（2015）二中民终字第01781号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-26
案件名称
关×1与崔×1、崔×2物权保护纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关×1,崔×1,崔×2
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01781号上诉人（原审被告）关×1，男，1952年12月31日出生。被上诉人（原审原告）崔×1，女，1962年11月27日出生。委托代理人李×（崔×1之子），1988年8月18日出生。被上诉人（原审原告）崔×2，女，1968年12月9日出生。上诉人关×1因物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第22752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年9月，崔×1、崔×2起诉至原审法院称：我们是北京市西城区×××13号院东房南起第一间房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人。我们系于2007年7月4日经北京市西城区人民法院调解，共同获得该房的所有权，并于同年11月7日取得房屋所有权证。关×1自1994年6月向我母亲刘×（即前房屋有权人）租住诉争房屋并支付租金，但双方未签订书面租赁合同。母亲过世后，父亲崔×3与关×1于2003年12月1日就该房屋签订租房协议，约定租期一年。我们获得诉争房屋所有权后，父亲崔×3将房产交付给我们时明确表示，已经通知关×1该租房协议遇特殊情况停止。我们也口头和电话多次通知关×1，我们与关×1之间不存在租房关系，要求其搬离所占房屋，关×1不仅置之不理，还言语威胁，拒绝停止侵占行为。截止至目前，关×1一直没有停止对诉争房屋的侵占，特申请人民法院保护我们对自己房屋财产的所有权。现要求关×1立即腾退诉争房屋，并赔偿2008年1月1日至2014年8月31日侵占期间给我们造成的损失15504元；诉讼费由关×1负担。关×1辩称，1967年北京市西城区×××13号西房三间被收归国有，性质为公房。经房管局介绍，我全家搬入该房居住，当时没有签订任何契约，我们按期向银行缴纳租金，相当于交给国家。九几年落实私房政策，房屋发还给产权人，自此我们开始将上述西房三间的房租交给房东刘×。后西房三间被认为是危房，我父亲单位给予了一定补助，我父亲就搬走了，但是我单位并未给予补助，加之我孩子还在这里上学，所以1994年7月我与崔×3商议，租住了诉争房屋。2003年又遇到标准租私房腾退政策，因我原承租的西房三间已经腾退给了崔×3，崔×3在没有告知我的情况下就办理了标准租私房腾退手续，导致我没有得到任何补助。同年，我与崔×3就诉争房屋签订书面租赁合同，租期一年，合同到期后我也是一直交纳房租，期间无人找我腾退房屋。我一直不知道房屋所有权人已经变更为崔×1、崔×2。直至2008年崔×3告知我房主变了，让我将房租交给其女儿崔×1和崔×2。2008年以后，崔×1、崔×2很少来，来了也没有要求支付房租。由于房屋居住状态是历史形成的，目前×××胡同面临拆迁，我也希望政府按照政策给予解决。因此现我不同意腾退房屋，但同意支付租金。原审法院经审理认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。崔×1、崔×2通过法定程序继承取得诉争房屋所有权，作为所有权人，其对该房屋享有占有、使用、收益及处分之权利。关×1在崔×1、崔×2取得房屋所有权之前与崔×3就该房屋签订过房屋租赁协议，关×1虽称该房屋性质为标准租私房，但未提供证据予以证实，故不予采信，其与崔×3就诉争房屋所签《房屋租赁合同》应按照一般租赁合同关系处理。虽然根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但上述房屋租赁合同中约定了租赁期限为一年，到期如无变化则可顺延，双方于租赁期限届满后虽继续履行，但未约定具体租赁时间，应视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。诉讼中，关×1确认崔×3曾向其告知房屋产权人变更，即其明知房屋相关情况发生重大变化，租赁合同不符合顺延之条件，且其提供的证据显示其交纳租金的终止日期为2007年8月31日，该事实应视为其与崔×3的租赁关系在诉争房屋产权变更之前已经解除。2008年崔×2即要求其腾退房屋被拒绝，该行为已经侵害了崔×1、崔×2的物权。现崔×1、崔×2以产权人身份起诉要求关×1腾退房屋，理由正当，予以支持，但考虑到其另行寻找住房需要一定时间，故法院酌情确定腾房时间。针对关×1称其他处无住房一节，法院认为，其就诉争房屋原为租赁形式，且其自述为退休人员，应有一定生活来源，其亦可采用租赁其他房屋形式解决住房问题。就崔×1、崔×2要求关×1按照租赁房屋期间的租金标准赔偿占用房屋期间的使用费损失，其请求未超过合理标准，关×1亦无异议，法院予以支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、自判决生效之日起六十日内，关×1将北京市西城区×××胡同十三号东房南数第一间腾退，交崔×1、崔×2；二、自判决生效之日起七日内，关×1赔偿崔×1、崔×2二〇〇八年一月一日至二〇一四年八月三十一日期间房屋使用费损失一万五千五百零四元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，关×1不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：诉争房屋为标准租私房，不应简单适用合同法的终止规定。在租住人未得到妥善安置前，不应强行要求租户搬出。此外，关×1的现状也不具备短期搬出的能力。故请求二审法院依法撤销一审判决。崔×1、崔×2认为关×1的上诉没有道理，二人的主要答辩意见与一审一致，坚持称双方没有签订过租赁协议，关×1继续居住在诉争房屋内没有依据，应当腾房。原审法院判决正确，同意原判。经审理查明：崔×1、崔×2之父崔×3与二人之母刘×于1961年9月23日结婚。1981年3月15日，刘×继承北京市西城区×××胡同13号房屋12间。1987年4月4日，刘×（出租人）与关×1之父关×2（承租人）签订了《私房租赁契约》一份，将×××13号西房三间出租给关×2居住，关×1亦居住在该房内。1994年，关×1腾退×××13号西房三间，搬入诉争房屋内居住。2002年9月3日，刘×去世。2003年12月1日，崔×3（甲方）与关×1（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿将×××胡同13号院东房一间（使用面积6平方米）租给乙方使用，租期一年，到期如无变化则可顺延；租金：按北京市国土资源和房产管理局《关于做好2003年12月1日起标准租私房，按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作有关问题的通知》中规定的厂桥地区每平方米面积为38元的指导价计算；自2003年12月1日起，每月租金按228元支付；甲乙双方如有特殊情况要提前结束协议时，需提前一个月通知对方。以使双方都能安排好各自的事宜。后关×1一直向崔×3交纳该房屋租金。另查，2007年崔×3与崔×1、崔×2因刘×遗产继承纠纷进行诉讼。同年7月4日，北京市西城区人民法院出具（2007）西民初字第3457号民事调解书，确认位于北京市西城区×××胡同13号北房五间及东房南数第一间归崔×1、崔×2共同所有。2007年11月23日，崔×1、崔×2取得北京市西城区×××胡同13号东房南数第一间（7号、即诉争房屋）房屋所有权证，二人共同共有。一审诉讼中，关×1表示崔×3曾向其告知房屋所有权人变更，要求其将房租交给其女儿，同时确认2008年左右崔×2曾要求其腾退房屋，被其拒绝。关×1称诉争房屋属标准租私房性质，但未提供相关证据。关×1表示其在本市无其他住房，并自述是北京市出租汽车公司退休职工。针对租金交纳情况，关×1提供了崔×3收取租金的收条，收条显示的最后一期租金支付至2007年8月31日。关×1称其租金支付至2007年12月底，崔×3未出具收条。但双方均认可，自2008年1月1日后关×1未就使用诉争房屋支付过任何费用。上述事实有双方当事人陈述、房屋所有权证、（2007）西民初字第3457号民事调解书、《房屋租赁合同》、《私房租赁契约》、收条等相关证据在案佐证。本院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。诉争房屋的所有权人现登记在崔×1、崔×2名下，故二人系诉争房屋的合法所有权人，对该不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现崔×1、崔×2以房屋所有权人的身份要求关×1腾退诉争房屋，并支付房屋使用费的理由正当，应予支持。原审法院支持了崔×1、崔×2的诉讼请求，系正确的。关于关×1称诉争房屋属标准租私房性质的上诉主张，因其未提供相关证据，故本院不予采信。关于关×1称其在本市无其他住房，故不具备腾房条件的上诉主张。根据已查明的事实，关×1长期居住在诉争房屋内采取的主要方式是租赁形式，现关×1与现房屋所有权人崔×1、崔×2并未签订过租赁协议，其虽曾与原房屋所有权人崔×3签订《房屋租赁合同》，但该《房屋租赁合同》中约定的租期为一年，租期早已届满。该合同中虽约定“到期如无变化则可顺延”，但关×1未再就租期与房屋所有权人进行约定，故关×1的租赁行为应视为不定期租赁。而不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现双方均认可2008年左右崔×2曾要求关×1腾退房屋，被其拒绝的事实，故应视为崔×1、崔×2早已表示过解除合同的意愿，此时，关×1已无再居住于诉争房屋内的合法依据。鉴于合同解除后应当给关×1一个合理的腾退期限，故原审法院酌情判决六十日内腾退，并无不当。关×1在本市是否有其他住房不能作为其拒绝为崔×1、崔×2腾房的合法依据，关×1应当采取积极的方式，采取多种途径寻找房源，尽快创造为崔×1、崔×2腾房的条件。综上，关×1的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费94元，由关×1负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费188元，由关×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍审 判 员 姚 颖代理审判员 王继玉二〇一五年二月十六日书 记 员 林晓天 关注公众号“”