（2015）浦民（行）重字第1号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-07-23

案件名称

上海佳朋房地产开发有限公司与上海华府房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海佳朋房地产开发有限公司,上海华府房地产有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六条，第五十二条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民（行）重字第1号原告上海佳朋房地产开发有限公司。法定代表人林盛通。委托代理人凌根新。委托代理人刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。被告上海华府房地产有限公司。法定代表人顾梅华。委托代理人司家龙，上海市大华律师事务所律师。委托代理人杨华明，上海市大华律师事务所律师。本院于2014年5月8日受理原告上海佳朋房地产开发有限公司（以下简称佳朋公司）诉被告上海华府房地产有限公司（以下简称华府公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。原告佳朋公司诉称，2013年12月19日，原、被告经协商一致，就原告对被告所有的坐落于上海市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋进行动迁之相关事宜签订《上海市非居住用房拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议）。安置协议约定，被告于2013年12月28日搬离该房屋，同时还约定了动迁安置补偿款金额及安置补偿款的支付期限等事项。原告依照约定向被告支付了部分动迁安置补偿款，而被告至今未履行安置协议，搬离被拆迁房屋，故原告诉至法院，请求判令被告腾空上海市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋并将房屋交付给原告。被告华府公司辩称，原告未要求被告继续履行安置协议，只要求被告搬离，从诉讼的角度看，该诉请不成立，同时认为，原告依据的事实与理由虚假，原、被告形式上签订了名为安置协议，而实际上的意图不是为了拆迁而签订，双方不存在拆迁的意思表示，系为解决申办动迁收入减免税手续而签订的安置协议，故要求驳回原告的诉讼请求。并提起反诉，要求确认安置协议无效。本院经审理后，于2014年7月11日作出（2014）浦民（行）初字第49号民事判决：一、被告（反诉原告）华府公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋并交付给原告（反诉被告）佳朋公司；二、驳回反诉原告华府公司要求确认其与反诉被告佳朋公司签订的安置协议无效的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计人民币（以下币种均为人民币）40元及反诉案件受理费减半收取计40元，由被告（反诉原告）华府公司负担。判决后，被告华府公司不服，提起上诉。2014年12月4日上海市第一中级人民法院以原审判决认定基本事实不清为由，裁定：一、撤销本院（2014）浦民（行）初字第49号民事判决；二、发回本院重审。二审案件受理费120元，退还上诉人华府公司。本院于2015年1月19日立案受理了该重审案件，并依法另行组成合议庭，于2015年2月3日进行了公开开庭审理。佳朋公司的法定代表人林盛通及其委托代理人凌根新、刘溯源，华府公司的委托代理人司家龙到庭参加了庭审。本案现已审理终结。重审中，原告除坚持原审的诉讼请求及事实与理由外，还认为安置协议是双方真实意思表示，并非仅为办理免税所用，故双方均应按约履行，被告应腾空搬离上海市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋，并将上述房屋交付给原告拆除。原告为证明自己主张的成立出示了以下证据：1、沪南房拆许字（2005）第24号房屋拆迁许可证及延长拆迁期限批复，证明原告具备拆迁资格，拆迁合法；2、安置协议及客户收付款入账通知，证明2013年12月19日，原、被告经协商一致，就被告所有的坐落于上海市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋进行动迁相关事宜签订了安置协议，约定被告应于2013年12月28日前搬离上述房屋。原告向被告支付了1，000万元货币补偿款，而被告没有履行合同义务；3、非居房屋拆迁补偿决算表及被告房地产价格及设备搬迁费用评估报告，证明安置协议中货币补偿款的计算依据；4、情况说明、股权转让补充协议，证明原、被告签订安置协议后，原告已在实际履行，通过其关联公司所有的办公楼冲抵部分货币补偿款给予被告；5、沪房地南汇字（2002）第002503号房地产权证，证明本市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋真实存在，权利人系被告。被告华府公司亦坚持原审的答辩意见，同时认为安置协议并非真正意义上的安置协议，是原、被告双方在上海市浦东新区周浦镇人民政府（以下简称周浦镇政府）主持下一揽子解决周浦镇老镇区6号7号地块开发问题签订。安置协议是为了办理免税采取的形式，一式五份均由周浦镇政府保管，仅提供一份复印件给原告办理免税。安置协议附有生效条件，明确要求三方签字认可，但是拆迁实施单位没有盖章，故未生效。而且周浦镇政府出具的《情况说明》注明该安置协议只为办理免税所用。原告起诉所用的安置协议是借来的，证据来源不合法。安置协议本身也约定“在本地块上的承租户清退工作由乙方委托甲方负责”。原告起诉被告要求腾空搬离上述房屋，没有依据。安置协议实际亦没有履行，原告仅形式上支付1，000万元，是为了取得凭证办理免税。付款当天该笔款项又打回原告关联公司的账户。被告为证明自己辩称意见的成立，出示了以下证据：1、2014年5月22日的《情况说明》、2014年9月25日致周浦镇镇党委胡书记的信函、2014年9月28日周浦镇政府的《情况说明》、林盛通的借条，证明本次安置协议是镇政府主导下，一揽子解决方案。协议原件由镇政府保管，原告持有的是办理免税的复印件，原告起诉持有的安置协议是临时从周浦镇政府借出的，原告用这份用以免税的安置协议起诉没有事实和法律依据；2、存款转账明细、专用凭证、贷记凭证、档案机读材料，证明原告支付的1，000万实际是为了免税，当天又通过原告的关联公司上海佰隆实业发展有限公司（以下简称佰隆公司）收回，不能证明安置协议实际履行了；3、周浦镇建豪路XXX号的房地产登记簿和房屋租赁合同，证明原告当初陈述股权转让给被告的建豪路XXX号大楼带有19年敬老院包租协议是欺骗被告，被告的被拆迁土地使用面积为12973平方米，建豪路XXX号房屋仅4553平方米，且被告被拆迁土地的地段优于该地段；4、两个版本的安置协议复印件，证明原告起诉时提供的复印件和办理免税的复印件不一致；5、2014年10月12日致胡志强书记的信、2014年10月11日致拆迁实施单位上海周康拆迁有限公司（以下简称周康公司）工作人员陈建华、张文妹、钱承于的信，证明原、被告并没有拿到安置协议，两张复印件上拆迁实施单位经办人签名不一致；6、税收优惠核定通知书、关于不予征收营业税项目的通知，证明安置协议就是为了办理减免税，实际也得到了审批，免税收益人为原告，不然其拆迁成本会提高；7、联合开发周浦镇老镇区7号地块协议书，证明被告与上海申东房地产开发有限公司曾签订协议联合开发周浦镇老镇区7号地块，故本案中不是单纯的拆迁关系，是镇政府主导的一揽子解决。另，经原告向本院申请调查，本院予以准许。本院于2014年2月3日上午至周浦镇政府调查该府2014年5月22日出具的《情况说明》的真实性，并制作了调查笔录。经本院调查，周浦镇政府承认该《情况说明》确系其出具，但当时被华府公司诱导，以为华府公司为办减免税要用，没有看清内容，存在工作失误。该《情况说明》称安置协议“只为申办免税所用”不符合客观事实，佳朋公司与华府公司为拆迁周浦镇小云台街XXX号北房屋问题已进行了两三年的磋商，2013年2月在周浦镇政府形成会议纪要，佳朋公司以补偿金及上海浩荣投资有限公司（以下简称浩荣公司）股权100%转让方式与华府公司达成拆迁合意。经质证，被告对原告出示的证据1真实性无异议，关联性有异议，不能证明原、被告存在动拆迁关系；证据2安置协议证据来源不合法，协议内容与实际安置的内容不完全关联，仅仅是用于免税，是附条件的，如果恶意促成，不构成生效条件，而且搬迁义务转移给原告，被告只是配合；客户收付款入账通知表面原告是付了1，000万元，但实际上回到了原告账户；证据3不真实，非居房屋拆迁补偿决算表在税务部门留档的审批人等内容都是空白，原告为了诉讼需要，自行进行了填写；房地产价格及设备搬迁费用评估报告从未送达被告，评估的数字、决算表上的数字和实际安置补偿款不完全关联，（2014）沪一中民（行）终字第59号案二审时，原、被告都承认，实际补偿是被告净得800万元，再得建豪路XXX号带有敬老院19年包租协议的大楼；证据4与本案没有完全的关联性；证据5真实性无异议。原告对被告出示的证据1中《情况说明》认为与事实不符；借条无异议；对证据2贷记凭证认为与本案无关，被告收到原告款项后如何处分是被告的自由，凭证反映了被告的处分情况，被告实际上已经承认收到了原告的部分补偿款，对档案机读材料无异议；证据5是被告单方写给案外人的，真实性无法确认；证据7原告不清楚，且周浦镇老镇区6号、7号地块的开发商都是独立法人，不可能打包解决。根据庭审中，各方当事人对证据的质证意见，本院对原、被告出示的证据作如下确认：原告出示的证据及法律依据客观真实，可以证明原、被告就拆迁事宜达成了一致意见，并已部分履行。被告出示的证据不能证明原、被告之间签订的安置协议非双方真实意思表示及仅为办理免税所用。本院经重审查明以下事实：原告佳朋公司因周浦镇7号地块（1-1-B）建设工程项目的建设取得房屋拆迁许可证，并委托周康公司具体实施拆迁。被告华府公司所有的坐落于本市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋被列入拆迁范围。2013年12月19日，原告佳朋公司与被告华府公司签订安置协议，该安置协议载明：被拆迁房屋坐落于本市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北，房屋性质为非居，房屋用途系工业，建筑面积6409平方米。根据约定，被告华府公司选择货币补偿的方式进行拆迁补偿安置，各类货币补偿款包括被告停产停业损失、装修费用、设备迁移费等共计5，331万元，被告应于2013年12月28日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁等内容。货币补偿发票所对应的营业税、土地增值税由华府公司出面，佳朋公司负责办理老镇改造免税手续。对应的企业所得税由华府公司负责办理和承担。安置协议另约定协议经三方签订后即生效，生效后原告支付被告1，000万元，其余货币补偿款付款进度由原、被告另行商定。安置协议签订后，原告于2013年12月20日支付了被告1，000万元，此后为了折抵佳朋公司给华府公司的部分补偿款，浩荣公司将其100%股权转让给被告指定的杨华明（系华府公司法定代表人顾梅华之夫）、杨阳（系华府公司法定代表人顾梅华之子），2013年12月25日杨华明、杨阳至上海市工商行政管理局崇明分局办理了“住所、企业类型、法定代表人、出资情况”变更，由杨华明占60%股权，杨阳占40%股权。股权变更前浩荣公司的控股股东为原告的股东之一，并系原告的关联公司。现由佳朋公司负责办理的因老镇改造所享受的货币补偿发票对应的营业税、土地增值税免税手续也已办理完毕。因被告未履行安置协议按时搬迁，原告起诉来院，请求法院判令被告腾空搬离本市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋，并将该房屋交由原告拆除。另查明，佳朋公司支付给华府公司的1，000万元于2013年12月20日由被告转账至佰隆公司，该公司与原告的法定代表人均为林盛通。本院认为，原告佳朋公司经合法程序取得房屋拆迁许可证，具有合法拆迁资格，系适格的拆迁人。被告华府公司系本市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋所有人，该处房屋在拆迁范围内，因此华府公司系适格的被拆迁人。故原告佳朋公司与被告华府公司签订安置协议，双方签约主体适格。本案的争议焦点之一，签订的安置协议是否为双方真实意思表示还是仅为免税形成的形式上的协议。对此原、被告意见相悖。被告认为签订的安置协议并非双方真实意思表示，但从旁证人周浦镇政府的调查情况来看，原、被告双方经过两、三年磋商，最终在镇政府见证下形成以佳朋公司关联公司股权转让加部分货币补偿的方式达成拆迁合意，上述事宜与原告的陈述一致。另，从安置协议的履行情况来看，安置协议签订后，被告即收到了原告的1，000万元补偿款，剩余补偿安置款的履行，原、被告也经协商达成了一致，通过关联公司的股权转让加部分货币补偿的方式完成，且已办理完成了原告方负责的免税环节及股权转让手续。被告抗辩系争安置协议仅为办理免税所用，但事实上系因涉及老城区改造被收回土地使用权的，动迁补偿收入才列入不征营业税和土地增值税范畴，并非为了避税而假意签订安置协议。华府公司支付给佰隆公司的1，000万元，原告称是佰隆公司的借款行为，且由佰隆公司出具借条，由被告持有。被告称在不知道二者是关联公司的情况下，按照原告指令转账给佰隆公司，缺乏证据。故对于被告支付给佰隆公司的1，000万元，被告可以另行主张。综上，原、被告拆迁双方在就被拆迁房屋建筑面积、安置方式及补偿款的结算、搬迁期限等事项达成一致的条件下所签订的安置协议，可以认定系双方当事人的真实意思表示。本案的争议焦点之二，安置协议的效力问题。被告虽坚持认为，该安置协议系附生效条件的安置协议，即要拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位三方签字盖章，且浩荣公司名下房产本市建豪路XXX号大楼应带有敬老院19年包租协议。对此本院认为，拆迁实施单位亦已在安置协议上签字盖章确认，虽被告抗辩签订安置协议时仅原、被告在场，但拆迁实施单位在原、被告签订安置协议后再行盖章的行为，并不产生合同不生效的法律后果，且周康公司系受佳朋公司委托实施拆迁工作的单位，其实施拆迁事宜具体产生的法律后果，均由佳朋公司承担。至于被告陈述原、被告合意建豪路XXX号大楼应带有敬老院19年包租协议，但在原告否认该观点的情况下，被告也未提供证据予以证明，故本院不予采信。且该问题系双方履行过程中产生的争议，不影响合同效力，对此，双方可就该事项另行磋商。庭审中被告对评估报告亦有异议，原、被告也均承认未实际进行过评估，但评估报告只是拆迁补偿参考的依据之一，并非唯一的依据，也并非必须与安置协议的补偿内容完全一致。本案中，原、被告就拆迁问题经过长期协商，最终达成以浩荣公司100%股权及800万货币补偿的内容，与法不悖。至签订安置协议被告早已明确知晓评估价格，但直至庭审中均未要求重新评估，客观上以其自己的行为表明，其放弃以评估报告作为补偿参考依据，系原、被告双方真实意思的表示。从安置协议的内容来看，签约双方所约定的内容并不违反房屋拆迁有关法规、规章的禁止性规定，也与相关拆迁规范性文件规定不悖，亦不具有法律规定的合同无效的情形。庭审中，为便于对原、被告所签订的安置协议内容进行全面审查，本院明确告知被告华府公司对安置协议的效力是否提起反诉，经多次释明后，被告明确表示不反诉，故可以认定被告对协议效力不单独提出诉讼请求，仅作为反驳理由。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告应根据原、被告签订的安置协议约定履行搬迁义务，因被告未按照协议约定的期限自行搬迁，原告起诉要求其履行搬迁义务的诉讼请求，依法应予支持。被告华府公司所主张不予搬迁的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告上海华府房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空搬离上海市浦东新区周浦镇小云台街XXX号北房屋并交付给原告上海佳朋房地产开发有限公司。一审案件受理费人民币40元（原告已预缴），由被告上海华府房地产有限公司负担，曾收取的反诉案件受理费人民币40元（被告已预缴），退还被告上海华府房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡玉麟代理审判员　　刘媛媛人民陪审员　　董桂菱二〇一五年二月十六日书　记　员　　杜晶晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”