（2014）鄂东西湖民商初字第00532号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-09-16

案件名称

湖北龙耀房地产有限公司与武汉万铨恒鑫房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市东西湖区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂东西湖民商初字第00532号原告湖北龙耀房地产有限公司。法定代表人匡春年，董事长。委托代理人夏智勇，湖北重友律师事务所律师。委托代理人郭良会，湖北重友律师事务所律师。被告武汉万铨恒鑫房地产有限公司。法定代表人施国全，董事长。委托代理人谢飚，湖北山河律师事务所律师。原告湖北龙耀房地产有限公司（以下简称龙耀公司）诉被告武汉万铨恒鑫房地产有限公司（以下简称万铨恒鑫公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、马爱国（后变更为王红、马爱国）组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙耀公司的委托代理人郭良会、被告万铨恒鑫公司的法定代表人施国全及委托代��人谢飚到庭参加了诉讼。审理期间，原告龙耀公司向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结被告万铨恒鑫公司的银行存款5，100，000元或查封、扣押其他等额财产，并已采取保全措施。经双方当事人申请本院给予其两个月调解期限，但调解不成。本案现已审理终结。原告龙耀公司诉称，2012年，被告法定代表人施国全经人介绍与原告相识，并要求代理销售原告开发的位于东西湖区三支沟南的《龙耀华府》项目。2013年4月，施国全以上海狮阳房地产经纪有限公司的名义与原告签订营销代理合同一份。随后，施国全又要求解除此协议，并以他新成立的公司即本案被告与原告签订营销代理合同。2013年7月18日，原、被告双方签订一份《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，合同约定原告将其开发物业委托被告进行销售，被告在签订合同后应制定“销售目标计划”及“项目营销执���策略”，安排项目的销售核心团队人员进驻现场开展前期销售筹备工作。同时，合同还约定要求被告具备房地产交易的代理资格，被告应在项目正式公开发售前，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下完成客户登记，并与具有购房资格的客户签订《认购书》和《商品房买卖合同》，督促购房客户交纳房款，协助客户办理贷款等工作。合同中还约定原告如发现被告在销售代理中有任何未经原告许可的销售行为，原告可给被告七个工作日的整改期，逾期原告有权终止合同。合同签订后，被告一直未按协议的约定履行相应义务，未向原告提供房产中介代理的资质文件以及房产经纪人的证书，特别指出的是被告在销售房屋过程中违反相关规定将房屋销售给不具有在武汉购房资格的相关人员（外地客户）。经原告核实此类房屋多达215套，涉及购房的总额达150，814，146元。这部分房屋无法办理《商品房买卖合同》的网上备案和登记，直接造成购房人不能办理银行按揭手续，原告公司也无法收取购房款。为此原告不得不大量对外借款，以支付工程款等费用。经原告核算，由于被告的违约行为仅利息损失一项就给原告造成损失多达500余万元。此外原告还面临不能交付房屋、购房人提出解除合同要求赔偿违约金等多方面的损失，此部分损失一时还无法计算。原告发现上述问题后，采用口头和书面的形式及时地向被告提出了意见，要求被告及时整改并对违规销售的房屋进行处理。被告在收到原告的意见后不但没有及时整改，也未对违规销售的房屋进行处理，反而将销售人员撤走，造成公司售楼部完全无销售人员的后果。鉴于上述情况，原告依据法律的规定和合同中的约定向被告提出解除此合同。原告认为，被告在合同签订后一直不按合同约定提供相应的资质文件，并违反合同约定和相关规定将房屋销售给不具有购房资格的人员，给原告造成巨大损失。在原告提出要求整改后，被告采取撤走人员的方法致使原告合同目的无法实现。请求：1、确认《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》已解除；2、判令被告赔偿原告损失4，838，505.18元（按照中国人民银行同期贷款利率，自签约时起计算至合同备案登记时止，如合同未备案则至多计算至2014年9月30日限购政策放开之日止）；3、被告承担本案的诉讼费及保全费。被告万铨恒鑫公司辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据。第一、双方之间的商品房委托代理销售合同已经解除，原因是原告未按时足额向被告支付代理费，原告主张解除合同属于对已依法解除的合同进行了重复请求；第二、原告请求赔偿损失没有事实和法律依据。双方是委托代理销售合同关系，��告在履行合同过程之中不存在违约行为。原告主动将房屋销售给没有购房资格的人，并承诺自行解决购房资格问题，故是原告自己造成部分购房者无法办理银行按揭。原告主张的损失金额是按照未获审批贷款金额为基数计算，并无法律依据；第三、原告实际上是在滥用诉讼权利，其一直拖欠被告的应付款项，在被告于2014年6月25日在另案中向法院申请了对原告的诉前财产保全后，原告提起本诉以恶意拖延。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告龙耀公司为支持其诉讼主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，证明2013年7月18日，原、被告双方签订一份《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》的事实，以及合同中约定的双方权利义务关系；2、招商银行付款回单和万铨恒鑫公司开具的发票，证明原告龙耀公司先后向被告万铨恒��公司支付代理费150万元；3、龙耀华府正常够买资格的客户登记表，证明武汉市东西湖区房地产管理局向龙耀公司出具的龙耀华府正常有购买资格的客户情况表，在被告销售的全部房屋中，只有236个客户有购买资格236个，其他的均无购房资格，无法在武汉购买商品房；4、《限购人员房款明细》，证明被告将215套房屋销售给不具有购房资格的人员，总销售金额达150，814，144.95元，原告无法及时回款的金额达77，048，000元；5、龙耀公司致万铨恒鑫公司的函件，证明2014年5月20日，原告龙耀公司书面指出被告在合同的违约情况，并要求被告进行整改；6、照片一组，证明被告在收到函件后不但不整改还将人员全部撤走的事实；7、《致万铨恒鑫公司解除合同的函》，证明原告依据被告万铨恒鑫公司的表现、合同的约定和法律的规定通知其解除合同的事实；8、中国工商银行汉口支行出具的情况说明，证明自2013年10月至2014年6月30日共计147名客户因未通过合同备案而无法办理购房按揭贷款；9、城市空间截止2014年5月31日签约合同数明细表（497）、已签约且备案合同数明细表（198）、已签约未备案合同数明细表（299），证明根据合同约定，应按照已备案合同数198套计取佣金，未备案的部分不应计取佣金；10、截止2015年1月15日外地客户（214人）未能收回购房款的损失情况说明，证明原告未能收回房款的利息损失共计4，838，505.18元。被告万铨恒鑫公司为支持其反驳主张，在庭审中向本院提交了以下证据材料：1、《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，证明：1、原、被告公司之间存在代理合同关系及合同的结算方式；2、原告对被告的授权仅限于市场营销方案、策略等专业问题的制定与执行，原告保留了对与客户签订合同的最终决定权、收取款项的权利，并由原告自行解决买卖合同纠纷；2、《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表》即原、被告公司进行代理费结算对账的凭证，证明原告龙耀公司尚欠被告代理费4，415，448元；3、《关于请甲方尽快支付龙耀华府项目代理费的联系函》，证明被告书面催告原告龙耀公司要求其履行付款义务的事实；4、《回函》，证明原告龙耀公司收到被告的联系函并予以回函，但并未付款，还指出被告将房屋销售给外地客户存在违约行为，而根据被告提供的证据1，原告龙耀公司享有与客户签署合同的最终决定权以及龙耀公司自行解决买卖合同纠纷，如果不是原告主动将房屋销售外地客户，合同是无法成交的，被告只是按照委托方的委托执行代理销售合同，开展市场营销工作，不存在任何违约行为。被告在收到函件后，才得知有部分客户没有顺利办理按揭；5、《关于龙耀华府回函的回函���，证明：1、因原告龙耀公司未按照合同约定支付代理费，已构成违约，经被告书面催告仍未支付，按照合同约定，原、被告的合同已于2014年5月29日依法终止；2、将房屋销售给外地客户是原告主动进行的，被告作为受托人接受原告的委托开展营销推广工作；6、《致武汉万铨恒鑫房地产有限公司的函》，证明原告龙耀公司仍然以各种理由推诿付款，并对已经依法解除的合同重复要求解除；7、《武汉市房地产经纪机构备案证》（武房市字经2014002号），证明被告具备房地产代理销售资格，因该证书办理需要一定期限，因此在原、被告履行合同期间证书一直处于办理状态；8、《武汉市房地产经纪人证》5份，证明被告派遣参与原告项目的工作人员具备房地产经纪人资格，因该证书办理需要一定期限，因此在原、被告履行合同期间证书一直处于办理状态；9、《﹤龙耀华府��成功销售确认明细》，证明将房屋销售给外地客户是被告主动进行的，在双方对销售成果进行了多次的书面确认时，原告均未就此事向被告提出任何异议，而在半年之久后提出外地客户不具备购房资格，实际上是在编造推诿付款的理由；10、《往来汇款凭证》3份，证明原告龙耀公司在2013年9月30日至2014年1月31日期间五次与被告签字确认了《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》后，并根据销售成果向被告支付了代理费人民币150万元，可见原告对被告的销售成果是认可的，也证明了是原告主动将房屋销售给外地客户的事实；11、《武汉市商品房买卖合同》8份，证明原告龙耀公司对与客户签署合同享有最终决定权，原告在与外地客户签订商品房买卖合同时是主动执行的；12、《销售不动产统一网络发票》8份，证明原告龙耀公司派遣了专人在现场收取购房款，原告在与外地无���房资格人员签订合同当日，即收取了购房款并开具发票，对房屋销售给外地客户是原告主动执行的；13、《收据》8份，证明：1、原告龙耀公司在与外地无购房资格人员签署了买卖合同、收取了购房款并开具发票的情况下，于当日又向其收取了所谓的手续费1万元，承诺用这1万元帮其补缴社保，以解决其无购房资格的问题；2、原告对将房屋销售给外地客户是主动执行，并且原告还向客户承诺为其解决购房资格的问题；14、《龙耀华府外地客户补办社保总台账》，证明：1、原告龙耀公司将外地客户进行了统计，并通过相关单位解决外地客户的社保问题；2、原告龙耀公司对将房屋销售给外地客户是主动执行，并且已经着手进行解决；15、龙耀华府QQ群聊天记录，证明：1、原告龙耀公司已经解决了龙耀华府34名外地客户的社保问题，原告对将房屋销售给外地客户是主动执��，并且已经着手进行解决；2、215份外地客户的合同依然处于履行状态，按照合同应计入被告的成交额，进行结算；16、《商品房预售许可证》2份，证明1、2、3、4号楼的预售面积；17、《万铨恒鑫统计：截止2014-5-31日已签约与龙耀数据差异29套（合同扫描件）》、对应的29份合同及发票复印件，证明：1、被告另案起诉的564套房屋中，扣除38套已交定金但未签约的部分后，已签约数为526套，龙耀公司认可的已签约数为497套，双方存在29套的差距；2、上述存在差异的29套房屋已在2014年5月31日前完成签约；18、《万铨恒鑫统计：截止2014-5-31日大定未签约数据明细（38套）》、《66套差异房源中，大定未签约29套明细表》，证明截止2014年5月31日被告另案起诉的564套房屋中有38套是只交纳定金但未签约，将该明细表与法院从房产部门调取的备案登记明细核对后，可以看出其中有9套���签约且备案，余29套未签约，此29套房屋亦属于66套差异房源中未备案的部分；19、《66套差异房源中，已签约37套明细表》，证明经与法院从房产部门调取的备案登记明细核对后，发现被告另行起诉的564套房屋中，有66套房屋未进行备案登记，其中截止2014年5月31日有37套房屋属于已签约但未备案，这部分应计取佣金；20、《龙耀华府代理费汇总表》、《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表》，证明原告应当支付的代理费4，146，693.71元（应付5，646，693.71元，扣减已付金额150万元）及违约金928，859.39元；21、《关于龙耀华府前期认购未放款客户处理方案的工作联系函》（2014年2月26日），证明原告对被告将房屋销售给外地客户的情况是知晓并认可的。审理中，本院依原告龙耀公司的申请，向武汉市东西湖区房产交易管理所调取了截止至2014年10月底龙耀华府项目1、2、3、4号楼的���同备案登记明细，可证明截止至2014年10月底，被告万铨恒鑫公司提供的销售名册载明的564套房屋中已登记备案的房屋为498套，尚有66套房屋未通过备案审批。经庭审质证，被告万铨恒鑫公司对原告龙耀公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性及证明对象无异议，但根据合同约定，原告对被告的授权仅限于市场营销方案、策略等专业问题的制定与执行，原告保留了与客户签订合同的最终决定权、收取款项的权利，并承诺自行解决有关买卖合同纠纷。在代理销售的过程中，如果不是原告主动将房屋销售外地无购房资格人员，该购房交易是无法成交的，被告只是按照委托方的委托，执行代理销售合同，开展市场营销工作，不存在任何违约行为。原告对房屋销售给外地无购房资格人员是主动执行、并承诺由其自行解决买卖合同纠纷；对证据2的真实性及其证明对���无异议，但被告需要说明是该证据证明了原告对被告的销售代理成果是认可的，实际上最后一次付款即2014年1月24日前，已发生了房屋销售给外地客户的情况，原告在此之前已主动将房屋出售给外地无购房资格人员；对证据3的真实性无异议，但需要说明的是该证据证明了被告的部分销售成果；对证据4的真实性无异议，但对其证明对象有异议：1、该证据第三、四、五列证明了原告收取客户1万元的事实，这1万元在收据上写明了“手续费”，该笔手续费是原告向外地无购房资格人员收取后，帮助其补缴社保使用的。证明了原告自2013年9月15日起至2014年1月18日一直知道房屋销售给外地客户的情况，原告对此是主动要求且已采取措施予以解决，被告只是按照销售代理合同进行推广营销工作，不存在任何违约行为；2、该证据第六、七列，列明了原告签订合同的房价和已经收到的购房款，证明了被告的销售成果；3、该证据第八列待付款即为银行未审批贷款，银行不能通过审批是因为原告主动与外地无购房资格人员签订商品房买卖合同而导致的，责任应由原告承担；4、对于该证据最后一行，根据待付款按银行贷款利率所算出来的数字就是原告起诉的金额。贷款无法通过审批是原告自身原因造成的，故其要求被告承担责任没有事实和法律依据；对证据5的真实性无异议，对其证明对象有异议，该函件名称即为回函，并非原告主动发出，而是在5月11日收到被告的函件后，编造出外地客户购房的问题推诿付款；对证据6的真实性无异议，对其证明对象有异议：1、照片无拍摄时间，不能证明是在被告收到函件后拍摄的；2、照片中无人，不能代表现场就没有人；3、被告不存在违约，因此也不存在原告所说的整改；对证据7的真实性无异议，对其证��对象有异议，该函件实际上是原告在5月26日收到被告的函件后的回函，被告在5月28日收不到款项即可按照合同的约定与原告解除合同，根据合同第6条第6款及合同法93、96条的规定，合同已于5月29日依法解除了，而原告在6月20日发函是对已依法解除了的合同，重复要求解除，属于无效的法律行为；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据中并没有说明这147名客户的身份是否是外地客户，该函件属于银行出具的说明，不具有证据的效力。按照合同约定，对客户的资格审查是原告的义务，被告没有资格和能力对此进行审查，因此因客户购房资格不符而不能办理按揭贷款的责任应由原告承担；对证据9中城市空间截止2014年5月31日签约合同数明细表（497）的数据有异议，被告认为截止2014年5月31日，除去原告提供的497套外，另有29套房屋已签约即总计应为526套。对已签约且备案合同数明细表（198）没有异议。对已签约未备案合同数明细表（299）的数据有异议，被告认为另有29套已签约未在2014年5月31日前备案的房屋应计算在内，即已签约未备案的房屋为328套；对证据10中房号、客户姓名、签约总价、签约时间、首付款均无异议，但对计算利息损失的天数有异议，被告认为利息的起算时间不应从合同签订之日起计算。另向外地客户售房是开发商主导的，若由此产生损失也不应由被告承担。原告龙耀公司对被告万铨恒鑫公司庭审中提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但被告提供的该份证据不完整，合同内容包括销售目标计划等有缺失，请被告提供完整的合同，因合同第八条约定了合同生效的条件，该部分的内容与之相关。对证明目的也有异议，原告对被告的授权并不限于市场营销方案、策略等专业问题的制定与���行，对与客户签订合同的最终决定权、收取款项的权利的约定也与被告所述不符；对证据2的真实性无异议，但原告对代理费与溢价部分有异议，双方只对这份表上的折扣还原成交总价进行了核对，对于表上其他部分的数据是否予以认可需要与公司核实。签字的财务人员为“张智均”，原告公司的确有一名财务人员姓张，但是否是签字的这一位需要与公司核实；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，只能证明被告向原告主张了代理费，不能证明其他证明目的，原告对该函件已经进行了回函；对证据4的真实性无异议，但是原告并未推诿付款，是因为被告在履约过程中有违约才未付款，不是有意推诿。被告主张收到函件后才知道有外地客户没有办理按揭，与事实不符；对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告与客户签订合同是基于被告在前期对客���的调查和信息汇总后进行的，而不是原告主动或决定与客户签约的；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，在往来函件中，双方的确合意解除合同，但是没有正式的协商确定书面解除合同。而在此过程中，被告即撤回销售人员，有违约行为；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，该备案证的取得时间是2014年6月23日，该备案证直至双方合同解除后才办理下来，与双方签订合同时的约定不符；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，该房地产经纪人资格证的取得时间是2014年6月23日，该证直至双方合同解除后才办理下来，与双方签订合同时的约定不符；对证据9的真实性及证明目的有异议，该明细单上确认的也是一位张姓员工，是否是原告公司的张姓财务人员需要与公司核实。该份证据也不能证明原告是主动将房屋销售给外地客户的；对证据10的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告主动将房屋销售给外地客户的事实；对证据11、12的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告对将房屋销售给外地客户是主动执行的，以及原告向客户承诺为其解决购房资格的事实；对证据13，刘鹏、乔海军的收据上没有说明收取这1万元是为了帮客户补缴社保，以解决其作为外地客户无购房资格的问题。实际该笔收款是在被告提供客户明细时告知原告有部分客户是外地客户，并承诺可以办理相应的手续补办社保，但是需要收取一定费用，因此原告收取了这笔费用并开具了收据；对证据14的真实性需要与公司核实；对证据15的真实性无法核实，但是原告的确在部分外地客户满足购房条件后，通知其尽快来签订合同、办理手续；对证据16的真实性及证明目的无异议；对证据17，认为合同是复印件，且内容不完整，存���缺页情况。该合同上没有加盖被告公章，是因为当时原告发现外地客户的销售存在很大问题，原告认为这部分房屋的销售不能计入佣金。发票确实是原告开具的，但只能证明原告收到了这笔款项，不能证明原告认可该批合同；对证据18的真实性有异议，该明细表是被告单方制作的，未得到原告的认可，对其证明目的亦有异议，认为这38套房屋不应计取佣金；对证据19的真实性有异议，该明细表是被告单方制作的，未得到原告的认可，可以作为事实的补充，但是不能作为证据使用。对其证明目的有异议，原告认为签约虽属实，但是未完成合同备案登记，并不符合计取佣金的条件；对证据20的真实性有异议，该明细表是被告单方制作的，未得到原告的认可；对证据21的真实性需要核实，从该联系函的内容来看，当时原告已经知晓了外地客户购房后无法在银行办理按揭的情���，双方正在为此协商处理方案，在此之前原告确实不知道外地客户购房存在限制问题。另外该联系函也可证明被告在甄别客户的过程中确实给原告带来一些问题，也导致原告后期销售方案的改变，被告确实存在违约行为。原、被告对本院依申请调取的证据材料的真实性均无异议。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告龙耀公司提供的证据1-8，被告万铨恒鑫公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的，本院将结合已采信的证据及查明的事实综合予以认定；证据9系原告单方制作的城市空间截止2014年5月31日签约合同数明细表（497）、已签约且备案合同数明细表（198）、已签约未备案合同数明细表（299），被告对已签约且备案合同数明细表（198）无异议，本院予以采信，其对签约合同数及已签约未备案合同数有异议，认为均少统计了29套房屋，其异议成立，即截止2014年5月31日，已签约合同数为526套，已签约且备案合同数为198套，已签约未备案合同数为328套；证据10系原告单方制作的截止2015年1月15日外地客户（214人）未能收回购房款的损失情况说明，因被告对该情况说明中列明的房号、客户姓名、签约总价、签约时间、首付款均无异议，本院对其无异议的部分予以采信，对于利息损失部分，本院将结合已采信的证据及查明的事实综合予以认定。被告万铨恒鑫公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、13、16，原告龙耀公司对其真实性无异议，本院予以采信，对其证明目的本院将综合予以认定；证据9系《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》，“开发商财务确认”一栏有其公司财务人员“张智均”、“刘红英”的签字确认，原告称“张智均”是否为其公司员工需核实，但庭后既未将核实的信息��馈给本院，亦未提供相反的证据予以反驳，故本院对该证据予以采信；证据14系《龙耀华府外地客户补办社保总台账》，因原告对外地客户补办社保的事实予以认可，且未提交相反的证据予以反驳，可证明共有214名外地客户因不具有购买资格而补办社保的事实，本院予以采信；证据15系龙耀华府QQ群聊天记录，原告认为该证据的真实性无法核实，但自认的确有部分外地客户在符合购买条件后，其通知上述客户尽快来公司签订购房合同的事实，本院对原告自认的该节事实予以确认；证据17系《万铨恒鑫统计：截止2014-5-31日已签约与龙耀数据差异29套（合同扫描件）》、对应的29份合同及发票，原告对发票无异议，认为系其开具，本院予以采信，《万铨恒鑫统计：截止2014-5-31日已签约与龙耀数据差异29套（合同扫描件）》及对应的29份合同，可与发票时间及金额相印证，可��明对于上述29套房屋，购房客户签订商品房买卖合同、支付首付款、原告收款后向客户开具发票，均发生在2014年5月31日前，但网签备案时间均在2014年5月31日后，本院对上述事实予以确认；证据18系被告单方制作的《截止2014-5-31日大定未签约数据明细（38套）》、《66套差异房源中，大定未签约29套明细表》，可与本院从房产交易管理所调取的备案登记明细相印证，可证明上述已交定金但未签约的38套房屋中，有9套在2014年5月31日后已签约并备案，尚余29套未备案的事实，本院对上述事实予以确认；证据19即被告单方制作的《66套差异房源中，已签约37套明细表》，经与被告提交的证据9《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》及原告提交的证据9城市空间截止2014年5月31日签约合同数明细表（497）核对后，可以看出上述37套房屋均包括在两份证据中，可证明上述37套房屋备案登记��未审核通过，但均已在2014年5月31日前签约，本院对上述事实予以确认；证据20为《龙耀华府代理费汇总表》、《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表》，系被告单方制作，本院将结合已采信的证据及查明的事实综合予以认定；证据21系被告于2014年2月26日就龙耀华府前期认购未放款客户处理方案向原告发出的工作联系函，原告龙耀公司实际控制人樊耀生在该函件上签字，可证明双方对龙耀华府前期外地客户贷款未放款一事知情且积极协商处理方案的事实，本院予以采信。本院依申请调取的证据，因双方当事人均无异议，本院将作为认定案件事实的依据予以确认。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：原告龙耀公司成立于2003年7月2日，经营范围为房地产开发、销售（B）（按资质等级内核定的范围经营）；物业管理；金属材料、建��材料、五金交电销售。被告万铨恒鑫公司成立于2013年5月16日，经营范围为房地产买卖、租赁、调换等房地产流通领域中的经纪代理活动；提供房地产信息服务；商品房销售；土地信息咨询；房地产营销策划；展示、展览、会议会展服务。（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效许可证方可经营）。2013年7月18日，原告龙耀公司（甲方）与被告万铨恒鑫公司（乙方）签订《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，约定：甲方为“龙耀华府”项目之开发商，现委托乙方为该物业之总策划和销售代理人，经双方协商，达成如下协议：第一条、合作约定：1.1受托物业名称：“龙耀华府”；1.2受托物业位置：武汉市东西湖吴家山三秀路；1.3受托物业类型：住宅和裙楼底商；1.4受托物业面积：总住宅商品房建筑面积约78727.8平方米，总裙楼商业面积10222.4平方米（最终面积以规划部��的批准文件为准），其中甲方可预留住宅40套房源，该预留房源不计入乙方代理范围，乙方不提取任何形式代理佣金；1.6本项目约定的销售任务周期为12个月，即自本项目取得《商品房预售许可证》及确定项目公开发售日起，至12个月期满止（乙方承诺在销售任务周期完成受托物业95%面积销售）；1.6.3自本合同签订之日起2日内，乙方安排本项目的销售核心团队人员进驻现场开展前期销售筹备工作；1.7销售底价（指双方结算代理佣金溢价部分的销售单价）：销售底价为6，700元／㎡；1.9销售工作包括但不限于：1.9.1甲方委托乙方对本项目拥有全程独家销售代理权限；1.9.2项目销售期内（以甲、乙双方书面确认的公开发售计划时间为准）完成项目销售的各项筹备工作，包括项目的销售管理制度、销售团队的组建、完善公开销售期各种销售情况应对预案等，并获得甲方的确认���1.9.3组建专业销售团队完成合作期内项目推售物业的客户接待、产品推荐、客户成交、合同签署、客户按揭资料的收集、客户档案的管理及相关的客户服务工作，确保整个流程的专业、规范；1.9.4项目销售期内定期提交销售报告及下阶段销售对策分析，严格做好客户资料的保密，协助督促回笼销售资金，杜绝内部的各类炒筹、炒楼行为，配合做好楼盘销售各项的后期服务工作……第三条、甲方权责：3.1.2.4甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权；3.1.2.7如因乙方原因导致不能履行或不能完全履行合同义务或出现乙方的行为严重影响甲方的商业利益的情况，甲方可解除合同；3.1.4甲方按时向乙方支付销售代理费，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同，除非双方确认实际履行已经不必要或者没有实际意义的除外；3.1.5甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户办理相关的各项购房、收房手续；3.1.7因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合……；第四条、乙方权责：4.1乙方具备房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。乙方采取的销售手段必须符合相关法律规定；4.2营销策划、市场调研服务……；4.3销售代理服务：包括组建销售团队、正式进场前完成对销售团队的培训、负责销售现场管理、接洽客户、客户信息管理、前期客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作；4.3.7签订认购书：项目正式公开发售后，乙方完成与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行；4.3.8签订正式的商品房买卖合同：督促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，完成与客户签订《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件，督促购房客户交纳楼款，负责协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行；4.4乙方履行如下合同义务：4.4.1向甲方提供营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述文件真实有效；……4.3.9每个售出单位在客户签署《商品房买卖合同（预售）》并缴付全部房款后，乙方对于该单位的销售代理工作即告完成。但乙方还应协助甲方完成物业交付等工作……第五条、代理服务费用5.1销售额认定及佣金计算条件：5.1.1根据甲乙双方制定的销售目标和乙方实际完成的销售情况，住宅、裙楼底商部分乙方按0.7%来计取佣金；如果开盘后三���月内（含三个月，即92个自然日，从开盘当日开始计算）销售去化率达到80%，则按0.9%计提佣金（三个月内完成80%销售去化率的当月开始，每月按照实际销售额的0.9%来计提佣金，已按0.7%支付代理佣金的部分甲方需按0.9%的比例当月补足）；5.1.1.6佣金计提标准按乙方实际成交额作为依据，则乙方每阶段佣金以实际成交额×佣金计提标准进行计取；5.1.1.7溢价部分：乙方如在开盘三个月内完成销售去化率80%，并且销售价格超出双方约定的销售底价，超出部分甲、乙双方进行溢价分成。甲乙双方按7：3比例进行溢价分成，甲方7成，乙方3成。溢价结算公式为：（累计实际销售金额－累计实际销售面积×6700元）×30%，如果该公式计算值为负数，即表明不存在溢价，甲方无须向乙方支付，乙方亦无须向甲方支付……第六条、违约责任：6.1本合同自双方签字盖章之日起成立；乙方代���期满且没有延期或者代理期未满代理工作已结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止；6.7终止合约时，甲方仍须支付乙方于代理期间已完成部分销售代理费且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的七个工作日。甲方逾期不支付乙方应收代理费，将按逾期每天支付乙方应付代理费的千分之一作为违约金；6.8非因乙方重大违约而致合同解除的，甲乙双方解除合同或合同到期时，在代理期内签署《认购书》客户在解除合同或合同到期后与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》的，甲方须按本合同第六条规定支付乙方应得的代理费用；第七条、词语注解7.3“售出单位”：是指已签订完《商品房买卖合同（预售）》的房屋单位并交足首期房款，售出面积以签订商品房买卖合同的建筑面积为准，售出时间以商品房买卖合同签订的时间为准。合同还约定了其他权利��务。合同签订后，被告万铨恒鑫公司遂组建了销售团队，开展了关于案涉项目“龙耀华府”（在房产部门备案的项目名称为“城市空间”）的营销策划和市场推广等活动。原告龙耀公司分别于2013年8月8日、2014年1月28日取得了“城市空间”项目3、4号楼和1、2号楼的《武汉市商品房预售许可证》，住宅建筑面积分别为46882.02平方米和31850.01平方米，并先后于2013年8月31日、2014年2月开始公开销售3、4号楼和1、2号楼。案涉项目开盘后，被告万铨恒鑫公司的销售团队进驻销售现场，接洽客户、收集和登记客户信息，指导客户签署《认购书》、《商品房买卖合同》、收集按揭贷款资料等，并将客户的身份证复印件及相关合同交给原告龙耀公司审核签章，原告龙耀公司派员在销售现场收取定金或购房款以及相关资料。经双方对账，原、被告在销售期内共同确认“龙耀华府”1-4号��截止至2014年5月15日共成功销售房屋（即已签订商品房买卖合同，以下简称已签约）522套。原、被告双方的工作人员先后分15次在《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》上签字确认上述数据。另根据原告龙耀公司在庭审中提交的城市空间截止2014年5月31日签约合同数明细表（497）显示，2014年5月15日至5月31日期间1、2号楼又成功销售房屋4套。综上，截止至2014年5月31日，“龙耀华府”1-4号楼共成功销售房屋526套。另，1-4号楼中客户已签订《认购书》并交纳定金但未签订《商品房买卖合同》（以下简称大定未签约）的房屋共38套。原告龙耀公司分别于2013年9月30日、11月20日、2014年1月24日向被告万铨恒鑫公司支付代理费50万元、50万元、50万元，合计150万元。之后，原告龙耀公司未再支付任何款项。销售期间，已签约的部分外地客户因未在武汉市缴纳社保或缴纳社保未满一年而不���备在武汉市购房的资格，致使按揭贷款客户贷款审批未通过，一次性付款客户无法办理合同备案登记。2014年2月26日，被告万铨恒鑫公司向原告龙耀公司发送《关于龙耀华府前期认购未放款客户处理方案的工作联系函》，商定解决方案。后经双方协商，对不具有购房资格的外地客户，原告以通过为其补办社保的方式来帮其解决购房资格问题，并收取其手续费1万元。2014年5月13日，被告万铨恒鑫公司向原告龙耀公司发函，要求其在收函后14日内支付拖欠的代理费。原告龙耀公司于同年5月20日回函，认为其并不拖欠被告代理费，且被告万铨恒鑫公司未提供公司资质及销售人员房屋经纪资格等文件，违反规定将房屋销售给不具有购买资格的人员，已构成违约，要求被告提供相应的资质文件，并对违规销售的房屋进行处理。2014年5月26日，被告万铨恒鑫公司向原告龙耀公司回��，答复如下：1、因原告违规建设导致开盘迟延，打乱了被告的整盘营销计划，导致销售工作受到影响；2、因原告同意向无购买资格的客户销售，并主动以收取客户1万元手续费以帮助客户补办社保的方式来解决客户购买资格问题，故被告并未违反规定售房；3、销售代理属于被告的经营服务范围，故并不存在违法违规经营等问题。综上，其要求原告于2014年5月28日前支付拖欠的代理费4，415，448元，否则将终止合同。2014年5月底，因原告龙耀公司未按照被告万铨恒鑫公司的要求支付代理费，被告万铨恒鑫公司将其工作人员撤离销售现场。同年6月20日，原告龙耀公司再次向被告万铨恒鑫公司发函，认为被告万铨恒鑫公司的前述行为已构成违约，故书面通知被告万铨恒鑫公司解除合同。2014年6月23日，被告万铨恒鑫公司及其原派驻项目销售现场的销售人员分别取得了《武汉市房地产经纪机构备案证》和《武汉市房地产经纪人证》。审理中，双方共同确认在2014年5月31日前已签约并已完成备案的房屋共198套，有214名外地客户因不具有购买资格（未在本地缴纳社保满一年等）未通过备案审批。2014年9月24日，武汉市全面放开限购政策，致使大部分原不具有购买资格的客户符合购买条件，原告龙耀公司在被告万铨恒鑫公司撤离后遂自行与上述客户重新办理签约、备案、按揭贷款等手续。截止至2015年1月15日，214名外地客户中一次性付款客户有32人，因按揭贷款审批未通过后经引导转一次性付款客户有21人，办理按揭贷款客户有161人，其中已放款139人，贷款金额58，439，000元；未放款22人，贷款金额10，020，000元。2014年7月22日，原告龙耀公司诉讼来院，请求：1、确认原告解除《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》有效；2、被告赔偿原告的损失5，046，644元；3、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告龙耀公司变更诉讼请求，要求如诉称。被告万铨恒鑫公司坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告龙耀公司与被告万铨恒鑫公司签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原、被告之间签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》是否已解除的问题。本院认为，原告龙耀公司与被告万铨恒鑫公司之间系委托合同关系，原告龙耀公司系委托人，被告万铨恒鑫公司系受托人。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”本案中，因原告龙耀公司未按照被告万铨恒鑫公司的要求支付代理费，被告万铨恒鑫公司的工作人员遂于2014年5月底撤离销售现场。同年6月20日，原告龙耀公司向被告万铨恒鑫公司发函，认为被告万铨恒鑫公司的前述行为已构成违约，故书面通知被告万铨恒鑫公司解除合同。至此，原告龙耀公司与被告万铨恒鑫公司之间的委托合同关系终止。故原告龙耀公司提出确认《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告万铨恒鑫公司是否存在违约行为以及是否应承担赔偿责任的的问题。本案中，被告万铨恒鑫公司在合同签订后组建销售团队、开展营销策划和市场推广等活动，并在销售期间安排销售人员进驻销售现场，接洽客户、登记信息、指导客户签订《认购书》、《商品房买卖合同》等，原告龙耀公司也在《﹤龙耀华府﹥成功销售确认明细》及《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表（3-4号楼）》、《﹤龙耀华府﹥代理费结算明细表（1-2号楼）》上签字确认被告万���恒鑫公司“成功销售”（即已完成签约）526套房屋，已交大定但未签约38套，履行了合同约定的主要义务，原告龙耀公司应依约及时足额支付相应的代理费。审理中，原告龙耀公司诉称被告万铨恒鑫未提交其公司及销售人员的资质证书等文件，且将房屋销售给不具有购买资格的外地客户，已构成违约，并直接造成该类客户不能办理银行按揭手续，原告龙耀公司的房款不能及时收回，不得不对外借款以支付工程款等费用，由此产生了利息损失。经双方在庭审中共同确认，有214名外地客户因不具有购买资格（未在本地缴纳社保满一年等）未通过备案审批。截止至2015年1月15日，214名外地客户中一次性付款客户有32人，因按揭贷款审批未通过后经引导转一次性付款客户有21人，其房款共计7，410，000元；办理按揭贷款客户有161人，其中已放款139人，贷款金额58，439，000元；未���款22人，贷款金额10，020，000元。据此，原告龙耀公司向被告万铨恒鑫公司主张，以未能及时收回的购房款总额75，869，000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自签约时起计算至合同备案时止（未备案的至多计算至2014年9月30日）期间的利息损失，共计4，838，505.18元。本院认为，被告万铨恒鑫公司虽未按合同约定提交其公司及销售人员的资质证书等文件，但其营业执照所载明的经营范围包括房地产买卖的经纪代理活动、商品房销售等，且在合同约定的销售任务周期内即自案涉项目取得《商品房预售许可证》及确定项目公开发售日起12个月内取得了《武汉市房地产经纪机构备案证》及《武汉市房地产经纪人证》，被告万铨恒鑫公司履行该项义务虽存在一定的瑕疵，但并未对原告龙耀公司的房屋销售造成实质性的影响。另，合同第三条约定原告龙耀公司对《认购���》、《商品房买卖合同（预售）》的签订享有决定权，在实际销售过程中，其操作模式也是由被告将客户签字后的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及客户的身份证复印件交由原告审核签章，可见原告对客户的身份情况及被告将房屋销售给外地客户的情况是知情且认可的，另原告向外地客户收取1万元手续费并帮其安排补缴社保以便其尽快满足购房条件，亦可侧面印证原告对外地客户不具有购买资格的情况是明知的，并给予积极配合，且在武汉市的购房政策调整后，上述原不具有购买资格的外地客户已符合购买条件，故被告的前述销售代理行为并不构成违约。本案《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》无法继续履行的根本原因是原告龙耀公司明确表示拒绝支付其应付的代理费，其行为已构成根本违约，其要求被告万铨恒鑫公司赔偿其因未能及时收回部分房款���遭受的利息损失4，838，505.18元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告湖北龙耀房地产有限公司与被告武汉万铨恒鑫房地产有限公司于2013年7月18日签订的《﹤龙耀华府﹥项目营销代理合同》已解除；二、驳回原告湖北龙耀房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费47，126元、保全费5，000元，合计52，126元（原告湖北龙耀房地产有限公司已预交），由原告湖北龙耀房地产有限公司负担52，046元，被告武汉万铨恒鑫房地产有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费47，126元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长屠俊霞人民陪审员王红人民陪审员马爱国二〇一五年二月十六日书记员钱嫚 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