（2015）成民终字第333号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2016-03-16
案件名称
李旻霏与成都金河谷置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李旻霏,成都金河谷置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第333号上诉人（原审原告）李旻霏，女，1992年3月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人刘跃华，双流县四合法律服务所法律工作者。委托代理人李星熹，女，1949年6月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系李旻霏之母。被上诉人（原审被告）成都金河谷置业有限公司。住所地：四川省成都市温江区。法定代表人殷绮，董事长。委托代理人张永华，四川英特信联合律师事务所律师。上诉人李旻霏因与被上诉人成都金河谷置业有限公司（以下简称金河谷公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日依法受理，组成合议庭于2015年1月9日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人刘跃华、李星熹，被上诉人的委托代理人张永华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月9日，李旻霏（乙方）与金河谷公司（甲方）签订了《金河谷项目商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），约定李旻霏购买金河谷公司金河谷地块一期1栋2单元1楼4号商品房，售价为2?277?029元，在认购书签订之日或之前，李旻霏应交立约定金30000元；金河谷公司已向李旻霏明示包含但不限于《商品房认购书》、《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理条例》等示范文本，并就上述全部条款内容向李旻霏进行了充分提示了说明，李旻霏完全理解全部条款含义，对前述公示内容清楚且无异议；双方在签订本认购书后李旻霏所付立约定金不再返还，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》后转为房款（首期款／全款）的一部分；李旻霏应在本认购书约定的期限内付清首期款／二期款／全款，同时与金河谷公司签署《商品房买卖合同》，否则视为李旻霏违约，本认购书自行终止，金河谷公司有权将李旻霏认购的商品房另行出售，李旻霏所付立约定金不予返还。2013年11月9日，李旻霏向金河谷公司支付了立约定金30000元。商品房认购协议签订后，李旻霏认为其预购房屋的户型与最初准备购买的前后花园相连接的户型房屋根本不一样，多次找到金河谷公司要求将预购房屋户型换为最初准备购买的户型，但金河谷公司未同意李旻霏的要求。2014年1月6日，李旻霏委托双流县四合法律服务所函告金河谷公司，双方签订的《房屋认购协议》是在金河谷公司销售人员欺骗性诱导销售的情况下签订的，并非李旻霏的真实意愿表达，要求金河谷公司退还李旻霏的认购金30000元。金河谷公司收到函告后，以未违反合同约定为由拒绝了李旻霏的要求。李旻霏起诉请求判令：1、立即解除双方于2013年11月9日签订的《房屋认购协议》；2、判令金河谷公司立即退还李旻霏所缴纳的房屋预付款30000元。上述事实，有身份信息及当庭陈述，《商品房认购书》、收据、双流县四合法律服务所《函告》等证据审核在卷，原审法院予以确认。原审法院认为，李旻霏与金河谷公司在自愿、平等的基础上签订《商品房认购书》，依法成立并具有法律效力。李旻霏主张金河谷公司在签订合同过程中存在欺诈行为，严重违反了诚实信用原则，要求解除《商品房认购书》。但李旻霏提供的录音资料无法确认被录音人员的身份，不能确定录音的真实性。证人刘斌、李星南陈述的内容不能证明金河谷公司在向李旻霏销售房屋过程中以隐瞒房屋信息、提供虚假户型结构情况的方式骗取李旻霏签订《商品房认购书》。因此，李旻霏没有证据证明金河谷公司对其认购的户型情况进行了虚假宣传或实施欺诈行为。同时，李旻霏作为完全民事行为能力人，在签订《商品房认购书》之前应对其所购买房屋的相关信息进行细致了解和确认，尽到合理的注意义务。故李旻霏认为金河谷公司实施欺诈行为，致其在未观看所购买房屋户型图、沙盘的情况下签订《商品房认购书》的理由不能成立。对李旻霏提出解除认购书并退还所交款项的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李旻霏的全部诉讼请求。案件受理费275元，由李旻霏承担。宣判后，原审原告李旻霏不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、2013年11月9日，李旻霏到金河谷公司楼盘选房，看中了边跃户型，但金河谷公司声称边跃户型已经售罄，在金河谷公司表示边跃户型与中跃户型几乎相同情况下，李旻霏在未看到中跃户型情况下，双方签订了中跃户型认购书。金河谷公司实际上一直有中跃户型，其通过欺骗性诱导销售的形式让李旻霏签订了认购书，是强买强卖。2、双方签订的是认购书，并非正式的商品房买卖合同，认购书只是一个购买意向的表达，不能算作是正式合同。《四川省消费者权益保护条例》第34条规定，买受人与房地产经营者订立商品房买卖合同前，以诚信金、排号费、预购定金等形式向买受人收取的费用，买受人改变购买意愿的，经营者应当返还。请求撤销原判，改判：1、解除双方于2013年11月9日签订的《房屋认购协议》；2、金河谷公司退还李旻霏所缴纳的房屋认购意向金30000元。被上诉人金河谷公司答辩称，1、李旻霏上诉的理由已经超越了其在原审中的陈述，金河谷公司加价销售是李旻霏虚构的事实。双方签订的商品房认购书是合法有效的，内容真实，符合双方意思表示。李旻霏缴纳的是立约定金，双方约定如李旻霏不签订商品房合同，立约定金是不返还的。所有的房源销售信息在售楼部有公示，并与房管局联网。李旻霏认为金河谷公司虚构误导不实。2、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，通过认购书支付定金的，如因一方原因未签订合同的，应按照定金原则处理。因此由于李旻霏反悔不签订商品房买卖合同，那么定金不应退还。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，请求予以维持。二审中金河谷公司提交证据：成都市温江区房管局商品房信息公示系统的照片，欲证明李旻霏所要购买的房源销售信息都录入了公示系统，李旻霏可以看到自己想购买的房屋销售情况，李旻霏认为金河谷公司虚构事实的主张不成立。李旻霏对上述证据的三性及证明力均不认可。本院认为该证据与本案缺乏关联性，故对该证据不予采信。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。二审庭审中，李旻霏明确表示，要求金河谷公司退还缴纳的定金30000元。另查明，2013年11月9日，李旻霏与金河谷公司签订《金河谷项目商品房认购书》，第三条第2项约定：“乙方选择4成20年银行按揭贷款付款方式，乙方须于2013年11月11日前支付首期房款，即人民币903718元（按揭年限及金额以银行最后批复为准，若首期房款不足，乙方承诺立即补足），并于甲方签订《商品房买卖合同》”。第四条第3项约定：“乙方应在本认购书约定的期限内付清首期款／二期款／全款，同时与甲方签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方违约，本认购书自行终止，甲方有权将乙方认购的商品房另行出售，乙方所付立约定金不予返还”。本院认为，李旻霏与金河谷公司签订的《商品房认购书》未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案中，李旻霏以金河谷公司在签订合同过程中存在欺诈，严重违反诚实信用原则，强买强卖为由，要求解除《商品房认购书》，但李旻霏在本案中除自己单方陈述外，所提供相关证据即录音资料因缺乏真实性、关联性，导致该证据证明力不足，不能证明李旻霏的主张。故李旻霏要求解除双方签订的《商品房认购书》的主张不成立。另，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，结合双方《金河谷项目商品房认购书》第三条第2项及第四条第3项的约定，李旻霏并未提交有效证据证明导致2013年11月11日之前未签订《商品房买卖合同》的原因系因不可归责于双方的事由。综上，李旻霏的上诉请求不成立，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费550元，由李旻霏负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 胡张映雪代理审判员 龚 耘二〇一五年二月十六日书 记 员 李 正 泽 关注公众号“”