（2014）宁民终字第5145号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人曹丽芬与被上诉人南京弘阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹丽芬,南京弘阳物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第5145号上诉人（原审被告）曹丽芬，女，1981年8月30日生，汉族，个体工商户。委托代理人徐云（系上诉人丈夫），男，1968年4月5日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京弘阳物业管理有限公司，组织机构代码75128959-7，住所地南京市浦口区大桥北路48号。法定代表人陈宝山，该公司董事长。委托代理人袁洋，江苏友诚律师事务所律师。上诉人曹丽芬因与被上诉人南京弘阳物业管理有限公司（以下简称弘阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第3262号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹丽芬的委托代理人徐云，被上诉人南京弘阳物业管理有限公司的委托代理人袁洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘阳物业公司原审诉称，曹丽芬与弘阳物业公司之间存在物业服务合同关系，双方约定弘阳物业公司提供物业服务。曹丽芬按月支付弘阳物业公司服务费及代缴费用。现弘阳物业公司履行了相关合同义务，曹丽芬却未按合同约定支付服务费及代缴费用。截止目前为止，曹丽芬共计欠到10幢204室2011年1月至2013年12月的物业服务费2381.2元。为维护其公司的合法权益，现向人民法院起诉，要求曹丽芬立即支付2011年1月至2013年12月的物业服务费2381.2元并承担本案的诉讼费。曹丽芬原审辩称，2010年以前每年冬季房屋下水道经常堵塞，水就会漫上来。2011年11月，由于没人在家，水漫上来造成地板被浸泡。通知物业后，物业带着几个保安帮忙打扫。由于地板长时间浸泡，当时的物业经理答应曹丽芬去维修，产生的费用可以冲抵物管费。原来的物管经理辞职，曹丽芬和物管商量过该事宜，均未给答复。希望物业能解决此事。原审法院经审理查明，曹丽芬系南京市浦口区大桥北路旭日华庭翡翠湾10-204室的业主，房屋面积132.98平方米，系该小区高层住户。2003年8月28日弘阳物业公司与南京红太阳房地产开发有限公司签订物业管理委托合同，合同约定由南京红太阳房地产开发有限公司选聘弘阳物业公司负责浦口区大桥北路旭日华庭物业管理工作。根据南京市浦口区物价局浦价发（2012）30号批复，该小区物业管理公共服务费收费标准为高层每月每平方米（建筑面积）0.90元。曹丽芬在2006年入住旭日华庭翡翠湾10-204室后，以房屋下水道堵塞造成地板损失为由共拖欠弘阳物业公司自2011年1月起至2013年12月31日的物业费2381.2元。原审法院认为，弘阳物业公司依据物业管理委托合同，对该小区进行物业服务管理，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。弘阳物业公司从房屋交付至今一直为旭日华庭的业主提供了相应的服务。物业管理服务费是小区物业管理服务资金的重要来源，作为小区的业主，应当及时交纳，弘阳物业公司所主张的收取曹丽芬的物业管理服务费用及公摊费标准，没有超过物价部门批准的价格和标准，现弘阳物业公司所主张的要求曹丽芬交纳欠交的物业管理服务费的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。曹丽芬辩称下水道堵塞造成地板损失并以此拒不交纳物业服务管理费的陈述没有事实及法律依据。同时，物业管理服务费是小区物业管理服务资金的重要来源，该费用如不能按时收取，将不利于物业管理企业提高服务质量，也将不利于改变该小区的现状，因此，对该辩解意见，不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：曹丽芬于判决生效之日起五日内支付拖欠弘阳物业公司物业管理服务费2381.2元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由曹丽芬负担。曹丽芬不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，2011年11月发生下水道堵塞，导致地板浸泡损坏，物业公司当时承诺我其方可以自行维修，维修费用可以用物业费冲抵，在此事件之前，我方的物管费一直是正常交纳的。发生漏水的时候，物业公司的经理也带着6、7名保安到我家进行打扫。在2012年8月20日我家被盗窃，有公安局报警记录为证，当时公安局认定小偷就是通过没有安装防盗网的窗翻入我家盗窃的，根据我方与物业公司签订的物业合同，之所以没有安装防盗网完全是根据物业公司的要求，且经过公安部门的调查，发现监控探头是坏的，物业公司保安并没有尽职尽责，故我方认为物业公司的物业服务存在瑕疵，已经给我方造成损失，物业费不应全额交纳。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，由弘阳物业公司承担本案诉讼费。弘阳物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对于原审法院查明的案件事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，弘阳物业公司与南京红太阳房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，不违反法律的强制性规定，合法有效，该合同对南京市浦口区大桥北路旭日华庭翡翠湾的业主有约束力。在弘阳物业公司为业主曹丽芬提供了物业服务后，曹丽芬应按合同约定的金额和时间向弘阳物业公司缴纳物业管理服务费。上诉人曹丽芬主张2011年11月发生下水道堵塞，导致地板浸泡损坏，物业公司承诺自行维修费用可以用物业费冲抵；2012年8月20日其家被盗窃，物业公司保安并没有尽职尽责，物业服务存在瑕疵，给其造成损失，物业费不应全额交纳。对于2011年11月发生的下水道堵塞，弘阳物业公司进行了疏通和清理，履行了物业服务义务，上诉人无证据证明弘阳物业公司承诺用维修费冲抵，故上诉人此上诉理由无依据，本院不予支持。关于2012年8月20日上诉人家被盗，上诉人无证据证明弘阳物业公司未履行保安职责或者履行保安职责存在过错，导致第三人对上诉人的侵权事件，且上诉人亦没有证据证明其损失的具体数额，故对上诉人此节上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人曹丽芬负担。本判决为终审判决。审判长 张晗庆审判员 舒晓艺审判员 夏海南二〇一五年二月十六日书记员 崔 鸣 来源：百度“”