（2015）二中民终字第02849号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-03-26

案件名称

北京腾利达房地产开发经营公司等与ＸＸ氢房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京腾利达房地产开发经营公司,北京云龙房地产开发有限公司,ＸＸ氢

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字��02849号上诉人（原审被告）北京腾利达房地产开发经营公司，住所地北京市东城区大经厂西巷9号。法定代表人何咏，总经理。委托代理人张宏亮，男，1980年2月12日出生。上诉人（原审被告）北京云龙房地产开发有限公司，住所地北京市东城区安定门外上龙西里乙22号。法定代表人何烜，总经理。委托代理人欧友和，男，1957年8月29日出生。被上诉人（原审原告）ＸＸ氢，女，1972年2月13日出生。委托代理人张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。委托代理人崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。上诉人北京腾利达房地产开发经营公司（以下简称腾利达公司）、北京云龙房地产开发有限公司（以下简称云龙公司）因与被上诉人ＸＸ氢房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第04071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法��成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2013年3月，ＸＸ氢向原审法院起诉称：北京市东城区上龙西里危改项目是腾利达公司、云龙公司合作开发的项目。2007年7月25日，我与腾利达公司签订《上龙西里危改区安置合同》。2007年7月27日，我与云龙公司签订《购房协议书》。两份合同约定，我购买二公司开发的×××1号楼1单元704号（施工号）住房，建筑面积61.35平方米，售价582825元，交房日期为2009年9月5日。合同签订后，我按照二公司的指令将全部购房款582825元汇入王×账户中。根据生效判决，我与腾利达公司签订的合同为有效合同。上述两份合同是有机统一的捆绑式合同，我按照约定支付全部购房款。腾利达公司、云龙公司应当按照合同约定履行合同义务。现我诉至法院，要求腾利达公司、云龙公司将合同所涉上述房屋过户至我名下，并将房屋交付给我。腾利��公司辩称：上龙西里危改区安置项目是根据北京市东城区相关文件进行的危旧房改造。ＸＸ氢签订合同进行拆迁的房屋原产权人为关×，基于关×的声明，双方签订合同，但后来我公司得知ＸＸ氢与关×没有任何亲属关系，不是适格的拆迁对象，我公司无法对其进行安置。根据生效判决书，双方合同中填写有“×××21号楼2单元101号”房屋的条款无效。故不同意ＸＸ氢的诉讼请求。云龙公司辩称，同意腾利达公司的答辩意见。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据已查明的事实，ＸＸ氢为购买涉诉房屋，与腾利达公司签订《上龙西里危改区安置合同》，与云龙公司签订《购房协议书》，两合同为不可分割的整体，经北京市第二中级人民法院生效判决书确认，ＸＸ氢与腾利达公司签订的《上龙西里��改区安置合同》中填写有“×××21号楼2单元101号”房屋的条款无效，驳回关×要求确认上述合同无效的其他诉讼请求。ＸＸ氢与腾利达公司签订的《上龙西里危改区安置合同》除填写有“×××21号楼2单元101号”的条款外均为有效，双方应当遵照执行。根据《上龙西里危改区安置合同》，腾利达公司应于2009年9月4日将涉诉房屋交付ＸＸ氢，并在房屋交付后90日内将办理权属登记时需由腾利达公司提供的资料报产权登记机关备案。根据《购房协议书》，云龙公司应于2009年9月5日前将涉诉房屋交付ＸＸ氢并办理房屋过户手续。但时至今日，腾利达公司、云龙公司仍未向ＸＸ氢交付房屋，将办理权属登记时须由二公司提供的资料报产权机关备案，办理房屋过户手续，二公司的行为已构成违约。故ＸＸ氢要求二公司将房屋交付其使用并为其办理房屋产权登记的诉讼请求，存在��同依据，法院予以支持。关于腾利达公司、云龙公司辩称ＸＸ氢并非适格的拆迁对象一节，缺乏依据，法院不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条的规定，于2014年12月判决：北京腾利达房地产开发经营公司、北京云龙房地产开发有限公司于判决生效后十五日内将北京市东城区×××四十号楼一单元七○四号房屋交付ＸＸ氢，并协助ＸＸ氢办理上述房屋的产权变更登记手续，将房屋产权登记在ＸＸ氢名下。判决后，腾利达公司、云龙公司均不服，向本院提起上诉。腾利达公司上诉请求撤销一审判决，依法改判其与ＸＸ氢签署的《上龙西里危改区安置合同》无效，判令其不履行房屋交付手续。理由为：一、本案所涉安置合同应被认定为无效合同。相关判决已经认定ＸＸ氢不是×××21楼2单元101号的房屋所有权人，已经否定了ＸＸ氢被拆迁人资格，且ＸＸ氢也不是×××21楼2单元101号的房屋产权人关×的外孙。北京市人民政府在《关于北京腾利达房地产开发经营公司申请使用东城区安外上龙西里国有土地使用权的批复》中规定：“拆迁安置住宅仅限于解决当地居民。”ＸＸ氢非当地居民，无权享受优惠政策。二、涉诉安置合同不是腾利达公司真实意思表示。该安置合同是基于关×出具的ＸＸ氢是其外孙的证明，现已核实ＸＸ氢不是关×亲属。ＸＸ氢与案外人李×采取了欺诈手段。三、腾利达公司没有以货币补偿方式安置关×。腾利达公司为项目拆迁人，是唯一能与被拆迁人签订安置合同的主体。关×取得的125.5万元人民币不能引申为其已获得货币补偿安置。关×对此提出异议。四、腾利达公司于2005年3月24日登报声明云龙公司未经授权销售房屋，属违规行为，因此ＸＸ氢与云龙公司签订的《购房协议书》属无效合同。云龙公司上诉请求撤销原判决，依法改判云龙公司与ＸＸ氢签订的《购房协议书》无效，依法改判腾利达公司与ＸＸ氢签署的《上龙西里危改区安置合同》无效。理由为：一、一审中ＸＸ氢仅提供了《购房协议书》复印件，未提交原件。二、一审法院认定《购房协议书》与涉诉《上龙西里危改区安置合同》是不可分割的整体，北京市第二中级人民法院认定后者有效，则涉诉《购房协议书》即有效无事实依据。两份合同为两个不同法律关系。三、腾利达公司只能依据北京市相关政府文件批复等将本案安置住房安置给上龙西里被拆迁居民。ＸＸ氢不是该区域居民，无权取得被安置人资格，因此涉诉《上龙西里危改区安置合同》应无效。ＸＸ氢同意一审判决。经审理查明：腾利达公司于2000年6月经批准对北京市东城区上龙西里20号、21号、27��楼进行危旧房改造，之后陆续获得建设用地批准并通过了规划审批，于2006年1月取得拆迁许可。2003年3月20日，腾利达公司与云龙公司签订《协议书》，约定共同合作建设上述危改项目。案外人关×系北京市东城区×××21号楼2单元101号房屋的产权人，该房屋建筑面积62.75平方米。2007年7月25日，ＸＸ氢（乙方）与腾利达公司（甲方）签订《上龙西里危改区安置合同》。合同约定，乙方在上龙西里危改区（原住房地址×××21楼2单元101号）有正式住房6间，建筑面积52.75平方米；乙方选择回迁安置方式，自愿购买甲方在上龙西里地区建设的×××1号楼1单元704号房屋（施工号住房，具体门牌以公安部门确定为准，用途为普通住宅，建筑面积61.35平方米）。安置住房房价款为33050元，甲方交付乙方安置住房的日期为2009年9月4日，交付地点为本合同标的物所在地。如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同外，甲方可据实予以延期，且甲方应在发生之日起30日内告知乙方。除上述特殊情况，甲方如未按本合同规定的期限将该安置住房交付乙方使用，逾期时间自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。甲方应当在安置住房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记时需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。2007年7月27日，ＸＸ氢（乙方）与云龙公司（甲方）签订《购房协议书》。协议约定，甲方现有北京东城区×××1单元704号1居室一套，建筑面积61.35平方米；乙方自愿购买，该房屋售价为582825元；涉诉房屋达到交付条件，甲方通知乙方办理入住手续，签署房屋安置协议书（甲方交付安置住房定为2009年9月5日）并到房管部门办理过户手续。上述合同甲方处由云龙公司盖章，代表��字处为李×签字，乙方为ＸＸ氢签字。关于涉诉《上龙西里危改区安置合同》诉讼情况：2011年，关×将腾利达公司、ＸＸ氢诉至原审法院，要求确认涉诉《上龙西里危改区安置合同》无效。2011年11月17日，原审法院作出（2011）东民初字第4915号民事判决书，判决确认ＸＸ氢与腾利达公司签订的《上龙西里危改区安置合同》无效。ＸＸ氢不服判决向本院提起上诉，本院于2012年3月14日作出（2012）二中民终字第01368号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2011）东民初字第4915号民事判决；发回原审法院重审。原审法院经重新审理作出（2012）东民初字第4560号民事判决书，在该民事判决书中原审法院认为，腾利达公司就关×所有的北京市东城区×××21号楼2单元101号房屋进行拆迁时，关×可选择货币补偿或者回迁安置补偿。关×作为被拆迁人，虽未与腾利达公司签订回迁安置合同，��其自认已取得125.5万元货币补偿，并将房屋腾空交付拆迁，其行为已表明放弃了回迁安置。腾利达公司、云龙公司将回迁房屋另行安置，未侵害关×合法权益，故ＸＸ氢与腾利达公司签订的《上龙西里危改区安置合同》应是有效的。但在该安置合同中出现关×姓名以及其作为产权人的×××21号楼2单元101号房屋显属错误。据此，原审法院判决：腾利达公司与ＸＸ氢签订的《上龙西里危改区安置合同》中填写有“关×”姓名及“×××21号楼2单元101号”房屋的条款无效；驳回关×的其他诉讼请求。判决后该案被告腾利达公司不服判决上诉至本院。腾利达公司认为，因拆迁时关×提交一份声明，确认关×与ＸＸ氢有亲属关系，据此腾利达公司与ＸＸ氢签订安置合同，腾利达公司亦未支付关×125.5万元，故腾利达公司同意关×的诉讼请求。本院经审理认为腾利达公司上诉要求确认其��ＸＸ氢签订的《上龙西里危改区安置合同》无效的依据不足，并于2012年8月作出（2012）二中民终字第11658号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年12月，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第2022号民事裁定书，指令本院对（2012）二中民终字第11658号民事判决书再审，再审期间中止原判决的执行。本院再审中，腾利达公司申请再审请求确认其与ＸＸ氢签订的《上龙西里危改区安置合同》无效，所持理由为：一、本案所涉安置合同应被认定为无效合同。ＸＸ氢并非×××21楼2单元101号的房屋所有权人，不具备被拆迁人资格。ＸＸ氢不是上龙西里危改区居民，无权享受优惠政策。二、涉诉安置合同不是腾利达公司真实意思表示。该安置合同是基于关×出具的ＸＸ氢是其外孙的证明，现查明ＸＸ氢不是关×亲属。ＸＸ氢采取了欺诈手段。三、腾利达公司没有以货币补偿方式安置关×。腾利达公司为项目拆迁人，是唯一能与被拆迁人签订安置合同的主体。原审将关×从其他渠道取得的125.5万元人民币认定为“货币补偿”缺乏依据。2014年10月，本院作出（2014）二中民再终字第6117号民事判决书，判决维持本院（2012）二中民终字第11658号民事判决。上述判决书中查明，关×认可已领取125.5万元的货币补偿。关于购房款的支付，ＸＸ氢称其按照云龙公司副总经理李×的要求将应付购房款汇至王×名下，并提供ＸＸ氢于2007年7月27日向王×账户汇款582825元的银行个人业务凭证。腾利达公司、云龙公司认可王×为当时负责具体拆迁工作的北京中蓬房屋拆迁有限公司的职员，但现已无法找到该人，认可该证据真实性，但不认可收到ＸＸ氢交付的上述购房款。ＸＸ氢亦提供腾利达公司向其出具的交款33050元的发票，证明其按照与腾利达公司的合同约定交纳购房款33050元，腾利达公司开具发票。腾利达公司认可发票真实性，但认为上述款项已通过申请困难补助进行折抵，并未实际收取上述款项，并出具《北京市城市房屋拆迁补偿款、补助费领款凭证》，其中领款人处有ＸＸ氢签字。ＸＸ氢否认上述领款凭证中的签字为其本人所签。一审审理中，原审法院找到李×进行询问。李×称，2007年，李×为云龙公司的副总经理，负责上龙西里拆迁事宜。原房屋被拆迁人关×希望进行货币补偿，但云龙公司没有钱支付给关×。后拆迁单位北京中蓬房屋拆迁有限公司找到ＸＸ氢、王×1、胡×等人来购买回迁房屋，并以购房人支付的购房款支付给关×拆迁货币补偿款，该行为经腾利达公司及云龙公司认可。当时王×1、ＸＸ氢、胡×三人共计给付关×125万元左右，具体数额无法记清，其中ＸＸ氢给付50万元，王×为拆迁单位北京中蓬房屋拆迁有限公司职员，一般情况下，ＸＸ氢应将购房款给付李×，李×给付关×，当时为何将582825元汇至王×名下无法记清。认可ＸＸ氢与云龙公司签订的《购房协议书》的真实性及代表签字处李×的签字为其本人所签，该行为为其履行职务的行为。本案各方当事人认可调查笔录的真实性，但腾利达公司、云龙公司称对李×表述的内容无法核实。另查，经公安机关审核，涉诉房屋所在门楼院编号为×××40号楼，现该楼大产权登记在腾利达公司名下。本案各方当事人均认可ＸＸ氢购买的涉诉房屋为北京市东城区×××40号楼1单元704号房屋，现该房空置，并认可涉诉房屋具备交付及过户条件。上述事实，有《上龙西里危改区安置合同》、《购房协议书》、发票、声明、相关民事裁判文书以及当事人陈述等证据在案为证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规��：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案争议焦点为涉诉《上龙西里危改区安置合同》、《购房协议书》的效力问题以及腾利达公司、云龙公司是否应当依据上述协议履行合同义务。首先，关于涉诉《上龙西里危改区安置合同》效力问题。本案腾利达公司主张其与ＸＸ氢签订的《上龙西里危改区安置合同》无效的诉讼请求及所依据的主要理由，已在本院审理的（2012）二中民终字第11658号、（2014）二中民再终字第6117号案件中提出，上述案件民事判决书对其诉讼请求均未支持，对其主张的合同无效理由亦均未采信。现腾利达公司持相同请求与理由提起本案上诉，本院不予采信。据已生效的（2012）东民初字第4560号民事判决书，涉诉《上龙西里危改区安置合同》中填写有“关×”姓名及“×××21号楼2单元101号”房屋的条款无效。该生效判决认为除上述条款外涉诉《上龙西里危改区安置合同》应为有效。关于腾利达公司主张云龙公司未经授权销售房屋，属违规行为，因此ＸＸ氢与云龙公司签订的《购房协议书》属无效合同的意见，因腾利达公司与云龙公司系合作关系，其内部授权情况不能作为否定涉诉协议效力的依据，故本院不予采信。涉诉《上龙西里危改区安置合同》并不具备法律规定的无效情形，对于腾利达公司关于涉诉《上龙西里危改区安置合同》无效的主张，本院不予支持。对于云龙公司要求确认涉诉《上龙西里危改区安置合同》无效的主张，本院亦不予支持。其次，关于涉诉《购房协议书》效力问题。腾利��公司与云龙公司为项目合作关系，涉诉《上龙西里危改区安置合同》与《购房协议书》系基于同一拆迁安置事实以相同对象作为合同标的物与同一合同相对方签署，两者具有不可分割的联系。同时，依据现有证据，云龙公司亦无法证明涉诉《购房协议书》具有法律规定的无效情形。因此，云龙公司要求确认涉诉《购房协议书》无效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。腾利达公司、云龙公司均应按照合同约定向ＸＸ氢履行各自合同义务。原判决判令腾利达公司、云龙公司将北京市东城区×××四十号楼一单元七○四号房屋交付ＸＸ氢，并协助其办理上述房屋的产权变更登记手续，将房屋产权登记在ＸＸ氢名下，于法有据，本院予以维持。综上，原判决认定事实清楚，适用法��正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9628元，由北京腾利达房地产开发经营公司、北京云龙房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费9628元，由北京腾利达房地产开发经营公司、北京云龙房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　妍审　判　员　　姚　颖代理审判员　　王继玉二〇一五年二月十六日书　记　员　　林晓天来源：