（2015）三中民终字第00776号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-05-04

案件名称

杨静与北京鸿云兴业物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨静,北京鸿云兴业物业管理有限公司,刘磊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00776号上诉人（原��原告）杨静，男，1979年8月2日出生。委托代理人王青斌，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京鸿云兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园3号楼505。法定代表人韩天思，执行董事。委托代理人王大成，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）刘磊，男，1982年7月6日出生。上诉人杨静与被上诉人北京鸿云兴业物业管理有限公司（以下简称鸿云兴业公司）、刘磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨静在一审法院起诉称：2013年11月20日和2014年1月20日，我与方庆庚（小额贷款公司员工）分别签订了两份借款合同，分别借款750万元和350万元。签订借款合同之时，应出借人的要求，我以自己名下的北京市朝阳区水岸庄园×号房屋（以下简称涉案房屋）作为抵押，同时出具委托书，委托王希荣、刘磊办理抵押、出售房屋等事宜。此后双方在还款金额及期限方面发生纠纷。2014年5月中旬，我得知委托人已于2014年4月1日将涉案房屋出售给鸿云兴业公司，成交价格为1100万元，且已经完成产权过户手续。委托人刘磊在办理出售房屋事宜时完全没有告知我，私自以远远低于市场价的价格将涉案房屋出售。此成交价格远远低于我购买房屋时的成交价1800万元，对我而言显失公平。鸿云兴业公司及刘磊的行为严重损害了我的权益。故诉至法院，要求：1.撤销《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×）；2.撤销2014年3月30日签署的《房屋买卖合同》；3.鸿云兴业公司返还涉案房屋。鸿云兴业公司在一审法院答辩称：杨静所述并不属实。杨静与方庆庚的借贷关系与双方之间的��卖合同关系是两个法律关系。事实是杨静和爱人王光霞因为偿还不上方庆庚的借款，要出售涉案房屋。我方和杨静于2014年3月30日签署了《房屋买卖合同》，约定房价款1100万元，税费由卖方承担改为买方承担，办理过户手续我方负担99万元的税费。双方于合同补充协议约定，杨静欠付方庆庚的借款1100万元、欠付利息76.9万元、逾期还款违约金85.5万元及欠付涉案房屋物业费4万元均由我方承担，上述合计1565.3万元，加之我方承担的税费99万元，达到1600余万元。《房屋买卖合同》明确约定由刘磊代为办理过户手续，后刘磊持杨静签署的委托书办理了房屋过户手续。网签登记涉案房屋成交价格是1100万元，但我方为购房支出的实际代价达1600余万元，符合市场行情，不存在显示公平。《房屋买卖合同》由杨静亲自签署，不符合撤销的条件，不同意杨静的诉讼请求。刘磊未到��，亦未提交书面述称意见。一审法院经审理查明：2013年11月20日，杨静、王光霞（甲方）与方庆庚（乙方）签署《抵押借款合同》，甲方向乙方借款750万元用于资金周转，借款期限自实际转账之日起一个月。利息按央行同期贷款利率的四倍计算。甲方采用一次性还款，按月付息方式还款，甲方向乙方提供涉案房屋抵押作为履行还款义务的担保，抵押担保范围为合同约定的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。如甲方未按合同约定的还款期限向乙方归还借款及利息，每延期一天，甲方须向乙方支付剩余借款本金的千分之五作为违约金。双方并就借款担保、违约责任及办理公证等相关事项进行约定。杨静、王光霞与方庆庚就《抵押借款合同》向北京市方正公证处（以下简称方正公证处）申请办理强制执行公证。同日，方正公证处出具（2013）京方��内民证字第40083号具有强制执行效力的债权文书公证书，确认自《抵押借款合同》生效及当事人双方债权债务形成之日起，此公证书具有强制执行效力。2013年11月20日，杨静、王光霞与王希荣、刘磊签署《委托书》，杨静、王光霞委托王希荣、刘磊作为代理人，全权代表办理涉案房屋的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移过户的有关事宜、代为办理出售此房的相关的交税、退税等税务手续等事项。受托人中任意一人均可单独办理全部委托事项，委托期限自委托之日至委托事项办完为止。次日，方正公证处出具（2013）京方正内民证字第40069号公证书，确认杨静、王光霞的委托行为符合法律规定。2014年1月17日，杨静、王光霞与方庆庚签署《抵押借款合同》借款350万元用于资金周转，就借款担保、违约责任及办��公证等相关事项进行约定与2013年11月20日《抵押借款合同》基本一致，双方亦办理了强制执行公证手续。2014年4月1日，刘磊作为杨静委托代理人与鸿云兴业公司签署《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×）出售涉案房屋，建筑面积358.77平方米。房屋成交价格系1100万元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。鸿云兴业公司采用自行交割付款方式，具体付款方式及期限约定见附件五。房屋交付、违约责任及权属转移等事项均未明确填写。同日，鸿云兴业公司以1100万元为计税金额交纳房屋契税33万元，并交纳地方教育附加、营业税、教育费附加、城市维护建设税合计61.6万元。次日，鸿云兴业公司取得涉案房屋所有权证书（编号：X京房权证朝字第×号）。庭审中，鸿云兴业公司提交杨静（甲方）与鸿云兴业公司（乙方）就涉案房屋买��事宜签署的《房屋买卖合同》，第三条约定：“甲乙双方同意上述房产现状的交易价格总价为壹仟壹佰万元整（小写）11000000.00（无论什么原因双方对成交价格概无争论）”。手写补充“下述第四条的办理该房屋过户手续时所产生的税费及相关费用均改由乙方承担缴纳（包括但不限于营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、房产税等全部由乙方承担）。”第四条约定：“办理该房屋过户手续时所产生的税费及相关费用均由甲方全部承担缴纳（包括但不限于营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、房产税等全部由甲方承担）。”第十三条补充协议手写约定：“1.甲方所欠方庆庚借款壹仟壹佰万元本金，由乙方直接将房款付给方庆庚代替甲方偿还借款。2.甲方所欠方庆庚借款利息76.9万元，由乙方代替偿还。3.甲方应向方庆庚支付逾期还款违约金385.5万元，由乙方代替偿还。4.甲方所欠物业费、水电费等费用约4万元，由乙方承担。上述4项合计1565.3万元，过户手续由刘磊代为办理。”上述第三条、第十三条手写部分均由杨静、王光霞分别签名并加摁手印。《房屋买卖合同》文本甲方处由杨静、王光霞签名并加摁手印，乙方处由鸿云兴业公司签章，法定代表人韩天思签名，落款日期系2014年3月30日。经查，2012年10月7日，杨静与北京润泽庄苑房地产开发有限公司签署《北京市商品房现房买卖合同》购买涉案房屋，房屋总价款1750万元。庭审中，杨静申请证人李×出庭作证。李×表述与杨静系朋友关系，经人介绍认识王希荣，杨静向王希荣借款均由其负责联系。杨静向王希荣借款750万元，各方于2013年11月20日去方正公证处签署了一系列手续。当时王希荣拿出一堆材料让杨静、王光霞签字，全是空白文件，像买卖合同、��款合同，没有写日期。当时由王希荣、方庆庚、刘磊、杨静和王光霞在里面签署，李×在外面。过程中，王光霞让李×进去一下，询问王希荣是否都要签字，王希荣说按流程办理都要签字。办理完毕涉案房屋抵押登记手续后，方庆庚转账支付杨静750万元。当时王希荣取出22.5万元作为首月利息。杨静于2014年1月分两笔支付利息，并于当月续贷350万元，又进行了一系列公证手续。后双方因利息发生争议。2014年3月联系王希荣时被告知此事由韩丕海负责，一直协商未果。就证人证言，杨静认为真实可信，其对于签署《房屋买卖合同》内容并不清楚。鸿云兴业公司认为证人与杨静存在利害关系，其所述签约内容存在矛盾，不应采信。关于2014年3月30日《房屋买卖合同》，杨静认为是先签名加摁手印后填写内容，落款时间也是后填写的，并非其真实意思表示。合同中补充约定与买卖事宜没有直接关系，刘磊、王希荣和韩丕海是一个团队的，否则相差一天时间，杨静完全可以去房管局网签《存量房屋买卖合同》并办理过户手续，其中补充约定利息及违约金过高，明显违背常理。杨静认为鸿云兴业公司利用其没有经验，进行欺诈，并存在重大误解，《房屋买卖合同》应予撤销。对此，鸿云兴业公司认为合同文本中手写部分经杨静、王光霞单独签名并加摁手印，二人作为完全民事行为能力人知晓签字的法律后果，没有书写落款日期，不能否认签名的效力。《房屋买卖合同》与网签《存量房屋买卖合同》是一致的，都是与房屋买卖及房款支付相关的。鸿云兴业公司与方庆庚、韩丕海等人没有任何往来和关系，作为买房人没有参与借款关系。《房屋买卖合同》与网签《存量房屋买卖合同》不是同一时间和地点签署，且刘磊已经取得相关手续，杨静��王光霞没有必要再去办理。利息与违约金多少与买房人没有关联，只需要确定房款数额。《房屋买卖合同》经杨静、王光霞签名确认应为其意思表示，不应撤销。关于2014年4月1日《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×），杨静认为合同约定涉案房屋房价款1100万元，与购买价格及税费近1900万元相比，远低于市场价格，显失公平，应予撤销。鸿云兴业公司认为《存量房屋买卖合同》是履行《房屋买卖合同》过程中形成的备案文件，其支付房价款及税费1600余万元并不存在价格上的显失公平。即便存在折扣，也是双方自愿签署，并非强买强卖，不应撤销。以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、公证书、授权委托书、证人证言等在案为证。一审法院认为：当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证��加以证明，没有证据或证据不足以证明事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨静主张撤销《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》，应当对撤销事由及相关事实承担举证责任。关于《存量房屋买卖合同》（合同编号：C×），此系双方当事人于房屋管理部门登记备案合同文本，实为买卖双方为实现权属转移登记目的而履行的行政备案程序。该份合同与《房屋买卖合同》共同促成涉案房屋交易转移行为的完成，房屋价款部分应以《房屋买卖合同》确定当事人真实意思表示。而据《房屋买卖合同》及办理转移登记情况可知鸿云兴业公司就涉案房屋所负付款义务达1600余万元，实际成交价格难以认定明显偏低。且刘磊签署合同文本的代理行为已经杨静、王光霞合法授权，亦无查证鸿云兴业公司存在利用优势及对方没有经验的情形，杨静以显失公平为由主张撤销依据不足，法院难以支持，网签合同作低房屋交易价款的行为应由相关行政部门监管及处理。关于《房屋买卖合同》，该合同就涉案房屋交易价格、违约责任进行明确约定，买卖双方对于重大房产的处分均应进行合理审查并提高注意，亦应对于签署合同的法律后果有所预见及担当。该合同落款及手写条款部分均有杨静、王光霞签名并加摁手印，应视为当事人对于合同内容的认可。杨静表示是在空白文本格式合同上签名并加摁手印，但仅据作为杨静借款联络人李×单独的证人证言，在没有其他关联证据相佐证之情况下，法院难以采信。杨静提出的异议及推断亦不足以推翻合同的成立及效力。杨静认为《房屋买卖合同》存在欺诈及重大误解，但未能提交充分有效证据证明，法院亦难以支持。刘磊经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院视为其放弃应诉与述称的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨静的诉讼请求。杨静不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决；撤销合同编号为C×的《存量房屋买卖合同》；撤销标注的签署日期为2014年3月30日的《房屋买卖合同》；判令鸿云兴业公司返还水岸庄园×房产；诉讼费、财产保全费由鸿云兴业公司与刘磊承担。理由：1.鸿云兴业公司提交的签署日期为2014年3月30日的《房屋买卖合同》是杨静受欺诈所签订的合同，不是杨静的真实意思表示。2.编号为C×的《存量房屋买卖合同》与鸿云兴业公司签署的日期为2014年3月30日的《房屋买卖合同》是两份不同的合同，法院应当就前者是否构成显失公平进行裁判。鸿��兴业公司同意一审法院判决，不同意杨静的上诉请求。刘磊向本院邮寄了书面说明，称其不参加本院的法庭审理，并不对本案发表任何答辩意见。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，《房屋买卖合同》所涉及的房屋已从出卖人杨静处过户给买受人鸿云兴业公司。本院审理中，当事人均没有提供新证据。上述事实，有当事人在二审中的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或所提供证据不足以证明自己主张的，应当承担举证不能的责任。2014年3月30日杨静与鸿云兴业公司签订了《房屋买卖合同》，2014年4月1日，依据相关规定在相关部门签订了《存量房屋买卖合同》，现合同涉及的房屋已经办理了产权过户手续，该房屋买卖行为已经完成。现杨静认为，2014年3月30日签订的《房屋买卖合同》是其受欺诈所签，不是其本人真实意思表示，应予撤销。为证明其该主张，一审法院审理中，杨静提供了证人李×出庭作证。在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭李×个人的证言，不足以认定杨静关于因受欺诈而签订了上述买卖合同的主张，一审法院对其该主张不予支持正确。本院审理中，杨静就此主张没有提供其他证据，故本院对其该项上诉请求亦不予以支持。众所周知，在房屋买卖过程中，房屋买受人与出卖人签定了房屋买卖合同之后，根据规定还要到相关部门签订存量房屋买卖合同。存量房屋买卖合同与房屋买卖合同共同促成房屋买卖行为的完成。杨静要求确认无效的、编号为C×的《存量房屋买卖合同》恰恰是在签订《房屋买卖合同》后，根据相关规定就该房屋的买卖在相关部门签订的《存量房屋买卖合同》，且根据本案的房屋买受人鸿云兴业公司就购��涉案房屋应支付的购房价款的数额，一审法院认为难以认定房屋买卖价款明显偏低，故对杨静以显失公平为由要求撤销《存量房屋买卖合同》的请求不予支持正确。关于当事人通过签订《存量房屋买卖合同》作低房屋交易价款的行为，应由相关行政部门监管及处理。杨静要求撤销《房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》的请求不能得到支持，故其要求鸿云兴业公司返还涉案房屋的请求没有事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。杨静的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件保全费5000元，由杨静负担（已交纳）。一审案件受理费35元，由杨静负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由杨静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　韩　静代理审判员　　宋少源代理审判员　　申峻屹二〇一五年二月十六日书　记　员　　张钰鑫微信公众号“”