（2015）鄂十堰中民四终字第00040号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-07-20
案件名称
李发根与十堰中宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
十堰中宇房地产开发有限公司,李发根
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市��级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00040号上诉人（原审被告）十堰中宇房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市五堰街办黄花巷*栋*单元***室。法定代表人刘爱群，该公司总经理。被上诉人（原审原告）李发根，湖北省郧西县纺织厂退休职工。上诉人十堰中宇房地产开发有限公司（以下简称中宇公司）因与被上诉人李发根房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2014）鄂郧西民初字第00985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员罗云飞担任审判长并主审，审判员王广泉、柏媛媛参加评议的合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人中宇公司的法定代表人刘爱群，被上诉人李发根到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。李发根一审诉称，2012年11月28日，其��中宇公司签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定中宇公司征用其位于湖北省郧西县城关北街西药公司后院的平房四间用于商业开发，中宇公司向其补偿两套住房180平方米。合同另约定，若合同签订之日起一年内不能动工兴建，中宇公司便无条件按每平方米2500元补偿其现金。现中宇公司已将房屋拆除一年有余，却因为没有取得相关行政审批手续迟迟无法动工兴建约定补偿的房屋，中宇公司偶尔私自违法施工，却均被建设主管部门发现后责令停建。鉴于上述情况，要求中宇公司依照合同约定以现金方式进行补偿，但中宇公司拒不履行。现诉请判令中宇公司依照合同约定向其补偿85平方米房屋的价款212500元及违约金25000元。一审法院认定，李发根的父亲李明才（已殁）、母亲柯昌菊共生育有四名子女，即长子李发根、次子李怀银（已殁）、长女李华英、次女李建华。为妥��处理母亲柯昌菊的赡养事宜，经柯昌菊同意，李发根、李华英、李建华及李怀银妻子邓开兰四人于2011年5月8日签订了赡养协议，协议约定由李发根及弟媳邓开兰共同负责赡养母亲柯昌菊，相应的作为补偿，李明才、柯昌菊所有的位于郧西县城关北街西药公司后院的老宅由李发根及邓开兰共同所有，因签订协议时各方已经预见到老宅有可能被拆迁，便在赡养协议第5条约定“与房屋开发商签订协议时，甲（李发根）、乙（邓开兰）双方共同签字方可有效”。2012年11月28日，李发根及弟媳邓开兰与中宇公司签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定中宇公司征用上述旧宅院（四间平房及附带的院子）用于商业开发，中宇公司因此向李发根及李发根弟媳邓开兰补偿两套住房面积共计180平方米。协议约定：“若本合同签订之日起一年内不能动工兴建，甲方（本案中宇公司）无条件按2500元每平方米计算现金支付给乙方（180平方米×2500元）；合同签订后任何一方违约，支付守约方违约金五万元整。”后李发根及弟媳邓开兰另行约定，中宇公司拟补偿的住房180平方米，李发根分得85平方米，邓开兰分得95平方米。合同签订后，中宇公司便拆除了房屋，并于2013年10月完成了房屋开发项目的基坑挖掘等前期工程，但之后施工活动便处于停滞状态。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。李发根、中宇公司于2012年11月28日签订了房屋拆迁补偿协议，中宇公司认为协议无效并提出了三点抗辩意见：一、中宇公司辩称李发根不是房屋所有权人，不具备签订协议的主体资格，因李发根及第三人邓开兰处置被拆迁房屋的行为经过了所有房屋共有权人的认可，对中宇公司的该抗辩主张不予支持。二、中宇公司辩称其自身没有取得相关行政许可、不具备签订拆迁补偿协议的资格，因中宇公司系依法成立的房地产开发企业，经行政许可后经营房地产开发、销售业务，具备签订拆迁补偿协议的主体资格，中宇公司辩称组织房屋征收与补偿工作的单位必须由市、县级人民政府指定，但本案中的拆迁补偿行为系商业性质的房地产开发活动，显然不是国家征收行为，中宇公司将商业开发与国家征收混为一谈并据此主张协议无效，不予支持。且关于房屋拆迁许可的相关规定是行政管理部门对房屋拆迁人资格问题上所作出的行政管理性质的规定，不是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，如中宇公司的拆迁行为确实违反了相关规定，可能带来的法律后果仅仅是其自身将受到相关行政处罚，并不能影响其与他人签订的拆迁补偿协议的效力。三、中宇公司辩称李发根乘人之���、协议内容显示公平，却未提交足够的证据予以证明，也没有在法定期限内行使撤销权，不予支持。综上，双方之间签订的房屋拆迁补偿协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规与政策的强制性规定，合法有效，且李发根已经依照合同将房屋交由中宇公司，中宇公司在依据协议拆除了房屋之后便应当严格按照合同履行义务。李发根与第三人邓开兰的补充约定不违反法律规定，也没有损害合同相对人（即本案中宇公司）的利益，予以确认。协议约定“若本合同签订之日起一年内不能动工兴建，甲方（本案中宇公司）无条件按2500元每平方米计算现金支付给乙方（180平方米×2500元）”，该条款实则是李发根为了避免因中宇公司延误施工期限致使其在较长时间内无法获得实物（房屋）补偿而作的保底约定，系附生效条件的约定条款。中宇公司辩称合同文本表述的“动工”而非“依法动工”，现其已经尝试进行施工并完成了部分工程，没有继续正常施工是由于相关行政部门不予审批导致，但中宇公司作为依法成立的经营房地产开发销售的企业法人，应当具备相应的经验及能力，在签订协议之初便应当预见到商品房开发需办理相关行政审批手续，故中宇公司不能以行政职能部门干预施工为由免责，也不能将未经行政许可的违法施工行为作为“动工兴建”的成就要件。中宇公司陈述其不知何时能够取得行政审批手续、继续正常施工活动，可见其行为确实导致李发根获得房屋补偿的合同目的在合理期限内无法实现，双方约定的现金补偿的条件已经成就，故对李发根要求中宇公司按合同进行现金补偿的诉讼请求予以支持。因双方约定了中宇公司不正常施工便进行现金补偿，中宇公司在“合同签订之日起一年内不能动工兴建”实质是双方约定的中宇公司对李发根进行现金补偿的生效条件，而不是违约行为，李发根主张违约责任没有依据，故对李发根要求中宇公司支付违约金25000元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款、第五条、第二十五条、第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、十堰中宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内向李发根支付房屋拆迁补偿款212500元。二、驳回李发根的其他诉讼请求。上述履行事项，如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费4863元，由十堰中宇房地产开发有限公司负担。宣判后，中宇公司不服一审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误，李发根不对被补偿房屋享有全部的所有权，我公司也不具备房屋征收与补偿的主体资格，故双方签订的《房屋拆迁补偿协议》应属无效协议；二、即使该协议有效，我公司也已经按照协议约定动工兴建，不应支付李发根212500元的补偿款。中宇公司二审提交了收条一张，内容为：“暂收搬迁活动经费3000元，不成退还”。落款人：李发根，落款时间为2011年1月11日。拟证明李发根知悉中宇公司拆迁补偿的商业秘密，恶意讹诈。李发根答辩称，其与中宇公司签订的《房屋拆迁补偿协议》内容合法，也征得了该房屋共有权人的同意，应属有效协议；中宇公司在无任何施工手续的情况下强行开挖地基不符合协议约定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李发根二审没有新的证据提交。��发根对中宇公司提交的新证据真实性无异议，但认为该收条反映的情况是中宇公司请其协助动员其他被拆迁户搬迁并支付相应费用，并不能证明其知晓中宇公司商业秘密，恶意讹诈。本院认为，中宇公司二审提交的证据内容与其证明目的及本案事实之间无关联性，本院对该证据不予采信。二审查明的事实和证据与原判认定的相同。本院认为，李发根与中宇公司于2012年11月28日签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律规定，是合法有效的合同。中宇公司上诉提出“李发根不对被补偿房屋享有全部的所有权，我公司也不具备房屋征收与补偿的主体资格，故双方签订的《房屋拆迁补偿协议》应属无效协议”的理由，经查，本案争议房屋的共有人柯昌菊、李发根、邓开兰、李华英、李建华于2011年5月8日签订了一份对柯昌菊的��赡养老人协议》，协议第一项约定“本案争议房屋归甲方（李发根）及乙方（邓开兰）所有”，该房屋自协议签订之日起，李华英、李建华即不再享有本案争议房屋的任何权利；一审法院在审理本案过程中，向柯昌菊、邓开兰询问了房屋的处理意见，柯昌菊、邓开兰均认可李发根和中宇公司签订《房屋拆迁补偿协议》的行为，中宇公司与李发根签订协议也未违反法律规定，故中宇公司的该项上诉理由不能成立。中宇公司上诉提出“即使该协议有效，我公司也已经按照协议约定动工兴建，不应支付李发根212500元的补偿款”的理由，从本案中《房屋拆迁补偿协议》的约定内容来看，双方签订合同的目的是中宇公司取得本案争议房屋的土地开发权利，李发根从中宇公司获得相应的房屋或现金补偿权利，中宇公司拆除本案争议房屋迄今已达二年，但未能提供其��设施工的审批手续，也未向李发根补偿房屋及现金，没有履行协议约定的义务，故中宇公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4487元，由上诉人十堰中宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗云飞审判员 王广泉审判员 柏媛媛二〇一五年二月十六日书记员 王 亮附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来自：