（2015）嘉南民初字第2425号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2016-04-13
案件名称
浙江旭辉置业有限公司与禅晓潞、徐冰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江旭辉置业有限公司,禅晓潞,徐冰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南民初字第2425号原告：浙江旭辉置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中山东路666号。法定代表人：林峰。委托代理人：何晓蓉、吕玲（实习），浙江圣文律师事务所律师。被告：禅晓潞。被告：徐冰。原告浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉置业）因与被告禅晓潞、徐冰房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年11月19日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2016年1月5日公开开庭审理了本案，原告委托代理人何晓蓉、被告禅晓潞、徐冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭辉置业起诉称，2014年2月15日，原告与第二被告徐冰协商一致，签定了《场地出租合同》。合同约定由第二被告承租原告位于嘉兴市南湖区中山东路旭辉广场购物中心一层的MIF-G03号场地，面积为20.4平方米，租期一年，自原告向第二被告交付场地之日起计算。租金每月13000元，于合同签订后七天内第二被告支付相当于三个月租金的履约保证金39000元，以后在每一个月20日前支付下一个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。如因第二被告原因导致合同解除的，第二被告应向原告支付违约金。合同签订后，原告于2014年2月15日向第二被告交付了租赁场地。2014年12月1日，原告与二被告签订《补充协议一》约定，自当日起第二被告在场地出租合同中享有的权利义务全部由第一被告承继，第二被告作为保证人对第一被告履行场地出租合同承担连带责任。租赁期限延长至2016年2月14日。然第一被告屡次拖欠租金，原告于2015年11月11日向其寄送了解约通知函，正式函告第一被告合同于2015年11月6日终止。截止至合同终止日，第一被告共欠付2015年3月1日起的租金106600元。原告认为，二被告的上述行为，已经违反了双方约定及《合同法》第107条的规定，构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益，二被告应承担约定的各项责任。根据《场地出租合同》第十七条17.4的约定，如因被告违约行为导致合同终止的，被告应向原告支付违约金，违约金为本合同终止前被告应缴纳的月均租金和物业费总和的三倍。根据17.6的约定，原告因向被告催付租金或其他费用而引起的损失及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担，故二被告应承担原告为催要租金而发生的律师代理费用。因此，为维护原告的合法权益，原告特依据《场地出租合同》第二十条20.1的约定及法律规定提起诉讼，故原告诉请判令：一、解除原告与第一被告的场地出租合同；二、二被告支付拖欠的2015年3月1日至2015年11月6日租金106600元，及逾期付款的利息15243.8元（按每日1‰，暂计至2015年11月6日，直至实际付清之日止），合计121843.8元；三、二被告支付违约金42000元（按月均租金和物业费总和的3倍计算）；四、二被告承担原告为实现债权支付的律师费8900元；五、本案诉讼费由二被告承担。被告禅晓潞答辩称，同意解除合同，拖欠租金金额是对的，但无力支付。逾期付款利息、违约金、律师费过高。被告徐冰答辩称，该案件与其没有关联。针对自己的主张，原告旭辉置业提供了下列证据：1.场地出租合同、场地交接确认单、补充协议和物业服务协议，证明原告与第二被告之间存在合法有效的租赁关系，场地实际交付时间是2014年的2月15日，2014年12月1日第二被告在租赁合同中的权利义务全部由第一被告承继，对第一被告履行租赁合同承担连带责任。月物业费1000元。2.解约通知函及邮寄凭证、快递详单，证明由于本案的第一被告拖欠租金，原告在2015年11月6日向第一被告邮寄了解约通知函，并已经由第一被告本人签收了。3.委托代理协议和律师的代理费发票，证明为实现债权原告支付的律师费。4.原告的房产证复印件，证明原告对房屋享有的权利。被告禅晓潞对原告旭辉置业提供的证据1无异议；对证据2解约通知函收到过的，真实性无异议；对证据3不清楚，无法确认真实性；对证据4认为和其租赁的房屋对不上。被告徐冰对证据1中的场地出租合同、场地交接确认单和物业服务协议无异议，补充协议没有看到过，补充协议上的字不是徐冰签的，要求鉴定。庭后被告徐冰认可补充协议系其签订，不要求鉴定；对证据2认为与其无关；对证据3不清楚；对证据4要求原告提供商铺的合法的房产证。针对自己的抗辩，被告禅晓潞提供了视频和照片一组，证明原告妨碍其经营。原告旭辉置业对照片和视频的真实性需庭后核实，即使证据是真实的，从视频看，当时是有留过道给被告的，不会影响到被告的通行的。被告徐冰对真实性无异议，当时原告做活动，影响了生意。被告徐冰未提供证据。本院认证如下：原告提供的证据1、证据2、证据3本院均予以认定；证据4经核实与原件一致，本院予以认定。被告禅晓潞提供的证据真实性本院予以认定，对其证明内容本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2014年2月15日，原告旭辉置业与被告徐冰签定《场地出租合同》，合同约定原告将嘉兴市南湖区中山东路666号旭辉广场购物中心一层的MIF-G03号面积为20.4平方米的场地出租给被告徐冰使用，租期一年，自原告向被告徐冰交付场地之日起计算。租金采用基本租金和提成租金两者取其较高的支付，其中基本租金每月13000元，提成租金以每月总销售额（税前）为基数每月百分之十五计算。租金按先付后用原则支付，于合同签订之日起七个工作日内一次性缴付一个月的租金，作为预付租金，原告在收到上述租金后履行场地的交付，之后每一个月为一个租金交付周期，并于每一个月20日前支付下一期的租金。同时约定，被告在签订合同之日起7个工作日内一次性向原告交付履约保证金39000元。如乙方未能按本合同约定足额支付履约保证金的，原告有权提前解除合同。原告解除本合同的，被告应按相当于履约保证金应付金额向原告支付违约金。被告徐冰未按本合同约定交纳本合同项下的任何应付费用的，应向原告支付所欠款项及延迟履行违约金（即：按所欠款项金额每天千分之一标准计算，包括到期日）。原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用、开支，均由被告承担。若因被告徐冰违约行为导致原告行使合同解除权的，在原告送达解除通知后七日内未收到被告的书面异议的，视为被告无异议认可该解除通知，合同于原告解除通知确定日期解除。同时，被告应向原告支付违约金，违约金为合同终止前被告应缴纳的月均租金及物业服务费总和的三倍。同日，被告徐冰与上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司签订《物业服务协议》，协议约定物业服务费每月1000元，按“先付后用”原则支付，于合同签订之日起七个工作日内一次性支付一个月的物业服务费，之后每一个月为一个支付周期，并于每一个月20日前支付下一期的物业服务费。合同签订后，原告于2014年2月15日向被告徐冰交付了租赁场地。2014年12月1日，原告与二被告签订《补充协议（一）》，约定自当日起将原告与被告徐冰签署的主合同中被告徐冰享有的权利义务全部由被告禅晓潞承继，被告徐冰作为保证人对被告禅晓潞履行主合同承担连带责任，租赁期限延长至2016年2月14日，被告徐冰支付给原告的履约保证金39000元转为被告禅晓潞交付原告。现原告陈述被告已经支付租金至2015年2月底，对于其后的租金一直未能支付。在原告多次催讨未果后，原告于2015年11月11日向被告禅晓潞寄送了解约通知函，告知被告由于被告一方的严重违约，原告按照合同约定行使合同解除权，并在合同中书面通知双方的合同于2015年11月6日解除，要求被告按照合同约定履行合同终止相关事宜。被告于2015年11月12日收到了上述函件。被告收到上述函件后，未对原告解除合同的通知提出书面异议。另查明，原告因处理涉案事宜，委托律师处理法院诉讼事宜，支出律师代理费共计8900元。本院认为，原、被告之间签订场地租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现被告欠付原告租金，经原告多次催讨被告仍未能支付，故原告有权行使合同解除权。结合双方合同约定，本院确定双方的租赁合同于2015年11月6日解除。租赁合同解除后，对于被告尚欠付的合同存续期间的租金，被告理应支付。原告及被告徐冰均确认支付租金至2015年2月底，故被告还需支付原告2015年3月至2015年11月6日的租金，结合双方合同约定，该段租金数额确定为106600元。由于被告未能按照合同约定及时支付租金，故对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的主张予以支持。双方约定了逾期付款利息损失的计算方法，但由于约定的利率过高，本院予以调整，并酌情确定按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算。双方关于由于被告违约导致合同解除约定了违约金，即被告需承担的月均租金与月均物业费总和的三倍的违约金，本院认为被告在合同期内违约导致原告解除合同，被告应赔偿原告的损失相当于原告空置招租期内的租金损失，本院酌情确定被告已向原告缴纳的履约保证金39000元（相当于三个月租金）作为被告根本性违反合同的违约金处理，被告已缴纳的履约保证金予以抵扣。关于原告主张的律师费9600元，符合浙江省律师收费标准，有合同约定为基础，本院依法予以支持。原、被告在补充协议中明确约定被告徐冰作为保证人对被告禅晓潞履行主合同承担连带责任，故对被告徐冰认为本案与其无关的抗辩本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告浙江旭辉置业有限公司与被告禅晓潞之间的《场地出租合同》及补充协议于2015年11月6日解除；二、被告禅晓潞支付原告浙江旭辉置业有限公司租金106600元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的两倍计算至判决确定的履行之日止，其中以13000元，分别从2015年2月21日、2015年3月21日、2015年4月21日、2015年5月21日、2015年6月21日、2015年7月21日、2015年8月21日、2015年9月21日起分段计算，以2600元从2015年10月21日起计算）；三、被告禅晓潞支付原告浙江旭辉置业有限公司违约金39000元（以履约保证金抵扣）；四、被告禅晓潞支付原告浙江旭辉置业有限公司实现债权的律师费8900元；上述二至四项均于本判决生效后七日内履行完毕。五、被告徐冰对被告禅晓潞的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回原告浙江旭辉置业有限公司其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1877元，由原告浙江旭辉置业有限公司负担177元，被告禅晓潞、徐冰负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 邱双双二〇一五年二月十六日书 记 员 费 丁 来自