（2014）洪民初字第2035号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-05-12
案件名称
孙文选与江苏首义置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
泗洪县人民法院
所属地区
泗洪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙文选,江苏首义置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十六条
全文
江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2014）洪民初字第2035号原告孙文选，个体户。委托代理人张崇练。被告江苏首义置业有限公司，组织机构代码证66490466-x，住所地江苏省泗洪县青阳镇xxxxc9幢。法定代表人洪涛，该公司执行董事。委托代理人邵飞飞，江苏拓荒者律师事务所律师。原告孙文选诉被告江苏首义置业有限公司（以下简称首义公司）商品房销售合同纠纷一案，经审理本院于2013年11月12日作出（2013）洪民初字第1289号民事判决书。原告孙文选不服判决提起上诉。宿迁市中级人民法院经审理认为：原审判决认定事实不清，适用法律不当。于2014年4月11日作出（2013）宿中民终字第1582号民事裁定书，撤销本院（2013）洪民初字第1289号民事判决书，并指定本院重新审理。本院依法重新组成合议庭于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年8月14日、12月3日公开开庭进行了审理。原告孙文选的委托代理人张崇练，被告首义公司委托代理人邵飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文选诉称：2006年10月6日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买位于泗洪县xxxx5幢1单元103号商铺，合同总价为2065338元，建筑面积336.89平方米，层高为4.2米。合同并约定被告应当在2009年12月30日前，将经分期综合验收合格的上述商品房交付原告使用。买卖合同签订后，原告按约定分别于2009年9月28日、10月6日向被告支付购房款1035338元、1030000元，合计2065338元。涉案房屋虽已建成，但至今被告未按照合同约定向原告交付涉案房屋。房屋实际层高仅为3.8米，与合同约定层高4.2米相差0.4米，对商铺而言，房屋的空间体积直接关系到商铺的实际使用价值，0.4米的层高差距明显降低了其应有的使用价值。原告多次就涉案房屋的延期交付及层高差距事宜和被告协商未果。请求：1、请求判令被告按合同约定交付泗洪县xxxx5栋1单元103号商铺；2、被告赔偿因逾期交房造成的损失658000元，（其中2010.1.1日至201.12.30日146000元，2011.1.1日至2012.11.30日是158000元；2012.1.1.至2012.12.30日是171000元；2013.1.1日至2013.12.30日183000元）；3、判令被告赔偿原告因涉案房屋层高与合同约定的层高短少0.4米的房屋使用价值损失196698元。原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、2009年10月6日，原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；2、销售不动产发票一份，证明原告向被告支付购房款1035338元；3、中国农业银行存款回单，证明原告按月支付银行按揭贷款；4、商铺的租赁协议（5幢113、114商铺，66幢113、114商铺，5幢101、102商铺）三份，证明涉案商铺相邻商铺租金，50几平方米的每年租金6万元，200平方米的每年租金11万元；5、借条6份，证明原告为支付购房款向他人的借款并支付了高额利息；6、泗洪县住房城乡建设局就涉案小区5号楼未交房情况，对原告的网上回答，证明原告多次要求被告上房均未果，经住建局与开发商联系，开发商才表示愿意上房，待验收完成后业主可以办理产权登记手续。被告首义公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖事实，被告在原告拒不收房的情况下愿意和其解除商品房买卖合同，退还相应购房款，如果原告主张有损失，可以相互协商。但原告有未按合同约定按期交付全部购房款的违约行为，且未办理商品房相关契税，原告拒不收房才导致损失扩大。原告对本案造成的损失，自身存在过错，应当酌情减轻被告的责任。该房屋2013年8月21日就具备交付条件了，同时已于2014年1月7日通知原告交房了。原告要求赔偿层高损失不应得到支持。原告所购买的商品房是通过有资质的设计单位和施工单位按照国家的规划要求所施工，原告主张的涉案层高实际就是3.8米而不是合同上的4.2米，合同上的4.2米是因为被告的业务人员在复制前期开发的4.2米商品房合同时疏忽大意而未更改数字，是书写错误。原告购买的价格没有高于其他购买人，按每立方米计算商品房的单价没有法律依据。被告为支持其抗辩理由，提供了以下证据：7、争议房屋施工设计图和竣工图两份（经过审图办审核并加盖公章），证明涉案房屋图纸标注，一层高3.9米，二层高3.6米，4.2米的合同约定是笔误，与事实不符。8、提交泗洪县建设项目竣工规划验收合格证洪规建验字（2013）16号、竣工验收备案表、房屋总证初始审查登记表各一份、证明涉案房屋于2013.8.21具备交付条件；9、通知函一份，证明2014.1.7通知原告履行交房及办证手续事宜，庭审中，原、被告对证据的质证意见。针对原告的举证，被告质证认为：对证据1、2的三性无异议，证据2证明交房和办证原告存在过错，因为在交房的时候应当取得不动产全额房款发票，原告持有的小票应当交给被告，同时应交纳争议不动产的税费。原告未能主动履行其义务，应当对未能取得房屋及产权证承担相应责任；证据3不能直接反映交的是购房款，而且也只是3月份一笔钱，与本案关联性不大；对证据4租赁协议的真实性、关联性有异议。逾期交房造成的损失，应是房屋直接出租的损失，而不是推定损失。合同中的出租人张军是原告亲戚，另外合同租期2012年-2015年，本案原告主张的是2009年以后，即使可履行，也应当考虑租金的每年增长情况；证据5借条有的涂改，有的作废，不能作为证据使用，借条的内容与本案争议的标的不存在关联性；对证据6的三性有异议，不能证明网上答复的就是争议房屋。针对被告的举证，原告质证认为：对证据7的三性无异议，但是被告销售人员向原告详细介绍了层高，并说明原告所购的商铺单价高于其他相邻的商铺是因为该商铺的层高比其他商铺的层高要高。被告提供的证据恰恰证明其多收了原告的购房款，应当予以返还；对证据8的三性无异议，但报验时间应该是2013年8月21日。备案时间是2013年12月2日；对证据9不予认可，原告并未收到上房通知。本院对上述证据的认证意见：证据1、2，被告对其真实性无异议，本院确认证据1、2的证明效力；证据3系原告偿还争议房屋其中一个月按揭贷款的银行存款回单，结合原、被告对争议房屋已办理按揭贷款的一致陈述，本院确认该证据可以证明原告已为该房屋按月偿还了部分贷款；被告对证据4、5的真实性、关联性均不予确认，本院认为对租赁协议的真实性，原告未提供其他证据予以印证，且租赁协议的租期及房屋情况和本案原告主张的期间及房屋情况不具有可比性。证据5借条所表明的法律关系和本案无关联性，故本院对证据4、5的证明效力不予确认。证据6是原告打印的网上截图，无相关单位的印章确认，被告对该证据的三性均有异议，本院对证据6的证明效力不予确认。原告对证据7三性无异议，本院认为该证据可以证明争议房屋一、二层的设计层高；原告对证据8三性无异议，本院认为该证据可以证明争议房屋已提交了竣工验收备案；对证据9，因被告未能提供有效通知原告的证据，该证明效力不予确认。经审理查明：2006年10月6日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定，第二条商品房销售依据，原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泗洪县房地产管理处，商品房预售许可证号为2009034。第三条商品房基本情况，被告将位于泗洪县xxxx5幢1单元103号商铺出售给原告，该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高4.2米，建筑层数地上4层，地下0层。建筑面积336.89平方米，其中套内建筑面积328.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.83平方米。第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6130.6元，总金额为2065338元。第五条面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。第六条付款方式及期限，原告于2009年9月28日付购房首付款1035338元，余款1030000元办理银行按揭，原告于一周内办清。第八条交付期限，被告应当在2009年12月30日前，将经分期综合验收合格的上述商品房交付原告使用。第九条逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行按第（1）项比率支付违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，被告于2009年11月27日向原告出具销售不动产统一发票，金额为1035338元。原告已办理银行按揭贷款1030000元。涉案房屋于2011年底竣工，2013年8月21日，办理了竣工验收备案表，2013年12月2日，取得了竣工规划验收合格。审理中，2014年11月10日，经原告申请，宿迁市公兴资产评估有限公司对涉案房屋租金分时间段评估共计为658000元，（其中2010年1月1日至2010年12月30日为146000元，2011年1月1日至2012年11月30日为158000元；2012年1月1日至2012年12月30日为171000元；2013年1月1日至2013年12月30日为183000元）。以上事实，除上列证据外，尚有当事人的陈述予以证实。本案争议焦点为：1.涉案房屋逾期交房期限原因及原告的实际损失；2.合同层高与实际层高差额是否为原告在签订合同时误解行为，该层高的差距有无给原告造成损失及损失的数额。关于第一个争议焦点，本院认为：原告孙文选与被告首义公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告未按约定期限向原告交付经验收合格的商品房，致使原告迟延取得房屋，被告构成违约，应承担违约责任。按照合同约定，出卖人应于2009年12月30日前，将经分期综合验收合格的上述商品房交付原告使用，但涉案房屋至2013年8月21月才完成竣工验收备案，由于商品房“验收合格”标准是交付的先决条件，被告理应承担逾期交付的违约责任。由于被告的违约导致原告不能按照预期出租，客观上造成了原告较大的损失，双方约定的逾期交房违约金，无法完全弥补原告的实际损失。被告作为专业的房地产开发商，应当知道购买商铺目的是在于出租或自营获得回报，是属于投资性的房产，逾期交房客观上将给原告造成可的利益损失。因此，原告要求被告赔偿逾期交房租金损失的应予支持。根据被告的陈述，其于2014年1月7日才向原告通知交付房屋，因此，原告主张逾期交房时间至2013年12月30日并无不当。因原、被告双方对评估报告的内容均无异议，本院对该评估报告作出的价值评定予以采信。作为侵权人被告理应赔偿原告逾期交房的租金损失658000元。关于第二个争议焦点，本院认为：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，被告未按约定的层高向原告交付商品房，已构成违约，应承担违约责任。虽然根据被告提供的施工设计图和竣工图纸，可以认定涉案房屋一、二层分别是以3.9米、3.6米的高度设计和施工，被告在合同中将层高写成4.2米，应属于被告意思表示错误。但原告在购置该房时难以看到设计和竣工图纸，只能依据合同来确认层高。房屋的层高减少，客观上致原告对房屋舒适性和使用功能的期待性均有较大的影响，因此，被告应对自己不适当行为承担过错责任，根据本案的实际状况，酌定由被告承担30%的责任为宜。庭审中，原告要求平均按缩水后高度3.8米计算，是其权利的处分，应尊其愿。据此，被告应赔偿原告层高不足损失98103.5元{（2065338元／2×{（4.2米-3.8米）／4.2米}×2层）×50%}。综上，依照《》第一百零七、第一百一十三、第一百一十四，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条、第十六条的规定，判决如下：一、被告江苏首义置业有限公司于本判决生效后十日内将泗洪县xxxx5幢1单元103号商铺交付与原告孙文选；二、被告江苏首义置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孙文选各项损失756103.5元（658000元＋98103.5元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12347元、鉴定费8000元，由原告孙文选承担2000元，被告江苏首义置业有限公司负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费12347元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。审 判 长 陈 松人民陪审员 杨成国人民陪审员 莫开武二〇一五年二月十六日书 记 员 周 慧 来源：