（2014）徐民终字第02073号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-04-17
案件名称
王磊与陈浩、周欣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈浩,王磊,周欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第02073号上诉人（原审被告）陈浩。委托代理人王建，江苏行于思律师事务所律师。委托代理人马岩，北京市正仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王磊。委托代理人王鹏，江苏金华星律师事务所律师。原审被告周欣。上诉人陈浩与被上诉人王磊、原审被告周欣房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第2738号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈浩的委托代理人王建、马岩，被上诉人王磊及其委托代理人王鹏到庭参加诉讼，原审被告周欣经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年12月23日，陈浩与徐州市恒嘉置业有限公司签了商品房买卖合同，约定陈浩购买徐州市恒嘉置业有限公司开发建设的位于鼓楼区荆马河南中山北路西东观园二期第21幢2单元201室房屋及该幢房屋的2-105室地下室。201室房屋建筑面积为119.68平方米，总价款为260098元。-105地下室建筑面积12.29平方米，总价款格为6760元。陈浩于2009年12月17日前全额付清了全部总房款，并交纳了2009年的物业管理费。2009年12月23日，陈浩和周欣签订了《房屋转让协议》，约定：陈浩自愿将其位于中山北路华美生态园内尚未上房的21号楼2-201室房屋及地下室、煤气、暖气、太阳能淋浴器转让给周欣，房屋所有款项270058元已由周欣全额付清，转让费50000元已另付清。购房所需的购房款、办理手续所需的税费、维修基金费用及今后办理过户的一切费用由周欣支付。协议生效后，陈浩应将所有的购房资料移交给周欣，周欣应将陈浩的借条还给陈浩，在办理有关购房手续时，陈浩有义务协助周欣同去办理。具备过户条件时，陈浩应当协助周欣办理过户手续。协议签订后，陈浩将其与开发商签订的购房合同、商品房预（销）售合同网上登记备案证明、契税完税证、购房收据、物业费收据交付周欣。房屋上房后，陈浩将房屋钥匙交付周欣。2011年2月6日，周欣与王磊签订《房屋买卖契约》，约定：王磊在签订合同前已预付100000元定金购买东观园12幢2-201室房屋，房屋总价款为600000元，于签订合同当日一次性以现金方式付清。于签订合同当日将房屋交付王磊，过户费用、中介费用由王磊承担。合同第八条双方约定的其他事项中注明签字时卖方已收到买房的现金。合同签订后，周欣将陈浩给其所有的购房手续及房屋钥匙交付王磊。随后，王磊对该房屋进行了装修、使用。2012年11月28日、2012年12月4日，陈浩分别取得了涉案房屋及地下室的房屋所有权证及土地使用权证。2013年5月28日，陈浩曾以排除妨碍为由起诉王磊返还涉案房屋。2013年9月4日，陈浩以需要补充证据为由撤回诉讼。现王磊提起诉讼，请求确认涉案房屋及地下室归其所有，并要求陈浩、周欣协助办理权属过户手续。原审法院认为，本案系履行房屋买卖协议及契约过程中产生的纠纷，系债权纠纷而非是物权纠纷。根据相关法律规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。关于陈浩与周欣签订的房屋转让协议、周欣与王磊签订的房屋买卖契约的效力问题，两份关于涉案房屋的协议或契约均是双方真实意思表示，且其内容不违反法律强制性规定，因此应属合法有效。虽然周欣在与王磊签订协议时，尚未与陈浩办理物权变更登记，但仍不影响其与王磊之间买卖合同的效力。根据陈浩与周欣之间的房屋转让协议记载，周欣向陈浩履行了给付房屋价款及转让费的合同义务，陈浩也已按照协议约定向周欣交付购房手续及房屋钥匙的合同义务。根据周欣与王磊签订的房屋买卖契约记载，王磊向周欣履行了给付购房款的合同义务，周欣向王磊履行了交付房屋的合同义务。买卖双方均已按约定履行了的交付购房款及房屋的主要权利义务，至于周欣是否向陈浩返还借条，并不影响房屋转让协议的效力。如周欣未履行这一合同义务，陈浩可就此向周欣另行主张权利。基于上述有效的协议和契约，王磊对涉案房屋已合法取得占有、使用、收益的权利，即王磊对涉案房屋实际享有所有权。关于陈浩是否应承担协助王磊办理权属变更登记的义务，出卖人协助买受人办理权属变更登记属房屋买卖合同的附随义务，陈浩对周欣负有此义务，周欣对王磊也负有此义务。根据合同的相对性原则，陈浩对王磊并不直接负有此项义务。但周欣协助王磊办理过户手续必须以陈浩协助周欣办理为前提，故，王磊办理诉争房屋的过户手续时，陈浩、周欣均应予以协助。因周欣与王磊的买卖契约仅约定王磊购买的标的物为12幢2-201室房屋，未包括2-105室地下室，因此对于王磊的这部分诉讼请求，无事实依据，不予支持。遂判决：位于徐州市鼓楼区东观园21号楼2-201室房屋归王磊所有，陈浩、周欣于本判决生效之日起十五日内协助王磊办理位于徐州市鼓楼区东观园21号楼2-201室房屋的权属变更手续，驳回王磊的其他诉讼请求。上诉人陈浩不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实有误，本案中两份房屋买卖协议都与正常的买卖协议不同。陈浩与周欣的协议中“金额已经全部付清”“周欣应将陈浩的借条还给陈浩”这样的约定，真实情况是周欣没有支付房款，只是陈浩欠周欣27万元，用此房折抵给周欣，周欣将陈浩的27万元欠条还给陈浩，以此完成房屋转让。然而周欣取得了购房资料后没有将陈浩的借条还给陈浩，后陈浩补办了所有购房资料，缴纳了税费后办理了房屋产权证书。事实并不是一审认定的所有房款周欣全部付清，而王磊支付周欣的60万房款是现金支付，一审中王磊也没有提供资金来源情况。周欣从事民间借贷生意，由于无法偿还欠款现在下落不明，王磊与周欣的协议真实性无法确认。二、一审适用法律错误。陈浩与周欣签订的房屋买卖协议虽然是真实的，但没有实际履行，周欣没有支付购房款也没有将陈浩给周欣的借条返还给陈浩，周欣没有实际取得房屋的所有权。即使陈浩与周欣的房屋买卖协议履行了，周欣只取得了合同的债权，其只有要求陈浩继续履行合同的权利，没有取得涉案房屋的物权，这种情况下周欣与王磊签订的房屋买卖协议的效力就不能认定为合法有效，应属于效力待定合同，在法庭辩论终结前没有经过所有权人追认或没有取得所有权合同无效。周欣在没有支付房款的情况下只拿着与陈浩的房屋买卖协议，就与王磊签订了房屋买卖协议，该协议损害了陈浩的利益应当认定无效。即使两份房屋买卖协议都有效，也不应直接判决涉案房屋归王磊所有。一审认定了本案系债权纠纷而非是物权纠纷，但判决却出现确权判决，明显自相矛盾。王磊只能根据合同要求其合同相对人，系债权纠纷而非是物权纠纷继续履行合同的权利，没有直接取得该房屋所有权的权利。陈浩与王磊没有任何合同关系，王磊无权起诉陈浩，王磊不具备诉讼资格。如陈浩协助王磊办理过户，周欣出现后再次向陈浩主张权利，一审判决势必导致侵犯周欣的权利。三、一审判令陈浩协助王磊办理房屋过户手续，损害了国家利益，直接造成国家税费的损失。综上，请求二审依法改判或发回重审。被上诉人王磊答辩称，：陈浩的上诉理由没有事实和法律依据，只是其自己的主观臆断和推测，均没有相应的证据予以证实。原审适用法律正确。两次协议均为当事人双方真实意思表示，且已经实际履行，因此请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。原审被告周欣未到庭答辩，也未提供书面答辩意见。根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：一、陈浩与周欣签订的房屋转让协议与周欣与王磊签订的房屋买卖契约的效力如何认定；二、原审判决涉案房屋归王磊所有，并判决由陈浩、周欣协助办理房屋产权变更手续是否有事实及法律依据。二审期间各方均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于两份房屋买卖协议的效力如何认定，本院认为，合同效力和物权效力应有区分，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。陈浩与周欣签订的房屋转让协议与周欣与王磊签订的房屋买卖契约，均是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。关于原审判决涉案房屋归王磊所有，并判决由陈浩、周欣协助办理房屋产权变更手续是否有事实及法律依据。本院认为，陈浩与周欣签订的房屋转让协议中约定“房屋所有款项270058元已由周欣全额付清，转让费50000元另已付清”，双方签字确认，且协议签订后，陈浩将购房合同、商品房预（销）售合同网上登记备案证明、契税完税证、购房收据、物业费收据及房屋钥匙交付周欣，履行了协议约定的主要义务，周欣亦对涉案房屋实际享有所有权。因此，陈浩主张周欣没有向其支付购房款，周欣没有实际取得房屋的所有权没有依据，对其与周欣之间实为借贷关系的主张亦未能举证证明。周欣与王磊签订的房屋买卖契约第八条注明“签字时卖方已收到买方的现金”，且周欣将陈浩给其所有的购房手续及房屋钥匙交与王磊，王磊已尽到善意买受人一般的注意义务，并完成了买卖契约规定的主要义务，亦获得了涉案房屋的实际所有权。办理权属变更登记属房屋买卖的附随义务，故原审判令由陈浩、周欣协助办理房屋产权变更手续并无不当。综上，上诉人陈浩的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，公告费560元由上诉人陈浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 建审 判 员 李荣信代理审判员 史善军二〇一五年二月十六日书 记 员 孙玉娟 搜索“”