（2015）烟民一终字第169号

裁判日期: 2015-02-16

公开日期: 2015-05-14

案件名称

于生虎与王晓峰租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于生虎,王晓峰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民一终字第169号上诉人（原审原告）：于生虎。被上诉人（原审被告）：王晓峰。上诉人于生虎因与被上诉人王晓峰租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2014）海民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于生虎，被上诉人王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于生虎诉称：原告与被告于2009年9月24日签订了海政路64号房屋的租赁合同，后来原、被告因租赁合同发生纠纷，经过法院两次重审到（2013）烟民一终字第513号终审，被告仍认定合同有效，但却一直拒交2011年10月1日及之后的租金，据此，原告已单方面解除合同，于4月27日收回房屋。自2011年10月1日起租金上调至20000元，一次性收取两年，被告应交40000元未交。依照合同违约责任第三条，乙方如不按规定的时间向甲方交纳租金，每延期一天按缺额部分的3%向甲方支付滞纳金。考虑到违约金较高，本人自愿部分放弃，只按3‰计算。2011年10月1日至2014年4月27日共计936天，40000元按3‰计算每日滞纳金120元×936天＝112320元。自2013年10月1日租金上调为每年2.2万元，截止4月27日共计206天应收租金12416元，租金合计52416元，违约金合计112320元，总计164736元。请求依法判令被告支付原告租金、违约金164736元，并承担本案的诉讼费用。原审法院认定，王晓峰与周鑫、李庭武、王海明、宋明春是多年商铺邻居。该商铺位于海阳市海政路64号，共包括一楼5间、二楼2间，该商铺为门面房，原产权为海阳市无线电元件厂（以下简称无线电厂）所有。由于无线电厂欠海阳市城信建筑有限责任公司（以下简称诚信公司）的工程款，双方于1997年9月12日签订协议书，约定：无线电厂将其座落在海政路64号房屋一楼5间、二楼2间及海政路15号房屋13间出租给诚信公司，用租金抵顶欠款本金，期限自1997年9月12日至2009年12月31日。王晓峰自1997年10月起与诚信公司签订房屋租赁合同，合同每年一续订，至2009年10月1日止。王晓峰承租的房屋自东向西是第3间。王晓峰的租赁合同与周鑫、李庭武、王海明、宋明春的租赁合同是同一个版本，也是每年一续合同。周鑫的合同与王晓峰的合同到期日期相同，李庭武、王海明、宋明春的租赁合同至2009年9月10日到期。周鑫租赁的房屋是一楼东1间、二楼2间。李庭武租赁的房屋是一楼东数第2间。王海明租赁的房屋是一楼东数第4间。宋明春租赁的房屋是一楼东数第5间。诚信公司后更名为海阳市恒信建筑有限公司（以下简称恒信公司）。无线电厂因借于生虎的款未予偿还，经海阳市人民法院（1998）海经初字第87号民事判决书判决，由无线电厂偿还于生虎借款。1999年11月22日，海阳市人民法院将无线电厂位于海阳市海政路15号房屋13间（认定价值38480元）、海政路64号房屋7间（认定价值127740元）用以抵顶于生虎债务166220元。2000年8月21日，于生虎到海阳市房屋产权管理部门办理房屋产权登记手续。王晓峰与周鑫、李庭武、王海明、宋明春在与恒信公司租赁合同到期日前去交纳续订房屋租金，恒信公司会计口头告诉其公司不再收取租金，要各商户与于生虎联系租赁事宜。2009年9月19日，于生虎将截止到2009年12月31日的房租14000元交给了恒信公司。于生虎通过法院执行取得房屋后，未告知海政路64号房屋各承租人。2009年9月24日，王晓峰与于生虎签订了房屋租赁合同。合同约定：于生虎将其座落在海政路64号房屋一楼5间、二楼2间出租给王晓峰管理使用，期限10年，自2009年10月1日至2019年10月1日止。租金数额为一年80000元，首次付两年租金，合计150000元，签订合同之日一次交清。于生虎于合同签订之日起3日内将房屋交付给王晓峰管理使用。于生虎如不按规定时间交付房屋，每延期1天，按租金总额的3%向王晓峰支付滞纳金。王晓峰如不按规定时间、数额向于生虎交纳租金，每延期1天按缺额部分的3%向于生虎支付滞纳金。租金每两年调整一次，依市场价格双方协商。合同期满，王晓峰如想续签合同，须提前1个月向于生虎申请，并交纳下一合同期的相应租金，否则视为自愿放弃。合同订立后。王晓峰将150000元租金交付给了于生虎。2009年9月29日，王晓峰因房屋租赁合同纠纷一案，以于生虎、周鑫、李庭武、王海明、宋明春为被告诉至海阳市人民法院，要求：于生虎履行房屋租赁合同，周鑫、李庭武、王海明、宋明春迁出其租赁的房屋，并赔偿其合同约定的使用房屋之日至交付房屋之日的租金每天88元，保留对于生虎赔偿的诉讼请求权。诉讼中将周鑫、李庭武、王海明、宋明春变更为第三人，海阳市人民法院于2010年2月1日作出（2009）海民初字第2355号民事判决书，判决：第三人周鑫、李庭武、王海明、宋明春于判决生效后30日内将承租的房屋交付给于生虎，于生虎于同日将房屋交付给王晓峰。案件受理费100元，由于生虎承担。宣判后，于生虎、李庭武、王海明、宋明春不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院于2010年6月16日作出（2010）烟民一终字第706号民事裁定书，以原审认定事实不清、证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。海阳市人民法院另行组成合议庭，并以于生虎为被告，以周鑫、李庭武、王海明、宋明春为第三人，对案件进行了审理。在此次审理中，王晓峰的诉讼请求为：要求撤回对第三人周鑫、李庭武、王海明、宋明春的起诉，对位于海阳市海政路64号王晓峰现使用的1间房屋（一楼东数第3间）要求继续履行合同；要求对于生虎未实际交付的其余6间房屋与于生虎解除合同，并退回房租127144元，利息8766.81元（自2009年10月1日至2011年1月12日止）；按照合同约定于生虎应支付给王晓峰违约金1123.20万元（自2009年10月1日至2011年1月12日止），要求于生虎承担违约金80万元，多余部分放弃；赔偿因于生虎未履行合同致王晓峰产生的实际损失78万元。海阳市人民法院于2011年4月18日作出（2010）海民初字第2311号民事判决书，判决：一、解除王晓峰与于生虎于2009年9月24日签订的房屋租赁合同中约定的7间房屋中于生虎未交付给王晓峰的6间房屋的租赁合同，对于王晓峰租赁并使用的1间房屋继续履行合同；二、于生虎返还王晓峰6间房屋的房租127144元，付给王晓峰违约金80万元，合计927144元；三、驳回王晓峰要求于生虎支付利息8766.81元的诉讼请求。案件受理费13159元，由王晓峰承担88元，于生虎承担13071元。保全费1520元，由于生虎承担。于生虎不服该判决，再次提起上诉。烟台市中级人民法院于2012年5月7日作出（2011）烟民一终字第591号民事裁定书，以原审判决程序违法为由，裁定撤销原判，发回重审。因在原一审重审时，王晓峰已提交书面申请，申请撤回对第三人周鑫、李庭武、王海明、宋明春的起诉，该四位第三人在一审及原一审重审中均未提出确认其与于生虎租赁合同有效的诉讼请求，其均系无独立请求权第三人，本次重审期间王晓峰仍然申请撤回对四位第三人的起诉，故在本次重审中，海阳市人民法院责令四位第三人退出本案的诉讼，并告知其另案诉讼确认与于生虎的租赁合同效力。在本次重审中，王晓峰的诉讼请求为：一、解除2009年9月24日与于生虎签订的房屋租赁合同中7间房屋中于生虎未交付王晓峰的6间房屋的租赁合同，王晓峰已经租赁并使用的一间房屋继续履行。二、要求于生虎返还未履行的6间房屋的租金128572元，赔偿因于生虎未履行合同而发生的各项损失78万元，预期可得利益362330元，支付利息56006.42元，以上合计1326908.42元，现只主张要求于生虎承担927144元，余额放弃。本次重审中，海阳市人民法院认为，由于涉案的7间房屋中有2间房屋系在二层，必须与1间一层的合在一起出租，结合于生虎在与周鑫等人签订合同时的价格（1间一层的为18000元，一层1间带2间二层的为25000元），因此认定王晓峰使用的1间房屋的租金每年为14842元，于生虎应当返还王晓峰租金为120316元。海阳市人民法院于2013年1月24日判决：解除王晓峰与于生虎于2009年9月24日签订的房屋租赁合同中约定的7间房屋中未交付给王晓峰的6间房屋的租赁合同，对于王晓峰原租赁并使用的1间房屋继续履行合同。二、于生虎返还给王晓峰不能交付6间房屋的房租120316元，并按同期银行贷款利率支付自2009年9月25日至判决生效之日的利息。三、于生虎赔偿王晓峰因不能交付其余6间房屋的损失69210元。四、驳回王晓峰其他诉讼请求。案件受理费13159元，由王晓峰负担9651元，于生虎负担3508元。保全费1520元，由于生虎负担。于生虎不服该判决，提起上诉。其上诉的理由第二条中的第一项为：原审认定王晓峰保留使用的一间房屋租赁价格为每年14842元，没有依据。烟台市中级人民法院经审理认为：对于于生虎应返还的租金问题，双方当事人间的租赁合同中对于王晓峰原租赁使用的一间商铺的内容有效，因此，应确定王晓峰应支付的一间商铺的租金数额，余额于生虎则应返还。对于王晓峰应支付的租金数额及支付租金的周期，应考虑到7间商铺的具体不同情况，王晓峰当时交纳的租金是将7间商铺作为一个整体计划而非单独计价及双方在租赁合同中约定租金每两年应进行协商调整这些相关事实，由此可以看出原审按比例确定王晓峰应承担的一间房屋的最初两年的租金，并据此判决于生虎返还其余多收取的租金是公平合理的。对此后的租金标准问题，属双方意思自治范围，双方可依合同约定原则及法律规定进行协商确定。因此，于生虎对原审判决确定的相关租金数额所提上诉主张，理由不成立，不予支持。烟台市中级人民法院于2013年12月2日作出（2013）烟民一终字第513号民事判决书，判决：一、维持海阳市人民法院（2012）海民重字第15号民事判决第二项；二、撤销海阳市人民法院（2012）海民重字第15号民事判决第一、三、四项；三、于生虎与王晓峰2009年9月24日签订的房屋租赁合同中原由王晓峰租赁使用的一间房屋（一楼东数第三间）继续按租赁合同履行。四、驳回王晓峰其他诉讼请求。一审案件受理费13159元，由王晓峰负担10895元，于生虎负担2264元，保全费1520元，由于生虎负担。二审案件受理费3508元，由于生虎负担2216元，王晓峰负担1292元。本案中于生虎主张，于生虎已经单方将王晓峰租赁使用的1间房屋的租赁合同解除，理由一、依据合同法第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；二、王晓峰没有给租金；三、合同法第227条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。所以于生虎就找到王晓峰转租人孙天的妻子，叫她赶紧搬出去，说于生虎要将房屋收回。后王晓峰于2014年4月26日将其租赁并使用的海阳市海政路64号房屋中一楼东数第三间房屋交付给了于生虎。于生虎给王晓峰出具了书面证明1份，内容为：“证明王晓峰于2014年4月26日交还海政路64号租赁房屋第三间。于生虎即日”。于生虎要求王晓峰支付其租赁使用的1间房屋的租金52416元，时间是自2011年10月1日计算至2014年4月27日。其中，2011年10月1日至2013年10月1日2年的房租，每年按2万元计算，合计为4万元；2013年10月2日至2014年4月27日的房租，每年按照22000元计算，按照每月30天计算，共计206天为12416元。要求王晓峰支付违约金112320元，依据是根据合同第五条第三款王晓峰不按规定的时间、数额交租金，每延期一天按照缺额部分的3%向于生虎支付滞纳金，按照每天千分之三计算52416元为112320元。以上两项请求合计为164736元。于生虎主张其依据的每年20000元租金和22000元租金是根据同期于生虎租赁给别人每间的价格计算的，不需要证据证明，问问左右邻居就知道了。为证明自己的主张，于生虎向海阳市人民法院提交了以下证据：1、（2013）烟民一终字第513号民事判决书原件1份；2、2009年9月24日于生虎、王晓峰签订的租赁合同复印件1份；3、执行通知书复印件1份；4、2014年3月6日王晓峰书写的向于生虎要钱明细复印件1份。证明王晓峰拒交房租。王晓峰对于生虎提交的租赁合同有异议，认为合同最后一页中没有手写的内容，而于生虎提交的有手写的内容。于生虎提交的合同中手写的内容为：“合同签订之日即视为甲方已将用益权转交给乙方，与其他原承租户的善后事宜由乙方自行处置。”王晓峰对于生虎提交的其他证据无异议。王晓峰也向海阳市人民法院提交了1份2009年9月24日原、王晓峰签订的租赁合同，该合同的内容和于生虎提交的除手写部分外的内容一致。于生虎认可其提交的合同中手写部分是于生虎在签订合同后自己写的，于生虎、王晓峰对于租赁合同中打印部分的内容均无异议。王晓峰主张，王晓峰不愿解除合同，因2014年4月25日下午，王晓峰的服务员告诉王晓峰，说于生虎叫王晓峰交付房屋，如不交付，第二天就封门。王晓峰被迫第二天就将房屋交付给了于生虎。现在王晓峰同意解除合同。王晓峰认为于生虎主张的房租标准过高，没有依据，要求按照法院生效判决确定的每年14842元标准计算2011年10月1日至2014年4月26日交付房屋之日的房租；王晓峰没有违约，因合同签订满两年后，王晓峰电话与于生虎商讨房租价格，于生虎没有给出具体的房租数额，同时也不与王晓峰协商，只让王晓峰先使用。而于生虎手中尚有王晓峰120316元房租没有返还给王晓峰，所以王晓峰没有违约。相反，合同没有到期，于生虎单方终止合同，于生虎构成违约，但王晓峰不提起反诉。王晓峰向海阳市人民法院提交了以下证据：2011年8月8日于生虎、王晓峰之间的通话录音光盘1张及书面整理材料1份，证明当时王晓峰和于生虎协商王晓峰所租用的1间房屋房租的事情，于生虎没有说出具体数额，先让王晓峰用，等诉讼案件处理完再说。该通话录音的主要内容为：王晓峰讲对于其现在租用的1间房屋还想继续租用，问于生虎房租是多少，并问于生虎是另签订合同还是从15万元租金中扣除。于生虎讲同意王晓峰继续租用该1间房屋，并说前面的事还没有处理完，现不用管，等那个事处理完再说，让王晓峰先用着。于生虎对该通话录音无异议，认可是于生虎、王晓峰之间的谈话录音。对于王晓峰租赁的1间房屋至2011年10月1日两年租金到期后，于生虎是否向王晓峰要过房租问题，于生虎主张，要房租也没有用，当时考虑（2010）海民初字第2311号案件上诉后二审还没有结案，为了及时审结，等二审结案后，王晓峰要钱，于生虎给钱，王晓峰如果继续租房必须另行签订合同，再约定房租数额。王晓峰主张，王晓峰主动打电话给于生虎问这一间房屋的租金，于生虎当时没有说。王晓峰说从王晓峰交的15万元里扣，于生虎说不用扣，先用着吧。经于生虎申请并提供担保，海阳市人民法院于2014年5月6日依法对（2014）海执字第848号执行案中于生虎交付给王晓峰的案款130000元予以保全，保全期间暂停发放。原审法院依据于生虎、王晓峰的庭审陈述和双方提交的证据认定上述事实。原审法院认为，于生虎、王晓峰于2009年9月24日签订的租赁合同经海阳市人民法院一审和烟台市中级人民法院二审判决均认定对于王晓峰使用的一间商铺的约定合法有效，于生虎、王晓峰继续按租赁合同履行，王晓峰使用的一间房屋最初两年（2009年10月1日至2011年9月30日）的租金每年为14842元。于生虎、王晓峰在租赁合同中约定：租金每两年调整一次，依市场价双方协商而定。按照该约定，两年租金到期后，应由于生虎、王晓峰协商确定以后的租金数额。而在两年租金到期前，王晓峰打电话询问于生虎以后的租金价格，于生虎没有告诉具体数额，也没有与王晓峰协商房租价格，只让王晓峰不用管，先用着，等诉讼结束再说。现王晓峰已使用了两年多，于生虎要求2011年10月1日到2013年10月1日的房租，每年按20000元计算，2013年10月2日至2014年4月27日的房租，每年按照22000元计算，王晓峰不同意该房租价格，要求按照法院生效判决确定的每年14842元房租标准计算。因王晓峰不认可于生虎的房租价格，而于生虎对自己主张的房租价格又没有提交证据予以证明，故对于生虎主张的房租标准，依法不予支持；因海阳市人民法院一审和烟台市中级人民法院二审判决均确认王晓峰租赁的1间房屋最初两年每年的租金为14842元，而于生虎、王晓峰对租金的价格也没有协商成一致意见，所以海阳市人民法院依法认定王晓峰使用的一间房屋在最初两年租金期满后的租金按一、二审生效判决确定的每年14842元计算为宜。于生虎、王晓峰均认可王晓峰于2014年4月26日已将其使用的一间房屋交付给了于生虎，所以该房屋的租金应从2011年10月1日计算至2014年4月26日共计38142元，由王晓峰付给于生虎。对于于生虎主张的房租数额52416元中的多出数额，依法不予支持。因于生虎已提前收回房屋，而王晓峰亦同意解除合同，于生虎、王晓峰对于该一间房屋的租赁合同已无实际履行的意义，所以该合同视为已经解除。王晓峰所使用的一间房屋在2011年10月1日两年租金到期后，于生虎没有通知王晓峰交付下一年度的房租。于生虎称要房租也没有用，等另案二审结案后双方再另签合同，再约定房租数额。王晓峰则主张，王晓峰不构成违约，因王晓峰打电话向于生虎询问房租的价格，并询问是否可以从王晓峰交给于生虎的15万元中扣，于生虎没有说出具体的房租价格，只让王晓峰先用着，王晓峰无法向于生虎交房租。从于生虎、王晓峰以上的各自主张看，双方并未对此后租赁期间的房租进行协商或者是协商未达成一致意见，故使王晓峰无法向于生虎交租金，所以王晓峰不构成违约，对于生虎要求王晓峰支付违约金112320元的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款、第九十三条、第二百二十六条之规定，原审法院于2014年11月3日判决：一、王晓峰于本判决生效后十日内付给于生虎2011年10月1日至2014年4月26日的房租38142元。二、驳回于生虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3595元，由于生虎承担2763元，由王晓峰承担832元。保全费1170元，由于生虎承担827元，王晓峰承担344元。宣判后，上诉人于生虎不服，向本院提起上诉称，被上诉人的电话录音不真实，时间上与本案毫无关联。合同到期后，被上诉人从未与上诉人商谈价格，续签合同，交付租金。被上诉人通过法官转交给上诉人的付款清单记载的款额为163870元。（2014）海执字第848号执行通知书第一项为向王晓峰支付165370.70元。二者表明被上诉人不许上诉人在12万元中扣除租金。被上诉人是恶意拖欠，拒付租金。关于房租价格，上诉人当年就通知过被上诉人，被上诉人未提出异议，应视为默认。2012年10月11日，上诉人又给非法占有人薛飞通知一份。判决书中所列所谓事实和证据尽是一派胡言，法官不惜一切编造证据。被上诉人不交房租却不认定其构成违约，违背法理。法院无定价权，采用五年前的价格没有法律依据。定价权属于出租方，承租方只有选择协商和租与不租的权利。综上所述，被上诉人恶意拖欠拒付租金，构成违约应支付租金及滞纳金。请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人王晓峰答辩称，（2013）烟民一终字第513号民事判决认定认定涉案房屋的租赁价格为14842元。上诉人在本案中未提供有效证据证明自己的诉讼请求，对上诉人房租价格主张应按14842元计算。2011年8月8日，被上诉人电话联系上诉人协商涉案房屋的租金问题，上诉人未提出具体数额，先让被上诉人用着，等案件处理完毕再说。录音资料已提交法庭，上诉人也予以认可。且上诉人手中还有被上诉人预交的租金15万元，其完全可以从中扣除。被上诉人不存在违约问题。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致。本院认为，关于租金标准。双方之间的房屋租赁合同约定，租金每两年调整一次，以市场价双方协商而定。合同履行过程中，双方未能协商一致确定租金标准的调整方式。且王晓峰对于生虎所主张的租金标准调整方式不予认可。在此情况下，原审法院采用此前的租金标准作为判决依据，并无不妥。关于王晓峰是否因未及时支付租金而构成违约。房屋租赁合同实际履行期限达到两年之时，王晓峰诉请于生虎返还租金一案尚在法院审理过程中，该案生效判决最终判令于生虎向王晓峰返还租金20316元，该数额高于本案王晓峰应当向于生虎支付租金的数额。在于生虎对王晓峰负有相同性质的到期债务而尚未履行的情况下，王晓峰由理由暂不支付于生虎租金。因此，王晓峰虽为及时向于生虎支付租金，但其行为并不构成违约。综上，上诉人于生虎的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　陈晓彦审判员　　吴继辉二〇一五年二月十六日书记员　　林重霄关注微信公众号“”