（2015）二中民终字第02169号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-26
案件名称
梁海朝等与北京万瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁海朝,王剑颖,北京万瑞房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02169号上诉人（原审原告）梁海朝，男，1986年9月10日出生。上诉人（原审原告）王剑颖，女，1988年4月5日出生。二上诉人共同委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京万瑞房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街18号院30号楼401号。法定代表人郭伟，董事长。委托代理人孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。委托代理人杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。上诉人梁海朝、王剑颖因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第12991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年10月，梁海朝、王剑颖诉至原审法院称：我二人与北京万瑞房地产开发有限公司（以下简称万瑞公司）于2014年1月9日签订合同编号为Y1576099的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：我二人购买×××X86街区11#住宅楼4层3单元-401号房屋（以下简称诉争房屋），房屋预测建筑面积为90.58平方米，房款为3119322元。合同约定我二人于合同签署前支付房款1519322元，剩余的1600000元向工商银行申请贷款支付。现我二人已经支付房款1519322元。在我二人购房时，万瑞公司的销售人员承诺中国工商银行可以以九折进行贷款。现中国工商银行的工作人员告知因内部政策调整，不能以当初的九折进行批贷，这将大大增加我二人的购房成本，致使合同无法继续履行。故诉至法院，请求判令解除我二人与万瑞公司之间的签订的合同编号为Y1576099的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》。万瑞公司辩称：我公司不同意梁海朝、王剑颖的诉讼请求。双方签订的预售合同合法有效，梁海朝、王剑颖已经预付了部分房款，梁海朝、王剑颖所说的我公司销售人员所说的九折贷款没有证据证明。原审法院经审理认为：梁海朝、王剑颖与万瑞公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应依约履行。根据合同约定，梁海朝、王剑颖在贷款机构办理贷款受阻的情况下，应当自行向出卖人万瑞公司付清本拟通过贷款支付的房款。现梁海朝、王剑颖以贷款机构利率发生变化为由要求解除《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，无合同依据，不应予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，于2014年10月判决：驳回梁海朝、王剑颖的全部诉讼请求。判决后，梁海朝、王剑颖不服，以原审判决认定事实错误、适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决改判支持其诉讼请求。万瑞公司同意原审判决。经审理查明：2014年1月9日，梁海朝、王剑颖与万瑞公司签订合同编号为Y1576099的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定梁海朝、王剑颖以3119322元购买万瑞公司开发的诉争房屋。《北京市商品房预售合同》第六条约定：“付款方式为商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的48.7%，其余价款可以向工商银行借款支付。”《北京市商品房预售合同》所附补充协议十三的第九条约定：“买受人于合同签署前支付房款1519322元，余款1600000元向工商银行贷款支付……若出卖人未按时收到买受人通过贷款方式支付的房款（包括但不限于贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的金额，或贷款机构拒绝向买受人发放贷款）的，则买受人应在约定的付款期限内自行向出卖人付清本拟通过贷款支付的房款，否则按合同第十一条约定承担逾期付款的违约责任。”合共签订后，梁海朝、王剑颖向万瑞公司支付了购房款1519322元。在原审法院审理中，梁海朝、王剑颖为证明合同无法继续履行系因贷款机构调整了贷款利率所致，提交与银行工作人员的通话录音材料予以佐证。万瑞公司对此不认可。在本院审理中，梁海朝、王剑颖将解除合同的理由确定为情势变更。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、录音材料及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。万瑞公司与梁海朝、王剑颖签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务，无合法事由不得擅自解除合同。梁海朝、王剑颖主张解除合同的理由是，万瑞公司的销售人员承诺中国工商银行可以以九折进行贷款，而银行工作人员告知因内部政策调整不能以九折批贷，增加其二人的购房成本，致使合同无法继续履行。本院对此论证如下：首先，关于贷款问题是否构成履行障碍的问题，双方在合同中对付款问题进行了明确约定。根据合同约定，梁海朝、王剑颖在贷款机构办理贷款受阻的情况下，应当自行向出卖人万瑞公司付清本拟通过贷款支付的房款。故即使出现无法贷款的情况，买卖合同亦应当通过梁海朝、王剑颖付清剩余购房款的方式继续履行。举重以明轻，现梁海朝、王剑颖自称因银行利率政策发生变化致其不能以九折进行贷款，并非无法取得贷款审批，故房屋买卖合同不存在履行障碍。其次，关于是否存在情势变更情形的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。梁海朝、王剑颖所提出的贷款利率政策调整的问题属于正常的商业风险，与对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的程度相去甚远；况且，梁海朝、王剑颖未能提供证据证明万瑞公司向其承诺能够以九折进行贷款的事实。因此，本案不存在因情势变更导致合同应当解除的情形。综上，原审法院依法驳回梁海朝、王剑颖要求解除《北京市商品房预售合同》及《补充协议》的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由梁海朝、王剑颖负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由梁海朝、王剑颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 李俊晔代理审判员 王 佳二〇一五年二月十六日书 记 员 史天予 来自