（2014）天民初字第663号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-04-01

案件名称

原告蒋丽梅、蔡兴华与被告常州华光房地产开发有限公司、第三人常州海纳商业管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市天宁区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋丽梅,蔡兴华,常州华光房地产开发有限公司,常州海纳商业管理有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款

全文

常州市天宁区人民法院民事判决书（2014）天民初字第663号原告蒋丽梅，女，1957年1月21日生。原告蔡兴华，男，1953年6月18日生。两原告共同委托代理人许敏，江苏常江律师事务所律师。被告常州华光房地产开发有限公司。法定代表人钱菊生，董事长。委托代理人沈伟民，江苏金牌律师事务所律师。第三人常州海纳商业管理有限公司。法定代表人戚文婷，董事长。委托代理人沈伟民，江苏金牌律师事务所律师。原告蒋丽梅、蔡兴华与被告常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）、第三人常州海纳商业管理有限公司（以下简称海纳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋丽梅、蔡兴华的委托代理人许敏，被告华光公司及第三人海纳公司的委托代理人沈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋丽梅、蔡兴华诉称，2011年3月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的XX明苑X幢、X幢X号商铺房，面积为21.18平方米，总价为1011303元，由原告支付一部分房款，房款的余额用该商铺8年的出租金代为一次性相抵，同日在售楼处与被告指定的出租受托方海纳公司签订了委托租赁合同，后原告依约支付414634元，余款596669元用该商铺8年的出租金一次性相抵。同年3月、6月份，在被告工作人员一再要求下，原告缴纳了该商铺出租税费计29832.96元。合同约定被告应当在2013年1月20日前交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。2014年3月25日，原告委托律师向被告发出解除合同的律师函，并提出主张，被告不予答复。请求法院判令：确认原、被告之间的商品房买卖合同已于2014年3月26日解除；被告返回原告已支付的购房款414634元；被告支付原告违约金4146.34元；被告赔偿原告损失29832.96元；被告承担合同解除后原告所发生的其他损失；本案诉讼费由被告承担。被告华光公司辩称，原告要求解除商品房买卖合同与事实不符，要求依法驳回原告的诉讼请求。由于政府及雨雪等不可抗力的原因才造成被告延期交房，根据被告与XX国土资源局签订的国有土地使用权合同及拆迁红线图约定，政府应于2008年8月31日前将原告拍卖所得的净地交付给被告。但是政府对红线图范围内的净地一直没有拆清交付给被告，为此，被告向XX市人民政府、XX市城乡建设局等相关部门多次提出要求解决，XX市政府也叫城乡建设局牵头多次协商，直至2012年8月31日才将应由政府拆迁的红线范围内的民房拆迁完毕交付给被告，因此由于政府拖延拆迁，造成被告不能施工及延期交付。另外，根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，雨雪天可相应的延期交付，综上造成被告迟延交房，这是被告无法避免和克服的，应属政府原因和不可抗力，应当予以相应的延期。第三人海纳公司述称，同意被告华光公司的辩称意见。经审理查明，本市天宁区XX明苑小区系被告华光公司开发建设。2011年3月25日，原告与华光公司签订“商品房买卖合同”1份，约定原告购买该小区X幢、X幢商业X号房屋一套，总房款1011303元。合同并约定：第十条、买受人未按合同规定时间付款，则按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期在60日之内，自合同规定应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第十一条、出卖人应当在2013年1月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、施工中遭遇雨雪天气及其他异常天气影响，3、非出卖人原因（如施工中遇到重大技术问题、政府原因等）。第十二条、除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房的，按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。2014年3月25日，原告委托律师通过邮政特快专递向华光公司发出“律师函”，载明：“合同签订后，蒋丽梅、蔡兴华依约支付了相应房款，而贵公司未在约定的2013年1月20日前交付约定房屋，依据合同约定，蒋丽梅、蔡兴华提出解除与贵公司签订的银河湾明苑1幢、2幢291号商铺房的商品房买卖合同。”华光公司于次日收到该函件。原告于2014年4月4日诉至本院，提出前列诉讼请求。另查明，2011年3月25日，原告（出租委托方、甲方）与海纳公司（出租受托方、乙方）签订“委托租赁合同”1份，合同约定：本合同中，除非另有规定，下列词语具有指定的含义：“开发商”系指华光公司、“物业”系指甲方通过与开发商签订“商品房买卖合同”，并将按照该合同约定取得相关权利的房屋。合同并约定：1.1甲方承诺不可撤销的将其常州XX明苑X幢、X幢X室物业委托乙方出租，该物业建筑面积约为21.18平方米。1.2甲方应依“商品房买卖合同”约定的交房标准将物业交付乙方。2.1甲方委托乙方出租的物业，实际承租人用于经营及办公等；甲方签订本合同视为甲方同意乙方未来一次或多次转租的证明，为便于登记，甲方应当为乙方另行出具同意出租、转租的证明。3.1委托租赁期限为八年，自2013年2月1日至2021年1月31日。3.2根据甲方与开发商签订的“商品房买卖合同”中约定的有关交付条款，甲方承诺按时与开发商办理交房手续，并与开发商办理交房手续的当日将该商品房交付给乙方；如甲方未能在开发商通知的期限内与开发商办理商品房交接手续的，自交房期限届满后的次日，甲方不可撤销的委托乙方代为办理该商品房的交接手续；乙方代甲方支付交付时的相关费用，可在应支付给甲方的租金中扣除；在该商品房交付至本合同约定的委托租赁期限起始日前，乙方有权对该房屋进行装修和招商工作。4.1委托租赁期间，前五年租金为实际产权面积×3342.36元／㎡、后三年租金为实际产权面积×3819.84元／㎡；代收租金的支付时间为乙方在七个工作日内一次性支付给甲方。10.2（1）因甲方原因未按本合同约定的期限将该物业交付给乙方或造成乙方不能按约定时间行使经营权的，甲方应按照该物业总房价款的日万分之二向乙方支付延迟金，乙方可从应支付给甲方的租金中直接扣除该延迟金；逾期超过30天的，视为甲方无法继续履行本合同。（2）当出现甲方无法清偿第三人债务并导致第三方执行该物业的情况时，即视为甲方无法继续履行本合同。（3）因甲方的原因导致乙方无法继续行使租赁经营权，即视为甲方无法继续履行本合同。10.3甲方无法继续履行本合同的，甲方同意乙方有权选择下列任何一种方式追究甲方的违约责任：（1）甲方按照该商品房剩余租赁期间的租金收益作为违约金支付给乙方；（2）甲方将该商品房以该商品房成交价款的50%的价格转让给乙方。原、被告及第三人共同确认，原告所购买的X号商铺的合同价为1011303元，按照原告与海纳公司签订的委托租赁合同的约定，以应付租金抵扣原告应付购房款596668.55元，原告实际支付房款414634元。原告分别于2012年3月22日、同年6月13日缴纳本案所涉房屋的营业税、个人所得税、房产税14916.48元。审理中，被告提交向政府及有关部门请示及会议纪要等材料显示，2010年8月，被告向市政府提交请示，要求协调解决开发建设的地块所涉的民房拆迁问题，相关领导及部门对此进行了批示。2011年元月，市城乡建设局对此召开了会议，形成了相关会议纪要：一、在XX齿轮厂南厂区X地块《土地使用条件和要求》和《公建配套建设要求意见书》中，地块沿劳动中路公共绿地内的部分民房未明确拆迁主体，现该房屋已影响XX明苑三期的开工建设。二、根据华光公司向市政府的请示，会议明确应加快公共绿地内民房的拆迁，确保XX明苑小区能按时交付。三、会议同意地块沿劳动中路公共绿地内民房由市铁建处作为拆迁主体负责拆迁，拆迁资金由三大项目指挥部负责落实。庭审中，合议庭要求原告明确其“要求被告承担合同解除后原告所发生的其他损失”的诉讼请求，原告陈述：根据委托租赁合同的约定，原告不履行租赁合同，要原告承担责任，现在还没有发生。上述事实，有商品房买卖合同、付款凭证、律师函、监理单位材料、公安部门相关文件及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的房屋，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，受法律保护。按照原告与华光公司签订的商品房买卖合同及原告与海纳公司签订的委托租赁合同的约定，原告将所购买的房屋委托海纳公司进行出租，并约定将其后一定年限的租金收益直接抵作原告购房时应付的部分购房款，原告另行支付了其余购房款。对此被告并无异议，应视为原告已按照其与华光公司、海纳公司的约定履行了给付房款的义务，被告亦应按约履行房屋交付义务。双方对房屋的迟延交付约定了超过90日交付房屋的，原告有权解除合同，而实际上原告所购买的房屋直至法庭辩论终结前，仍未竣工验收。对此，被告辩称的主要意见即为施工中因受天气影响而延误，且由于被告所取得开发建设的土地因尚未完全拆迁完毕而导致原告工期遭受影响，延期交房非被告的原因，符合双方买卖合同的约定。本院认为，首先对于被告辩称的天气原因，被告作为专业的开发建设单位，对房屋建设施工过程中遭遇的雨雪等天气状况完全应有适当准备，并应当采取相应措施以保障施工进程，而气象部门所统计的天气状况并未显示近年我市存在长期、大量的影响房屋施工建设的异常天气状况。对此辩称意见，被告并未提供充足证据证明，且被告所统计的存在雨雪天气的天数与被告实际迟延交付房屋的天数差距较大，不具有可比性，故本院不予采信。其次，关于被告辩称因相关民房的拆迁而影响工程建设的问题。根据相关法律规定，原告作为专业的开发建设单位，在本案所涉房屋开发建设完毕之前销售给原告的行为应属商品房预售行为，理应做好了开发建设的相应准备工作且已取得相应的预售许可。但1、现被告所提交的因受民房拆迁而影响房屋开发建设进程的证据，从时间节点上不足以看出对原告所购买房屋开发建设进程的影响；2、对民房拆迁事件的处理时间段在向原告出售本案所涉房屋之前，亦不足以得出被告在向原告出售房屋时，被告所辩称的民房拆迁事件是否已经处理完毕的结论；3、被告虽提交了部分民房尚未拆迁的现场照片，但并无其他证据予以佐证，亦不足以看出尚未拆迁的民房在空间位置上与原告所购买的房屋所在大楼的建设工程的影响关系。再其次，根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。原、被告所签订的买卖合同中虽有因“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日告知买受人的”，“非出卖人原因（如施工中遇到重大技术问题、政府原因等）”等可延期交房条件的约定内容，但根据诚实守信、公平原则，如确系发生了被告所辩称的非被告所能掌控的事由，亦理应在合理时间内及时向原告披露，鉴于该买卖合同系被告方提供的格式条款，在条款内容存在歧义、含义模糊等情形时，应作不利于被告方的解释。最后，结合被告在合同约定的交付房屋期限届满后的较长时间直至本案诉讼过程中仍未能交付房屋的实际情况，本院对被告延迟交付房屋的辩称意见不予采信。原告于2014年3月26日向华光公司送达退房申请，作出了解除合同的意思表示，华光公司未在三个月内提出异议并向人民法院起诉。故原、被告间的商品房买卖合同已于2014年3月26日解除，被告已经收取的购房款，理应予以退还。退还购房款的范围以原告实际支付的购房款为准，原告关于退还实际支付的购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告缴纳的税费应当认定为被告违约对其造成的实际损失，因被告未能按约履行，双方所约定的违约金确实低于原告的损失，故本院对该项诉讼请求予以支持。原告既主张违约金又主张实际损失，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担合同解除后的其他损失，但在庭审中陈述损失并未发生，诉讼请求不明确，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认蒋丽梅、蔡兴华与常州华光房地产开发有限公司于2011年3月25日签订的商品房买卖合同已于2014年3月26日解除。二、常州华光房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向蒋丽梅、蔡兴华返还房款414634元。三、常州华光房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向蒋丽梅、蔡兴华赔偿损失29832.96元。四、驳回蒋丽梅、蔡兴华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8030元，由常州华光房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　苍　松审　判　员　　回亚芳代理审判员　　李代华二〇一五年二月十六日书　记　员　　陈　婷百度搜索“”