（2014）甬慈民初字第1690号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-04-14
案件名称
许松与宁波宝莱置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许松,宁波宝莱置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬慈民初字第1690号原告：许松，模具设计员。委托代理人：黄世炳，浙江剡城律师事务所律师。被告：宁波宝莱置业有限公司，住所地：慈溪市宗汉街道金轮南路535号。法定代表人：许宏，该公司执行董事。委托代理人：刘志龙，北京盈科（宁波）律师事务所律师。委托代理人：宣会军，系被告公司员工。原告许松诉被告宁波宝莱置业有限公司（以下简称宝莱公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由代理审判员王文艳于2014年12月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许松及其委托代理人黄世炳、被告宝莱公司的委托代理人刘志龙、宣会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许松起诉称：2013年9月30日，原、被告双方签订了合同编号为20130900663号的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建造的御溪雅苑7幢3202号房屋，建筑面积为142.4平方米，单价为11459.838元／平方米，总价为1631881元，首付491881元整，剩余购房款114万元通过银行按揭支付。交房日期为2015年4月8日。合同第15页附件四第2点约定：“除卫生间、厨房外，其余无内墙。”房屋分层分户平面图亦如此表明。合同自签订之日起生效。原告即支付被告首付款491881元，并办理了银行按揭手续。2014年10月份，原告在被告工作人员陪同下看房，原告发现客厅与主卧之间多了一堵内墙，并且是一堵承重墙。原告认为，合同约定“除卫生间、厨房外，其余无内墙”，实际上，房屋内客厅与主卧之间多了一堵承重墙，属于设计变更。根据合同第十一条约定，若设计变更影响使用功能的，出卖人应当书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。现在出卖人对设计变更根本不理会买受人的感受，而是自作主张，擅自变更。合同约定套内无内墙，实际套内增加一堵承重墙必定使户型结构发生根本性变化。被告提供的商品房与合同约定不符，严重影响了原告的使用功能。针对被告的严重违约行为，在协商未果的前提下，原告根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（修正）》第二十八条第一款第（三）项、合同第十一条的规定提起诉讼，诉请判令：1.解除原、被告双方于2013年9月30日签订的商品房销售合同；2.被告返还原告首付款491881元、按揭贷款1140000元，利息72042.28元；3.本案诉讼费、检测费等费用由被告承担。被告宝莱公司答辩称：原告主张解除合同没有依据，被告在履行合同过程中不存在设计变更的事实，争议墙体属于承重墙，是房屋主体结构的重要组成部分，功能主要为区分房屋使用，争议墙体并未影响房屋的结构和质量，对原告房屋的使用功能不会产生影响；合同附件四第2条的约定不是对房屋质量的约定，而仅仅是对房屋装修、设备标准的约定。为证明自己诉称的事实成立，原告许松举证如下：a1.商品房买卖合同一份，证明2013年9月30日，原、被告双方签订了合同编号为20130900663的商品房买卖合同，合同约定了双方的权利和义务，合同附件四第2条约定“除卫生间、厨房外，其余无内墙”，房屋分层分户平面图亦如此表明；a2.照片二份，证明被告提供的商品房与合同约定不符，客厅与主卧之间增设了一堵承重墙，被告构成严重违约；a3.回复意见一份，证明被告承认主卧与客厅之间的墙是承重墙；a4.律师函、邮寄凭证、邮件回执打印件各一份，证明原告告知被告因其违约请求解除合同并赔偿损失。被告宝莱公司向本院举证如下：b1.平面图一份，证明合同约定了房屋的户型及结构，被告系按图施工；b2.施工蓝图一份、设计单位的情况说明一份，证明被告按图施工，不存在设计变更。原、被告双方对各自提供的证据质证及本院认证如下：被告对原告提供证据的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议，证据a1、a2无法证明设计变更，证据a3系被告对全体业主出具的统一回复，被告从未收到过证据a4中的律师函。本院认为，原告提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院均予以认定。原告对证据b1、b2真实性、合法性，关联性均有异议，认为证据b1没有原告的签字确认，证据b2中设计单位与被告具有利害关系，真实性无法确认。本院认为，证据b1、b2能够相互印证，本院予以认定。根据上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于慈溪市宗汉街道庙山村御溪雅苑7幢3202室房屋一套，房屋总价为1631881元，原告应于签订合同当日支付被告首付款491881元，余款114万元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。被告应当在2015年4月8日前，将符合条件的商品房交付原告。合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸发生变化。买受人有权在通知到达之日起15个工作日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同意接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十四条约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：承担与差价同等金额的违约金。合同附件一附了由慈溪市土地勘测规划设计院有限公司绘制的房屋分层分户平面图。合同附件四第2条约定：除卫生间、厨房外，其余无内墙。合同第十七条约定：凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（修正）》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。2014年10月，原告发现涉案房屋内客厅与卧室之间有一堵墙，原、被告双方均认可争议墙体系承重墙。另查明，涉案房屋由上海天华建筑设计有限公司设计，该公司向本院出具情况说明一份，内容为：根据国标gb50368-2005《住宅建筑规范》第5.1.1条规范要求：“每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”。“三北大街金轮地块一期”项目中的每套住宅均按此规范设置套内隔墙。对于部分墙体因考虑二次装修的可变性，在不影响管线预埋的前提下，仅以虚线表达隔墙位置，对施工不作要求。宝莱公司开发的“三北大街金轮地块一期”7号楼32层的中间套主卧与起居室分隔的墙体，应按我司设计的施工图施工。自施工之日起，该墙体部分未发生相关设计变更。本案争议焦点为：1.涉案房屋内的争议墙体是否属于设计变更，并严重影响到房屋的使用功能；2.争议墙体的存在，是否构成被告违约，原告是否有权基于合同第十七条约定主张解除合同。针对第一个争议焦点，本院认为，根据涉案房屋设计单位上海天华建筑设计有限公司出具的情况说明可以得出，涉案房屋设计图纸由设计单位出具、经建设规划部门审批、由施工单位按图施工，不存在设计变更的情形，被告在合同履行过程中完全按照设计单位设计的施工图施工，墙体部分并未发生设计变更。原告购买的房屋系32层的高层房屋，争议墙体系为承重及分隔套内空间设置的剪力墙，系房屋结构之必要组成部分，符合设计规范及结构要求；原告认为根据合同附件一所附分层分户平面图，无法推出房屋有内墙，针对原告该项主张，本院认为，该分层分户平面图并非设计单位出具，而是土地勘测单位为测绘房屋建筑面积、公摊面积所需而制作的图纸，该图纸无法显示房屋的内部结构，不能以该图纸作为实际交付的房屋的结构标准；根据《住宅建筑设计规范》相关要求，住宅应有卧室、厨房、卫生间等基本空间空间，争议墙体区分设置了涉案房屋的卧室与客厅，符合房屋户型结构的要求，并未严重影响房屋的使用功能。故原告以被告并未在合同约定的时间内告知原告规划设计变更的主张与事实不符，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，被告在合同附件四关于“除卫生间、厨房外，其余无内墙”的条款在表述上属于表意不明的瑕疵。涉案房屋内存在争议的墙体并不构成被告违约。理由如下：1.合同附件四系对合同第十四条的说明，约定的是涉案房屋的“装饰、设备标准”，而非房屋结构的标准，如附件四对外墙、顶棚、地面等装饰涂料均作了明确约定。房屋内是否存在墙体、墙体如何设置并非装饰、设备问题，而系房屋结构问题，不宜从房屋结构层面将“除卫生间、厨房外，其余无内墙”理解为“除了卫生间、厨房设置内墙外，室内无其余内部的墙体”；2.纵观合同全文，双方对房屋墙体、房间设置等房屋结构问题无特别约定，合同第十四条及附件四均系被告应当履行的装饰、设备方面的义务条款，而非房屋结构方面的条款。即被告应当向原告提供符合约定的装饰、设备标准的房屋，如房屋外墙“外侧1-3层干挂石材，内侧混合砂浆粉面”、地面“水泥砂浆”等，双方同时约定了如“出卖人交付的商品房……达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：承担与差价同等金额的违约金”，更加印证了合同第十四条及附件四均为被告义务条款；3.相较于室内其他房间，卫生间及厨房在装饰要求上有特殊要求，即应有防水、防潮等功能，故合同附件四特别约定了厨房及卫生间需有内墙装饰，此系被告应当履行的义务，而起居室、卧室等无此特殊要求，故合同有“除卫生间、厨房，其余无内墙的表述”，被告主张该表述的本意系“除卫生间、厨房的内墙需要做防水、防潮等装修外，其余空间无内墙需要装修”的解释合理，本院予以采纳；4.原告虽然基于合同约定要求解除合同，行使的是约定解除权，但结合本案实际情况，交房时间尚未截至，涉案房屋并未出现主体结构质量问题，也不存在严重影响原告居住使用功能的情形，不至于导致原告合同目的落空，从这点来说，虽然合同表述上存在瑕疵，但也不存在被告根本违约的情形。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。被告即将交付的房屋并不存在设计变更之情形。虽然合同条文内容在意思表述上存在瑕疵，但该瑕疵并不影响被告合同义务的履行，也不影响原告合同目的的实现，原告依据合同第十一条及《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（修正）》的相关规定主张解除合同的依据不足，故本院对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告许松的诉讼请求。案件受理费19487元，减半收取9743.5元，由原告许松负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。代理审判员 王文艳二〇一五年二月十六日代书 记员 张 严附：本判决依据的相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查取证。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自