（2014）徐民四（民）初字第3663号
裁判日期: 2015-02-16
公开日期: 2015-03-26
案件名称
安世芳与马占虎房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安世芳,马占虎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款，第二百三十二条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第3663号原告安世芳。委托代理人柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。委托代理人马申，上海市纽思达律师事务所律师。被告马占虎。原告安世芳诉被告马占虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马申、被告马占虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安世芳诉称，原告为上海市徐汇区某路某号户主，底层统间34.18平方米为经营面积，开设有徐汇区某食品商店的餐饮服务场所，有《餐饮服务许可证》，领有《个体工商户营业执照》。2013年6月1日，原告与被告签订店面租赁协议书，约定被告承租原告的某路某号底层店面，为期一年，每月租金8，000元，付三押一，并约定了其他事项。合同签订后，被告交付租金及押金，对店面进行了装修并进行清真牛肉拉面的营业。2014年6月1日，租赁协议到期终止，双方对续租事宜商谈未果，合同不再续租，被告应当将所租店面返还原告。因被告拒绝返还，占房不退，继续经营，原告起诉要求：被告立即返还上海市徐汇区某路某号底层房屋；按每月8，000元支付2014年6月1日起至实际返还之日止的房屋使用费。被告马占虎辩称，系争房屋是被告从王某那里转让取得，以前房租是每月6，000元，原告说租给被告后房租涨2，000元，以后不再涨，合同一年一签，租赁时间到拆迁为止，被告就同意了。现在系争房屋没有拆迁，被告认为合同没有到期，双方不能无故终止合同。2014年6月起，原告拒绝收取被告租金，也不肯续签合同。被告要求继续履行合同，同意支付房租，但不同意搬离，否则要求原告赔偿被告装修费和转让费。经审理查明，原告为上海市徐汇区某路某号三层前间公房承租人，并可使用底层统间建筑面积34.18平方米经营部位。2012年2月27日，案外人王某、被告作为乙方与原告（甲方）签订店面租赁协议书（以下简称租赁协议），甲方将上海市某路某号底层小吃店（即底层统间，以下简称系争房屋）租赁给乙方经营使用。租赁协议第二条约定：“租赁期暂定为一年。如动迁，则自动终止，乙方与任何动迁条款事项无关；如不动迁，则可继续租赁。”每月租金为8，000元，先付后用，三个月为付款期，每季度的一日付款。签订合同时，乙方须向甲方支付8，000元作为押金。押金不计息，合同期间乙方不得将押金充当租金或其他费用。租赁期间双方不得无故终止协议，如遇特殊原因而必须终止本协议时，须提前告知对方。租赁协议签订后，被告马占虎实际使用系争房屋经营拉面小吃店，王某随后退出经营。2013年6月1日，原、被告在原租赁协议落款处重新标注了日期“2013.6.1”，并将原来的签约日期“2012.2.27”划去。2014年5月底，原、被告为是否续约产生分歧，自同年6月1日起，原告未收取被告房租，后原告起诉。审理中，被告于2015年1月15日向原告转账支付50，000元，原告表示同意抵扣欠租。关于租赁协议期限的约定，原、被告双方对合同条款的理解产生争议。原告认为一年租期为大前提，一年租期内，如不动迁，可使用至租期届满，是否续租需要一年一签；被告认为，一年一签，拆迁为止，到了一年就续签，房子不动迁就一直续租。上述事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的租用居住公房凭证、租赁协议，被告提供的中国银行客户回单等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。被告提供装修费收条、转让协议等，原告对真实性、关联性提出异议，被告未能进一步举证，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格遵守。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告对于租赁期限约定的争议条款，既有“暂定为一年”的确定表述，又有“如不动迁，则可继续租赁”的不确定表述，故本院认为该条款属于对租赁期约定不明确，一年租赁期满后视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本院结合原、被告实际租赁情况，判令租赁合同解除后，给予被告三个月时间作搬迁准备。被告提出的转让费、装修费损失，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第二百三十二条的规定，判决如下：一、原告安世芳与被告马占虎签订的关于上海市徐汇区某路某号底层房屋的店面租赁协议书于本判决生效之日解除；二、被告马占虎于本判决生效之日起三个月内搬离上海市徐汇区某路某号底层房屋，将该房屋返还原告安世芳；三、被告马占虎于搬离上述房屋前向原告安世芳按每月8，000元的标准支付自2014年6月1日起至搬离之日止的房屋租金（使用费），已支付的50，000元予以抵扣；四、原告安世芳于被告马占虎搬离之日返还被告马占虎押金8，000元，该款可与上述判决第三项中的款项抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告马占虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李成栋审 判 员 袁 欣人民陪审员 严国华二〇一五年二月十六日书 记 员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”