（2014）青民三（民）初字第2539号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-03-26

案件名称

上海宝龙康晟房地产发展有限公司与刘仁华商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海宝龙康晟房地产发展有限公司,刘仁华

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2014）青民三（民）初字第2539号原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司。法定代表人许华芳，董事长。委托代理人程群爱，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人韩嘉文，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告刘仁华，男，1953年12月29日出生，汉族。委托代理人任文风，上海嘉路律师事务所律师。委托代理人汪毅，上海嘉路律师事务所律师。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司诉被告刘仁华商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由代理审判员段美玲适用简易程序进行审理。本案于2014年9月4日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人程群爱、韩嘉文，被告委托代理人汪毅到庭参加诉讼。本案于2014年10月11日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人程群爱、韩嘉文，被告委托代理人汪毅到庭参加诉讼。本案经当事人合意延长简易程序适用期间一个月。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭。因工作调动，合议庭变更为审判员邵霞，人民陪审员蔡锦珠、许丽英。本案于2015年1月29日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人程群爱、韩嘉文，被告委托代理人汪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司诉称：2013年10月25日，被告就购买原告所开发的位于上海市某区某镇某路某弄某号1702室房屋签订商品房预售合同，合同约定房屋总价款人民币1，304，119元，被告应于2013年10月25日向原告支付首付款394，119元，并于2013年11月24日前向原告支付剩余房款91万元，若被告逾期付款的，每逾期一日，被告应按未付款项的万分之5向原告承担违约金；若被告逾期超过30日仍未付款的，原告有权解除合同，并要求被告承担相当于房屋总价款10%的赔偿金。合同签订后，原告依约履行义务，但被告除向原告支付了房屋首付款394，119元外，迟迟不支付剩余款项。期间原告多次发函催缴，但被告始终未向原告支付前述款项。故原告依据合同约定于2014年5月向被告发函通知解除该合同，并要求被告依据合同约定承担相应违约责任，并配合原告办理备案注销登记，但被告未予配合。故原告起诉至法院，要求：1、确认原告与被告签订的上海市商品房预售合同于2014年5月27日解除；2、被告向原告承担赔偿金130，411.90元及违约金83，720元（以未付金额91万元为本金，按照日万分之5的标准自2013年11月25日起计算至2014年5月27日止）；3、被告配合原告前往上海市某区房地产交易中心办理相关合同的备案注销手续。本案诉讼费被告负担。被告刘仁华辩称：虽然并未收到原告邮寄的解除通知，但是因为被告也不想购买该房屋了，故同意双方签订的上海市商品房预售合同自2014年5月27日解除，并配合原告办理相关合同备案注销手续。但被告不同意支付赔偿金及违约金，合同中约定由被告委托原告办理贷款手续，被告已经向原告提供了申请贷款的资料，逾期办理贷款的责任在原告。原告还要求被告要交纳18，000元代为办理贷款的手续费，被告不愿交纳该笔费用，后被告自行去其他银行办理贷款，因原告没有办理预告登记，故被告也无法办理贷款。另外，即使法院判令被告要支付违约金，逾期付款违约金的金额应该在解约赔偿金中扣除，赔偿金的标准也高于原告实际损失，请求法院予以调整。经开庭审理查明：2013年10月25日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由被告向原告购买位于本市某区某镇某路某弄《宝龙城》7号1702室房屋，房屋暂测建筑面积为91.81平方米，每平方米房屋建筑面积单价为14，205元，房屋总价款暂定为1，304，119元；合同第七条约定被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按照逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权选择下列第1种方案追究被告责任：一、原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告，如被告已支付的房价款不足赔偿的，原告有权追索；合同第十二条约定原告如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付被告，应当向被告支付违约金，违约金按照被告已支付房价款的日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同第二十七条约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投递后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，1、被告于2013年10月25日与原告签约，并付首付房款394，119元，2、被告于2013年11月24日前应支付房款91万元，备注：被告委托原告代办贷款手续，应于签约后7天内将贷款资料提供齐全并积极配合原告办理贷款事宜，被告贷款金额应符合双方约定，如有不足部分必须在签订贷款合同起30日以内以现金补足，被告逾期付款或贷款资料未及时提供齐全的按合同中约定的第七条追究被告责任；补充条款一第十七条约定被告确认其已向按揭银行或相关按揭办理机构确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭银行（或按揭办理机构）拒绝办理按揭贷款或延期放款时，被告必须按照本补充条款约定的期限一次性付清全部房价款；补充条款一第十八条约定被告应按照购房合同约定的期限和金额向原告支付首付房款，并应在购房合同签署之日起30日内完成按揭贷款并将剩余房款支付至原告账户；补充条款一第二十条约定被告应于签订购房合同签署时向原告提供按揭银行所需的完整的、真实的、合法的按揭贷款资料，并在放款同意书上签字，原告提供的按揭贷款资料列表仅供参考，具体以按揭银行的要求为准。该合同上被告地址记录为绿杨路51弄401室。合同签订当日，原告支付首付款394，119元。2013年11月12日，原告向被告发出“关于办理《商品房买卖合同》按揭手续的催告函”至“金钟路68弄12号302室”，要求被告在2013年11月24日前办理完毕按揭手续并完成按揭款支付至原告账户，否则原告将要求被告支付逾期违约金等，该函件于2013年11月29日退回原告处。原告向被告邮寄落款时间为2014年1月3日催款函至“金钟路68弄12号302室”，要求被告在收到函件之日起7日内支付第二期购房款91万元，如果逾期未支付房款，原告将要求被告支付逾期付款违约金130，412元，该份函件回执显示签收人为“刘仁华”，但被告表示该份函件未收到且签字并非被告本人。原告向被告邮寄落款日期为2014年4月23日的律师函至“金钟路68弄12号302室”，要求被告支付拖欠的91万元购房款及逾期付款违约金，否则将解除与被告的预售合同并要求被告支付逾期付款违约金和赔偿金及承担因被告违约造成的原告的损失，该份函件被退件。原告向被告邮寄落款日期为2014年5月19日律师函至“上海市绿杨路51弄401室”，告知被告双方签署的合同自本律师函送达之日起正式解除，要求被告向原告支付赔偿金130，411.90元、逾期付款违约金，要求被告办理合同解除手续等。原告表示该份函件被告于5月27日签收，被告表示并未收到该份函件。另查明，原告于2012年3月8日取得包括系争房屋在内的房地产权证，于2013年9月29日取得包括系争房屋在内上海市商品房预售许可证。因被告支付首付款后未按约向原告支付剩余房款，原告多次催讨未果致讼。还查明，2013年9月26日被告、刘旸签署《宝龙VIP预约登记单》，记明被告地址为金钟路68弄12号302室，经办人为“董”。2013年9月29日原告与被告签订《商品房认购协议》，约定被告认购系争房屋，通讯地址为金钟路68弄12号302室。本院诉讼材料邮寄地址为金钟路的地址。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：原告认为，1、被告并未委托原告办理贷款，原告仅是代为收取贷款资料后交给银行，因此原告向被告发送要求被告提供贷款资料的函件，但被告一直未提供贷款资料，因此原告认为被告要自己办理贷款，而且按照合同约定被告无法办理贷款后亦应以现金方式补足房款，故原告认为逾期支付剩余房款的责任在被告。2、因被告逾期支付房款导致合同解除，致使原告产生巨额损失，故原告主张的违约金和赔偿金并不过高，不同意调整；而且，被告逾期付款的行为根据合同约定还需要承担迟延支付的违约金，因此原告两项请求都主张。为此，原告提供：损失清单、中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同、委托贷款借款合同。被告对原告提供的上述证据认为无法证实原告的损失，并提出，1、原告邮寄催告函的地址并非合同中约定的送达地址，原告提供的签收单中签字也并非被告所签，被告并未收到上述函件。被告从原告处获悉贷款所需的资料是身份证、户口本和结婚证，不需要提供其他材料，且被告在2013年10月25日就把上述材料交给原告，当时被告是清楚贷款银行是销售点的农业银行，这也是原告指定的。2、贷款合同需要被告自己签订，也未与原告签订委托贷款的合同或办理公证书，也未支付费用，因为被告认为代为办理贷款的费用应包含在房价款中，所以原告要求被告支付18，000元贷款手续费时被告并未同意，且被告认为原告的这种做法是违规的，此后被告向其他银行咨询贷款事宜，发现原告未办理预告登记故而无法办理贷款，被告认为预告登记应该由原告办理，且向原告支付了380元代办费和登记费，但无法就此主张提供依据。为此，被告提供：1、收条一份，该份收条载明“今收到刘仁华按揭全套材料一套，该材料仅供办理某路某弄7号1702室贷款之用”；2、劳动合同书一份，证明张韵韵系被告员工。原告对被告提供的上述证据表示，被告的买房接待人为董巍琳，张韵韵虽为原告员工，但又是被告儿子的女朋友，收条中落款日期有所改动，因此对于收条不予认可，原告未曾收到贷款资料，被告所称的这些材料是购房时提供的，并非是办理贷款的材料，根据被告陈述其也并未提供收入证明、流水单等贷款所必需的材料。虽然原告邮寄的催告函的地址并非合同约定地址，但这个地址也是被告在商品房认购协议中提供给原告的，且诉讼中法院根据原告提供的绿杨路的地址邮寄材料退件后原告再把金钟路的地址提供给法院，被告才收到诉讼材料。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。根据合同约定，被告应该在2013年11月24日将尾款支付给原告，但至今被告未支付房款，被告需就此逾期支付房款提供充分正当理由。被告认为原告受托代办预告登记，原告对此不予认可，被告经法庭释明未就委托原告代办预告登记的主张提供充分依据予以证实，因此，本院对被告该项主张不予采信。被告作为购房人应及时办理预告登记，以便办理贷款手续。被告主张原告代为办理贷款事宜的争议，本院认为，第一，合同附件一中约定的开发商代为办理贷款手续时需要被告提供贷款资料，被告提供的收条记录的贷款资料与被告庭审中确认的提供的资料不一致，本院对被告提出的已经提供齐全的贷款资料给原告的主张不予采信；第二，被告主张因原告要求其缴纳18，000元办理贷款的手续费而导致被告不继续委托原告办理贷款，原告不予认可，被告也未提供充分证据予以证实其主张，故本院对此主张不予采信；第三，被告主张因原告未办理预告登记导致被告无法自行委托银行办理贷款手续，但未就其委托原告代办预告登记之主张提供依据，本院对被告的上述主张不予采信。因此，本院认为被告未提供充分依据证实其对逾期支付房款的行为不需要承担责任。原告根据合同约定，要求解除双方间的合同，符合合同约定，且于法无悖，本院予以支持。原告确未按照合同中记录的被告的地址向原告寄送解除合同的材料，但显然金钟路的地址也是被告提供给原告，而本院在受理本案后根据绿杨路的地址邮寄材料给被告退件，后本院再根据原告提供的金钟路的地址才送达材料，因此，本院认为金钟路的地址被告应该是可以收到材料的。原告邮寄的解除合同的材料，根据回执信息显示，显然有人签收，因此，本院认为被告应该收到了上述解除合同的通知，本院确认双方合同在2013年5月27日解除。原告基于被告的逾期付款行为同时主张逾期付款违约金和解约违约金，依据不足，本院不予支持。庭审中双方当事人也是一致同意解除合同，因此，原告坚持两项诉求的前提下，本院确认支持解除合同的违约金，被告提出调整违约金金额，依据不足，本院对此不予采信，被告应按照合同约定向原告支付解约违约金。合同解除，原、被告应配合办理合同的备案撤销手续。原告表示解约赔偿金在被告已付房款中扣除后将剩余房款退还被告，被告对上述方式无异议，为避免讼累，本院对房款处置一并予以处理，原告在扣除上述解约违约金后将剩余房款及时退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告刘仁华就上海市某区某镇某路某弄7号1702室房屋签订的《上海市商品房预售合同》（合同编号为201300324553）于2014年5月27日解除；二、被告刘仁华应于本判决生效之日起十日内配合原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司办理上述房屋相关合同的备案撤销手续；三、被告刘仁华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司解约违约金人民币130，411.90元；四、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司要求被告刘仁华支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持；五、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内退还被告刘仁华房款人民币394，119元（退还该笔房款时可扣除上述第四条被告需要承担的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4，671.90元，由原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担人民币1，893元，被告刘仁华负担人民币2，778.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　邵　霞人民陪审员　　许丽英人民陪审员　　蔡锦珠二〇一五年二月十六日书　记　员　　汪宇婧附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”