（2014）松民三（民）初字第2774号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-23
案件名称
上海圆外物业管理有限公司与诸毓明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海圆外物业管理有限公司,诸毓明,上海世邦魏理仕物业顾问有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第2774号原告上海圆外物业管理有限公司。法定代表人李俊南。委托代理人陆卫英。委托代理人周宝其，上海至真律师事务所律师。被告诸毓明。委托代理人ＸＸ晶，上海孚邦律师事务所律师。委托代理人王悦瞩，上海孚邦律师事务所律师。第三人上海世邦魏理仕物业顾问有限公司。法定代表人蒲敬思。原告上海圆外物业管理有限公司（以下简称“圆外物业公司”）与被告诸毓明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加上海世邦魏理仕物业顾问有限公司（以下简称“世邦物业公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。后本院于2014年12月10日、2015年1月29日二次公开开庭进行了审理。原告圆外物业公司的委托代理人陆卫英参加了第一、二次庭审，原告圆外物业公司的前委托代理人郭思玥参加了第一次庭审，原告圆外物业公司的委托代理人周宝其参加了第二、三次庭审，被告诸毓明的委托代理人ＸＸ晶参加了三次庭审，被告诸毓明的委托代理人王悦瞩参加了一、二次庭审。本案现已审理终结。原告圆外物业公司诉称：世邦物业公司（上海振都房地产开发有限公司委派的前期物业公司）在2008年10月1日将“海德名园”业主自2005年10月1日至2007年9月30日前所欠付的物业管理费等债权全部转让给原告。2006年12月，被告向上海振都房地产开发有限公司（以下简称“振都房产公司”）购买上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”），原告系海德名园小区委请的前期物业公司。2011年小区业委会成立后，原告再次被聘为小区的物业服务单位。协议签订后，原告按约为被告所在小区提供了物业服务，但被告欠付原告自2007年8月1日至2013年12月31日的物业费，原告多次催讨均未果。为此，原告诉至法院，请求判令：被告偿付欠付物业费共计31，907.40元（1、2007年8月1日至2007年9月30日合计2个月，每平方2.40元，每月494.688元，合计989.40元。2、2007年10月1日至2013年12月31日合计75个月，每平方2元，每月412.24元，合计30，917.40元）。庭审中，原告明确其物业费的计算方式为：206.12平方米×2.40元×2个月＋206.12平方米×2元×75个月，原告只主张31，907元。被告诸毓明辩称：不同意支付全部物业费。前2个月的物业费，被告认为没有依据，当时的物业公司不是原告。后面原告与开发商或业主签订的前期物业合同和两份物业服务合同有效力上的瑕疵，请求认定合同无效，原告没有基于合同的物业费请求权。即使合同有效，对原告认定物业费的标准有异议，不应该按照原告主张的标准支付物业费，具体标准由法庭裁判。合同上约定了两种：多层和别墅，本案被告是联列住宅，不应适用别墅的标准，应适用多层或低于别墅的标准。对于时效，我方认为原告诉前两年的物业费已经超过诉讼时效，不应予以保护。经审理查明：被告诸毓明是位于上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号房屋的登记权利人之一，该房屋建筑面积为206.12平方米，竣工日期为2005年，房屋类型是联列住宅。上述房屋位于上海市松江区海德名园小区内，2007年10月1日之前由世邦物业公司为该小区提供前期物业服务。2008年10月1日，世邦物业公司与原告签订关于转让海德名园业主欠付物业费的债权的授权书一份，载明世邦物业公司（振都房产公司委派的前期物业公司）系2007年9月30日前海德名园小区的物业管理公司。现世邦物业公司将海德名园业主自2005年10月1日起至2007年9月30日前所欠付的物业管理费等债权，全部转让给原告，并由原告负责独家全权收取（2007年10月1日起海德名园的物业管理，世邦物业公司已移交园外物业公司）。本授权书自即日起生效。2007年9月15日，振都房产公司作为甲方、园外物业公司作为乙方，双方就甲方选聘乙方对海德名园小区提供物业管理服务订立《物业服务合同》一份，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.10元／月／平方米，别墅：2元／月／平方米，商业物业：2.50元／月／平方米；业主应于每季首月交纳物业服务费用；本合同期限自2007年10月1日起至2009年9月30日止；合同还对物业服务费的用途、物业服务的内容和标准、违约责任等其他相关事宜进行了约定。2014年9月15日，上海市松江区方松街道海德名园居民委员会向本院出具证明一份，载明2009年10月1日至2011年11月24日海德名园小区的物业服务一直由原告履行物业管理工作，直至海德名园小区业主大会成立后于2011年11月25日正式签订物业服务合同。2011年11月25日，上海市松江区海德名园业主委员会（以下简称“海德名园业委会”）作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《海德名园物业服务合同》一份，约定乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：（一）住宅：多层：1.10元／月／平方米，联排别墅、独栋别墅：2元／月／平方米，（二）商业用房：2.50元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10日之前交纳当月物业服务费用；本合同为期1年，自2011年11月25日起至2012年11月24日止；合同还对物业服务费的用途、物业服务的内容和标准、违约责任等其他相关事宜进行了约定。2013年2月4日，上海市松江区海德名园业主大会（以下简称“海德名园业主大会”）作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《海德名园物业服务合同》一份，约定乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层：1.10元／月／平方米，联排别墅、独栋别墅：2元／月／平方米，商业用房：2.50元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10日之前交纳当月物业服务费用；本合同为期3年，自2012年11月25日起至2015年11月24日止；合同还对物业服务费的用途、物业服务的内容和标准、违约责任等其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告按约为海德名园小区提供了物业服务，被告没有交纳2007年8月1日至2013年12月31日的物业服务费。庭审中，原告提交了自2008年至2014年的催款信及挂号信邮寄凭证，证明原告一直在向被告催缴物业费，该催款信邮寄至涉案房屋处。被告则认为邮寄凭证真实性认可，但关联性不认可，无法确认寄送的是催款函，且不认为已经成功送达。庭审中，原告还提交了由上海市物业管理协会出具的论证意见、松江区物价局出具的重新审核表、松江区房地局向松江区物价局出具的关于海德名园住宅收费备案的建议、松江区物价局向松江区房地局出具的关于海德名园物业收费备案的复函、由松江区房地局物业管理科盖章确认的情况说明等，证明重新审核表载明了多层的收费是1.40元／月／平米，超过1.40元的收费标准就要有超高论证，上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告载明了世邦物业公司将债权转让给原告时别墅的收费标准经论证后是2.40元／月／平方米；2008年4月21日松江区房地局出具了建议，原告根据其进行收费下浮至2元／月／平方米，松江区物价局于2008年4月30日出具了复函，载明同意松江区房地局的建议，前期物业管理期间，在不降低服务标准的基础上，延续执行松江区物价局于2006年3月15日审核的海德名园小区物业服务费标准。被告质证认为，没有原件，无法确认真实性，且被告到相关主管部门也并未查询到相关证件的留档记录，关联性也不予认可。庭审中，被告提交了法院调查令回执、物业合同附件和涉案小区内照片等，证明原告签署的前期物业合同未经合法招标程序并备案、原告提供的物业服务不符合物业服务合同载明的各项具体标准，其履行存在重大缺陷。原告质证认为，2007年10月1日海德名园变更物业服务企业时，相关文件并未对建设单位变更物业服务企业作出相关规定，原告按照合同约定提供了物业服务，对于被告提供的照片也无法确认拍摄的时间和场所。以上事实，有上海市房地产登记簿、授权书、世邦物业公司出具的情况说明、前期物业管理服务合同、物业服务合同、催款信及邮寄凭证、居委会证明、调查令回执、物业合同附件及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，根据原告和第三人签订的授权书以及第三人出具的情况说明可知，第三人已将海德名园业主自2005年10月1日起至2007年9月30日止所欠付的物业管理费全部转让给原告，而被告也的确没有向第三人和原告支付过自2007年8月1日至2007年9月30日的物业管理费，被告虽辩称没有接到过任何通知，但原告对此予以否认，诉讼中，法庭也向被告出示了第三人出具的情况说明，故被告理应支付此阶段的物业管理费。原告出具的相关证据能够相互印证其主张的该阶段的收费标准，本院予以采信。其次，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告分别与建设单位、业主大会、业主委员会签订的前期物业合同和物业服务合同，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，故上述合同对海德名园小区包括被告在内的业主均具有约束力。再次，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，被告认为原告主张的部分物业管理费超过了诉讼时效，而原告则认为其已向被告投递了缴费通知单，故本案原告的主张并未超过诉讼时效。本院认为，原告已向本院提交了自2008年起至2014年止其向被告涉案房屋处发出的催款信及邮寄凭证，虽然被告不承认其收到了上述催款信，但原告的上述行为并无不当，原告发出的催款信等应当能够送达给被告，因此原告主张权利的意思表示具有诉讼时效中断的效力。最后，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告按约为包括系争房屋在内的海德名园小区提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定的标准支付自2007年10月1日至2013年12月31日的物业管理费。对于被告辩称在原告与建设单位签订的前期物业合同中，仅约定了多层和别墅的收费标准，而联列住宅不应按照别墅收费的意见，一则，联列住宅的房屋样态与多层有明显区别，且在常人理解中更接近于别墅，二则，在原告与业主大会、业主委员会签订的后续合同中，均将联排别墅和独栋别墅一起表述，且收费标准也是一样的，故对于被告的此项辩称意见，本院不予采纳。此外，被告虽辩称原告提供的服务存在严重的质量瑕疵，但其并未提供确凿的证据予以证实，且被告以此为由拒绝交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，故本院对此不予采纳。综上，对于原告主张的被告支付原告31，907元物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：被告诸毓明于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆外物业管理有限公司自2007年8月1日起至2013年12月31日止的物业管理费31，907元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，减半收取298.50元，由被告诸毓明负担（于本判决生效之日起七日内支付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 洪飞二〇一五年二月十六日书 记 员 李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；…… 更多数据：搜索“”来源：