（2015）二中民终字第02434号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-02-26

案件名称

陈逢凯与北京世纪天桥房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈逢凯,北京世纪天桥房地产开发有限公司,北京市天桥投资开发公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第02434号上诉人（原审原告）陈逢凯，男，1954年3月18日出生。委托代理人杨玉波，男，1961年4月8日出生。被上诉人（原审被告）北京世纪天桥房地产开发有限公司，住所地北京市西城区天桥南大街1号。法定代表人金清象，董事长。委托代理人龙钢，男，1958年10月6日出生。被上诉人（原审被告）北京市天桥投资开发公司，住所地北京市西城区广安门内大街临133号东半部。法定代表人赵书华，总经理。委托代理人陈海生，北京市江山律师事务所律师。上诉人陈逢凯因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第19440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年7月，陈逢凯诉至原审法院称：我于2004年4月购买北京市天桥投资开发公司（以下简称天桥投资公司）和温州市盛金快速汽车服务有限公司以现金方式共同成立的北京世纪天桥房地产开发有限公司（以下简称世纪天桥房地产公司）在北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦一层1227号的商业用房（以下简称涉案房屋），2004年10月办理了房屋交接确认书并实际占有。同年10月在房管部门进行了预售备案登记。2005年8月19日，北京市国土资源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月北京市西城区人民法院（以下简称原审法院）因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月原审法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京华融基础设施投资有限责任公司。由于标的物转移，使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地使用权是天桥投资公司的，世纪天桥房地产公司无资产，是天桥投资公司的运作平台。为了维护我合法权益，特诉至法院，要求解除我与世纪天桥房地产公司签订的《商品房买卖合同》；天桥投资公司与世纪天桥房地产公司共同返还我购房款389967元（其中首付款181919元、贷款208048元）、印花税221元、按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息及罚息51738.14元、授权公证费及抵押登记费280元、律师费780元、保险费806元、补扣罚息及律师费3922.14元，总计448214.28元。世纪天桥房地产公司辩称：我公司同意与陈逢凯解除《商品房买卖合同》；同意退还陈逢凯购房款，但要扣除我公司垫付的贷款40480.68元；同意退还陈逢凯印花税221元及按揭代办费500元；而其他费用因均不是我公司收取，故我公司不同意支付。对于贷款利息及罚息51738.14元，因贷款是陈逢凯自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息及罚息应当由陈逢凯自行负担。陈逢凯主张补扣罚息及律师费是因为陈逢凯自身的原因没有按时向银行偿还贷款，被银行起诉而产生，该笔款项应由陈逢凯自行承担，与我公司无关。天桥投资公司辩称：我公司不同意陈逢凯的诉讼请求。我公司与陈逢凯没有合同关系，陈逢凯要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪天桥房地产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪天桥房地产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪天桥房地产公司的售房行为，也从未收取过陈逢凯的任何款项，与陈逢凯没有房屋买卖合同关系。陈逢凯将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈逢凯与世纪天桥房地产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因世纪天桥房地产公司与其他债权人发生的诉讼纠纷，致使包括陈逢凯购买的涉案房屋在内的整体建筑物被法院整体拍卖，致使陈逢凯的购房目的不能实现。现陈逢凯主张解除合同，世纪天桥房地产公司同意解除，法院予以确认。对于陈逢凯主张的各项请求，世纪天桥房地产公司同意退还陈逢凯交付的印花税221元及按揭代办费500元，法院不持异议。对于陈逢凯主张的返还购房款389967元，世纪天桥房地产公司要求扣除其垫付的贷款40480.68元，陈逢凯认为该笔款项系世纪天桥房地产公司依据《托管协议》向银行交付的，对此，法院认为，因陈逢凯未及时偿还贷款，银行从世纪天桥房地产公司的担保账户内扣除了40480.68元作为陈逢凯向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在陈逢凯向世纪天桥房地产公司支付的购房款中，现陈逢凯要求返还购房款，理应将世纪天桥房地产公司垫付的40480.68元扣除。而陈逢凯提交的《托管协议》及《协议》的内容均不能证明陈逢凯所主张的世纪天桥房地产公司对陈逢凯购房贷款负有先行给付义务，托管租金先行还贷的事实，故对于世纪天桥房地产公司要求扣除垫付贷款的请求法院予以支持。对陈逢凯主张的银行贷款利息49915.96元、律师费780元、保险费806元、授权公证费及抵押登记费280元，法院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系因世纪天桥房地产公司的自身债务导致了《商品房买卖合同》的目的不能实现，陈逢凯对此不负有任何责任，故陈逢凯因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由世纪天桥房地产公司予以赔付。故陈逢凯的上述请求，理由正当，法院予以支持。世纪天桥房地产公司的抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采信。对于陈逢凯主张的银行贷款罚息1822.18元、补扣罚息及律师费3922.14元的诉讼请求，因上述款项系陈逢凯未及时向银行偿还贷款及被银行起诉所产生，与世纪天桥房地产公司承担的贷款担保责任无关，故应由陈逢凯自行承担。对于陈逢凯以涉案房屋的土地使用权属于天桥投资公司而要求天桥投资公司共同承担退还购房款、契税及印花税，并赔偿银行贷款利息、律师费、保险费、授权公证费及抵押登记费等损失的请求，法院认为，《商品房买卖合同》签订的主体为陈逢凯与世纪天桥房地产公司，世纪天桥房地产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。天桥投资公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，陈逢凯与天桥投资公司之间不存在买卖合同关系。而现有证据显示世纪天桥房地产公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），属于合法开发销售，该行为与天桥投资公司无关。据此，陈逢凯要求天桥投资公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除陈逢凯与北京世纪天桥房地产开发有限公司就北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦一层1227号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、自判决生效起十日内，北京世纪天桥房地产开发有限公司退还陈逢凯购房款三十四万九千四百八十六元三角二分、印花税二百二十一元及按揭代办费五百元；三、自判决生效起十日内，北京世纪天桥房地产开发有限公司赔偿陈逢凯银行贷款利息四万九千九百一十五元九角六分、授权公证费及抵押登记费二百八十元、律师费七百八十元及保险费八百零六元；四、驳回陈逢凯的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，陈逢凯不服，以原审法院认定事实不清，判决缺乏法律依据为由上诉至本院，请求维持原判第一项，撤销原判第二、三、四项并依法改判天桥投资公司与世纪天桥房地产公司共同返还其购房款389967元（其中首付款181919元、贷款208048元）、印花税221元、按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息及罚息51738.14元、授权公证费及抵押登记费280元、律师费780元、保险费806元、补扣罚息及律师费3922.14元，总计448214.28元。天桥投资公司、世纪天桥房地产公司同意原判。经审理查明：2002年，世纪天桥房地产公司立项开发建设位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦。世纪天桥房地产公司于2003年8月取得国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），2004年3月18日取得商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），开始陆续销售房屋。2004年4月26日，陈逢凯与世纪天桥房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买世纪天桥房地产公司开发建设的涉案房屋用以商业经营。合同签订后，陈逢凯向世纪天桥房地产公司陆续支付了购房首付款181919元，贷款208048元（向银行实际贷款260000元，因存在面积差，故收取贷款208048元，其余款项已退还陈逢凯），印花税221元及按揭代办费500元。2004年5月28日，因购买涉案房屋需要办理银行贷款手续，陈逢凯向北京市世联新纪元律师事务所支付了律师费780元、授权公证费及抵押登记费280元，并向中国平安财产保险股份有限公司交纳了保险费806元。2004年10月26日，世纪天桥房地产公司向陈逢凯交付了涉案房屋。2006年11月13日，世纪天桥房地产公司与北京市国土资源局签订《补充协议》，将该宗地价款总额由37665000元变更为45026478元，新增地价款7361478元。后因世纪天桥房地产公司不能支付新增地价款，该建筑物不能进行权属初始登记，陈逢凯亦未能取得涉案房屋的所有权证书。2007年年初，陈逢凯将世纪天桥房地产公司诉至法院，要求世纪天桥房地产公司办理北京盛金天桥商厦的权属备案登记，为其办理所有权证并支付逾期办理权属证书的违约金。法院判决世纪天桥房地产公司办理产权备案手续并支付逾期办证违约金。此后，由于世纪天桥房地产公司与包括天桥投资公司在内的众多债权人发生诉讼纠纷并陆续进入执行程序，本院于2008年9月10日对世纪天桥房地产公司名下的位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街1号北京盛金天桥商厦的全部房产予以查封。2008年9月19日，北京市高级人民法院作出决定，指定上述案件均由原审法院执行。此后，原审法院决定将上述案件合并执行并裁定对该建筑物进行整体拍卖。2010年8月6日，原审法院以4.6亿元的价格将包括陈逢凯购买的涉案房屋在内的整个建筑物（北京盛金天桥商厦）进行了整体拍卖并已成交。此时，陈逢凯作为案外人就原审法院执行天桥投资公司与世纪天桥房地产公司债务纠纷一案中的执行标的提出书面异议，要求保留房屋产权。原审法院于2010年10月28日出具（2010）西执异字第4944号执行裁定，以不能确定陈逢凯对1227号商铺享有所有权为由，裁定驳回陈逢凯所提异议。2011年1月19日，广东发展银行北京航天桥支行（以下简称广发银行航天桥支行）向原审法院出具《贷款复核表》，该表显示：陈逢凯，一审法律文书号：（2007）宣民初字第64号；已还贷款本金260000元，已还利息49915.96元，罚息1822.18元；上述款项贷款人偿还部分合计271257.46元，担保人（世纪天桥房地产公司）支付部分40480.68元，以上复核表经双方审核无异，北京市西城区人民法院可以据此从拍卖款中予以支付。2014年8月18日，广发银行北京分行为陈逢凯出具了《个人贷款结清证明》，该证明显示结清日期为2008年1月15日。另查：一、陈逢凯未能提供证据证明天桥投资公司参与了陈逢凯与世纪天桥房地产公司就涉案房屋进行的买卖；二、陈逢凯不同意世纪天桥房地产公司主张的扣除垫付贷款40480.68元的抗辩意见，称不存在世纪天桥房地产公司垫付贷款的事实，依据托管协议和补充协议，该笔款项应由世纪天桥房地产公司负担。为此，原审期间陈逢凯提交了以下证据予以证明：1、陈逢凯（作为乙方）与北京盛金天桥商品交易市场有限公司（作为甲方）于2004年4月26日签订的《北京盛金天桥商厦商铺托管协议书》（以下简称《托管协议》）：乙方就其在北京盛金天桥商厦购置的1层1227号商铺全权委托甲方托管并统一管理，自2004年10月1日起至2007年9月30日止。2、2006年8月23日，世纪天桥房地产公司、北京盛金天桥商品交易市场有限公司（甲方）和陈逢凯（乙方）签订的《协议》：甲方保证在2006年9月15日前给付乙方未付租金以及未付返租金中违约部分的25%违约金，并给付乙方所有的购房本金及有关的契税、印花税等有关费用，全部款项付清后解除购房合同。对此，世纪天桥房地产公司认为其不是托管协议的签订主体，其公司承担的是贷款担保责任，逾期偿还贷款的责任由陈逢凯自行承担；补充协议是关于商铺的租金问题，与本案无关。三、针对陈逢凯要求天桥投资公司对本案承担连带责任的请求，陈逢凯向原审法院提交了其从国土资源局及北京市工商局查询的资料以及（2010）西执异字第4944号执行裁定。对此，世纪天桥房地产公司认为陈逢凯所述世纪天桥房地产公司是空壳公司与陈逢凯提交的世纪天桥房地产公司系现金出资的证据表述相矛盾；天桥投资公司认为上述证据不能证明陈逢凯的证明目的。又查：本院审理期间，陈逢凯提交原北京市宣武区人民法院于2007年12月5日作出的（2007）宣民初字第64号民事判决（以下简称64号民事判决），证明原审法院对《贷款复核表》审查不清，世纪天桥房地产公司履行上述判决第六项应从2007年12月5日起计算主张自己的权利，本案中其主张已过诉讼时效，且其要求扣除以保证金垫付的房款系另一法律关系，世纪天桥房地产公司应提起反诉或另案处理。64号民事判决经审理查明部分记载：2004年6月29日，广发行航天桥支行（贷款人）、陈逢凯（借款人）、世纪天桥房地产公司（保证人）签订《房屋按揭贷款合同》，其中约定世纪天桥房地产公司作为保证人对合同项下贷款本息、罚息及由此引起的有关费用总额承担连带保证责任；陈逢凯自2006年5月至2006年8月期间，连续四期（共计120日）未按合同约定的数额和时间向广发行航天桥支行归还借款本息，世纪天桥房地产公司亦未履行保证人义务，广发行航天桥支行起诉后，逾期贷款得到部分清偿。该判决认为，陈逢凯收到贷款后，未按照合同约定的时间、金额履行还款义务，应承担违约责任，支付罚息，世纪天桥房地产公司作为保证人，应按照合同约定的担保金额范围承担连带保证责任，并判决：解除上述《房屋按揭贷款合同》；陈逢凯偿还借款本金、支付借款利息、逾期利息、律师代理费（3719元），世纪天桥房地产公司承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，就其承担的保证责任的金额部分，有权向陈逢凯追偿。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、印花税收据、保险费收据、律师费收据、授权公证费及抵押登记费收据、银行对账单、贷款复核表、银行贷款结清证明、交房确认书、交房办理流转表、（2010）西执异字第4944号执行裁定书、国土资源局及工商登记查询资料、（2007）宣民初字第64号民事判决以及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：关于垫付贷款一节，根据64号民事判决及《贷款复核表》可以确认，因陈逢凯未及时偿还贷款，世纪天桥房地产公司作为《房屋按揭贷款合同》的担保人向银行支付陈逢凯房屋贷款40480.68元，该笔款项已经计算在陈逢凯向世纪天桥房地产公司支付的购房款中，在陈逢凯要求返还购房款的情况下，世纪天桥房地产公司要求将该笔款项从应返还的购房款中扣除，有事实依据；陈逢凯所提交的证据不能否认上述事实存在，且不能证明陈逢凯未及时偿还房屋贷款系世纪天桥房地产公司的原因所致。故原审法院根据双方举证质证的情况，对陈逢凯有关不存在世纪天桥房地产公司垫付贷款的事实以及该笔款项应由世纪天桥房地产公司负担的抗辩意见，不予采纳，对世纪天桥房地产公司要求扣除垫付贷款的请求，予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于陈逢凯有关世纪天桥房地产公司要求抵扣的请求已过诉讼时效的上诉意见，其在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院不予支持。关于补扣律师费及罚息一节，根据已查明的事实，该款项亦系陈逢凯未及时偿还贷款，被银行诉至法院所产生，原审法院判决由其自行承担，亦无不妥，本院亦予维持。关于天桥投资公司是否应与世纪天桥房地产公司共同承担退款和赔偿相应款项的责任一节，本案中，世纪天桥房地产公司对陈逢凯承担上述义务系基于双方之间《商品房买卖合同》的解除，该合同的签订主体为陈逢凯与世纪天桥房地产公司，世纪天桥房地产公司是依法成立的独立法人，可以对自己的经营活动独立承担法律责任。天桥投资公司不是《商品房买卖合同》的签订主体，陈逢凯亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为；而现有证据显示世纪天桥房地产公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证，并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证，属于合法开发销售，而该行为与天桥投资公司无关。基于上述分析，原审法院判决驳回陈逢凯要求天桥投资公司共同承担退款及赔偿责任的请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；陈逢凯的上诉理由，缺乏依据，其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8023元，由陈逢凯负担693元（已交纳），由北京世纪天桥房地产开发有限公司负担7330元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费693元，由陈逢凯负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　于阳春代理审判员　　杜传金代理审判员　　王艳芳二〇一五年二月十六日书　记　员　　张邵青微信公众号“”