（2015）怀民初字第00270号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-06-26
案件名称
胡印东与刘士海农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡印东,刘士海
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第十条
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第00270号原告胡印东，男，1953年4月24日出生。委托代理人胡印武，男，1967年6月29日出生。委托代理人韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。被告刘士海，男，1963年11月6日出生。委托代理人刘士永，北京市擎天律师事务所律师。原告胡印东与被告刘士海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王燕军独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡印东的委托代理人胡印武、韩德镇，被告刘士海及其委托代理人刘士永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡印东诉称，2000年11月29日，我与被告签订了房屋买卖协议，约定我以33000元的价格将位于怀柔区杨宋镇仙台村×号的正房四间、东厢房三间等宅院及附属设施卖给了被告。协议签订后，双方各自履行了相应义务。根据法律及相关政策规定，被告并非本村集体经济组织成员，不具有购买该村宅基地上所建房屋的资格。因此，我们之间签订的《房屋买卖契约》应属无效。故我起诉至法院，请求确认双方于2000年11月29日签订的《房屋买卖契约》无效，并要求被告立即腾退返还上述宅院及院内的正房四间、东厢房三间、门楼、厕所、水井等全部附属设施；诉讼费由被告承担。被告刘士海辩称，原告所诉于法无据，理由有：第一，买卖协议是双方当事人真实意思表示，且已在房屋管理部门办理了过户手续，合同义务已经履行完毕。根据我国土地管理法规定，农民对自己的宅基地可以转让、出售，只是转让、出售之后不得再获批宅基地，法律并未禁止村民买卖私有房屋。因此，该买卖协议应合法有效；第二，我在2010年翻修了原有正房，2005年还新建了东厢房四间、西厢房三间及南房三间；第三，涉案房屋是我唯一的住所，如果返还房屋，我将居无定所，不具备腾退条件。因此，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：胡印东系本区杨宋镇仙台村村民；刘士海系本区汤河口镇二号沟门村村民。1993年8月，原怀柔县人民政府向胡印东发放了编号为怀集建（93）字第×号《集体土地建设用地使用证》，批准其使用位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号宅院，用地面积为240平方米。1995年1月，原怀柔县杨宋镇人民政府向胡印东发放了编号为怀政地字第8号《村民宅院地使用许可证》，批准其原址翻建及扩建北房四间。后胡印东在上述宅院内建造了正房四间、东厢房三间（以下称涉案房屋）。2000年11月29日，胡印东与刘士海就涉案房屋签订了《房屋买卖契约》（以下称涉案协议），约定胡印东将上述宅院内的正房四间、东厢房三间、门楼、厕所、水井等全部居住设施，以33000元的价格卖给刘士海。该协议签订后，刘士海与胡印东分别履行了给付房款和交付房屋的合同义务。此后，刘士海在涉案房屋内居住至今。2014年12月，胡印东持诉称理由诉至本院，请求确认涉案协议无效，并要求刘士海腾退返还涉案房屋。刘士海持辩称理由不同意胡印东的诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告胡印东向本院提交了北京市怀柔区档案馆出具的《村民宅院地使用许可证》、涉案协议，拟证明胡印东系涉案宅基地使用权人及地上房屋产权人，双方就涉案房屋买卖约定的事实。经质证，被告刘士海对上述证据的真实性均无异议，但不认可其所主张涉案协议无效的证明目的。为反驳原告的诉讼请求，被告刘士海向本院提交以下证据：1、涉案协议及胡印东出具的收据，拟证明双方之间存在房屋买卖合同关系，且已履行完毕；2、怀集建（93）字第×号《集体土地建设用地使用证》（其中，变更记事一栏中记载“原胡印东房卖给刘仕海为业”）、原怀柔县房产交易所出具的房产卖契、契税完税证、房产买卖手续费收据，以上拟证明涉案协议经过了村民委员会及房产交易所的同意，应当合法有效；3、北京市怀柔区汤河口镇二号沟门村民委员会出具的证明，内容为“今有我村村民刘仕海、之妻孙占侠二人户口在汤河口镇二号沟门村，但本村没有房屋，无房屋产权。”拟证明刘士海除涉案房屋外，再无其他居所的事实。经质证，原告胡印东对证据1的真实性无异议，但认为该记载事项仅有个人签名，而无房管部门加盖公章，故对变更记载事项不认可；对证据2的真实性无异议，但认为被告不具有购房资格，有关机关出具的协议效力不能大于法律法规的效力，故对证明目的不认可；对证据3的真实性亦无异议，但认为该证明内容应当由房屋管理部门出具，而村委会不具有证明能力。另查，本院依法向刘士海释明，如果法院判决涉案协议无效，其是否在本案中主张损失赔偿。而刘士海坚持认为涉案协议有效，明确表示不在本案中主张损失赔偿。上述事实，有当事人陈述、原被告双方各自提供的相关书证等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案协议在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。而刘士海并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与胡印东签订的涉案协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”中的“出卖”亦必须符合法律规定的条件，刘士海主张农民对自己的宅基地可任意转让、出售，实属对该条规定的错误理解，本院不予采信。故胡印东主张确认涉案协议无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。胡印东主张腾退返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但需指出，胡印东作为出卖人，在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故本院认定胡印东应对合同无效承担主要责任。经本院释明后，刘士海未就涉案协议无效的法律后果提出反诉，当事人就此可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、原告胡印东与被告刘士海于二○○○年十一月二十九日就坐落于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号宅院内房屋所签订的买卖协议无效。二、被告刘士海于本判决生效后三百六十五日内将坐落于北京市怀柔区杨宋镇仙台村×号宅院内的房屋及附属物腾退返还给原告胡印东；原告胡印东于本判决生效后三百六十五日内返还被告刘士海购房款人民币三万三千元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百一十三元，由原告胡印东负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王燕军二〇一五年二月十六日书记员 马小玲 更多数据：搜索“”来源：