（2014）浦民一（民）初字第17175号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-06-26

案件名称

沈阳、沈瑞庆等与吴守华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳,沈瑞庆,陶春喜,陶梅蓉,沈裔鑫,吴守华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第17175号原告沈阳。原告沈瑞庆。原告陶春喜。原告陶梅蓉。原告沈裔鑫。法定代理人沈阳。上列五原告共同委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。被告吴守华。原告沈阳、沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫与被告吴守华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告沈阳、沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫的共同委托代理人李雯到庭参加了诉讼，被告吴守华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告沈阳、沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫诉称，2007年9月11日，五原告与被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由五原告向被告购买本市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交总价为130万元（人民币，以下币种相同）。合同约定，被告应在交房前将该物业内的所有户口迁离。合同签订后，五原告按约履行了付款义务，原告沈阳与被告办理了房屋转让过户手续，房屋所有人登记为五原告，后该房屋所有人变更为原告沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫。2012年12月22日，沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫与案外人丁甲签订买卖合同及补充协议，将系争房屋出售给丁甲人，并约定沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫应在2013年5月30日前办理完结原告户口的迁出手续，但在沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫与丁甲进行房屋交接时，却被告知系��房屋内仍有三个户口未迁出。丁甲起诉至法院，要求沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫赔偿逾期迁移户口的违约金。该案诉讼中原告才得知系争房屋中仍有张国兵、张怡、张愉的户口。经判决，沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫向丁甲人支付了违约金及诉讼费共计156，090元。五原告认为，因被告未按约及时迁出张国兵等人的户口，造成原告方向丁甲承担违约责任，被告的违约行为给五原告造成了极大的经济损失，故起诉至法院，要求判令被告支付五原告：1、因逾期迁移户口给五原告造成的实际损失159，490元；2、利息损失，按年利率5.6%自2014年4月15日计算至实际付款日（暂计算至2014年4月30日，利息为372元）。被告吴守华未作答辩。经审理查明，原告沈阳与原告陶梅蓉系夫妻关系，原告沈裔鑫系原告沈阳、陶梅蓉之子，原告沈瑞庆系原告沈阳父亲，原告陶春喜系��告陶梅蓉父亲。2007年9月，原告沈阳、沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫作为买受人（乙方），被告吴守华作为卖售人（甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价款共计130万元，甲方应于2007年9月11日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2007年11月15日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同第十条第（二）款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的10日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的10日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起10日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的100%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同“补充条款”第三条约定，甲方在交房前将该物业内的所有户口迁离该物业。2012年2月13日，系争房屋经核准登记至五原告名某。后原告沈阳自愿放弃系争房屋中的产权份额，系争房屋的产权人变更为原告沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫。2012年12月22日，原告沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫与案外人丁乙、高某、丁丙签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋转让给案外人，约定房屋转让价款为260万元，四原告于2013年4月10日之前腾出房屋并通知案外人进行验收交接，双方于2013年3月31日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。该合同第十条第（三）款约定，四原告逾期未履行合同约定的，应当向案外人支付违约金，违约金按案外人已某某的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的四原告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。该合同《补充条款（一）》约定，双方于2013年3月30日前共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续；该房地产内存有户口，四原告承诺在2013年5月30日前向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续；在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，案外人将购房余款2万元支付给四原告；如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。四原告违约的，应按照合同第十条第（三）款的约定承担违约责任。前述合同签订后，双方于2013年3月28日办理了将系争房屋产权变更至案外人名某的登记手续。另外，系争房屋内自2005年6月23日起存有案外人张国兵、张��和张愉的户籍至今。2013年10月11日，案外人以四原告逾期迁移户口构成违约，且造成原告因户籍问题导致其对下家违约因而赔偿下家经济损失为由，起诉至本院，要求判令四原告支付以260万元为基数、自2013年6月1日起算至2013年12月15日止、按照每日万分之三计算的违约金。本院审理后认为，四原告应于2013年5月30日前办理完结原有户口的迁出手续，但届时仍有张国兵等三人的户籍未迁出，已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任，遂于2014年1月6日作出判决，判决四原告于判决生效之日起十日内支付案外人丁乙、高某、丁丙以260万元为基数，自2013年6月1日计算至2013年12月15日，按照每日万分之三计算的违约金。判决后，四原告不服一审判决，于2014年2月提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后认为，上诉人未按约将系争房屋内存有的户口全部迁出，应按照合同约��承担相应的违约责任，并于2014年3月26日作出终审判决驳回四原告的上诉请求。另查明，2014年4月15日，原告沈阳向案外人高某支付转账支付了156，090元。又查明，2007年12月起，原告沈瑞庆、沈阳和沈裔鑫等的户籍曾先后迁入系争房屋内，2013年5月13日，沈阳、沈瑞庆、敖正先（沈瑞庆妻子）、沈裔鑫、续雨晴（沈瑞庆外甥女）的户籍从系争房屋内迁出。审理中，五原告称沈阳支付给高某的156，090元中包括其根据生效判决书计算并经案外人确某某的违约金154，440元及一审案件受理费1，650元。另外，签订买卖合同时被告并未告知原告房屋内还有他人户籍，原告将户口迁入系争房屋时也不知道房屋内还有其他户籍，直至2013年5月，原告才从案外人丁甲处得知系争房屋内目前还有张国兵等三人的户籍。鉴于被告违约未迁出房屋内原有户口，其已向案人人丁甲支付了逾期��移户口违约金和一、二审案件受理费共计159，490元，故要求被告赔偿其损失159，490元以及前述款项从2014年4月15日起按照同期银行贷款利率计算至实际付款之日止的利息损失。以上事实，有当事人庭审陈述及《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记申请书》、（2013）浦民一（民）初字第35249号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第593号民事判决书、中国工商银行电子银行回单、转账汇款查询信息等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据涉案合同约定，被告在交房前将该物业内的所有户口迁离该物业，本案中，被告未按照约定迁出系争房屋内原有户口，显属违约，应当赔偿原告损失。至于赔偿金额，原告方对其主张的损失自身也存在一定过错，根据合同内容来看，原告应当知晓房屋内尚有他人户口，在取得系争房屋产权之后原告方曾先后将其中几个原告和相关亲属的户籍迁入系争房屋之内，期间应对系争房屋内的户口状况有所了解，特别是在其将房屋转售给案外人之前更应查实房屋内是否还存有其他户口并如实告知案外人，但原告方怠于履行要求被告迁出原有户口的义务，应当对由此而产生的损失承担一定的责任。综上，对于被告应当承担的损失金额，本院根据相关合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑后予以酌定。鉴于本案系除沈阳之外的四原告与案外人签订合同转让系争房屋而引发纠纷并��四原告根据合同约定向案外人承担违约责任，而沈阳并非该买卖合同的当事人，故沈阳要求被告承担损失本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴守华于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈瑞庆、陶春喜、陶梅蓉、沈裔鑫损失人民币109，500元；二、驳回原告沈阳要求被告吴守华赔偿损失的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，429元，公告费人民币560元，共计人民币3，989元，由被��吴守华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张春华代理审判员　　倪军燕人民陪审员　　张蓓莉二〇一五年二月十六日书　记　员　　杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二��五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”