15日，华升分公司向安徽宏利公司提交了关于申请拨付工程进度款的报告，要求支付工程款583万余元，并由安徽宏利公司工程部的张勇签收。为弥补资金不足，2005年1月6日，安徽宏利公司与华升分公司、合肥中城公司订立了投资开发合作协议。同日，安徽宏利公司与华升分公司签订补充协议。约定“由华升分公司联系，由合肥中城公司作为投资人进行融资400万元，投资期自2005年1月10日至2005年7月10日。投资回报率为年息20％，在2005年7月10日前一次性付清440万元。安徽宏利公司同意投资款汇入华升分公司账户。安徽宏利公司以6、7号楼部分门面房计2000平方米做融资抵押，如8号楼开始销售，安徽宏利公司承诺销售房款优先支付给华升分公司。”该协议实际系安徽宏利公司付利息地继续使用2004年7月23日至2004年12月6日合肥中城公司汇入华升分公司宿州城隍庙项目部账户的垫资款项至2005年7月10日。截至2005年7月21日，由于安徽宏利公司拖欠工程款，华升分公司全面停工，并于2005年7月26日在宿州市公证处的公证下向安徽宏利公司送达了停工通知。2005年9月1日，安徽宏利公司与王宏波签订商品房买卖合同，约定：王宏波购买安徽宏利公司开发的宿州市城隍庙商城第八幢0129-0137、0140、0141共十一套商铺，建筑面积共498.1392平方米。单价4000元／平方米，总计1992557元。付款方式为买受人于2005年9月1日一次性付款付清总房款。同时约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。交付期限，出卖人应当在2006年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自最后付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2005年10月28日，华升分公司向宿州市房产交易中心出具说明，说明涉案商品房买卖合同的订立过程：“由于华升分公司承建宿州城隍庙A区4-8号楼，因安徽宏利公司拖欠工程款，将8号楼0129-0137、0140、0141共11套商业用房抵押给华升分公司并办理商品房买卖合同。由于安徽宏利公司不愿意办理备案手续，申请对8号楼0129-0137、0140、0141共11套商业用房进行备案，以防出现一房多卖现象”。合同签订后，关于缴款事宜，安徽宏利公司工程部给售房部出具明细载明：根据合肥中城公司和安徽宏波公司关于借款利息及部分本金转让给王宏波支付王宏波购买0129-0137、0140、0141共11套购房款的要求，明细如下：“1、我公司应支付合肥中城公司投资回报400000元（2005年1月10日--2005年7月10日）；逾期归还回报192880元（2005年7月--2005年9月1日）。2、合肥欣意公司应支付安徽宏波公司200元借款利息53.013万元（2004年4月3日--2005年9月1日，按月息1.6分计算）。3、安徽宏波公司200元借款中其中1000000元冲抵王宏波的购房款，三项合计2123010元，冲抵11套门面房后的剩余部分分别作为预收办证费用，多退少补。”由于安徽宏利公司不认可王宏波交付房款，不同意向王宏波交付房屋，并要求解除合同，双方产生矛盾。一审法院认为：安徽宏利公司与王宏波签订商品房买卖合同后，安徽宏利公司工程部向售房部发函，明确了王宏波的购房款来源、数额，应视为双方认可该商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依据安徽宏利公司工程部向售房部出具的内部函，可以证明王宏波通过受让债权履行了付款义务。安徽宏利公司请求解除与王宏波订立的商品房买卖合同，请求王宏波按合同约定支付日万分之三的违约金的主张，无法律依据，本院不予支持。王宏波反诉主张双方继续履行商品房买卖合同，支付违约金的诉讼请求，应予以支持，但要求安徽宏利公司赔偿损失的请求，因无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、驳回安徽宏利公司的诉讼请求；二、安徽宏利公司在判决生效后三十日内向王宏波交付宿州市城隍庙商城第八幢0129-0137、0140、0141共十一套商铺，并办理过户手续；同时向王宏波支付违约金17933元；三、驳回王宏波的其他诉讼请求。案件受理费17390元，由安徽宏利公司承担；反诉案件受理费9160元，由王宏波承担。安徽宏利公司、王宏波均不服一审判决，向本院提起上诉。安徽宏利公司上诉称：1、一审认定合肥欣意公司向安徽宏波公司借款2000000元错误。王宏波提供的2004年4月13日合肥欣意公司盖章、负责人林泽民签字的1000000元借条及同日安徽宏波公司1000000元汇票申请书、汇票、合肥欣意公司收据能够证明合肥欣意公司于2004年4月13日向安徽宏波公司借款1000000元，该借款并非2000000元，且已清偿完毕。2、一审认定中城公司向安徽宏利公司投资4000000元错误。①王宏波提供的投资合作协议及补充协议均未明确投资方，合肥中城公司的印章系起诉后加盖，协议内容亦可印证。②合肥中城公司的股东系王宏波夫妇，华升分公司的负责人为王宏波，华升分公司与合肥欣意公司签订的工程承包补充协议约定“项目需垫资施工”，故王宏波用自己占62.5%股份的合肥中城公司的款项垫资施工系其履行施工合同义务的行为，不能据此认定合肥中城公司对安徽宏利公司进行了投资。③王宏波提供的13张转账单据载明的394万元均为2005年1月6日签订的两份投资协议之前的垫资款，且协议未对如何履行进行约定，该394万元转账款与该两份协议无关联性。王宏波在原一审卷宗第11页陈述投资期间为2005年1月10日至2005年7月10日，但其并未提供合肥中城公司在该时间段内投资4000000元及利息结算主体的证据，且该13张转账单据中有6张系中城公司向宿州市信用建材公司支付的材料款，另有合肥中城公司向舒城孔集信合支付的款项，故该两份协议约定及王宏波自认与一审法院认定事实存在矛盾。④王宏波在一审中陈述该4000000元系合肥中城公司代安徽宏利公司向华升分公司支付的工程款，与安徽省高级人民法院（2011）皖民终字第00073号生效民事判决认定项目款不符，该判决对合肥中城公司代付4000000元或3940000元未予认定。该判决要求安徽宏利公司自应付款之日即2006年11月25日起向华升分公司支付逾期付款利息及自2006年11月25日起向华升建设集团有限公司支付违约金至款清时止，既说明安徽宏利公司在2006年11月25日前并未违约，又说明安徽宏利公司在其后支付逾2000000元违约金，故一审法院认定安徽宏利公司与华升分公司于2005年1月6日所签投资协议及补充协议系因安徽宏利公司拖欠工程款、弥补资金不足无事实依据，依此推定安徽宏利公司“付利息地继续使用自2004年7月23日至2004年12月6日合肥中城公司汇入华升分公司的垫资款至2005年7月10日”亦错误。3、王宏波提供的加盖安徽宏利公司工程部印章的内部函无工程部负责人张勇签字，工程部签章的决算表有张勇签字及时间，而内部函除公章外无其他内容，不能证明工程部有楼房销售及财务结算职能，王宏波亦未提供合肥中城公司、安徽宏波公司向其转让债权的相关证据，其不能说明内部函的来源及该函中载明的利息计算依据，王宏波持有该函原件达7年之久，且不要求安徽宏利公司交付房屋，该函显然系伪造。4、华升分公司于2005年10月28日向宿州市房地产交易管理中心提交的“情况说明”可以证明安徽宏利公司与王宏波签订商品房买卖合同的真实意思并非房屋买卖，而是房屋抵押，华升分公司为保证取得工程款，以王宏波的名义签订了房屋买卖合同，将个人与公司混同，违反法律规定，同时能够证明王宏波为达到其诉讼目的，谎称该合同已经备案且其已于2005年9月1日一次性付清购房款1992557元。综上，一审认定事实错误，安徽宏利公司与华升分公司的工程款已于2012年6月18日结清，由于该“情况说明”的限制，致使安徽宏利公司与他人就涉案房屋引发纠纷，合同目的已不能实现，请求撤销原判，解除安徽宏利公司与王宏波签订的商品房买卖合同，由王宏波承担自2012年5月18日工程款结清之日起至2013年6月18日按房款总价值的日期银行贷款利率计算赔偿安徽宏利公司的损失466258元，2013年6月18日至合同解除时的损失另行计算，本案诉讼费由王宏波负担。王宏波答辩称：1、王宏波提供了合肥欣意公司1000000元的借条和合肥欣意公司1000000元的收据，能够证明安徽宏利公司收到安徽宏波公司2000000元。安徽宏利公司称1000000元借款并已经清偿，但未提供证据证明。2、投资开发合作协议及合肥中城公司4000000元融资真实存在，且有林泽民的亲笔签字。一审法院查明安徽宏利公司拖欠华升分公司工程进度款，为确认6个月的利息，华升分公司和安徽宏利公司、合肥中城公司达成该协议，也与案件事实相符。3、王宏波提供的内部函真实，安徽宏利公司工程部的公章一直在使用，该函虽没有加盖其财务章，但可以作为财务章使用的，且函上的印章系林泽民加盖，安徽宏利公司也未对该公章的真伪申请司法鉴定，其提供的证据不足以推翻该函。4、关于情况说明的问题。由于安徽宏利公司不配合王宏波办理商品房买卖合同备案登记，华升分公司与安徽宏利公司之间对涉案房屋只能进行抵押不能进行买卖，为阻止安徽宏利公司一房两卖，王宏波以华升分公司的名义向宿州市房地产交易管理中心提交了该情况说明。综上，安徽宏利公司的上诉理由不能成立，应予驳回。王宏波上诉称：一审法院驳回王宏波要求安徽宏利公司赔偿损失的反诉请求理由不足。王宏波反诉请求的预期交房的违约责任分为逾期30日内和逾期超过30日两部分。一审时，王宏波主张按照商品房买卖合同第9.1条约定计算逾期交房30日后的违约金，其无需证明实际损失，即使安徽宏利公司或人民法院认为违约金过高，人民法院应行使释明权，就是否应进行鉴定征求双方当事人的意见。一审法院未行使释明权即认为王宏波主张该部分违约责任没有事实和法律依据错误。请求撤销一审判决第三项，改判支持王宏波的反诉请求。安徽宏利公司答辩称：王宏波要求安徽宏利公司承担违约金没有事实和法律依据，请二审法院查明事实，予以驳回。二审期间，安徽宏利公司向本院提交（2012）宿中执字第00013号执行裁定书一份，以证明其主张的违约金自2012年6月18日开始计算的依据。王宏波质证意见如下：对证据的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，与本案没有关联性。本院认证意见如下：该裁定系本院依法作出，对真实性、合法性予以认定，对该裁定与本案的关联性不予认定。经二审审理查明：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王宏波是否向安徽宏利公司支付了涉案商品房买卖合同约定的购房款，该商品房买卖合同是否应当解除，安徽宏利公司要求王宏波支付违约金能否支持，王宏波要求安徽宏利公司交付涉案房屋、办理过户手续、支付违约金、赔偿损失的请求能否支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，安徽宏利公司与王宏波于2005年9月1日签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照该合同约定全面履行自己的义务。王宏波以其持有的安徽宏利公司工程部向该公司售楼部出具的内部函作为其已支付工程款的依据，虽安徽宏利公司对该函件的真实性不予认可，但并未申请对函件上加盖的工程部印章的真伪进行司法鉴定，其也未能提供足以推翻该函件的相关证据，而王宏波提供的融资及借款证据能佐证与其持有的安徽宏利公司工程部向财务部出具的内部函上载明的款项相符，故，安徽宏利公司工程部向财务部出具的购房款结算单据可作为王宏波已向安徽宏利公司履行支付涉案合同约定的购房款义务的证据。由于王宏波没有违反合同约定，安徽宏利公司要求解除涉案商品房买卖合同，并要求王宏波支付违约金的诉讼请求不能成立，一审判决驳回安徽宏利公司的诉讼请求并判令其向王宏波交付涉案合同约定的房屋正确，但判决安徽宏利公司办理房产过户手续表述不当，本院予以纠正。另，由于宏利公司未按合同约定向王宏波交付涉案房屋，其已构成违约，一审按照合同约定，判决安徽宏利公司向王宏波支付17933元违约金亦无不当，本院予以维持。虽安徽宏利公司未按合同约定期限向王宏波交付房屋，但王宏波未提供因安徽宏利公司未能交付房屋给其造成损失的相关依据，故王宏波要求安徽宏利公司赔偿损失1485000元无事实和法律依据，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。安徽宏利公司与王宏波的上诉理由均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿中民一终字第00535号民事判决第一项，即“驳回安徽宏利房地产开发有限公司的诉讼请求”、第三项，即“驳回王宏波的其他诉讼请求”；二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿中民一终字第00535号民事判决第二项“安徽宏利房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向王宏波交付宿州市城隍庙商城第八幢0129-0137、0140、0141共十一套商铺，并办理过户手续；同时向王宏波支付违约金17933元”为“安徽宏利房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向王宏波交付宿州市城隍庙商城第八幢0129-0137、0140、0141共十一套商铺，并协助办理过户手续；同时向王宏波支付违约金17933元”。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费17390元，由安徽宏利房地产开发有限公司负担8690元，由王宏波负担8700元。本判决为终审判决。审 判 长 丁 伟审 判 员 许 劲 松代理审判员 杨 俊 举二〇一五年二月十七日书 记 员 夏春秋（代）附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：