（2015）沈和民二初字第482号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2016-12-12
案件名称
高平原与沈阳中色物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高平原,沈阳中色物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第八条第一款，第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第482号原告：高平原,男，1951年8月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳中色物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区玉屏二路17-2号，组织机构代码67953228-0。法定代表人：谷士林，系总经理。委托代理人：王澜，系辽宁北天律师事务所律师。原告高平原与被告沈阳中色物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员臧宁担任审判长，审判员李珮主审，人民陪审员刘玉洁参加评议，分别于2015年10月27日、2016年1月4日公开开庭进行了审理，原告高平原，被告委托代理人王澜均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：本人是居住在沈阳市和平区钓鱼台（湾）七号住宅小区的业主，被告沈阳中色物业管理有限公司是该住宅小区开发商中色投资建设有限公司旗下的物业服务企业，负责本小区的前期物业服务管理。一、关于起诉被告违法捆绑物业费和电梯费的事实与法定理由。1、事实：2011年8月14日，被告违反市政府办公厅《关于加强住宅区物业管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）“第六条第十八款：物业服务企业……不得限制业主合理使用电梯等公用设施设备”之规定，自行制定了将小区的物业费与园区电梯卡收费捆绑一起的决定，从那时起至今4年多时间里，我原有的电梯卡便无法使用，致使我失去正常乘用小区电梯的权利，而且也无法进入园区。经我多次与被告方的有关领导以及管理人员交涉，被告仍不肯给我办理电梯卡缴费，致使该电梯卡（圆形的）作废。由于我的电梯卡无法使用，迫使我这个花甲老人在相当一段时间里每天上下班不得不爬上走下33层高楼1152级楼梯，造成腿骨关节伤害，至今留下后遗症，需每天服药止疼。2、法定理由和法规根据：为此事，我曾经多次找到小区业主委员会和和平区政府社区办公室领导以及和平区小区办的负责同志反映问题，希望能得到解决。社区办公室领导以及和平区小区办的负责人都明确表态，认为被告的做法违反了有关规定，是错误的。这期间，小区业主委员会也多次与被告商量，希望其改正错误。根据《实施意见》（沈政办发[2012]83号）第六条第十八款“规范入住管理”规定：“物业服务企业……不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。”另据《辽沈晚报》2013年3月22日刊登的报道，和平区人民法院判决：物业捆绑电梯卡违法；2013年6月28日《华商晨报》电子版刊登沈阳市房产局物业处负责人谈话，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，物业服务企业无权擅自给小区大门、单元门、电梯等设施设备安装门禁卡、电梯卡，并且与物业费相关联；2013年11月7日《辽沈晚报》A11版社区新闻：政府小区管理办公室负责人称：物业费捆绑电梯（卡）费要整改。最新的报道，2015年1月9日《辽沈晚报》刊登铁西区小区办负责人称：物业企业捆绑物业费和电梯（卡）费违法；还有2015年4月4日辽沈晚报综合新闻：房子不入住电梯费也必须交吗？皇姑区小区办负责人称：不建议物业费电梯费捆绑。特别是和平区人民法院的判决案例，本案性质一致，所属管辖区域同样，又是和平区人民法院审理，根据同案同判原则，被告的做法确实违法。（相关媒体报道还有若干证据）事实和证据很清楚，从国务院到市人大（政府）的相关规定，到和平区人民法院的同案判决，再到房产主管部门的态度，都表明被告“捆绑两费”的做法是违法的。但是被告始终坚持错误不肯改正，迫使我4年来不能正常使用自己的电梯卡行使乘用小区电梯的合法权利。无奈，现在将被告诉上法庭。请求法律能还我一个公道，1、明确判决被告的捆绑行为违法；2、即刻恢复原告作为小区业主享有乘用小区电梯的合法权利；3、无条件允许原告分别单独缴纳物业费和电梯费；4、同时退还重复收取的电梯费286元并在园区公告栏向原告公开道歉。3、关于重复收取电梯费。在我的原有电梯卡（圆形）被被告蛮横禁止使用至今，我不得已每天爬上千级楼梯上下楼，后来是居住在同一小区的朋友看不过眼，把他去外地上学的孩子暂时不用的电梯卡借给了我，由我冒名顶替按期足额缴费使用。其中有三张缴费收据，分别是2011年9月至2012年6月（216元），2013年6月至2014年5月（286元）和2014年6月至2016年5月（432元）。按照人之常情，我是在迫不得已的情况下采取了这种“冒名顶替”的“不合法”的办法解决乘用电梯和进出园区大门难题的。但那是被告违约违法在先；何况我也是足额按期缴纳电梯费。然而，被告以此将我诉上法庭，迫使我重复缴费（2014年12月29日的缴费收据：2011年1月至2013年3月26日的电梯费268元）。我尊重法律的严肃性，即使是错案冤案，判决一出也得执行。但不等于我承认错误的判决（说明一点：前次判决时，我没能提供缴费收据证明自己已经缴费）。我在这里也不要求本法庭纠正错判，那是另诉的事情。我只是根据最高法的司法解释（2012年3月2日法释[2009]8号）第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，……重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”这条规定来讨个公道：已经被被告违法停止使用的电梯卡，在被停止使用期间还要缴纳电梯费吗？天底下有没有这样的道理？作为法官，作为被告代理人，你们扪心自问，强迫一个花甲老人每天爬上千级楼梯够人道吗？如果法律是这样认定，那我相信老百姓再不会信服法律的公正！人们到法院是寻求公正，寻求帮助的，人民法院应该是缓解矛盾，解决纠纷的。司法判决一是要有事实证据，二是要有法律根据，以维系公平正义。最高法最近出台了工作意见，特别强调不能让诚信的人在诉讼中吃亏。二、关于要求被告公示竞聘小区物业服务时的投竞标和中标文件，以及2009年向沈阳市物价局递交的《关于制定沈阳“钓鱼台7号”住宅小区前期物业服务收费标准的请示》（简称《请示》）原件，同时要求原告退还多收的“虚高”物业费的法定理由和事实及证据。根据国务院《物业管理条例》和沈阳市人大批准的《物业管理条例》；以及国家发改委和建设部2003年《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）、2004年《物业服务收费明码标价规定》(发改价检[2004]1428号)；沈阳市物价局2007年《关于规范物业服务收费管理工作的通知》（沈价发〔2007〕87号）等政府文件、行政法规和行业规范要求，物业服务企业必须“按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”沈阳市房产局在2013年12月又专门下发了《关于公示物业服务招标投标有关资料的通知》沈房发（2013）101号文件（以下简称《通知》），进一步明确规定：“物业服务企业必须向业主公示物业服务投竞标和中标文件；要规范物业服务合同。将中标文件作为合同的附件”。然而被告自2008年底接手小区物业管理以来，从未向小区的业主公示过任何有关收费标准如何确定的文件，即使是在小区业主委员会成立后，要求被告公示其2009年向沈阳市物价局递交的《请示》以及竞聘本小区物业服务时的投竞标和中标文件原件，至今仍不肯公示，并且一再违反《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期协议》），引起小区广大业主不满。《辽沈晚报》2013年12月13日刊登沈阳市房产局负责人答记者问指出，正是针对经常发生一些物业公司刻意隐瞒“承诺和保证”这种情况，引发物业公司与业主产生纠纷。为了规范物业公司的经营行为，端正服务理念，沈阳市房产局专门下发《通知》，明确要求物业公司必须如实向其服务的小区全体业主，公示投竞标及中标文件和物业运营成本等情况，防止“虚假成本”提高收费。被告系本小区的开发建设方中色投资建设有限公司成立的物业管理有限公司，负责小区的前期物业服务。业主们在购买房屋时被告知，小区是建有业主会所包括健身房、游泳馆等设施的高档生活小区，物业费标准为每平方米1.70元。自2008年底业主入住两年的时间里，小区的道路、绿化等配套设施才逐渐完善，已经违反国家建设部公告第385号《住宅建筑规范》（编号GB50386--2005）第11条“使用与维护”之规定和沈阳市《物业管理条例》第20条规定在先；并且小区会所始终没有开业，游泳馆也未建成。直到2010年12月15日，被告才宣布业主会所开业。然而在广大小区业主办理了会员卡及游泳卡的缴费手续后，游泳馆仍迟迟未开业。最后在业主不知情的情况下，被告竟将游泳馆的泳池填平，改建为乒乓球馆和台球室对外营业。此时，被告已经涉嫌利用虚假宣传诱骗业主签订《前期协议》格式合同欺诈；同时被告违反了沈阳市《物业管理条例》第三十一条第五款、第六款，不仅改变了原公共建筑的结构，更改变了原公共建筑和公共设施的用途；还违反了沈阳市《物业管理条例》第三十一条第八款“不得利用公共设备经营牟利”的规定。这个时候，小区业主们才发现到受骗上当，纷纷要求退卡退费，强烈要求被告公示《请示》原件，了解1.7元物业费的成本构成，以及被告在向沈阳市物价局申请物业收费标准时，承诺对小区的配套设施、服务内容和服务标准等收费达标条件到底是什么？根据沈阳市物价局的《批复》（沈价审批[2009]30号）第六条规定：“物业服务企业应在住宅小区的配套设施、服务内容和服务标准等条件达到承诺的内容标准时，才能按全额收费标准计收。”按照沈阳市物价局《关于规范物业服务收费管理工作的通知》（沈价发〔2007〕87号）第四条规定：“物业服务企业要根据配套设施和物业服务实现情况，在物价部门制定的前期物业服务收费指导标准内据实收费。未达到承诺条件的，按照成本监审核定的物业服务项目的成本费用相应扣减收费。”同时根据市房产局《通知》规定，“物业服务企业与业主大会、业主签订物业服务合同时，中标文件应当作为物业服务合同的附件，使物业服务合同的实质内容与中标文件的承诺相一致。”显然被告已经违反了市房产局、市物价局行政强制性规定，涉嫌“合同欺诈”，属于“抽条服务，虚高收费”，根据《合同法》已构成违约。根据小区业主委员会2012年5月公布的调查结果，小区广大业主对于被告的“虚高收费”和“抽条服务”是不满意的，对于被告的1.7元物业费表示反对，要求降低。业主委员会也曾多次协商，要求被告公示竞聘小区物业服务时的投竞标和中标文件，以及2009年向沈阳市物价局递交的《请示》原件，但被告态度强硬，始终不肯公示。立案时，我已提请人民法院协助调取被告档案中保存的沈阳中色物业管理有限公司2009年报请沈阳市物价局批准的《请示》原件和有关投竞标、中标的文件资料，以及中色投资建设有限公司关于钓鱼台七号住宅小区规划设计图纸原件。和平区人民法院依据法律规定给予调查收集，并提交法庭质证，可以厘清被告是否向原告以及小区业主隐瞒情况，虚高收费价格，靠“抽条服务”获取额外经营利润。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条“……物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。同时，根据最高人民法院最高法《法释》（2015）5号的司法解释：四、证据第九十条“当事人对……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告作为本案当事人，至今不肯按照相关部门行政强制性规定要求，向小区全体业主出示《请示》报告原件和相关投竞标及中标文件，来反驳原告诉讼请求所依据的事实和证明，以自证清白。在人民法院发出调查收集相关证据的传票后，仍拒绝出示《请示》和投竞标及中标文件原件。在这种情况下，被告应当承担对自己不利的后果。三、关于被告违反与原告签订的《前期协议》的事实及证据。原告在2008年12月30日办理入住手续时，与被告签订了一份格式《前期协议》，根据《中华人民共和国合同法》，双方均有义务履行《前期协议》。原告也确实按《前期协议》缴纳了相应的物业服务费、电梯费。然而被告在日常管理服务中，却一再违反《前期协议》中的规定相关条款，属违约在先。这才引起原告的诉讼请求。1、《前期协议》第三条第8款规定：“公共秩序维护：小区封闭管理，出入口昼夜有专人值守”。实际情况如何，请看诉讼证据17（照片8张），其中两张是2011年10月1日，本小区东门四敞大开无人值守的情况；还有两张是2014年12月15日清晨，小区东门敞开无人值守的情况；另外两张2015年6月11日白天小区西门敞开无人值守。本小区东西南北一共4个供业主出入的大门，西侧还有1个供汽车出入地下车库的大门。4个供业主出入的门只有南北两门设值班门房有保安专人值守，而东西两门既无值班门房也无人值守更不要说专人值守，平时靠门禁出入。违反“出入口昼夜有专人值守”的要约。2、《前期协议》第三条第13款规定：“每六个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进物业管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数60%。”被告做的如何呢？小区业主委员会可以证明，自2011年8月份以来至今，被告从未按照《前期协议》的规定，每半年进行一次业主对物业服务满意率的调查，显然已经违背了自己的公开承诺，构成违约。3、《前期协议》第五条第2款规定：“生活热水费：12元/吨（2009年7月1日开始提供生活热水）。”实际情况是，本小区的生活热水是从2009年9月份才提供，而且仅仅过了几个月，被告就擅自将生活热水费的价格由12元/吨提高到18元/吨。这显然属于违规收费。2014年，被告未经与小区业主委员会通报协商，也未事先征求小区业主意见，又再一次擅自调整提高了生活热水的价格，完全属于违规收费。4、被告不仅违反双方签订的《前期协议》，而且违反《沈阳市物业管理条例》规定要求的“物业服务企业每年定期在小区的公示栏，向全体业主及业主委员会公示物业服务按季度和年度的经营状况和财务预决算报告”。近年来根本不向小区业主和业主委员会报告公司的经营状况和季度及年度财务报告。5、被告在小区日常物业管理服务中存在诸多像草坪修剪不及时、公共设施维护不到位，以及违章搭建不处理等瑕疵问题。我也都收集了若干证据（出示）。如果法庭审理需要，我乐意提供。四、被告违反政府部门相关强制性规定的事实和证据。1、原告至今未按照政府强制行政性规定缴纳“履约保证金”。按照沈阳市房产局《沈阳市物业服务履约保证金管理办法》的规定，其中：第七条物业服务企业接管物业服务项目，应当向市房产局缴存履约保证金，具体标准如下：……三级资质物业服务企业按照建筑面积每平方米1.20元的标准缴存……第八条履约保证金按照企业资质等级设定最高限额。……三级或者暂定三级资质物业服务企业最高限额为30万元（被告的资质证明上表明其为三级企业）。第九条开发建设单位或者业主委员会选聘物业服务企业的，应当查看物业服务企业缴存履约保证金情况，已达到最高限额的，双方可以签订物业服务合同；未达到最高限额，应当待物业服务企业按照第七条标准缴存履约保证金后，签订物业服务合同。第十二条物业服务企业应当在办理中标备案手续前缴存履约保证金。对照《办法》第九条的规定，只有足额缴纳了履约保证金，物业服务企业才可以与开发建设单位或者业主委员会签订物业服务合同。现在原告没有足额缴纳履约保证金，因此目前被告在小区的经营活动涉嫌违法。除非被告能够出示履约保证金的原始发票收据等证据。2、原告未公示取得小区的消防验收合格证，应属违法经营。其一，中国人民共和国建设部公告第385号《住宅建筑规范》编号为GB50368-2005，自2006年3月1日起实施。该规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。其中：11．0．1住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：……取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；其二、原告未按国家强制性规定《高层民用建筑设计防火规范》[2005年版](中华人民共和国建设部公告第361号)在小区内各楼层楼道楼层安装应急照明灯。按照建设部关于发布国家标准《高层民用建筑设计防火规范》的规定，其中：9电气：9.1.2高层建筑的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等的供电，应在最末一级配电箱处设置自动切换装置。一类高层建筑自备发电设备，应设有自动启动装置，并能在30秒内供电。9.2火灾应急照明和疏散指示标志：9.2.1高层建筑的下列部位应设置应急照明：楼道走廊及楼梯间，9.2.4疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上。2015年4月4日小区突然停电，应急设备和自动发电基本没有发挥作用，引发业主很大意见。高层建筑特别是民用高层建筑防火安全十分重要，一旦发生火灾将危及人民群众的生命安全。因此国家的相关规定都是强制性必须执行。本小区是有七栋35层，楼高超过百米的高档商品住宅区，原告作为小区物业服务企业应当知晓和遵守国家的行政强制性规定，把广大业主的生命安全放在第一位。按照最高法释法解释，对于被告的违法经营，业主有权拒绝交费。根据《民事合同法》规定，谁违约谁担责。原被告双方签订的《前期协议》第七条违约责任之第三款规定，“乙方（被告）违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方（原告）有权要求乙方清退所有费用，退还利息并支付违约金。”根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”请和平区人民法院根据事实和证据，以及相关的法律规定、政府部门的行政强制性规定及相关行业规范要求，判处被告违约并承担相应法律责任，以维护法律的尊严，维护社会的公平正义。诉讼请求：1、要求被告无条件为原告办理电梯卡，退还重复收取的电梯费286元并在园区公告栏向原告公开道歉；2、要求被告按照国务院和省市政府的《物业管理条例》等相关规定和沈阳市房产局《关于公示物业服务招标投标有关资料的通知》沈房发〔2013〕101号规定，向小区全体业主公示其在竞聘小区物业服务时的投竞标和中标文件，以及2009年向沈阳市物价局递交的《关于制定沈阳“钓鱼台7号”住宅小区前期物业服务收费标准的请示》（简称《请示》）原件；并根据沈阳市物价局的《批复》（《沈价沈批[2009]30号》）第六条的规定，“在小区配套服务设施严重缺失的情况下，不得按全额物业费标准收取物业服务费”，退还多收取原告的“虚高”物业服务费5148元以及利息和相应的违约金，同时在园区公告栏向小区全体业主公开道歉。被告辨称：第一，被告园区不存在电梯捆绑收费的问题，原告交纳电梯费的合法权利并未予以剥夺。根据民法权利义务一致的原则，作为园区业主乘坐电梯理应交纳相应的费用，符合双方签订的物业管理服务协议和物权法的相关规定。对于原告的电梯费没有重复收取，原告起诉不符合事实。按照原告入住时填写的业主登记表，原告家庭成员为两人，电梯费应按照常住人口来缴纳，被告起诉原告所欠电梯费均是起诉一人使用的费用。原告尚欠另一人电梯使用费，共4年576元，即2011年1月1日至2015年1月1日。被告有向原告依法催缴的权利。第二，被告所在园区的物业收费是按照沈阳市物价局沈价审批（2009）30号文件，关于沈阳钓鱼台7号住宅小区物业服务收费指导标准的批复的标准来收取的。电梯费同样按照批复标准收取。被告没有超出该收费标准收费的行为。被告按照物业服务的标准向小区提供了物业服务，原告欠费的行为违反了前期物业服务协议和业委会的物业管理委托合同的相关约定，也侵害了其他按期缴费业主的合法权益。原告欠费经被告起诉后已经和平区法院多次生效判决予以确认，包括物业费、电梯费的欠费金额、期限。综上所述，原告起诉没有事实依据，所提要求属于无理要求，并非被告的法定义务。被告也没有侵害原告合法权益的违法行为，因此应判决驳回其诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明：原告系沈阳市和平区玉屏二路17-1钓鱼台七号楼1-33-3室业主，房屋建筑面积114.39平方米。2008年12月30日，原告与被告签订《钓鱼台七号前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告所在小区提供物业管理服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止；住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.7元，电梯费按相关规定收取；被告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，原告有权要求被告清退所有费用，退还利息并支付违约金。2009年4月1日，被告取得沈阳物价局作出的关于沈阳“钓鱼台7号”住宅小区物业服务收费指导标准的批复（沈价审批[2009]30号），内容为住宅部分物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积1.7元，电梯运行服务费收费标准每月每人12月，并取得了收费许可证。另查明：因高平原拖欠沈阳中色物业管理有限公司物业费及电梯费，沈阳中色物业管理有限公司分别于2013年、2015年起诉高平原主张物业费及电梯费，后经法院生效判决认定高平原给付沈阳中色物业管理有限公司2011年1月1日至2013年3月26日期间物业费5219.14元及电梯费286元，2013年3月27日至2015年3月26日物业费4667元及电梯费288元，且均已履行完毕。又查明：本院根据原告高平原的申请，调取了被告承接涉案小区物业时的招投标文件及中标通知书，于庭审中向原、被告出示，原、被告均对此发表了意见。庭审中，原告提供了沈阳市和平区钓鱼湾七号小区业主委员会出具的《关于暂缓电梯卡捆绑物业费意见的函》及《证明》，内容载明自2011年8月14日，被告张贴通知实行物业费与电梯费捆绑收取的规定，业主委员会与其交涉并要求暂缓实行该规定，但被告拒绝。上述事实，有《钓鱼台七号前期物业管理服务协议》、沈阳物价局文件（沈价审批[2009]30号）、沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第00875号民事判决书、沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01746号民事判决书、沈阳“钓鱼台七号”住宅区前期物业服务项目招标文件、投标文件、中标通知书、《关于暂缓电梯卡捆绑物业费意见的函》、《证明》、及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《钓鱼台七号前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。关于物业费的收费标准，系原、被告双方于上述协议中约定，且经由沈阳市物价局的批复及收费许可证的确认，现原告主张退还虚高的物业费及利息、违约金的请求不成立，本院不予支持。关于原告主张办理电梯卡及退还电梯费的诉讼请求。电梯费与物业费系不同性质的费用，不应捆绑一起，原告提供的该小区业主委员会的相关证明表明被告在物业服务期间实施了捆绑电梯费及物业费的行为，限制了业主使用公共设施的权利，故被告在今后的服务中应当确保原告可以正常的使用电梯，而不得将物业费及电梯费捆绑收取，故对于原告要求办理电梯卡的诉讼请求本院予以支持。关于电梯费，被告系通过法院的生效判决收取的，即便如原告所述其系通过案外人交纳，被告开具的电梯费收据亦为案外人而并非原告本人，故主张返还的主体应为案外人而并非原告，故本院不予支持。关于原告要求公示文件的诉讼请求。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并由业主委员会执行其决定事项，现原告作为单个业主无法代表全体业主要求被告公示文件，而仅可代表其个人意志。关于原告要求公示的文件经法院调取已在庭上向原、被告出示并由原、被告发表了意见，而无须被告再另行向原告出示文件。故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求赔礼道歉的诉讼请求。赔礼道歉系以弥补精神损害为目的的侵权责任，作用在于弥补精神痛苦，被告的行为仅为提供物业服务，并无包含侮辱、毁谤或者贬低原告人格等内容的行为，原告亦未提交充分证据证明其因被告的行为遭受了严重的精神损害，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另外应该指出，被告作为小区管理企业，应在职责范围内积极协助业主解决基于物业产生的诸多问题，加强与业主的交流沟通，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第八条第二款、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告沈阳中色物业管理有限公司为原告高平原办理电梯卡，确保原告高平原正常乘坐电梯；二、驳回原告高平原的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告沈阳中色物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 臧 宁审 判 员 李 珮人民陪审员 刘玉洁二〇一五年二月十六日书 记 员 凌白羽本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。《物业管理条例》第十五条（五）业主大会赋予的其他职责。（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”