（2014）温永瓯民初字第406号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-04-08

案件名称

永嘉中厦房地产开发有限公司与潘小亥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

永嘉县人民法院

所属地区

永嘉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

永嘉中厦房地产开发有限公司,潘小亥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款

全文

浙江省永嘉县人民法院民事判决书（2014）温永瓯民初字第406号原告：永嘉中厦房地产开发有限公司。法定代表人：戴志武。委托代理人（特别授权）：徐锋。被告：潘小亥，务工。委托代理人（特别授权）：麻建国。原告永嘉中厦房地产开发有限公司为与被告潘小亥房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员徐晓林适用简易程序于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告永嘉中厦房地产开发有限公司的委托代理人徐锋，被告潘小亥及其委托代理人麻建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉中厦房地产开发有限公司诉称：原告是瓯北铂晶嘉园商品房的开发商。2011年8月20日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，被告向原告购买铂晶嘉园第2幢2104室商品房。该合同约定：房屋建筑面积134.11㎡，单价为21151.74元／㎡，总价款为2836660元，被告于合同签订之日支付不低于总价款30%的首付款，剩余房款利用银行按揭贷款方式支付；由于金融政策调整或被告原因不能办理按揭贷款的将自动转为分期付款，被告必须在出卖人发出书面通知或电话通知后7日内到出卖人指定地址付款，否则视为被告违约；若被告违约，则应自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，每日按应付款的万分之五向原告支付违约金。签订合同当日，被告已支付首付款856660元。2011年12月15日，原告开发的1-4幢楼房全部结顶，后原告多次通知被告办理银行按揭或交纳购房款余额，被告没有按约到原告处办理银行按揭或交纳剩余购房款1980000元。据此，原告解除了商品房买卖合同，而被告以没有收到商品房买卖合同解除通知书和不同意解除合同为由，拒不协助原告办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续；后被告又以双方已于2013年2月解除商品房买卖合同为由提起诉讼，请求退还购房款。原告认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实、内容合法，属有效合同，应受法律保护。现被告故意不履行合同约定的义务，显然已构成违约。故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间的商品房买卖合同已解除；2、判令被告赔偿利息损失158400元；3、判令被告赔偿经济损失779098元，其中，合同解除前经济损失679098元，解除后经济损失100000元；4、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。原告永嘉中厦房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据：1、原告公司营业执照复印件一份，以证明原告主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告主体资格；3、商品房预售许可证一份，以证明2011年7月27日铂晶嘉园取得商品房预售资格的事实；4、商品房预定协议书一份，以证明原、被告签订了商品房预约合同以及原告向被告交纳定金30万元的事实；5、商品房买卖合同一份，以证明原、被告之间签订商品房买卖合同并约定权利义务的事实；6、监理合同、证明各一份，以证明2011年12月15日铂晶嘉园楼房主体工程已结顶并具备了办理按揭贷款条件的事实；7、通知、催告函、函件投递单及邮件跟踪查询、短信摘要三条，以证明原告多次通知被告办理银行按揭贷款或支付剩余购房款的事实；8、解除合同通知书、函件投递单及邮件跟踪查询各一份，以证明2014年5月12日原告按约解除了商品房买卖合同，并通知被告的事实；9、地下车位有偿使用协议书一份，以证明原、被告签订了地下车位有偿使用协议的事实，说明车位不是从物；10、ems邮寄信封、解除合同通知单、邮寄查询跟踪各一份，以证明被告不可能在2013年2月7日另外收取一张解除合同通知单的事实；11、铂晶嘉园商品房销售情况一份，以证明铂晶嘉园商品房销售情况；12、《2012年温州商品房价格同比回落》等7篇文章，以证明2012年温州房价开始暴跌，一年跌了约23-25%。被告潘小亥辩称：原告诉称被告当时不协助办理注销登记手续不属实。原告通知被告解除合同后，被告和其他购房户一起去原告公司协商，由于原告要求没收全部首付款，被告不同意，一直协商未果。在协商过程中，原告从未要求被告协助办理商品房买卖合同注销登记手续。原告请求赔偿经济损失779098元（699098元＋100000元）明显过高，以2013年2月17日为估价时点的估价报告，认定总价跟原合同总价相比差679098元，该报告可信度差，不应采信。原告主张在解除合同之后被告还应当赔偿100000元经济损失，该请求不合理。原告主张被告赔偿主体工程结顶至合同解除期间的利息损失158400元，该请求不合理。商品房买卖合同解除后，原告只能主张赔偿违约金或赔偿实际经济损失，而赔偿损失以弥补原告的实际损失为准，不能超过实际损失，原告该请求与赔偿779098元相重叠，不应支持。综上，原告诉称的经济损失明显超出其实际损失，根据有关证明，原告的实际经济损失应在总房价的14%-15%之间，被告愿意在该额度内承担赔偿责任。被告潘小亥在本院指定的举证期限内提供了下列证据：1、铂晶嘉园2013年商品住房销售清单一份，以证明2013年2月8日前后，中厦公司商品房销售价格与2011年8月商品房销售价格相比没有明显降价；2、国家统计局七十个大中城市住宅销售价格指数，以证明温州市各个月度新建商品房（90-144㎡）价格指数是：2011年8月为101.1，2012年8月为86.1，2013年2月85.3，2013年8月为86.1，进而证实原告的实际经济损失应为总房价的14.7%的事实。依原告的申请，本院委托温州市天平房地产估价有限公司对涉案房屋在2013年2月17日（原、被告均认可的估价时点）、2014年5月17日时的市场价值进行了评估，并出具两份估价报告。浙温天房估字（2014）第346号房地产估价报告评定：涉案房屋在2013年2月17日的房地产市场价值单价16088元／㎡，总价2157562元；浙温天房估字（2014）第347号房地产估价报告评定：涉案房屋在2014年5月17日的房地产市场价值单价13943元／㎡，总价1869896元。对二份估价报告，原告质证认为均无异议，能证明本案涉案房屋的价格变化实际情况。被告质证认为：评估时点为2013年2月17日的评估报告不准确，理由如下：报告记载估价方法采用市场比较法，而评估公司没有提供估价技术报告，该报告与被告提供的证据即原告向永嘉县住建局提供的价格表，是矛盾的；评估机构没有考虑到原告提供的价格表，且该报告与国家统计局指数也相差很大，该报告估价不准确。另，评估时点为2014年5月17日的评估报告也不准确。对于原告提供的证据，经被告质证认为：对证据1的真实性无异议，还应提供开发资质、组织机构代码证，且实际上原告无相应资质，导致纠纷原告是有责任的。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，因原告公司不具备开发资质，预售许可证发放也是违法的。对证据4的真实性无异议，附件八第一条第1项约定违约金为已支付房款的20%，主合同中的违约金约定是未付款的8%，违约金约定出现重复、矛盾现象，只能选择其一适用，被告认为应适用未付款的8%计算。对证据5的真实性无异议，而原告不具备开发资质，故也不具备办理按揭贷款条件，该证据不能证明原告主张的待证事实，监理公司是原告的代理人，从事监理工作的；即使监理公司作为第三方，也属证人证言，应出庭作证。对证据6、7、8无异议。对证据9、10，属无效通知，解除合同通知已经于2013年2月8日发出，随后到达被告，双方之间的商品房买卖合同已于2013年2月解除，故重复解除无效。对证据11，时间点与本案没有关联，在2013年6月份铂晶嘉园房产价格大致不变，可能有一点下浮。对证据12，真实性有异议，假设是真实的，报道的数字来源不清楚，其可信度不够，缺乏证明力，不应采信。对被告提供的证据，经原告质证认为：对证据1形式真实性无异议，原告提供销售清单，不是真实的房屋买卖的价格，这些房产交易是老业主退房以换购形式重新购买的价格，该证据不能证明被告主张的待证事实。对证据2的真实性、客观性有异议，统计数据不客观，与事实不相符，如果参考的基数发生偏差，那么环比同比也会偏差；即使属实，那么与被告提供的证据1也是矛盾的，从这数据上看，温州房价还是下跌了百分之二十几。被告提供的证据相互矛盾，不能证明待证事实。本院对二份房地产估价报告审查认为：温州市天平房地产估价有限公司具有建设部二级估价资格，在接受本院委托后，对涉案房屋实地勘查，根据影响房地产市场价格的主要因素，结合交易情况、交易日期、区域因素和个别因素，对估价对象在2013年2月17日、2014年5月17日时的市场价值进行了评估，该两份估价报告客观、真实，对这两份估价报告予以认定，被告对估价报告的质证意见不予采纳。对原告提供的证据，本院审查认为：证据1系原告公司营业执照，被告对其真实性无异议，且该证据系工商行政管理部门颁发，具有证明效力，予以认定。证据2、6、7、8，经被告质证无异议，予以认定。证据3系商品房预售许可证，由永嘉县住建局颁发，依据具体行政行为效力先定原则，故本院对证据3予以认定。证据4，即商品房买卖合同，被告对其真实性无异议，本院予以认定。证据5，系建设工程委托监理合同及监理公司出具的关于涉案房屋已经结顶的证明，属于独立于原、被告之外的第三方即监理机构出具，具有证明效力，本院予以认定。对证据9、10，原告于2013年2月解除合同之后，无需再次邮寄解除合同通知书，故不予认定。证据11，记载2013年6月至2014年11月铂晶嘉园商品房销售情况，涉案房屋的合同解除时间早于该时间，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。证据12，均属新闻媒体报道，相关数据来源缺乏权威性，证明效力低，难以反映出涉案房屋具体跌价情况，不予认定；对于该证据反映2012年温州房地产市场不景气状况，同当地房地产市场实际相符，可予以采信。对被告提供的证据，本院审查认为：证据1，经原告质证对其真实性无异议，但认为是老业主退房后以换购形式重新购买的价格，不是真实的房屋买卖的价格；结合房地产市场行情以及本院已认定的评估机构的估价报告，该证据不能真实反映涉案房屋具体跌价情况，对该证据不予认定。证据2，系国家统计局发布的七十个大中城市住宅销售指数，其中反映温州商品房价格指数的一个总体趋势，跟本案铂晶嘉园楼盘的价格变化，是普通跟特别的关系，不能完整反映作为个体即铂晶嘉园楼盘的价格变化，无法证明涉案房屋自2011年8月到2013年2月价格下降为14%-15%之间。综合以上认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：原告永嘉中厦房地产开发有限公司系铂晶嘉园楼盘的开发企业。2011年7月27日，原告取得铂晶嘉园商品房预售证。2011年8月4日，铂晶嘉园开盘，被告按照通知参加抽签摇号认购了2幢2104室商品房，并与原告签订了商品房预定协议书，被告于当日支付购房定金300000元。2011年8月13日，原告与被告签订了《铂晶嘉园》地下室车位有偿使用协议书。2011年8月20日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。该合同约定：该商品房单价为每平方米21151.74元，总金额2836660元；付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款；合同关于分期付款的方式约定为：在签订商品房买卖合同当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%。合同组成部分附件八补充约定：由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自动转为分期付款；买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日应付款的万分之五向出卖人支付违约金。该商品房买卖合同经永嘉县房产交易所备案登记。被告于签订合同当日支付首付款856660元（包括定金300000元）及车位使用费60000元。2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶。原告于2011年12月15日、2011年12月31日、2012年6月25日邮寄信件及律师函通知被告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。被告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。2013年2月初，原告向被告邮寄落款时间为2013年2月7日的《解除合同通知书》，通知被告解除商品房买卖合同，并要求将首付款856660元作为违约金和实际损失收取。被告收到《解除合同通知书》后，曾要求原告返还购房款，双方因违约金或经济损失的赔偿问题协商未果，原告没有返还购房款。商品房买卖合同解除后，双方没有办理商品房买卖合同注销登记手续。2014年4月8日，永嘉中厦房地产开发有限公司起诉要求潘小亥支付剩余购房款1980000元及违约金。2014年5月13日，永嘉中厦房地产开发有限公司又变更诉讼请求为确认商品房买卖合同解除，支付违约金158400元并赔偿经济损失；不久又撤回了起诉。2014年8月14日，潘小亥诉至本院请求返还购房款、车位使用费并赔偿经济损失。原告遂诉至本院，请求确认原、被告之间的商品房买卖合同已解除，并赔偿经济损失。另查明，铂晶嘉园楼盘在2011年8月开盘时处于高价，2012年初，部分购房户因购房后市场价格下降曾出现“房闹”事件，截止2014年6月，该楼盘市场价一直处于下降趋势。本院依原告申请于2014年11月3日委托温州市天平房地产估价有限公司对涉案房屋即铂晶嘉园第2幢2104室商品房估价时点为2013年2月17日（双方均认可该评估时点）、2014年5月17日时的市场价值进行了评估并出具两份评估报告。浙温天房估字（2014）第346号房地产估价报告评定：涉案房屋在2013年2月17日的房地产市场价值单价16088元／㎡，总价2157562元，同2011年8月总价相差679098元；浙温天房估字（2014）第347号房地产估价报告评定：涉案房屋在2014年5月17日的房地产市场价值单价13943元／㎡，总价1869896元，同2011年8月总价相差966764元。评估费11000元，已由原告垫付。本院认为：原、被告于2011年8月20日签订的商品房买卖合同，主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同。被告虽对原告房产开发资质提出异议，房产开发资质只是行政责任的规定，而未明确违反之后将导致合同无效的民事责任，其性质上属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，本案商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不因超越资质开发行为违反行政管理规定而导致商品房买卖合同无效。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。被告应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因被告未在规定的时间内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：因被告方原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，而分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现原告建造的房屋已于2011年12月15日结顶，被告经原告通知后未按约办理按揭贷款手续或缴纳全部购房款，其行为显属违约，应当承担相应违约责任。原告在被告违约后依据合同第八条约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，----”，要求解除商品房买卖合同，行使合同解除权，并已于2013年2月到达被告，被告亦未在法定期限内提出异议，原、被告之间的商品房买卖合同已于2013年2月解除。我国合同法第一百一十三条第二款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告的违约行为对原告造成的经济损失已超过双方关于违约金的约定数额，原告有权请求被告赔偿实际经济损失。被告购房时总价为2836660元，经评估，截止2013年2月解除商品房买卖合同时总价为2157562元，其差价为679098元，应为原告经济损失之一。至于原告主张在解除合同之后被告还应当赔偿100000元经济损失，本院认为，在原、被告解除合同之后，截止2014年6月涉案房屋仍处于下降趋势中，原告的损失仍在扩大；原告作为专业房地产开发商，居于主导地位，了解房地产买卖的政策法规和规章制度，以及如何办理商品房买卖合同注销登记手续，而原告没有要求被告协助配合，相反采取要求被告在解除合同之后继续支付购房款的矛盾作法。原告没有采取适当的措施防止损失的扩大，不能就扩大的损失要求赔偿，故对原告主张在解除合同后被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿利息损失158400元，理由不足，本院不予支持。综上，原、被告签订商品房买卖合同后，双方本应按合同约定履行，因被告违约行为，致使该合同解除，并造成原告经济损失679098元，被告应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告永嘉中厦房地产开发有限公司与被告潘小亥于2011年8月20日签订的关于铂晶嘉园第2幢2104室房屋的商品房买卖合同已解除；二、被告潘小亥于本判决生效后十日内赔偿原告永嘉中厦房地产开发有限公司经济损失679098元；三、驳回原告永嘉中厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12083元，减半收取6041.50元，由原告永嘉中厦房地产开发有限公司负担2588元，被告潘小亥负担3453.50元；评估费11000元，由原告永嘉中厦房地产开发有限公司负担8250元，被告潘小亥负担2750元（履行时直接交付原告收取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费12083元，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员　　徐晓林二〇一五年二月十六日书记员　　黄跃跃永嘉县人民法院门户网站网址：http：／／yongjia.zjcourt.cn：88／关注公众号“”