（2014）闸民三（民）初字第314号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-06-26
案件名称
上海市闸北区申地公寓业主大会与上海舒馨物业管理有限公司业主共有权纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市闸北区申地公寓业主大会,上海舒馨物业管理有限公司
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第314号原告上海市闸北区申地公寓业主大会。负责人崔传良。委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。被告上海舒馨物业管理有限公司。法定代表人张炯。委托代理人周宣律。委托代理人崔鸿祥，上海市集天成律师事务所律师。原告上海市闸北区申地公寓业主大会（以下简称为申地公寓业主大会）与被告上海舒馨物业管理有限公司（以下简称为舒馨物业公司）业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，于2014年2月24日组织双方进行了证据交换。后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于同年7月22日公开开庭进行了审理。原告申地公寓业主大会的委托代理人刘生敏、袁作东，被告舒馨物业公司的委托代理人周宣律、韩书美（后被撤销代理权）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申地公寓业主大会诉称，上海市闸北区申地公寓小区（以下简称为申地公寓小区）竣工于1997年8月，现有业主420户，被告系该小区前期物业服务企业，2012年12月31日正式终止服务、撤离小区。但被告在撤离小区后未向小区业委会移交全部的物业管理档案资料，并拒绝提供关于小区公共收益的账册资料。另外，申地公寓小区南大门两侧建有两栋二层楼房，是开发商为小区配建的公共建筑，提供给原告作物业管理企业用房、业委会办公用房、业主会议室、门卫室、居委会办公用房等使用。其中，小区南大门东侧沿俞泾港路的一栋房屋（共12间房屋，以下简称为涉案房屋），除一楼的2间房屋由居委会办公使用外，其余10间一直由被告管理并用于出租，两栋房屋的水、电费均在物业管理费中支出。被告撤离小区后，拒绝移交上述房屋的管理权，仍一直占用并对外出租。为维护小区全体业主的合法权益，特诉至法院要求判令：1、被告将申地公寓小区自2004年1月1日起至2012年12月31日止的公共收益（包括车位车库停车费、申地公寓小区南大门两侧两栋房屋的租赁费、小区内共用部位广告费、申地公寓小区1号楼底层西面电讯间租赁费、业主共用部位净水销售费、资产处置收入、利息）及维修基金的财务资料（含收支明细表、记账凭证、合同、协议、发票、收据、申请审核表）提供给原告审核对账；2、被告将涉案房屋（除目前由居委会使用的房屋外）移交给原告占有、使用，并向原告赔偿以上房屋及土地的侵占费用（以每月5000元的标准计算，自2013年1月1日起计算至判决生效之日止）；3、被告承担本案的咨询服务费、律师费15000元；4、被告承担本案的诉讼费。被告舒馨物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因电讯间系电信局的配套设施，而小区内的净水售卖机是由净水公司在小区内安装、经营，被告从未就上述两个项目收取过任何费用，故原告诉请1中提及的1号楼底层西面电讯间租赁费、业主共用部位净水销售费的资料并不存在。至于申地公寓小区南大门两侧两栋房屋的租赁费虽然存在，但因该两栋房屋与原告无关，故被告拒绝提供租赁费的相关资料。关于车位车库停车费、小区内共用部位广告费、资产处置收入、利息以及维修基金的财务资料（含收支明细表、记账凭证、合同、协议、发票、收据、申请审核表）都是存在的，但被告已在对申地公寓小区2006年3月1日至2012年9月30日的维修资金收支情况及小区收益资金收支情况进行审计的过程中提交给了当届业委会，故不同意再次提供。对于诉请2，被告认为原告对房屋部位描述不准确，该栋房屋应该是申地公寓南侧临房，建筑面积448.8平方米，共计29间房。其中南北方位的18间房屋已经被原告强占，剩余东西方向的11间中，2间由居委会使用、9间系被告使用，被告将其中的4间对外出租（租金标准是每月500-600元），3间由被告提供给设备管理单位无偿使用，剩余2间系被告职工的值班室。该栋房屋系临时建筑，所占用地属于市政规划的道路拓宽控制用地，当初由开发商无偿交付给被告使用，故原告无权主张该房屋权利。关于原告诉请3中主张的咨询费及律师费，被告认为无任何法律依据，故不同意支付。经审理查明，自1997年起被告即进驻申地公寓小区，提供物业服务。在原、被告于2006年签订的《物业服务合同》履行期届满后，双方未再签订正式的合同，而是通过签订《﹤物业服务合同﹥延续协议》的形式，约定被告继续提供物业服务。直至2012年12月10日，被告向原告发函要求于12月31日终止服务。后被告于同年12月31日正式退出小区管理。2012年12月24日，上海市闸北区申地公寓业主委员会（以下简称为申地公寓业委会）出具《申地公寓小区工作交接需要资料》，要求被告移交维修资金、物业资料、人事资料、物业费、车位管理费明细等资料。2012年12月30日，被告与申地公寓小区新聘物业公司上海爱仁物业有限公司（以下简称为爱仁物业公司）签订系列移交清单，对小区总平面图、房屋建筑结构图、电力、煤气、给（排）水管道平面图、车位车库清单、业主收费清册、车位收费清单、净水销售合同、各类钥匙等资料、物品进行了移交。对此原告表示经核对，除业主收费清册、净水销售合同没有找到外，上述移交清单中所列的其余物品、资料原告都已收到，但认为被告还应移交有关申地公寓小区公共收益与维修基金的财务资料。为证明存在净水销售费，原告提供了一份上海祺家实业发展有限公司（乙方）与爱仁物业公司（甲方）签订的《祺家牌自动售水机摆放合同》，该合同上载明甲方提供1.5平方米的场地供乙方摆放祺家自动售水机，乙方每年向甲方支付600元的管理费等内容。对此被告表示，在被告提供物业服务期间，被告从未就此收取过任何费用。又查明，申地公寓小区建设方（开发商）上海清松房地产有限公司（以下简称为清松房地产公司）曾就在申地公寓基地东南侧空地上建设约480㎡的简易临房，用于物业管理及便民小店向有关部门进行请示。1997年3月14日，上海市闸北区人民政府和田地区综合整治办公室作出书面答复称，该空地已属俞泾港路西段规划市政道路拓宽段控制用地，经研究同意清松房地产公司的要求，但要求按程序向区城市规划管理局等部门办理有关手续，且在俞泾港路实施市政道路拓宽时，必须无条件拆除上述临房。同年4月，清松房地产公司申领建造上述临房的《临时建设工程许可证》，该许可证中载明临房的幢数为1幢、层数为2层、面积为448.8平方米、有效期为一年半。上述简易临房建成后为两幢二层建筑，分别位于申地公寓小区南大门东、西两侧。后俞泾港路未实施市政道路拓宽项目。根据现有地籍图显示，上述两幢房屋均位于申地公寓小区地籍红线范围内。目前原、被告争议的房屋为申地公寓小区南大门东侧的二层建筑，其中除一楼两间房屋现为居委会办公使用外，其余房屋均处于被告的控制之下。期间，被告以每月500-600元的标准将其中的部分房屋出租。1999年11月1日，清松房地产公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将480㎡简易临房无偿出租给乙方用于物业管理等事项，租赁期限暂定为5年，自1999年11月1日至2004年10月31日，租赁期间乙方承担简易临房的日常维修费用及相应水电等费用。在遇到市政道路建设且上述简易临房需拆除时，乙方应无条件的拆除。后一直由被告无偿使用简易临房。2002年9月5日，申地公寓业委会与被告签订《协议书》，约定就申地公寓临房之事协议如下：一、该临房中8号房占用了申地公寓小区地块，因此为申地公寓全体业主所有；二、该8号临房所得的收益应归申地公寓全体业主所有，并将收益划入维修（基金）。对此，被告称原、被告曾就临房归属问题达成一致意见，原告亦认可临房中只有8号房属于占用了小区地块，其余房屋均未占用小区土地。原告则称该《协议书》只对临房中的8号房屋进行了约定，并未对其余房屋的权属进行约定，且业委会也无权单方与被告就属于小区全体业主所有的财产进行约定。另查明，申地公寓小区土地使用面积7348.41平方米，共用面积为16659平方米。申地公寓业委会换届前曾委托上海骁天诚会计师事务所有限公司对2006年3月1日至2012年9月30日小区维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，但最终未出具审计报告。2013年9月4日，上海业伟业主咨询服务有限公司向申地公寓业委会开具15000元的咨询服务费发票。审理中，被告提供：1、一份署期为2008年5月6日、以上海申地房地产有限公司（以下简称为申地房地产公司）名义出具的《权利确认书》，内容为申地房地产公司于1997年在建设开发申地公寓的过程中，于和田路XXX号甲区域部位建造了简易临房，共计480㎡（东西走向为10间、南北走向为19间），该房产当时是临时占用俞泾港路市政工程规划的土地，言明一旦市政工程实施无条件拆除。但由于迟至目前申地房地产公司即将解散歇业，未有市政规划实施之迹象，故申地房地产公司（包含原申地公寓项目公司清松房地产公司）决定将上述临房的一切权属均划归被告，如若撤销市政规划，存在申请房产转为所有权房的条件时，由被告负责接受及申办，但如果市政规划始终处于待执行状态，则使用权、收益权及处分权等均归被告。对此原告表示对该份证据的真实性无法确认，即便真实存在，但首先房屋系清松房地产公司建造，申地房地产公司无权处分该房屋；其次该房屋用途为物业管理用房，申地房地产公司无权将应由全体业主使用的配套设施转让给他人。2、上海市测绘院出具的99版测绘成果图，被告称从该图中显示480㎡临房中只有一小部分（即《协议书》中约定的“8号房屋”）位于小区用地范围内，临房的其余部位位于俞泾港路道路拓宽市政工程规划用地的范围。对此原告表示，对该图纸的真实性无法确认，其上也无法看出8号房屋的具体位置。审理中，原、被告均同意由法院结合本案案情及市场的行情对涉案房屋或其占用土地的使用价值进行酌定。以上事实，由函、收条、建设用地规划许可证、宗地图、发票、照片、合同、审计业务委派单、审计意见征询表、闸府和田办（97）第8号文、协议书、物业移交清单、租赁协议书、建设工程规划许可证及图纸、临时建设工程规划许可证、物业服务合同、物业合同延续协议等证据以及各方当事人的陈述予以证明。本院认为，鉴于小区的公共收益、维修基金的收支情况均与小区业主利益休戚相关，且为日后进行审计的主要依据，故在被告已退出小区管理的情况下，原告有权要求被告提供有关上述费用的财务资料供原告核查。但针对原告诉请中提及的具体项目，本院认为，在被告明确表示不存在1号楼底层西面电讯间租赁费、业主共用部位净水销售费的情况下，原告就存在上述费用的举证尚不充分，故原告要求被告提供有关上述两项费用的财务资料，本院难以支持。其余项目的财务资料，被告均认可存在，故其理应全部向原告提供。较之于上述财务资料的提交问题，原、被告之间最主要的争议在于涉案房屋的权属问题。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该房屋的性质属于临时建筑，且早已超过了有效的使用期限，在该房屋无合法权利证明的情况下，对建筑物本身及由此产生的利益法律均不予保护，故原告要求被告移交上述房屋的诉请，本院难以支持，原告可通过合法途径申请有关部门对其依法进行拆除。但同时，有关上述临时建筑所占用的土地权益仍应受法律保护。虽被告称包括涉案房屋在内的两幢临时建筑，当初在设计、建造时，均位于俞泾港路西段规划市政道路拓宽段控制用地范围内，不属于小区用地范围，但上述道路拓宽工程最终未能实施，而依现有地籍图显示上述临时建筑位于申地公寓小区的地籍红线范围内，应认定上述临时建筑占用了申地公寓小区的土地面积。现因涉案房屋由被告实际控制、使用，故其应就此向小区全体业主进行补偿。鉴于原、被告均同意由法院对涉案房屋所占用的土地使用价值进行酌定，本院将结合房屋性质、使用、收益等情况酌情确定土地占用费金额。另外，原告要求被告承担原告为本案诉讼而支付的咨询服务费、律师费，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海舒馨物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海市闸北区申地公寓业主大会出示申地公寓小区自2004年1月1日起至2012年12月31日止的公共收益（包括车位车库停车费、申地公寓小区南大门两侧两幢临时建筑的租赁费、小区内共用部位广告费、资产处置收入、利息）及维修基金收支情况的财务资料（含收支明细表、记账凭证、合同、协议、发票、收据、申请审核表），以供原告上海市闸北区申地公寓业主大会查阅；二、被告上海舒馨物业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告上海市闸北区申地公寓业主大会支付土地占用费（自2013年1月1日起计算至判决生效之日止，以3000元／月的标准计算）；三、驳回原告上海市闸北区申地公寓业主大会的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元（原告上海市闸北区申地公寓业主大会已预缴），由原告上海市闸北区申地公寓业主大会与被告上海舒馨物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 缪为军代理审判员 李垚曜人民陪审员 金 艳二〇一五年二月十六日书 记 员 方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”